地产品牌塑造方案范文(34篇)

地产品牌塑造方案范文（通用34篇）

地产品牌塑造方案范文第1篇

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、

生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质

基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴,

因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是

围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、

营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争

夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方

面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导

一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化

等等。

一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项

目认证、风险评后、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招

标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、

营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策

划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一

手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口

径、XXX、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计互鉴,

了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针

对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘

情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。

在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形

态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、

物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;

在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利

用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、

零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品蛆合：丈夫赠送健身

礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠

送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全

程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场

调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不

同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、

户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计

等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖

性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。

一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,

关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等

等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、

付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体

选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进

组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。

在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户

型；从软文到单口一，从电视广告到车体、广播和户外广告等，

在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,

根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同

时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现,

单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现

销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘

的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素,

赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园

林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采

光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小

区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，

使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销

传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、

广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特

性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面

是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程

中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,

关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

地产品牌塑造方案范文第2篇

4月15号，我们班同学一起去了飞八太原茂盛装饰材料市

场、二大家会合后开始了材料城的考察“旅程”。许多从来没

有见过的各种各样不同的材料让我们大开了眼见.

首先说说壁纸吧。那些精美的壁纸给我留下了深刻的印象。

一般的壁纸在300元左右，象植绒的就贵点在400多元。有些

是三层植绒的，更富有变化的600多元，样式多不仅是巴洛克

式的纹样，还有圆形与竖线的结合、由线的等感觉简洁时尚现

代。大副的色彩鲜艳的鱼群的壁纸，店主介绍用在酒店餐饮空

间。还有金色古字画类我们看到了，我觉的此类很有市场。店主

介绍说以上两者属档次高的。还有仿古欧洲浮雕及仿原木纹理

的的壁纸，也很有感觉，价格属低档。

再说说那些让人眼花缭乱的漂亮灯具。那些精美的大水晶

灯，造型精致豪华标价1万多。有种很时尚的四方的吸顶灯由

水晶和镜面玻璃做的，很漂亮一两千元。相对而言有种吸顶灯

也是方形的但便宜多了一百多元，有仿古气息。还有八百的那

种欧式的吸顶灯也很漂亮记得小姨家就用的这种灯。各式漂亮

的小吊灯让人目不暇接，同学都说：“这么好看，以后买那个

好啊。”

