房地产估价理论与方法《房地产价格和价值必看考点》考试题含答案

房地产估价理论与方法《房地产价格和价值必看考点》考试题含答案一、单项选择题1.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案：A解析：商业用房的价值关键在于人流量和可达性等，不同楼层的人流量和商业价值差异巨大，所以价格对楼层最为敏感。住宅虽然楼层也会影响价格，但不如商业用房明显；写字楼不同楼层价格有差异，但不像商业用房那样楼层对价格起决定性作用；工业用房主要考虑交通、场地等因素，对楼层敏感度较低。2.某套住宅的套内建筑面积为145m²，使用面积为132m²，应分摊的共有公用建筑面积为23m²，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m²，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m²。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=145+23=168m²。然后计算总价，总价=套内建筑面积×按套内建筑面积计算的价格=145×7500=1087500元。最后计算按建筑面积计算的价格，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=1087500÷168≈6473元/m²。3.关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案：D解析：互补品是指一种物品价格的上升会引起另一种物品需求的减少的两种物品。郊区住宅的需求与连接它和市区的高速公路收费密切相关，如果高速公路收费提高，会使人们前往市区的成本增加，从而降低对郊区住宅的需求，所以二者是互补品。商业用房和工业用房用途不同，不存在互补关系；新建商品房和存量房是相互替代关系；经济适用住房和普通商品住房也是相互替代关系。4.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D解析：政府征用房屋应给予的补偿包括因征用导致房屋毁损的价值损失、动产搬迁费用、征用期间的租赁经营损失等。而市场上类似房地产的增值差价与征用行为本身无关，不属于补偿项目。5.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升答案：B解析：经济因素主要包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率等。居民收入增加会影响房地产需求从而影响价格；人民币升值会吸引外资进入房地产市场等影响价格；居民消费价格指数上升反映物价变动，也会对房地产价格产生影响。而房产税征收属于政策因素，不属于经济因素。6.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.楼层C.层高D.装修答案：B解析：实物因素是指房地产自身的实体状况因素，如土地的形状、地形、地势，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。户型、层高、装修都属于实物因素。楼层属于区位因素，不属于实物因素。7.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m²，楼面地价为1200元/m²，则该宗土地的总价为（）万元。A.96B.192C.240D.480答案：D解析：首先计算建筑面积，建筑面积=总价÷平均单价=20000000÷5000=4000m²。然后根据楼面地价的公式，楼面地价=土地总价÷建筑面积，可得土地总价=楼面地价×建筑面积=1200×4000=4800000元=480万元。8.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m²。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D解析：设正常成交价格为x元/m²。已知买方付给卖方2385元/m²，且买卖中涉及的税费均由买方负担，则有x+x×6.8%=2385，解得x=2385÷(1+6.8%)≈2233.15元/m²。若税费改由卖方负担，买方应付给卖方的价格=正常成交价格+正常成交价格×3.9%=2233.15×(1+3.9%)≈2659元/m²。9.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用年限为40年，建筑物经济寿命为60年，残值率为0。则该房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B解析：首先计算净收益，净收益=有效毛收入-运营费用=30-10=20万元。然后根据收益法公式，对于土地使用年限和建筑物经济寿命不同的情况，这里取土地剩余使用年限40年计算收益价格。收益价格=净收益÷资本化率×[1-1÷(1+资本化率)^土地剩余使用年限]=20÷10%×[1-1÷(1+10%)^40]≈196万元。10.某套住宅建筑面积为100m²，可使用面积为80m²，分摊的共有公用建筑面积为20m²，套内建筑面积下的价格为8000元/m²，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m²。A.4800B.6400C.8000D.10000答案：B解析：首先计算总价，总价=套内建筑面积×套内建筑面积下的价格，套内建筑面积=建筑面积-分摊的共有公用建筑面积=100-20=80m²，总价=80×8000=640000元。