设施设备运行维护

设施设备运行维护

第十一章设施设备运行维护

设施设备维护总则

设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤

保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但使用者无时无刻

都在感受它的存在。有了设施设备的保障，使用者们才能生活、

工作在舒适、清雅、安全的环境中。

我司一贯重视项目设备设施管理，认为建筑设备设施是提

供客户生产生活的物质基础，也是业主资产维护的重要部分。

设备设施管理质量的高低，直接影响客户服务水平，也影响整

个物业的持续发展和保值增值。

我司擅长设备设施的预防性保养，并具备完整可靠的工程

管理体系。我们将在本项目落实日式设施管理的方法，提供客

户和业主安心可靠的管理实践。

设施设备的维护管理重点

工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理

部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实

施统一的工程设冬管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环

节。设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善

统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：

1.防备为主，坚持日常保养与按打算维修并重，使设备设

施处于良好状态。

2.设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实

际使用情况做到定人、定时、定期、

定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更

换轴承、皮带、盘根、除锈补漆

翻新保养等。

3.根据管理中心维修人员的实际情况，实行专业人员维修

与操作人员维修相结合。4.常年使用运行与季节性使用的设备,

合理制定安排维修保养期限和打算，完善设备管理维

修保养规程并予实施、执行。

5.不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不

能忽略对其保养和检查。如发电机、

消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。

6.对设施设备系统进行技术分析，结合各设备的技术特点,

提出工程设备维护管理方案和各

设备的维修保养内容和打算。

设施设备的管理标准

我司具备完善的设备间和设备设施管理标准，并且该标准

按照所承接的不同管理项目，在实施管理阶段再次进行优化，

成为现实可操作的管理依据。项目设备间和设备设施的管理标

准将法律法规的基本要求框架下，在项目接管前与甲方讨论沟

通确认。

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《表一》

《表二》

设施设备管理措施

1.设备档案资料管理

a）设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档，资料内容主要包孕：验收记录、

测试记录、产物与配套件的合

格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、

使用维护说明，遗留问题处理

协议和会议纪要等，记录有关设备的各项明细资料。

b）重要设备维修资料档案管理

一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计

一次，每季度装订一次，由工

XXX负责保管以备查验。

二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每

月一册，每月统计一次，每年

装订一次，由管理中心资料员保管以备存查。

三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改

进措施等资料，由工程维修部

汇总存查。

c）设备台帐

根据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的

管理信息，建立中心设备系统

台帐。设备系统台帐可以简洁地集中体现中心设备的整体

情况，成为日常设备设施系统

运行管理中的重要参考。我们同时可以将设备设施的管理

信息记录到每个设备甚至每

一个部件，是设备台帐终究成为设备设施系统的“户口''和

“保险卡”，从而施展更大

的感化。

2.人员管理

人员管理有两层含义：

人员素养的管理：包孕人员的上岗证、特殊工种作业证、

技能证书的管理；人员的岗位培

训、技术培训的管理。

设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分

管责任制，明确分工，责任到人，

建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。

3.制度管理

建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养

制度、日常保养制度、设备运行

手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作

人员责任书、值班管理制度等一文案大全

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系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，