在灯饰店有几种筒灯很美，里面是一层透明的格外边是一

种稀沙布，布上有古文字样的、繁纹的，我想用在古典风格的

家饰再好不过了。还有几盏仿古式的灯笼也很有感觉。由细木

条和藤条缠绕做的灯，简直就是艺术品。灯具的标价都远远超

过买价，有款吊灯标价350,店主说要的话170。

地板，最有感触的是怡林软木地板，地板上有班驳的纹样

正块地板像一副画。柏尔店的欧林圣德地板中，白色和灰色的

水晶面地板，像地板砖似的，近观显得晶莹亮丽，玲珑剔透。

以前画效果图的时候，自己标注的材料都不知道具体是什

么样子的，这次真的大开眼界。原来樱桃木是这个样子的，白

松那么好看，效果图上熟悉的名字柚木、檀木、杉木、胡桃木、

水曲柳一一呈现，感觉自己材料知识是那么的贫乏，羞愧啊。

有一家店的地板特别的高亮，很漂亮，价格119,不知道

真的铺在家里是什么效果。

门，有家经营金雨林品牌的店，里面都是烤漆实木门系歹h

价格有1200和，工艺大多是实木复合，老板介绍说这种工艺保

持了天然实木的诸多优点，又避免了实木容易变形开裂的缺点。

金雨林木门的门扇核心采用优质烘干的白松，因为白松密度小

含水率容易控制，可以避免因含水率超标而导致的成品门开裂、

变形。中间部分为5nmi环保el级厚中密度板，表面为进口实木

单板。有一款造型简洁只有几条竖线，老板说有不少人订做。

还有一款黑色的烤漆的上面有大小不等的坑和一款红色烤漆上

面突出的小方形给人特厚实的感觉。烤漆钢木门，经济便宜

700元左右，也很漂亮，有亮感，就是不能碰，一碰就完拉。

老板说她计划经营钢木门，毕竟有钱的不是太多。门上要安铜

合叶因为铜合叶无声。

地毯和地板阁。1米来的地毯100多元，有款1米5乘3

米的800多元深蓝色的很漂亮。

最后，我们去了一家买雅士利涂料立邦漆店，因为以前陈

老师问过我，他们家在一楼比较阴暗用什么颜色的涂料，所以

决定进去看看。进去就傻拉，店主拿出颜色表，颜色差别大微

妙了都不知道选什么好。还有也不知道面积有多少。

地产品牌塑造方案范文第3篇

为了进一步规范林权流转行为，深入贯彻执行《人一中央

关于加快林业发展的决定》（以下简称中央《决定》）及丁小

河南省委、河南省人民政府贯彻中央《决定》的《实施意见》

（以下简称河南省《实施意见》）,探索林业产权制度改革新的

模式和途径，促进我省林业可持续发展，资源林政管理处组织

开展了我省林权流转情况调研，现报告如下：

一、我省林权流转的基本情况

林权流转既是开展林业产权制度改革和发展非公有制林业

的重要内容，又是实现林业产权制度改革和发展非公有制林业

的主要途径，我省自上世纪80年代以来，特别是中央《决定》

和河南省《实施意见》发布以后，围绕深化林业体制改革，林

权流转势头迅猛，取得的成效明显。通过林权的合理流转，使

林地所有权和经营权适当分离，使资源配置得以优化，在一些

地方出现了“资源增量、农民增收、社会增效”的“三增”局

面。

（一）林权流转的主要内容

我省林权流转的重要内容包括林木所有权流转和林地使用

权流转，以及林地使用权和地上林木所有权同时流转。其中，

以林地使用权的流转为主，尤以宜林荒山、荒沟、荒滩、荒丘、

荒沙等宜林荒地和渠旁、路旁、沟旁、河旁等宜林四旁隙地的

使用权为多。如洛宁县早在1993年就出台了《关于出让“四荒”

