9.2任务二投资性房地产初始计量业务核算与应用

企业财务会计主讲人：XXX项目九:投资性房地产业务

核算与应用

02投资性房地产

初始计量业务核算与应用外购投资性房地产按取得时的实际成本计量。1.外购成本初始入账成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出。2.成本分摊部分用于出租、部分自用，按各部分公允价值占总公允价值的比例将总成本分配。（一）外购投资性房地产投资性房地产初始计量

一、初始计量原则课堂巩固【单选题】甲公司通过购买方式取得一栋用于出租的写字楼，取得投资性房地产的初始计量原则的是（

）A.按照购买成本计量

B.按照公允价值计量C.按照预计未来现金流量的现值计量

D.按照可变现净值计量【答案】A【答案解析】根据会计准则，企业通过购买方式取得的投资性房地产应当以购买成本进行初始计量，包括购买价格、相关税费和直接归属于购买、建造或生产该资产的其他支出。投资性房地产初始计量

一、初始计量原则（二）自行建造的投资性房地产1.企业自建房产出租或增值，建造完成即出租，其成本为建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出。非正常损失，不计入成本。2.自建房产后出租或增值，先确认为固定资产等，租赁期开始后转为投资性房地产。0102投资性房地产初始计量

一、初始计量原则课堂巩固【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。(

)

【答案】×【答案解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产，所以，本题表述错误。投资性房地产初始计量

一、初始计量原则借方

投资性房地产

贷方增加的投资性房地产的成本

减少的投资性房地产的成本企业期末持有的投资性房地产成本

成本模式：

”投资性房地产（1521）”科目：资产类，核算成本模式下企业持有的投资性房地产的增减变动和结存情况。该科目按照按照投资性房地产的项目明细核算。（一）会计科目投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务借方

投资性房地产——成本

贷方企业增加的投资性房地产的成本企业减少的投资性房地产的成本企业期末持有的投资性房地产成本

公允价值模式：“投资性房地产——成本（152101）”科目：资产类，核算企业采用公允价值模式计量的投资性房地产的取得成本。（一）会计科目投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务借方

投资性房地产——公允价值变动

贷方公允价值高于账面价值的金额处置时结转公允价值下降值

公允价值低于账面价值的金额处置时结转公允价值上升值持有的投资性房地产上升值或（持有的投资性房地产下降值）

公允价值模式：“投资性房地产——公允价值变动（152102）”科目：资产类，核算企业资产负债表日其公允价值高于或低于账面余额的差额，以及处置投资性房地产时结转公允价值变动。余额借方为上升值，贷方为下降值。（一）会计科目投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务

成本模式借：投资性房地产

贷：银行存款

等公允价值模式借：投资性房地产

—

成本

贷：银行存款等（二）账务处理1.外购方式投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务1.外购方式2025年3月1日，山东华通石油化工有限公司以银行存款购入一栋写字楼和一宗土地并于当日出租给甲公司，写字楼价款2000万元，土地价款500万元。不考虑其他因素，华通公司应编制如下分录：（1）采用成本模式计量：借：投资性房地产2500

贷：银行存款

2500（2）假设采用公允价值模式计量：借：投资性房地产——成本2500

贷：银行存款

2500情境案例9-1投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务真题演练【单选题】甲公司为增值税一般纳税人，2024年1月1日，购入一幢建筑物用于出租，取得增值税专用发票上注明的价款为100万元，增值税税额为9万元，款项以银行存款支付。为取得该建筑物发生的差旅费为0.3万元。不考虑其他因素，该项投资性房地产的入账价值为()万元。A.100

B.100.3

C.109

D.109.3【答案】A【答案解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。所以，投资性房地产入账金额为100万元，选项A当选。投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务2.自行建造方式借：投资性房地产贷：在建工程银行存款等借：投资性房地产贷：在建工程银行存款等成本模式：借：投资性房地产——成本贷：在建工程银行存款等公允价值模式：投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务2.自行建造方式

山东华通石油化工有限公司在2025年自行建造一栋商务楼，该商务楼位于市中心，预计用于出租给其他企业使用。以下是建造过程中发生的各项费用：土地购置费800万元，建筑安装成本4000万元，设计和监理费150万元，其他直接费用75万元，建造期间应予以资本化的借款费用100万元。假设建造完成后，商务楼立即对外出租。根据不同的会计政策，分别按成本模式和公允价值模式华通公司应编制如下会计分录：（1）成本模式

①建造过程中发生的各项费用：

借：在建工程

51250000

贷：银行存款

51250000情境案例9-2投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务2.自行建造方式②商务楼建造完成并确认投资性房地产：

借：投资性房地产

51250000

贷：在建工程

51250000（2）公允价值模式

①建造过程中发生的各项费用：

借：在建工程

51250000

贷：银行存款

51250000②商务楼建造完成并确认投资性房地产：

借：投资性房地产——成本

51250000

贷：在建工程

51250000情境案例9-2投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务课堂巩固【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。()【答案解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。投资性房地产初始计量

二、取得投资性房地产业务真题演练【单选题】甲公司为增值税一般纳税人，2024年1月1日，购入一幢建筑物用于出租，取得增值税专用发票上注明的价款为100万元，增值税税额为9万元，款项以银行存款支付。为取得该建筑物发生的差旅费为0.3万元。不考虑其他因素，该项投资性房地产的入账价值为（

）万元。A.100B.100.3