2025年房地产经纪人之房地产交易制度政策测测试题练习试卷附答案

2025年房地产经纪人之房地产交易制度政策测测试题练习试卷附答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2024年修订的《城市商品房预售管理办法》，商品房预售时，开发企业需投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的比例最低为（）。A.15%B.20%C.25%D.30%2.存量房交易中，网签备案的核心作用是（）。A.确认房屋产权归属B.防止“一房二卖”C.降低交易税费D.简化登记流程3.甲将自有住房抵押给银行，未办理抵押登记。后甲将房屋转让给乙并完成过户。关于抵押权效力，正确的是（）。A.抵押权自抵押合同签订时设立B.银行可向乙主张抵押权C.抵押权因未登记而未设立D.乙需代为清偿债务才能取得产权4.房屋租赁合同未办理备案登记，其法律效力为（）。A.合同无效B.合同效力待定C.合同有效但不得对抗善意第三人D.合同有效且可对抗所有第三人5.某城市实行住房限购政策，非户籍家庭购房需提供连续缴纳社保的最低年限为（）。A.1年B.2年C.3年D.5年6.王某购买首套90平方米以下住房，契税税率为（）。A.1%B.1.5%C.2%D.3%7.不动产登记机构对申请材料的审查方式为（）。A.形式审查B.实质审查C.形式审查为主，必要时实质审查D.实质审查为主，形式审查为辅8.房地产广告中不得出现的内容是（）。A.项目周边规划中的地铁线路B.“买房子送学位”的承诺C.项目绿化率35%的实测数据D.开发商资质等级信息9.房改房上市交易时，需按规定补缴的费用是（）。A.土地出让金B.公共维修基金C.增值税D.个人所得税10.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内未起诉的，异议登记失效。A.10B.15C.30D.6011.商品房销售中，房地产开发企业未取得（）不得进行预售。A.建设用地规划许可证B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证D.国有土地使用证12.存量房交易中，资金监管账户的设立主体是（）。A.房地产经纪机构B.交易双方C.银行D.房地产行政主管部门或其委托机构13.以划拨方式取得土地使用权的房产抵押时，抵押权实现后，应首先缴纳（）。A.契税B.土地出让金C.增值税D.个人所得税14.房屋租赁期限超过（）年的，超过部分无效。A.10B.15C.20D.3015.纳税人转让自用（）年以上且家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。A.2B.3C.5D.1016.不动产登记类型中，用于保障将来实现物权的登记是（）。A.首次登记B.变更登记C.预告登记D.注销登记17.房地产经纪机构代收代付交易资金的，需符合（）。A.自行开立资金账户B.与银行签订监管协议C.经交易双方书面同意D.无需额外手续18.商品房销售中，关于“返本销售”的规定是（）。A.允许但需备案B.禁止C.限制销售比例D.需明示风险19.存量房交易中，卖方隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，买方可行使（）。A.合同撤销权B.合同解除权C.损害赔偿请求权D.以上均可20.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.抵押权人可优先受偿D.需重新办理抵押登记二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.商品房现售需满足的条件包括（）。A.已通过竣工验收B.供水、供电等配套设施具备交付使用条件C.物业管理方案已落实D.取得不动产权证书（大产证）E.拆迁安置已落实2.存量房交易资金监管的主体可能包括（）。A.房地产经纪机构B.交易双方共同委托的银行C.房地产行政主管部门D.公证机构E.担保公司3.下列房产不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的房屋B.已出租的房屋C.被依法查封的房屋D.列入文物保护的建筑物E.集体土地上的农民自住房4.房屋租赁合同的必备条款包括（）。A.租赁期限B.租金及支付方式C.房屋维修责任D.转租约定E.押金数额5.下列情形中，可享受契税优惠政策的有（）。A.个人购买首套90平方米以下住房B.婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属C.法定继承人继承房屋D.企业购买办公用房E.个人购买第二套90平方米以上住房6.不动产登记机构应履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行实地查看E.要求对不动产进行评估7.房地产经纪机构的禁止行为包括（）。A.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务B.赚取交易差价C.代收代付交易资金D.隐瞒房屋真实信息E.未经委托人同意泄露客户信息8.房改房上市交易需缴纳的费用可能有（）。A.土地出让金B.超标部分的房价款C.增值税D.契税E.个人所得税9.房地产广告中必须明示的内容包括（）。A.开发企业名称B.中介服务机构名称（如代理销售）C.预售许可证号D.项目地理位置E.优惠活动截止日期10.预告登记的效力包括（）。A.未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效C.预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效D.预告登记具有优先受偿权E.