使用权，加速“四荒”开发的决定》和《关于出让“四荒”使

用权的实施细则》。1995年以后，*、*、*、*、*等地市委、

市政府相继制定下发了关于开发治理“四荒”，拍卖、承包其

使用权的意见或决定，*县、*县、*县等许多县（区）也出台？相

关决定或具体的实施办法。

（二）林权流转的发展过程

（三）林权流转的主要形式

1、拍卖

拍卖是指依照有关规定对林地进行资产评估，确定底价后，

举行拍卖会，由买方竞价，报价最高者中标，与卖方签订合同

（协议），出资买断一定时期的林地使用权或林木所有权，并在

林业部门统一规划的基础上自主经营管理，收益全部归中标人

的流转形式。在拍卖过程中，允许各类投资主体跨地区、跨行

业竞标购买，同等条件下本地人员优先。这种形式在很大程度

上体现了“公平、公正、公开”的原则，比较受群众的。且这

种形式转让，一般成交价都要高于底价，有利于最大限度地实

现国家或集体森林资源资产的价值。

2、承包经营

承包经营是指按照有关规定，当事人双方协商一致，签订

林地承包合同，由承包人按合同约定向发包人支付承包费用，

取得林地使用权，自主进行植树造林、经营管理，收益完全归

承包人所有的流转方式。承包经营中，承包方可以是自然人，

也可以是农户、法人单位或合伙组织。承包经营是起步最早的

一种林权流转方式，也是实践中应用较多的方式之一。

3、联合（合作）经营

联合（合作）经营，是指由多个投资主体以土地使用权、林

木经营权、资金、劳动力、技术等作为合作条件，从事林业生

产经营，收益按比例分成的经营方式。联合（合作）经营主要是

通过民主协商，以联办合作的形式进行经营管理。如鲁山县赵

村乡国贝石村布朗李园艺场，经营面积1000亩，*市房产局职

工王保宪以30万元资金入股，国贝石对以土地、劳动力入股，

林业技术员以技术入股，建立董事会，联合经营管理。

4、林木认领所管

所谓“林木认领托管制”是指：托管公司首先通过承包等

方式取得国有或集体林地使用权和林木所有权，然后面向社会

吸引自然人（主要是城市市民）、法人及其他社会组织自愿认领

一定面积的林木，获得其林地使用权和林木所有权，再由认领

者将其所认领的杭木委托给托管公司进行专业化、集约化经营

管理至采伐的一种林权流转形式。委托方按照协议约定的价格

和付款方式向托管公司交纳托管费用，托管方按照专业化水平

对所托管的林木进行集约化管理，并确保林木生长量达到约定

的蓄积，此种林权流转形式20*年起在我省新兴。

二、林权合理流转产生的积极效应

（一）拓宽了林业投资渠道，增加了林业投资主体

随着林业产权制度改革的深化，林权流转的加速，全社会

投身林业建设的主动性和积极性亦随之高涨，非公有制林业形

成并迅速发展，林业建设资金的打破了过去长期依靠政府的局

面，林业建设主体实现了由过去单一行业建设项社会多元化参

与的转变。以桐柏县为例，1999年以来，全县非公有制林面积

达万亩，占全县五年来造林总面积的67%,参与经营的企业、

单位、个人2452家，累计吸引投资3800余万元，占同期全县

林业总投资的70%。

（二）盘活了林业资产，优化了资源配置

在林权流转前，宜林荒地、四旁隙地等长期闲置不用，或

分配给无力经营者，得不到有效的开发，土地作为生产力要素,

其使用价值难以实现，形成死滞资产。同时，社会上一些闲散

资金没有找到合适的投资项目，因无政策和资金的支持，林业

上一些技术人员和农村大量富余劳动力没有施展的空间。通过

林权流转，实现了林地资源、资金、劳力、技术等各种林业生

产要素的合理配置，活了资产，富了群众，稳定了社会，发展

了林业。

（三）扩大了有林地面积，增加了森林资源的总量

投入的增加、资源的优化组合必然地带来了资源量的增加。

仅就桐柏县而言，1999年的有林地面积为118万亩，目前，已

增加146万亩，森林活立木蓄积量从116万立方米增加到138

万立方米，森林覆盖率由原来的提高到。

（四）提高了造林质量，有效保护了资源

俗话说：“三分造，七分管”，是说造林不易，管护更难。

过去植树造林产权收益不明确，群众积极性差，造林成活率低,

管护困难，“年年造林不见林”。通过林权流转，明确了产权,

保证了收益，“诧造谁有”的政策落到了实处，广大林农有了

实实在在的拥有感，造林护林积极性极大提高，前期造林舍得

投入资金选良种、栽壮苗，高规格高质量栽植，后期管护精心

浇水、施肥、防治病虫害，“象种粮一样育林、象管田一样管

林”。在自己加强管理的同时，还积极学习林业法规政策，加

强了对他人毁林的防范，乱砍滥伐等现象明显减少，资源得到

了较好保护。

（五）促进了科技成果的转化，增加了林业建设的科技含量

林权的合理流转，促进了生产资料与劳动者的紧密结合。

经营者为了提高生产力水平，增强市场竞争力，积极与林业科

研单位建立协作依托关系，大力引进和推广新品种、新技术、

新成果，促进了林业科技进步，加快了林业科技建设步伐。如

桐柏县，近五年来，共引进优良树种15个，良种接穗（芽）100

万节，推广优良品种58个，应用新技术、新成果36项，造林

成活率、良种率均在95%以上，科技成果转化率达50%以上。

（六）增加了农民收入，培育了农村新的经济增长点

以经济利益为驱动的非公有制林业，使经营者将追求最大

经济效益为目标，围绕市场进行生产和经营，根据市场供求信

息调整产业结构和树种结构。在实现了自身经济利益的同时，

也为区域经济的发展注入了生机和活力，成为农村新的经济增

长点。据对桐柏县的调查，全县依靠发展非公有林业经济脱贫

致富的农户达20xx余户，占全县脱贫农户总数的30%。

（七）开辟了一条就业途径，减轻了政府压力

经营“绿色企业”，风险小，效益持久，为机关富余人员、

企业下岗职工及城镇无业青年提供了就业、再就业门路，也为

一些单位和企业兴办经济实体、走兴林致富开辟了新的途径。

如桐柏县风扇厂下岗职工杨某，在朱庄乡购买荒山200亩，发

展以板栗为主的经济林，并在林间套种中药材及牧草，每年收

入达2万元以上，依靠林果业摆脱了医境;义马市煤业集团下岗

工人王小锋，承包荒山1000亩栽植经济林，实现再就业，被评

为非公有制林业的好典型。

（八）带动了林业产业的发展，次金了区域经济进步

通过林权流转，森林资源的增加带动了林业产业的发展，

木材加工、林产品加工、花卉经营等，陆续形成一些地方的支

