9.4任务四投资性房地产转换与处置业务核算与应用

企业财务会计主讲人：XXX项目九:投资性房地产业务

核算与应用

04投资性房地产转换与处置业务核算与应用（一）转换形式及转换日的确定存货→投资性房地产转换日：租赁开始日02

非投→投

自用房地产→投资性房地产

转换日：租赁开始日投资性房地产→存货转换日：租赁期满，董事会决议的对外销售日投→非投01非投→投03投资性房地产→自用房地产转换日：达到自用状态，开始自用日04投→非投投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换（二）转换业务的账务处理-----成本模式下的转换核算小结情形自用房地产→投资性房地产存货→投资性房地产会计分录借：投资性房地产（固定资产或无形资产的账面价值）

累计折旧（摊销）

固定（无形）资产减值准备贷：固定资产/无形资产（原值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备（对应科目等值互换，不产生损益）

借：投资性房地产

（原存货的账面价值）

存货跌价准备贷：开发产品（存货转为投资性房地产，转销存货

跌价准备）1.自用房地产转换为投资性房地产投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换1.自用房地产转为投资性房地产（成本）山东华通石油化工有限公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该办公楼用于出租形成了书面决议。2025年4月10日，华通公司与乙公司签订了租赁合同，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2025年5月1日，租期5年。2025年5月1日，这栋办公楼的账面余额为50000万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元。假设华通公司所在地不存在活跃的房地产交易市场。华通公司应编制如下分录：借：投资性房地产——办公楼500000000

累计折旧

5000000

固定资产减值准备

2000000

贷：固定资产——办公楼500000000

投资性房地产累计折旧

5000000

投资性房地产减值准备

2000000情境案例9-5投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换2.存货转为投资性房地产核算（成本）甲公司是从事房地产开发的企业，一栋商业办公楼原作为存货核算，该商业办公楼的账面价值为10000万元，甲公司对该商业办公楼已计提了1000万元的存货跌价准备。由于市场环境变化，甲公司决定将该商业办公楼出租，从而将其转换为投资性房地产。转换日为2025年12月31日，此时商业办公楼已经达到可出租状态，并已签订租赁合同。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，甲公司应编制如下分录：借：投资性房地产——商业办公楼900000000

存货跌价准备

10000000

贷：开发产品

100000000

补充案例投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换（二）转换业务的账务处理-----成本模式下的转换核算小结1.投资性房地产转换为自用房地产或存货情形投资性房地产→自用房地产投资性房地产→存货会计分录借：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备贷：投资性房地产

累计折旧（摊销）

固定（无形）资产减值准备借：开发产品（转换日投资性房地产账面价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备贷：投资性房地产投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换3.投资性房地产转为自用房产核算（成本）2025年8月10日，为扩大生产经营，山东华通石油化工有限公司董事会作出书面决议，计划于2025年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时收回，用于本公司生产产品。2025年8月31日，华通公司将该出租的厂房收回，2025年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2025年8月31日，账面余额为8000万元，已计提累计折旧金额为2000万元。假定不考虑其他因素。华通公司应编制如下分录：借：固定资产——厂房80000000

投资性房地产累计折旧20000000

贷：投资性房地产——厂房80000000

累计折旧——厂房

20000000

补充案例投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换课堂巩固【单选题】2024年1月1日，甲公司将自用的写字楼转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。转换当日写字楼的账面余额为5000万元，已计提折旧500万元，已计提固定资产减值准备400万元；公允价值为4200万元。甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为（）万元。A.5000

B.4600

C.4200

D.4100【答案】D【答案解析】自用写字楼转换为以成本模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值4100万元（5000-500-400）作为投资性房地产的初始入账价值，选项D当选。投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换情形自用房地产、存货→投资性房地产（转换当日的公允价值<原账面价值）自用房地产、存货→投资性房地产（转换当日的公允价值>原账面价值）会计分录借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