然后计算建筑面积下的价格，建筑面积下的价格=总价÷建筑面积=640000÷100=6400元/m²。二、多项选择题1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD解析：房地产的独一无二特性使得每宗房地产的价值都可能不同，难以通过简单比较得出准确价值，需要专业估价。价值量大也使得房地产交易涉及的金额巨大，为了合理确定价格、保障交易公平等，也需要专业估价。寿命长久、供给有限和保值增值特性虽然也是房地产的特点，但不是决定需要专业估价的关键特性。2.下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率波动答案：CD解析：区位因素是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。环境状况属于周围环境因素，城市基础设施状况属于外部配套设施因素，都属于区位因素。税收政策和城市规划调整属于政策因素；汇率波动属于经济因素。3.下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.行政办公楼C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程答案：ACD解析：比较法适用的对象是同类房地产数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。行政办公楼通常很少发生交易，缺乏可比实例，不适合用比较法估价；在建工程由于其状况的特殊性和不确定性，也较难找到合适的可比实例，一般不适用比较法。4.下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A.周边土地出让出现“地王”B.家庭规模小型化C.下调贷款利率D.GDP增速放缓E.城镇化速度减慢答案：ABC解析：周边土地出让出现“地王”，会使人们对该区域房地产价格产生上涨预期，推动房价上涨；家庭规模小型化会使家庭数量增多，对住房的需求增加，从而带动房价上涨；下调贷款利率会降低购房成本，刺激购房需求，引起房价上涨。GDP增速放缓和城镇化速度减慢通常会使房地产市场需求减少，不利于房价上涨。5.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商对未来的预期答案：ACDE解析：房地产的供给量主要取决于以下因素：该种房地产的价格水平，一般价格越高，供给量越大；开发成本，开发成本上升会使供给量减少；开发技术水平，技术水平提高会增加供给量；房地产开发商对未来的预期，如果预期乐观会增加供给。消费者的预期主要影响房地产的需求量，而不是供给量。6.下列房地产价格影响因素中，属于经济因素的有（）。A.物价变动B.居民收入水平C.房地产投机D.利率水平E.政府投资答案：ABD解析：经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率等。物价变动会直接影响房地产价格；居民收入水平提高会增加对房地产的需求从而影响价格；利率水平的变化会影响购房成本和房地产投资等，进而影响价格。房地产投机属于社会因素；政府投资属于政策因素。7.下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）。A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房答案：BCE解析：市场法适用的条件是有较多类似房地产的交易实例。学校通常是公益性的，很少有交易发生，缺乏可比实例，难以用市场法估价；在建工程由于其建设进度、质量等差异较大，很难找到合适的可比实例；特殊厂房由于其用途特殊、结构等有别于普通厂房，交易实例少，也难以采用市场法估价。房地产开发用地和别墅有一定数量的交易实例，较适合用市场法估价。8.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的答案：AB解析：投资价值和市场价值都可以运用收益法评估。评估市场价值时，所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率。评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低报酬率，而不是最高报酬率；评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时要求对未来净收益的估计是客观的，而评估投资价值时，是基于特定投资者的主观判断。9.下列房地产价格构成内容中，属于建设成本的有（）。A.耕地开垦费B.基础配套设施建设费C.建筑安装工程费D.公共事业建设配套费E.开发期间税费答案：BCDE解析：建设成本包括土地开发成本和建筑物建设成本等。基础配套设施建设费、建筑安装工程费属于建设成本；公共事业建设配套费是为了使房地产达到使用要求而发生的费用，也属于建设成本；开发期间税费也是建设过程中需要支出的费用。耕地开垦费属于取得土地的成本。10.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价答案：ACDE解析：在房地产抵押估价、转让估价、火灾保险估价和司法拍卖估价中，已出租的房地产的租约对房地产的价值和权益有影响，需要考虑租约的存在。而房屋征收评估是对被征收房屋在征收决定公告之日的市场价值进行评估，不考虑租约的影响，是基于无租约限制的市场价值评估。