柱产业。灵宝市农民罗眼科，从1993年起承包荒山4万亩，自

筹资金1000万元，建成了目前全省最大的连片杜仲基地。他依

托西北农大等院校，山上建基地，山下办工厂，实行综合开发。

罗眼科的兄长罗来科承包荒山6000亩，投资150万余元，嫁接

梨枣、雪枣等15万株，成立了来科枣业有限责任公司，实行种

植、贮藏、销售一体化，现每年产干鲜枣10万余斤，产值达

50多万元。

三、林权流转中存在的主要问题

（一）有关法规政策相对滞后

这里所说的相关法规政策包括两个大的方面：一是以建立

具体完善的林权流转制度，规范、引导林权流转行为为内容的

法规政策，二是以森林资源合理保护利用管理为内容的法规制

度。

第一个方面，1985年，国家体改委、林业部颁发的《林业

经济体制改革总体纲要》中提出要建立明晰的产权制度，规定

“遵照林木所有权与林地使用权一致的原则，进行林木所有权

及林地使用权的有偿转让”，提出了林权流转的要求。、「办公

厅下发的《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保

持工作的通知》中，要求要合理安排农、林、牧、副、渔各业

生产，实行家庭或联户承包、租赁、股份合作、拍卖使用权等

多种方式治理开发"四荒”，规定了对宜林“四荒”使用权的

有偿流转。

1998年4月29日修改后的森林法，增加了第十五条，规

定用材林、经济林、薪炭林及其林地便用权、采伐迹地使用权

以及，八规定的其他森林、林木和林地使用权可以依法转让、依

法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作

条件，同时指出“不得将林地改为非林地”、“除本条第一款

规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让”。

以法律的形式，对林权流转作出了原则性的规定。20*年，中央

《决定》中也提出：“在明确权属的基础上，国家鼓励森林、

林木和林地使用权的合理流转，各种社会主体都可通过承包、

租赁、转让、拍卖、协商、划拨等形式参与流转”。应该说林

权流转已是于法有据了。但相关的配套法规政策滞后，缺乏规

范具体操作的行政法规，致使林权流转中还存在着操作普遍不

规范等问题。

第二个方面，由于在林权流转中，大多数投资者主要追求

的是经济效益，而我国的森林分类经营工作刚刚起步，现行的

资源保护管理法律法规还不是建立在分类经营的基础之上的，

各项管理制度如采伐制度等还停留在旧有的框架内，造成林木

经营者经营上的约束性，客观上对林权流转产生了不利影响。

（二）森林资源资产评估制度不健全

其主要表现为：一是没有执行统一的评估标准、方法，二

是没有法定的评仁机构，同时，国家关于评估机构、人员资质

的现行规定也与实际工作需要脱节。在已经开展的林权流转中

实施的资产评估，多为有各方代表参加的合议性的评估，虽具

有一定的公开性和合理性，但缺乏法定性、准确性和科学性。

还有相当一部分流转没有进行资产评估，不可避免地造成了国

有资产和集体资产的流失。如某国有林场，通过不很公开的协

商，将本林场3500余亩林地全部承包出去，承包期20xx年。

协议中将现有林木资源无偿交给承包方经营，待承包期满，承

包方也无偿将林木资源交给林场。字面上好似等资源交接，但

实际操作起来远非如此，林场现有林木资源，多为中、近熟林,

其价甚巨。若采伐后转租别人耕作、木材收入和地租收入两得,

快到期满时再造林，还场以幼林，则国有资产流失的结局不可

挽回Q

（三）操作不规范，缺乏有效监督机制

在林权流转过程中，有的没有依法实行公开;有的发包时没

有依法召开群众大会或代表大会;有的合同条款不完备甚至是没

有书面合同。不规范不仅表现在程序上，有些在实体内容上，

也有不妥当甚至是违法的情况，如超出法律规定的流转范围实

行流转、超出法律规定的权限约定双方的权利等。除了部分流

转合同依法进行了公证以外，林权流转普遍缺乏监督机制。如

在我省新兴的“林木认领托管”公司，在经营和宣传中，均存

在有不同程度的不实之词和误导之嫌，他们假借有关主管部门

和科研单位的名义，夸大宣传其经济效益，错误宣传《林权证》

的性质和效力而分散委托人对托管协议的关注。在这种情况下,

如果双方签定的合同中，有关条款不严谨、不完善，投资人一

次性投资后，对公司执行合同情况缺乏约束与监督，不能及时

有效地发现和应对该公司可能出现的违规甚至违法行为。将可

能酿成经济纠纷甚至社会事件。

地产品牌塑造方案范文第4篇

一、市场背景：

位于东部滨海地区，是滨海新区的重要组成部分，辖区面

积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻

人口17万。是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化

工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300

余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十

多个工业门类。不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，

盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

所在寨上街，其南部为老牌化工企业一化工厂，她曾为XX

区的发展立下了沪马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企

业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了XX区

的发展。随着新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三

产业作为xx区结构的补充体，使成为一个经济结构多角化的地

区，从而保证xx区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于XX房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏

感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在

分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳

与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1、在我们的直接竞争对手是谁呢？

2、在我们的间接竞争对手？

在xx市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间

接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，

他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成

竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不

对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯

相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产

品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后

与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，

故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低,

一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化,

销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层

建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明

显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田•蓝月湾6万平方米20501型地块，与第壹城一路之

隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析:从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，

即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我

们有理由说，xx市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售

由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中

主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90-

100球之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价

格在18万左右。

3、楼栋售出率分析

分析:在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大

量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼

栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控

制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为

项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1、付款方式分析：

分析：我们从三成交的客户付款方式的比例中可以看出，一

次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能

力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力,

且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的

程度有关。

2、年龄结构分析:

分析：我们从己购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出

的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力

较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的

要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另

外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活

当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入

及职业状况问题等。由于当地群众对当地经济状况的担忧，更

多反映出的是对子女教育的关注较多。

3、行业分析：

行业累计销售套数累计百分比

天化5830、05%

石化52、59%

个体及私营3618、65%

银行94、66%

学校94、66%

医院52、59%

盐场63、11%

税务52、59%

规划局21、04%

保险21、04%

其它5629、02%

总计193

分析:从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中

在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部

分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而

这样的客户在当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接

力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。

4、居住区域分析：

分析:从项目三购客户现居住区域情况的分析中，我们可以

看出我们的主要消费对象仍是以城区附近的居民为主，且以天

化宿舍为士，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。

五、产品前期市场推广简要分析：

在前期的媒介宣传过程中，主要是对xx区的发展、顺驰的

品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的

促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维

系活动。

在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方

面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容

的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏

对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

六、分析I总结：

1、对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简

要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消

费者的理解，我们在明示如下：

市场：在房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应

量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的

一年里将有新的电产公司进入市场，并为市场带来新的产品，

这样我们就可以说20xx年的xx房地产市场，将快速成长为供

大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，将是一个

各项目进行快速掠夺的市场。

我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽

然已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应

的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），

但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的

领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下,

一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反

思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如

果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时

调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项

目明天将会异常光明。

产品：在xx房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是

最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可

以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高

于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的

前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高,

但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销

售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费

者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售

必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的

项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，

这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层

的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品

提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对

新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明

他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。

地产品牌塑造方案范文第5篇

—广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二

期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小

店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街

区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业

氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家

店铺中，目前出租率仅为，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的

商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对

一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺

的预售、销售带来了潜在威胁。

因此，我们必须采取有效手段，炒热.一期的商街气氛，大

力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动—

二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任

务迫在眉睫，本案将主要对_一期商街如何突破商业现状和形成

旺盛人气进行策划。

一、背景分析

——期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南

大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当

前缘何一时难"热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此

进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，_

一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

（一）、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼—街、—路交汇处，

西邻五大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大

型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅

从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有

考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大

型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景

观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游

人进入内街的“绊脚石”。此外，南人口的台阶亦与商街道路

平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲

人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。_街通往内街的三个通

道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求,

街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞

次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生

和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海

豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_

一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽

巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；

一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，

走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、—街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客

入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店

铺生意清淡。

（二）、商街策划“后天失调”

1、_广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性

化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主

题。—广场商业街最早定位是、街”（很好），后来又定位于

"_义"（很好，只是推广很费力），如今准备冠以、广场步行

街”（老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰）。由于没有精

确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁"、“我为谁服务”

的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、.广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民

聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象_X路、

X广场、_X步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人

文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商

品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，—广场

的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出

去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇

历“。事实上，经营—广场商业街，“物业管理”代替不了“商

业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来

“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。一广场起步阶段缺

少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主

与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也

没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的

商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没

有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务,

例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席店面房

一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大

影响。

二、商街定位

_广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置

和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们

作如下战略定位：

1、街名：—广场时尚丽人街

2、概念：.广场-------_街观光旅游的门户，国际品牌汇

聚的商街，都市丽人寻梦的

3、广告语：一广场/时尚丽人街-------与一相约，与一同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、