这是设备规范化管理中最重要的

手腕之一。

4.检查考核管理

检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检

查和考核，去发现问题，并针对

问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。

设施设备的运行管理

设备设施运行实行重点设备值班的24小时监护运行管理。

要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包

括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时

间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的

设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工

作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配

电、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后

方可进行设备操作。

工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以

及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二听、三

摸、四闻、五分析、六动手、七汇报、八备案的准绳来判断处

理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。

一看

看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显

示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早

发现设备运行故障的征兆。

二听

对运转设备或给排水系统，设备正常情况下的声音和异常

运转会有不同、给排水系统流水声音也会帮助判断设备或系统

的问题。日常巡检过程中注意体会了解，就能够在异常时候即

使做出判断发现。

三摸

即用手或传感器的感觉来判断设备是否运行正常，其中包

括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。

四闻

对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电、

开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏

（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机

油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而

通过闻却能发现问题）。

五分析

通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，终究确定设备故

障与存在问题的中央。

六动手

在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除

故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故

障因进一步扩大而损坏设备°

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七汇报

当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领

导或部门汇报并请求支援解决。八备案

对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。设

备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修具有十分重要的

作用，同时也是重要的技术凭证和依据。

设施设备的维修管理

共用部位维修管理方案

物业共用部位包孕蓉创广场各建筑本体的承重布局部位

（包孕基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震布局部位（包孕构造

柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、大众屋面、大众通道及停

车场、共用大厅、大众卫生间，建筑物共用设备设施和蓉创广

场各设备主系统道路、给排水及其他建筑附属设施等。我们以

防备性维保的管理思想，对蓉创广场共用部位制定详细的日常

巡查及维修养护打算，以对蓉创广场共用部位进行全面而尽心

的庇护。

1.蓉创广场公共部位日常巡查和XXX

工程运行管理人员是蓉创广场共用部位巡查的主要责任人。

我司要求项目全体员工，包括

工程维护、秩序维护、环境维护和客户服务人员，应该全

部是蓉创广场运行状况的检查员

和保护员，以最大限度施展团队的气力，提高工作效率。

检查方法要求综合运用五官六感，对蓉创广场管理对象进

行全面的体会观察，从而发现问

题。主要包孕：“看、听、摸、闻”等方法

看：通过观察来发现辖区管理服务中存在的问题。

听：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。

摸：通过用手触摸感觉设施设备的使用情况。

XXX：有无异常的味道。

调查了解：通过客服向客户调查公共设施设备的使用状况。

巡视检查发现的小项问题由检查人或维修责任人立即修理,

大项问题可按项目经理指示安

排临时项目或计划项目安排处理。要求尽最大努力保证公

共区域的装修完好无损，达到装

修效果。

2.建筑设施检查和保养打算

我们建立建筑物及设备设施系统的管理标准，按照标准制

定工作打算，综合安排建筑设施

的检查和保养，以系统化的检查维护和日常维修相结合,

全面关照蓉创广场基础设施。就

整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或

缺的。编制物业维修养护计划的

目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问

题或隐患进行一次全面的计划，文案大全

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使房屋建筑本体能真正满意使用要求及服务需要。

1）物业维修养护打算的体例依据

物业维修养护打算的体例应以国家法律和行业主管部门制

定的规范、规则为依据，结合物

业管理档案及实际使用情况为基础。因为物业管理档案是

最能全面、客观地反映物业真正

的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才

能为真正地解决存在的问题提供

有效、实在的解决手段。

2）物业维修养护计划的制定职责

a）工程部主任卖力体例物业维修保养打算；

b）工程部部长负责审核物业维修保养计划；

c）项目经理负责批准物业维修保养计划；

d）特殊作业的计划需要上报公司审核，并请总经理批准；

e）工程部维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、

保养及运行操作，并做好

标识及记录。

3.物业维修养护打算的内容

根据项目所供给的相关资料，我们制定房屋建筑本体的维

修养护打算和实施计划。

1）年度作业打算：

项目部每年集中精力制定下一年度的设施管理工作计划。

年度作业计划显示项目部每年设

备设施维修管理的重点内容，这些内容将根据具体的运行

管理状况调整。年度工作计划显

示项目部的年度总体工作安排。

2）月度作业打算

年度工作打算的项目分解至每月进行。月度工作打算除了

包含年度工作打算的相应内容，

还根据当月的实际情况，进行调整和补充。

月度工作计划是可执行的工作计划。正常情况下完全按照

计划工作。而所有的计划变更将

提供报告，说明变更原因及与年度计划的偏差及纠正方式。

3）周作业报告

周工作报告是按照月度工作计划分解的执行情况报告，目

的是与业主和客户建立工作沟通，

定期反馈工作成果和工作中的问题，促进工作进展。我司

每周向业主报告物业管理的主要工

作进展、存在的问题和改善。

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4.建筑诊断

我司每年组织管理专家，对管理的项目设备设施进行诊断,

从第三视角出发，以专业人员

的丰富经验和技能及时发现潜在问题，供给业主放心的管

理顾问。

经过甲方审核同意的设备设施整改、更新项目可以列入下

一年度的设备设施的工作打算中

执行。

客户自用部位维修服务的计划

客户自用部位的维修保养准绳上由客户本人完成，但所有

触及楼宇设备系统的施工操作必须经过项目部工程部长的同意,

并在工程部保护人员的监督管理下进行，以确实保证该施工操

作不会对楼宇设各系统安全造成影响。我们对超过质保期的客

户自用部位维修供给有偿服务，并明确收费标准和服务标准。

客户维修工作流程

入室服务工作礼仪

事前筹办

应事前勘察现场，与客户简单说明维修操作内容，特别注

意说明可能发出的噪音、粉尘、异臭、漏水等状况，确认好服

务工夫。

整理工装、仪容，检查携带的工器具和部件、消耗材料，

力争一次带齐。

上门服务时

用手轻轻敲门，但不要用力过大或长工夫敲门。

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见到客户时，应首先问好，并说明单位、职务或工种、事

由等。

经主人允许后方可进入，并到主人指定地点进行服务，操

作时注意“三轻工

完毕后，应整理或清洁现场，并礼貌地请对方检查或签收;