三、判断题1.房地产的独一无二特性导致了同一宗房地产在不同时间的价格会有所不同。（）答案：错误解析：房地产的独一无二特性主要是指每宗房地产都有自己独特的自然和社会经济位置、地质条件、建筑设计等，使得不同宗房地产之间存在差异。同一宗房地产在不同时间价格不同主要是由于房地产市场供求关系的变化、通货膨胀、经济发展等因素引起的，而不是独一无二特性导致的。2.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：正确解析：房地产的独立使用性越强，意味着它越容易被单独使用和交易，不需要依赖其他房地产或设施，这样在市场上更容易找到买家，从而提高了其变现能力。3.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（）答案：正确解析：政府指导价是政府对房地产价格设定的一定范围，经营者需要在这个幅度内制定价格。估价结果应该反映市场情况和符合相关规定，所以不得超出政府指导价规定的幅度。4.房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。（）答案：正确解析：供给曲线是用来表示在其他条件不变的情况下，一种商品的供给量与其价格之间的关系。对于房地产来说，供给曲线反映了在不同价格水平下，房地产开发商或所有者愿意提供的房地产数量。5.在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用比较法评估，而不采用收益法评估。（）答案：错误解析：在房地产市场不景气时，比较法可能由于交易实例较少、价格波动较大等原因难以准确评估房地产价值。而收益法是基于房地产未来的收益来评估价值，即使市场不景气，只要房地产有稳定的收益，仍然可以采用收益法进行评估。具体采用哪种方法应根据房地产的实际情况和资料的可获取性等综合判断。6.房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，从而结合估价方法的测算就可以评估出一个更加科学、合理的价值。（）答案：正确解析：房地产估价原则是在房地产估价过程中应遵循的基本准则，它保证了不同估价师在评估房地产价值时具有一致的基本前提和思路。在此基础上，结合合适的估价方法进行测算，能够使评估结果更加科学、合理。7.某房地产开发项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费分别为3000万元、1500万元、500万元、300万元、200万元、150万元，开发利润为500万元，则该房地产开发项目的投资利润率为10%。（）答案：正确解析：投资利润率=开发利润÷（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用）×100%。代入数据可得：投资利润率=500÷（3000+1500+500+300）×100%=500÷5300×100%≈10%。8.采用收益法评估房地产的价格时，净收益越大，房地产的价格就越高；资本化率越大，房地产的价格就越低。（）答案：正确解析：根据收益法公式，房地产价格=净收益÷资本化率。当净收益增大时，在资本化率不变的情况下，房地产价格会升高；当资本化率增大时，在净收益不变的情况下，房地产价格会降低。9.房地产估价中，估价方法的选择是由估价师决定的，与委托方无关。（）答案：错误解析：虽然估价师具有专业知识和技能来选择合适的估价方法，但在实际估价过程中，需要与委托方进行沟通。委托方的估价目的、提供的资料等因素都会影响估价方法的选择。例如，如果委托方有特殊的要求或提供了某些特定的资料，可能会使某些估价方法更适用或不适用。10.某幢建筑物由于发生了地震，导致部分结构受损，经专家鉴定，修复后可以正常使用，修复费用为100万元，该建筑物的重建成本为500万元，则该建筑物的成新率为80%。（）答案：正确解析：成新率=（重建成本-修复费用）÷重建成本×100%。代入数据可得：成新率=（500-100）÷500×100%=400÷500×100%=80%。四、计算题1.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，新建建筑的重置成本为每平方米建筑面积2500元，管理费用为重置成本的3%，销售费用为重置成本的2%，开发利润为重置成本与管理费用、销售费用之和的15%，建设期为2年，土地成本在建设期初一次性投入，建筑成本、管理费用、销售费用在建设期内均匀投入，年利率为6%，销售税费为开发完成后房地产价值的6%。试计算该宗房地产的重新购建价格。解：（1）拆除费用=建筑面积×拆除费用单价=1400×300=420000元（2）残值收入=建筑面积×残值单价=1400×50=70000元（3）重置成本=建筑面积×重置成本单价=1400×2500=3500000元（4）管理费用=重置成本×3%=3500000×3%=105000元（5）销售费用=重置成本×2%=3500000×2%=70000元（6）开发利润=（重置成本+管理费用+销售费用）×15%=（3500000+105000+70000）×15%=（3675000）×15%=551250元（7）利息：土地成本利息=土地成本×[(1+年利率)^建设期-1]建筑成本、管理费用、销售费用利息=（建筑成本+管理费用+销售费用）×[(1+年利率)^(建设期÷2)-1]假设土地成本为X，这里先不考虑土地成本具体金额（后续通过等式求解）。建筑成本、管理费用、销售费用之和=3500000+105000+70000=3675000元建筑成本、管理费用、销售费用利息