【《南京市某地块房地产开发项目调查分析案例》5000字】

南京市某地块房地产开发项目调查分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u23126南京市某地块房地产开发项目调查分析案例 1290841.1经济发展态势调研 1264221.1.1我国整体经济发展态势 1171101.1.2南京市栖霞区经济发展态势 2283211.2房地产市场发展情况调研 349751.2.1房地产开发投资完成情况 3163621.2.2土地市场 3285361.2.3商品房销售和待售情况 6288641.3南京市房地产市场发展与分析 7287351.3.1重点政策 736281.3.2土地市场 8112191.3.3住宅市场 11180551.4目标项目基本情况调研 13198781.4.1基本情况 13235571.4.2未来规划 141.1经济发展态势调研1.1.1我国整体经济发展态势我国GDP于2020年达1015986亿元，比上一年多29471亿元，同比增长2.3%。第三产业的生产总值最大，为553977亿元，占国内生产总值的54.5%，增速为2.1%；第二产业的生产总值比第三产业低一些，为384255亿元，占国内生产总值的37.8%，增速为2.6%；最后是第一产业，其生产总值为77754亿元，占国内生产总值的比重为7.7%，增速为3%。图1-12015-2020年内生总毫无疑问，短期内疫情对经济的冲击比较大。整体看来，本次疫情对第三产业的影响大于第二产业，对消费和基建影响较大，但是疫情只是对经济的一次性外生冲击，因此我们更应重视经济体系的修复能力[1]。总体而言，2020年，面对复杂的国内外环境尤其是新冠肺炎疫情的严重冲击，我国重视经济体系的修复能力，把疫情防控和经济社会发展摆在第一位，实现了超出预期的经济社会发展目标。2020年中国如期全面建成小康社会，相信在2021年，我国依旧能够继续优化国民经济结构，在此基础上更进一步。1.1.2南京市栖霞区经济发展态势2020年以来，面对新冠肺炎的严重冲击，栖霞行政区、仙林大学城和南京经开区精诚合作、紧抓机遇、精准施策，巩固和延续了紫东核心区的经济发展趋势，并建设南京东部地区增长极。2020年上半年，栖霞区国内资本的实际使用量为176.5亿元，国外资本的实际使用量为4.6亿美元，进度分别达56.9%和55.5%；栖霞区的签约项目的投资总额达1187.8亿元，进度达61.4%；亿元以上项目达124个，进度达85.5%。2020年下半年，栖霞区继续紧抓紫东核心区的经济发展大势，充分发挥“一江、一山、一岛、一城、一矶”的独特优势，优化“大生态”环境，构建“大交通”模式，加快“大片区”更新，打造生态人文交相辉映、城乡协调发展的美丽栖霞。2021年是建党100周年，也是“十四五”的开局之年，在2021年栖霞区提出了明确的奋斗目标：完成全面高于全市的经济社会发展主要指标，实现由仙林新市区向紫东核心区的“第二次跨越”的城市格局，高质量发展走在南京市甚至江苏省前列等。2021年，栖霞区将紧扣这些奋斗目标，“争当表率、争做示范、走在前列”，进一步细化“最强增长极、最美新栖霞”的发展愿景。1.2房地产市场发展情况调研1.2.1房地产开发投资完成情况我国2020年1—12月份房地产开发项目投资共计141443亿元，其中住宅项目投资为104446亿元，分别比2019年增加7.0%和7.6%，增速分别比2019年下降2.9个百分点和6.3个百分点，比同年1-11月份提高0.2个百分点我国房屋施工面积于2020年达926759万平方米，比2019年多出3.7%。其中，住宅施工655558万平方米，比2019年多4.4%；房屋新开工224433万平方米，比2019年少1.2%；住宅新开工164329万平方米，比2019年少1.9%；房屋竣工91218万平方米，比2019年少4.9%；住宅竣工65910万平方米，比2019年少3.1%。受新冠肺炎疫情的严重影响，我国2020年房屋施工面积有所下降，但是1-12月的降幅要比1—11月份窄大约2.4个百分点。 图1-2全国房地产开发投资增速1.2.2土地市场2020年，我国300座城市的土地出让金总额高达59827亿元，同比增长了16%。北上广深等一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨超过四成；二线城市供需同比小幅上涨，楼面均价基本持平。