同时尽可能告诉对方有关事宜的注意事项。

出门时，应向对方致意。

进行工作操作时

进行室外工作可能影响到客户的工作、生活的工作时，应

摆放警示标记。

室内进行维修、种植等工作时，应在工作范围铺一层保护

材料，不允许弄脏家俱、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理

工作现场恢复原样。

工作操作时应注意“三轻”：走路轻、工作轻、说话轻。

工作进行中若有人员走过工作区域暂时停止工作，并面带

微笑面对住户，等人员走事后再继续工作。

非特殊情况不允许坐在地上操作。

工作时需要将对讲机音量调低，将手机设定至振动状态，

尽量减少工作对客户环境的干扰。严禁使用客户物品充当辅助

工具、用具。因为工作需要不得已要站在桌面、柜子上面时需

要确认荷载能力满足使用要求，事先征得客户同意，采取必要

的保护措施后脱鞋穿袜上去作业。作业结束后需要彻底清理工

作面。

服务响应时间

abc

工夫

a：响应时间，指责任人现场确认的时间

b：关联方的响应时间

c：恢复服务的工夫

我们承诺无论客户发现还是自检发现的问题，责任人的响

应时间应在15分钟以内。恢复服

务的时间按照公司客户服务标准具体规定，一般XXX应

在当日完成。

充沛的人力资源、良好的管理和技术能力和优质充足的资

材储备是确保相应时间的关键。设施设备的预防性维护管理

设备设施保护管理总则

客户致电责任人抵达现场故障改正

或自检发现响应

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施设备维护管理要点在于对分布各区域的电梯、电气系统、

消防设施、空调通风装置和给排水系统等，进行预防性点检管

理，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理

和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情

况处理等实行统一控制，从而达到保证设备运行稳定，提前发

现问题，延长使用寿命，节省费用的效果。

在对设备设施进行系统管理的同时，做好机械室、井道的

安全管理工作，避免设备间的危险设备运转造成人身财产伤害,

同时避免人为的破坏、小动物等侵入造成运行管理事故。

1.电气系统检修

电气系统的设备分上下压变配电设备（包孕高压开关柜、

变压器、低压配电柜、直流屏以及各动力配电屏）和照明群居

网等。

1）高低压变配电设备

高低压配电系统是蓉创广场项目的动力心脏，对其各设备

进行维护，可能会影响到某

个区域的正常电力供应。因此，如需对各变配电设备进行

检修，应尽量将检修保养工

作安排在夜间进行，而且提前发出通知告知业主。

对于指示灯、控制熔断器等小配件的零星检修更换工作，

可依据值班巡检过程中随时

发现随时更换。

安全器具与安全防护用品按规定要求鉴定。

2）照明系统

每年定期检修清扫照明配电箱二次，确保配电开关与导线

连接良好无松动。

公共照明每天巡检一次，主要检查灯具有无漏水、漏电、

锈蚀、损坏，光源有无坏，

发现问题及时处理。同时对业主的报修申请及时处理。

3）照明的日常管理

从节能方面考虑，根据现场管理情况，制定相应区域的照

明开关时间（室外、大堂、

大众走廊、电梯厅等区域）；注意，关闭照明应保留应急

照明，照度要符合摄象机的工

作范围内。

4）各动力设备配电箱（柜）

每年对各设备配电箱进行清扫二次，检查各连线有无松动,

如有异常，尽可能选择在

节假日或晚上进行检修。

2.电梯系统检修

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日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保