预告登记可对抗所有第三人三、案例分析题（共5题，每题6分，每问的备选项中，有1个或多个符合题意，错选、多选、少选均不得分）案例1：2024年8月，甲房地产开发公司取得商品房预售许可证，推出“幸福里”小区1号楼，宣传“买顶层送阁楼”。乙与甲签订《商品房预售合同》，购买1号楼301室（顶层），合同约定建筑面积120平方米，单价2万元/平方米，总价款240万元，2025年12月31日前交房。2025年10月，乙发现阁楼未计入产权登记面积，且实际建筑面积为115平方米。1.甲公司“买顶层送阁楼”的宣传（）。A.合法，阁楼为赠送部分B.违法，阁楼未取得规划许可C.违法，涉嫌虚假宣传D.合法，合同未约定阁楼产权2.关于建筑面积误差，乙可主张（）。A.解除合同B.要求甲返还多收房款10万元（5平方米×2万元）C.要求甲双倍返还误差部分房款D.继续履行合同，甲按误差比例返还房款案例2：2024年5月，张某将名下一套住房出租给李某，租期3年，未办理备案登记。2025年3月，张某因急需资金，将房屋以200万元卖给王某，并办理过户手续。王某要求李某搬离，李某以“买卖不破租赁”为由拒绝。3.租赁合同未备案的影响是（）。A.合同无效B.合同有效，但不得对抗王某C.合同有效，可对抗王某D.需重新签订备案合同4.李某的主张（）。A.成立，租赁关系不受所有权变动影响B.不成立，未备案的租赁合同不得对抗善意第三人C.成立，王某应继续履行原租赁合同D.不成立，王某作为新产权人可终止租赁案例3：2024年10月，陈某以其名下住房（评估价300万元）向银行抵押借款200万元，办理了抵押登记。2025年4月，陈某未经银行同意，将房屋以280万元卖给郑某，双方签订合同但未过户。银行得知后主张转让无效。5.关于房屋转让效力，正确的是（）。A.转让合同无效，因未取得抵押权人同意B.转让合同有效，但郑某不能取得产权C.转让合同有效，郑某可取得产权D.银行可要求陈某提前清偿债务或提存价款案例4：2025年2月，赵某购买一套存量房，成交价180万元（不含增值税）。该房为卖方李某2020年以120万元购入，且为李某家庭唯一住房。6.李某需缴纳的增值税为（）。（注：当地增值税税率5%，满2年免征）A.0元B.9万元（180×5%）C.3万元（60×5%）D.4.5万元（90×5%）7.赵某需缴纳的契税为（）。（注：首套房90平方米以上税率1.5%，该房面积100平方米）A.1.8万元（120×1.5%）B.2.7万元（180×1.5%）C.0元（满5年免征）D.1.5万元（100×1.5%）案例5：2025年3月，王某、张某共有一套住房（各占50%份额）。王某未经张某同意，与刘某签订《房屋买卖合同》，约定以300万元出售，刘某支付定金10万元。张某得知后表示反对。8.关于合同效力，正确的是（）。A.合同无效，因王某无权单独处分共有财产B.合同效力待定，需张某追认C.合同有效，刘某可要求王某承担违约责任D.合同有效，刘某可主张善意取得9.刘某可主张的权利是（）。A.要求王某双倍返还定金20万元B.要求继续履行合同C.要求张某履行合同D.要求王某赔偿损失答案及解析一、单项选择题1.C解析：《城市商品房预售管理办法》规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.B解析：网签备案通过公示交易信息，防止“一房二卖”，是存量房交易的重要监管手段。3.C解析：不动产抵押权自登记时设立，未登记则抵押权未设立，银行无法向乙主张权利。4.C解析：租赁合同备案非生效要件，但未备案不得对抗善意第三人（如产权受让人）。5.B解析：多数城市非户籍家庭购房需连续缴纳2年社保，具体以地方政策为准。6.A解析：首套90平方米以下住房契税税率1%。7.C解析：登记机构以形式审查为主，对存在疑问的材料可要求进一步核实（实质审查）。8.B解析：房地产广告不得含有承诺为入住者办理升学、就业等事项的内容。9.A解析：房改房上市需补缴土地出让金，将划拨土地转为出让性质。10.B解析：异议登记15日内未起诉的，自动失效。11.C解析：商品房预售必须取得预售许可证。12.D解析：资金监管账户一般由房地产行政主管部门或其委托的第三方机构设立。13.B解析：划拨土地房产抵押实现后，需先缴纳土地出让金，剩余款项用于清偿债务。14.C解析：租赁合同最长20年，超过部分无效。15.C解析：满5年且唯一住房免征个人所得税。16.C解析：预告登记保障将来实现物权，如期房买卖中的登记。17.C解析：经纪机构代收资金需经交易双方书面同意，且需通过监管账户。18.B解析：《商品房销售管理办法》禁止返本销售或变相返本销售。19.D解析：卖方隐瞒重大信息（如非正常死亡）构成欺诈，买方可行使撤销权、解除权并要求赔偿。20.B解析：新增房屋不属于抵押财产，但抵押权人可就新增房屋与抵押物一同处分，仅对抵押物价款优先受偿。二、多项选择题1.ABCDE解析：现售需满足：已竣工验收、配套设施完善、物业管理方案落实、产权清晰（大产证）、拆迁安置完成。2.BCDE解析：资金监管主体包括行政部门、银行、公证机构、担保公司等，经纪机构不得自行监管。3.ACD解析：权属争议、查封、文物保护建筑不得抵押；已出租和集体土地自住房（符合条件的）可抵押。4.ABC解析：租赁合同必备条款包括当事人信息、房屋情况、租赁期限、租金及支付方式、维修责任；转租和押金为约定条款。5.ABC解析：首套90㎡以下（1%）、夫妻变更权属（免征）、法定继承（免征）可享优惠；企业购房和二套90㎡以上无优惠。6.ABCD解析：登记机构职责包括查验材料、询问申请人、如实登记、实地查看（必要时）；不得要求评估。7.ABDE解析：经纪机构禁止为保障性住房违规服务、赚取差价、隐瞒信息、泄露客户信息；代收资金需经同意且监管。8.ABCDE解析：房改房上市可能需缴土地出让金、超标房款、增值税（未满2年）、契税（买方）、个税（未满5年或非唯一）。9.ABC解析：广告需明示开发企业、代理机构（如适用）、预售许可证号；地理位置和优惠日期非必须明示。10.ABC解析：预告登记限制处分（不发生物权效力），债权消灭或90日未登记则失效；不直接产生优先受偿权。三、案例分析题案例1：1.C