总体看来，2020年我国300座城市的土地整体供需和成交面积同比略涨，土地均价和出让金走高，土地市场基本保持稳定。表1.22020年土地市场情况（综合全国300城市）时间指标推出面积（万平方米）成交面积（万平方米）出让金（亿元）楼面均价（元/平方米）溢价率2020年绝对量14296812187259827258614%同比5%7%16%7%上升1个百分点一季度绝对量22675189497962220212%同比-14%-17%-8%6%下降1个百分点二季度绝对量371813208018177302216%同比15%13%25%10%下降5个百分点三季度绝对量345343169215510258515%同比5%15%18%2%上升4个百分点四季度绝对量485773888118179242212%同比10%10%19%7%上升4个百分点据CRIC统计，2020年1-11月，我国100个重点城市新增商品房供应面积为47945万平方米，同比下降3%。从月度表现来看，2020年2月份，受疫情的严重冲击，新建商品房供应面积大幅缩减；4月份疫情有所缓解，商品房供应明显发力，同比也由负转正；9月份全力备战“金九银十”，单月供应便达到了7805万平方米，创下2020年单月新高；到了10月份即进入了第四季度，商品房供应逐渐乏力，供应量显著缩减，同比下降11%；11月份由于进入到年终业绩冲刺期，商品房供应有了小幅回升，但仍不及去年同期。图1-32020年全国城市月度供应变化（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）CRIC数据统计显示，2020年1-11月，我国100个典型城市商品房成交面积为44436万平方米，同比下降1%。从季度走势来看，2020年第一季度受疫情影响，我国100个典型城市商品房成交呈“V字”走势；第二季度，伴随着疫情的缓解，楼市也因此迅速复苏，商品房成交面积持续飚升，到了5月同比便实现由负转正；第三季度，在信贷资金收紧和多地调控加码的双因素共振下楼市有所降温，商品房成交面积微降，同比增长幅度趋于稳定，维持在10%上下。图1-42020年全国城市月度成交情况（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）1.2.3商品房销售和待售情况我国商品房销售面积于2020年达176086万平米，比2019年多2.6%，增速比2019年下降0.1个百分点，比同年1-11月提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积比2019年多3.2%，办公楼销售面积比2019年少10.4%，商业用房销售面积比2019年少8.7%。我国商品房销售额于2020年达173613亿元，比2019年多8.7%，增速比2019年增加2.2个百分点，比同年1-11月份增加1.5个百分点。其中，住宅销售额比2019年多10.8%，办公楼销售额比2019年少5.3%，商业营业用房销售额比2019年少11.2%。图1-5全国商品房销售面积销售额增速1.3南京市房地产市场发展与分析1.3.1重点政策面对2020年初新冠肺炎疫情带来的严重影响，南京房地产市场政策发生了或多或少的变化，南京市坚持稳中求进的原则，有力有序有效加速推进南京基建，努力做到因区施策。（1）实行摇号购房政策，支持刚需购房。（2）限购政策（离异人群限购）：离异双方任何一方自离异之日起2年内的拥有住房套数按离异前的家庭拥有住房总套数计算。（3）限售政策：购房人获取不动产相关证书后三年内不得转让，被赠予住房者办理转让手续三年后才能再次转让住房。（4）实行“户籍准入”和“积分落户”的户口迁移政策。（5）发布精装修新政，规范新建商品房的装修行为。（6）调整人才安居政策，将更多人纳入人才范围，有利于增强人才吸引力。（7）发布商办政策，严格规范商办市场，严厉打击“商改住”的混乱现象。1.3.2土地市场（1）经营性用地供销双涨，供应量同比上涨14.28%，成交量同比上涨24.64%图1-62015-2020年南京市经营性土地供销量价走势图1-72015-2020年南京市经营性土地占比2020年南京全市经营性用地供应206幅、975.94万方，成交200幅、1041.96万方，均创2015-2020年新高；经营性用地成交金额达2094亿元，比2019年上涨22.65%，为近6年最高，位居全国第四。在南京市经营性土地占比中，纯宅地占比为32%，综合用地（含住宅）占比为27%。