合同，确定每部电梯的月、季、

年的维保项目、内容及计划，并建立每部电梯的技术档案

（运行、维修与检测等记录）。3.发电机系统检修

日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保

合同，确定发电机的月、季、年

的维保项目、内容及计划，并建立发电机的技术档案（运

行、维修与检测等记录）。4,给排水系统检修

1）供水设备

每天要检查水系统的软接头、单向阀、止回阀、截止阀、

减压阀、大众卫生间水龙头

等易损坏、漏水部件。

2）污水井

每天定时巡检污水井、隔油池一次；根据杂物、废油脂状

况及时安排清掏。

定期清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次。

暴雨过后及时清理封堵在各雨水井潜水泵口的杂物。

5.空调系统检修（特约服务部分）

冬季采暖、夏日制冷采用风冷机组供给。

每年冬季前一个月，对供暖设备进行检查保养。设备在运

行中，工程人员每天至少2次对

运行的设备正行巡检，巡检中发现问题，及时安排修理。

冬季事后，对各冬季运行的设备

进行全面的维修保养，筹办下一个冬季的使用。

夏日空调系统的主要设备是风冷机组。这些设备需要进行

按期保养，以避免设备损坏等原因

造成系统循环不畅，影响终端的制冷效果。

6.消防系统检修

1）消防监控中心设备

对消防监控中心设备应严格管理，建立完整的值班制度，

每月由XXX进行一

次检测。

消防电话主机、电话插孔、固定电话、手动报警按钮、消

火栓启泵按钮、模块接线箱

等设备，则制定按期巡检及维修保养打算。

2）消防广播系统

消防广播将每年进行二次设备的功能检测，因为紧急广播

容易产生人群恐慌，以是检

测工作将选择人少的时候或者结合消防演进行，届时将提

前通知业户。

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3）消防水灭火系统

每年进行一次水泵润滑；每季进行一次喷淋泵（高区和低

区）的远程启停控制功能检

测，即消防监控中心联动控制，确保安全。

按计划分楼层分区域每季进行一次末端放水试验，检验水

流指示器和湿式报警阀的报

警功能，以及检测管网压力变化时水泵自动启停控制功能。

4）防排烟风机系统

每年进行一次风机、排烟口和加E送风口的润滑工作。

按打算分区域每年进行一次运行实验，检修消防监控中心

远程启停控制功能，以及检

测排烟口、消防电梯前室加压送风口手动开启/关闭后的

相应风机自动启动控制功能。

5）防火卷帘门设备

每季度进行一次防火卷帘门槽道润滑工作。对于经常起降

的卷帘门每月进行一次轴承、

链条、槽道的润滑。

设备保养制度的组织实施

1.维修保养组织流程

1）工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保

养计划经工程部经理审批后,

统一安排，形成整个设备维修保养打算。

2）各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别

落实到各专业班组或人员，安

排好时间、器材、工具。

3）维修保养人员根据领班的安排，准备好工具、材料、按

照维修保养的要求，维修保养

设备。

4）维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

5）专业主管要检查维修保养结果，工程部司理亦应抽查。

6）在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排

排除故障，后将维修保养内容

补上。

7）一般情况下不得拖延维修保养的时间。

8）由专业主管跟进维修保养的落实情况，根据完成情况对

保养计划进行消项处理。2.预防性维护保养

1）所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期

检修及保养，并制订相应年度、

季度、月度保养计划及保养项目。

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2）相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，

以便尽可能延长系统设备正常

使用之寿命，并减少紧急维修之机会。

3）保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须

由专业主管建立设备维修档案，

以便分析故障原因，确定责任。

4）各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由专业主

管负责，并提交工程部经理审

阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交专

业主管及工程部经理审阅。

5）进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影

响，必须提前三天通知客服部，

由客服部发出通告，确定检修起匚日期及时间（须尽可能

减少对客户之影响范围），以

便使受影响之客户做好充分准备。

3.紧急维修

1）必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有

关人员立即赴现场检查情况，

并按实际情况进行处理。

2）如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通

知客服部，并由客服部向受影

响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

3）如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理,

以尽量减少对客户之影响，

并立即通知有关供应商之保修负责人。

4）紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件

记录，并以书面形式将故障原

因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、

处理结果、故障发生时间、

恢复正常时间等向主管报告，并提交工程部经理审阅。此

报告由主管存入设备维修档

案，备查。

4.人员调配

1）正常情况下，各班组按工程部的组织布局图，卖力各自

的职责范围，完成本身的工作。

2）工程部司理有权根据工作情况，临时^配人力、工具。

各专业主管均应效率。

3）当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各主管可

协商调配人力、工具，解决问

题。当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每

一位员工应根据自己的能力，

首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。

5.设备的更新及系统改造

1）出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及下降

能耗等方面考虑，工程部有责

任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

2）设备更新及改造建议，必须向物业总司理提交可行性及

经济性分析报告，并须考虑总

体系统运行之安全性及可靠性，待批准后方可进行。

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3）由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利