存货跌价准备

公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）

贷：固定资产（无形资产）

开发产品借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）

累计折旧（摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

存货跌价准备

贷：固定资产（无形资产）

开发产品

其他综合收益

（公允价值大于账面价值的差额）（现实中房子大部分是增值的，会形成贷方差，为防止虚增利润，才计入“其他综合收益”，不会影响当期损益）核算小结（二）转换业务的账务处理-----公允价值模式下的转换1.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换1.自用房产转为投资性房地产核算（公允）2025年8月，山东华通石油化工有限公司打算搬迁至新建办公楼，原办公楼将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。2026年1月1日，华通公司与乙公司签订了租赁合同，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2026年1月1日，租赁期为3年。华通公司按照企业会计准则规定将其分类为经营租赁。本例中，甲公司应当于租赁期开始日（2026年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值模式计量。情境案例9-6投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换假设2026年1月1日，该办公楼的公允价值为3200万元，其原价为5000万元，已提折旧1500万元。华通公司应编制如下分录：借：投资性房地产——办公楼（成本）32000000

公允价值变动损益

3000000

累计折旧

15000000

贷：固定资产——办公楼50000000情境案例9-71.自用房产转为投资性房地产核算（公允）投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换甲公司是从事房地产开发的企业，2025年7月15日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼用于出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁合同，租赁期开始日为2025年8月1日，租赁期为5年。甲公司按照企业会计准则规定将其分类为经营租赁。2025年8月1日，该写字楼的账面余额为40000万元，公允价值为43000万元。甲公司应编制如下分录：借：投资性房地产——写字楼（成本）430000000

贷：开发产品

400000000

其他综合收益

30000000补充案例1.存货转为投资性房地产核算（公允）投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换情形投资性房地产→自用房地产投资性房地产→存货会计分录借：固定资产/无形资产（以转换当日的公允价值计量）

公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

（或借方）公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）借：开发产品（以转换当日的公允价值计量）

公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

（或借方）公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额）（二）转换业务的账务处理-----公允价值模式下的转换2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货核算小结投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换2.投资性房地产转为自用房产核算（公允）2025年10月30日，因租赁期满，山东华通石油化工有限公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼形成了书面决议。2025年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为7200万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为7000万元，其中，成本为6700万元，公允价值变动为增值300万元。华通公司应编制如下分录：借：固定资产——写字楼72000000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）67000000

——公允价值变动

3000000

公允价值变动损益

2000000补充案例投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换真题演练【单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额会计处理表述中，正确的是（）。A.记入“其他收益”科目

B.记入“公允价值变动损益”科目C.记入“其他综合收益”科目D.记入“资本公积”科目【答案】C【答案解析】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，计入其他综合收益，选项C当选。投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

一、投资性房地产转换处置业务的账务处理业务成本模式公允价值模式取得处置价款借：银行存款贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）结转成本借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或借方）同时，将原计入公允价值变动损益的金额结转至“其他业务成本”，以及将原计入“其他综合收益”的金额冲减“其他业务成本”：借：其他综合收益贷：其他业务成本核算小结投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

二、投资性房地产处置1.处置投资性房地产核算（成本）山东华通石油化工有限公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。2025年5月，租赁期届满后，华通公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3000万元，不考虑相关税费，乙公司已用银行存款支付。出售时，该栋写字楼的成本为2800万元，已计提折旧300万元。华通公司应编制如下分录：（1）取得销售价款：

借：银行存款30000000贷：其他业务收入30000000（2）结转相关成本：借：其他业务成本25000000投资性房地产累计折旧3000000贷：投资性房地产——写字楼28000000情境案例9-7投资性房地产的转换与处置投资性房地产转换与处置

二、投资性房地产处置2.处置投资性房地产核算（公允）山东华通石油化工有限公司将原出租给乙企业的一栋写字楼2025年6月租赁期届满，收回后以5000万元出售，出售时投资性房地产的成本4700万，公允价值变动借方余额100万。假设华通公司采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。华通公司应编制如下分录：借：银行存款50000000

贷：其他业务收入50000000借：其他业务成本48000000

贷：投资性房地产——成本47000000——公允价值变动1000000借：公允价值变动损益1000000

贷：其他业务成本1