（2）涉宅用地供应量比同期上涨2.95%，成交量比同期上涨0.68%，成交均价同步上涨8.29%。2020年南京市涉宅用地供应124幅、714.79万方，成交116幅、661.03万方，均创2015-2020年新高；成交金额达1865.27亿元，比2019年上涨22.22%，为2015-2020年最高。2020年南京市涉宅土地供应面积为690公顷，创2017年后新高，比预期的供地计划超量完成672公顷，但是整体还算稳定。仙林、城东以及河西板块的涉宅土地供应量有所增加，江北核心区积极出地，且供地质量较高。江宁区依旧是供地大户，但其涉宅用地主要还是分布在远郊地区。图1-82015-2020年南京全市涉宅用地供销量价走势（3）最高限价地块数量增多，多家房地产企业首次入驻南京2020年南京市实行“土拍”政策，共有13家房地产企业（宝能、滨江、大树置业、湖北房投、景业名邦、上海华昌、上海铁路、上坤置业、石榴、首开、伟星、越秀集团、彰泰）首次入驻南京，南京是依然是各家房地产开发企业重点关注的城市。除了这些“新面孔”以外，金地、宝龙等深耕南京的品牌房地产企业强势补仓，重仓南京。（4）南京各区房价分布雨花台区、秦淮区、玄武区、建邺区和鼓楼区房价都比全市销售均价要高，栖霞区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区和高淳区则低于全市均价。图1-92020年南京各区房价1.3.3住宅市场（1）商品住宅供销量价均上涨，年底楼市翘尾图1-102015-2020年南京（除溧水、高淳）商品住宅供销量价走势2020年南京市商品房供应面积为1045.36万方㎡，同比上涨23.14%，上市量仅次于2015年，为2015-2020年同期第二位。2020年南京市商品房的成交面积为835.92万㎡，同比上涨5.2%，成交量是2015-2020年同期的第三位。2020年南京市商品房成交均价为29006元/㎡，同比上升2.9%。2020年年初为传统淡季，再加上疫情的严重影响，第一季度的成交量受到显著影响，且2月份的上市量为0。随着疫情的缓解，前期消费者的需求得到释放，房地产市场明显回暖，商品房的成交量与成交均价有所上涨，高于2019年同期，可是7月份“宁九条”新政出台后，房地产市场热度较2019年同期下降。但是随着8月底“三道红线”的提出，各房地产企业加快了推盘速度，尤其是临近2020年年底的时候，房地产企业的推盘节奏更快，推动供应成交均环比上涨。（2）城中城东地区量少价高，两江板块仍为供销大户图1-112020年南京各区（除溧水、高淳）商品住宅供销量价走势2020年南京市商品住宅供应量居于前三的板块为江宁、城北、六合，这三个板块的总供应量就占到了南京市（除溧水、高淳）商品住宅供应总量的56.6%。2020年南京市商品住宅成交量居于前三的板块也是江宁、六合、城北，这三个板块的成交量占南京市（除溧水、高淳）成交总量的53.6%。城中、城东地区量少价高：城中板块由于绿地海珀紫金入市，供应量上涨；城东板块由于龙湖紫金原著入市，板块供销以及均价被拉高。市场各板块冷热不均，两极化明显。受配套、规划等各项优势因素的影响，热门板块的房地产项目一经上市便引起多人摇号，而远郊板块则由于没有足够的利好支持或者没有足够的外部客源导入，以至于板块内成交状况惨淡。（3）部分板块项目突破“隐形限价”，部分项目销售价格压低2020年，部分房地产项目价格明显上涨，突破限价。但是受到调控政策的影响，一些热门项目的价格反而被压低。（4）可售库存为近三年峰值，出清周期年底拉短截止2020年12月31日，新房可售约4.77万套，为近3年的最高值。出清周期逐渐拉短，截止2020年12月，出清周期为5.78个月。相比之下，主城的商品住宅库存较少，供不应求，而外围板块的商品住宅库存积压较为严重，存在一定风险。图1-122015年以来南京商品住宅市场可售面积及出清周期（5）2020年房地产企业榜单上的头部房企越来越集中金地以187.5亿元、69.3万平米荣获销售金额和销售面积双榜冠军，万科和保利分别以183.3亿元、68.5万平米和178.4亿元、66.2万平米获得销售双榜的亚军和季军。头部房地产企业越来越集中，而且这些头部房企都是在南京市深耕多年的金牌房地产企业，其中TOP10的房地产企业的销售额均超100亿元，品牌价值越来越凸显。1.4目标项目基本情况调研1.4.1基本情况1.4.1.1项目基本信息NO.2020G92基本信息详见表1.4。表1.4N