及对客户影响最小之时间进行。设备保养计划的编制

设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编

制的计划两大类。按时间进度编

制的计划有年度和季度计划、月份计划表，计划中包括大

修、XXX（中修）、XXX、更新设

备的安装和技术改造等；按修理类别编制的计划通常为年

度大修理计划表，以便于大修理

费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和

产品对设备的要求。

1.年度修理打算

它是设备维修工作的大纲，是企业贯彻执行计划维修和检

查执行修理情况的基础。它的内

容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时

间、修理工作量（含经费、所需备

品、备件及资料等）。

2.季度修理打算

它是年度修理打算的实施打算，必须在落实停修工夫、修

理技术、筹办工作及劳动组织的

基础上体例。

3.月份修理打算

它是季度计划的分解，在月份修理计划中，应列出应修项

目的具体开工、竣工日期，对跨

月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡，要合理

使用维修资源。

在体例修理打算时，应注意采取多方面的措施，尽量减少

停机损失，如充分使用节假日,

采用工艺迂回、替换等；同型号设备尽可能安排同时或连

续修理，这对修前筹办有利；考

虑修前准备工作量和进度，尤其是对关键配件、铸锻件的

供应、特殊工检研具的制造等；

注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。

影响正常营业的施工及设备保养工作的进行

1.需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部

制订维修保养打算，报项目司理审

批。

2.对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同秩序保

护部制定维修打算，报项目司理审

批后统一实施。

3.经项目司理审批后的维修打算，实施前由工程部书面转

达有关使用部门。需停电、停水、

停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知

有关部门。必要时由物业部发通

知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，

尽可能不影响正常营业和用户需文案大全

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要。

4,停机前，按照维修计划提前筹办好器材、零件、工具和

需要更换的部件。专业主管和领班

应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检

修，更换零件和调试，保证在尽

可能短的时间内完成任务。

5.维修保养结束时作好记录，填写维修项目、工夫、更换

零件名称型号，主要故障原因，维

修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。

6.设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总经理,

通报有关使用部门，恢复正常营

业。

设备保养计划的变更、检查与考核

保养计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理

与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具

有严肃性，必须加强调度，认真执行，努力完成。当确因特殊

情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批

准后，方可执行变更的计划。申请调整修改时，可考虑以下情

况：

1.设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备变乱而影

响设备性能和生产正常进行时，可

提前修理或增补项目。

2.设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则

可酌情推迟修理时间或改变修理类

另11。

3.已投修的设备，经解体鉴定后发现，实际需要修理的内

容与打算差别过大，则可酌情改变

修理类别和停修时间。

4.设备已达到打算投修期，但修前筹办不足，会导致修理

不能按原打算如期开工和完工，此

时可酌情推迟修理时间。

5.在打算执行过程中，要做好检查、鉴定、验收和考核工

作。除按季、月检查打算执行情况

外，年中还应进行半年打算执行情况小结，分析总结并调

整下半年打算。抓好设备修理质

量的鉴定、验出工作，对不合格者要安排打算，及时加以

返修。

6.主管部门对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖

惩。各项计划指标要按级落实、考

核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时

利用率以及设备停修限额和修理

成本等。

年度维修计划

年度维修计划应按各专业制定，将须维修的项目列出，明

确指出维修进行的时间。

计划应以周为单位进行设定，按周考核各项目的完成情况。

制定计划应留有一定的机动时间处理可能未预见到的延误,

同时要考虑到法定假期等情况，预先作出合理的检修安排。

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数据化管理

设施设备维修保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设

备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，

以便确保设备能达到原有的设计性能和服务年限。一台系统设

备损坏，或者运行状态不良，可能导致整个系统的性能降低，

甚至系统崩溃。

我司使用电子化的信息管理方式，从整个设备系统的综合

管理角度建立工作标准，衡量工作质量。我们建立设备台帐，

为每台设备建立保护档案，设备的运行工夫带和连续运转工夫

都将被清晰记录。我们按期切换备用设备，使系统设备的运行

本领得到最大施展，并尽可能做到运行平衡。我们对设备的运

行参数偏差进行系统分析，动态监测系统运行，以防备性保养

的管理思想，使设备设施系统随时处于稳定运行的状态。

保修期内的工程管理

在项目所涉及的各类设备设施的保修期通常为两年，保修

期内的设备设施的维修工作由供货商/厂家/施工单位提供，日

常的巡视和维护工作由物业管理中心工程部负责实施。

物业管理中心工程部卖力组织专业技术人员按照设备运行

及维修管理计划进