手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光

者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的

商业街。

三、招商策划

—广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商

需从下列几个方面入手：

（一）、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《—晚报》、—电视台发布招商公告,

突出介绍—广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大

商机，吸引商户预约登记承租店铺。

（二）、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的—饭店举行，出

席的商户为—及周边城市的时尚品牌经销商，以及—国贸市场有

意入驻—广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数

拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、—广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和

前景展望；

2、—X街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、

租金、物管的优惠政策。

（三）、整合店铺资源

—一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招

商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租

报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由—房

屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。

一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商

活动和引入商户、洽谈租金。

为了使一一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所

有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地

展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置

也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、

长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本

公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信

心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定,

我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

（四）、有关租金政策

_一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者

急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。

因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第

一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说

明——期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不

能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高

租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺

价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设

计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一一期店铺

比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600〜700元/n12/年（经测算，内街店铺

平均售价8500元，平均面积110ni2,购房投资额约94万元,

购房贷款利率按计算，年利息为万元。

如该类店铺以600〜700元/m2/年租金计算，年收益为〜万

元，剔除利息后的收益〜万元。这样的租金对商户来说，在目

前情况下尚有吸引力，易于接受。）

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年（经测算，外街店铺

平均售价12500元，平均面积200nl2,购房投资约250万元，

购房贷款利率按计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800〜900元/m2/年租金计算，年收益为

16〜18万元，剔除利息后的收益〜万元。这样的租金对商户来

说，目前情况下尚易于接受。）

（五）、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将

“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠

措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个

灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），

供其做商品或品牌宣传；

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内先许

在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的

广场“时尚秀”活动；

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折

优惠收取；

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税

务部门，给予—广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在

工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见.广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见_X步行街雕塑照

片)，以增添—广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休

闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广

场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，

扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借

力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后

活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办

广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传.广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《—风韵》优秀

摄影作品广场展示活动，用文化手段提升—广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《一之夏》广场音乐欣赏会，

用高雅艺术推高—广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”

效应。

五、商街硬件改造建议

1、_北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、一—期南人口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改

造。

3、临一街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、一—期南侧花圃争取拆除，建造一排店面房，既可街口

开店吸引顾客步入内街，又可创收。

上述方案，经董事长批准后组织实施。

第3篇：都市休闲农庄商业策划书

我们的广告语：感受绿色自然，打造都市休闲新天地！

我们的经营综旨：以自然的景色，农村的生活方式，解去

都市人生存的压力和无奈;营造一片全新的休闲天地

第一部分：可行性方案

一、入驻原由：

我们选择—商场作为入驻目标，是因为看好贵店的强大实

力、经营方式、经营类别和日趋增长的人气。贵店以一万平方米

的超大面积位居一城市商业之冠，而SHOPPING

MALL的经营模式更是当今世界上最流行的商业模式；贵店

的人气越来越旺，又欣闻贵店在店庆当天日销_万元，创造了本

行业的一个奇迹，可见—商场的人气;贵店在20__年有奥运明

星来助阵，20_年当红明星又莅临—商场，可见贵店的影响力;

市委领导、省委领导都不止一次到一商场来视察，可见政府及

领导对贵店的重视！

二、经营业态：

我们与贵店采取扣点联合经营方式，扣点的额度另行洽谈；

本店后方管理由我方负责，大局管理遵守—商场的统一安排。

都市休闲农庄是国际上最流行的一种全新的休闲业种，它以田

园风光、庄园风情为主要风格，迎合城市人追求“绿色”"田

园”的一种心态，综合了城市人比较感兴趣的农村生活状态，

把“自耕自种自留地”、“动物家园”、“领养小动物”、

“小桥流水”、“别有洞天”、“钓金鱼”等一系列的全新休

闲方式综合起来，形成了一站式享受田园乐趣的业态。在繁华

的都市中打造出一片全新的天地！

你可以在这里领养小动物，可以给自己领养的小动物命名,

给自己的小动物喂食；你还可以在这里种自己的自留地，开荒、

播种，让你体验完全的农家生活乐趣!你还可以来这里钓金鱼，

钓多少就可以带走多少！当然，这一切都是需要付费的。

装修风格以农村的绿色基调为主，中间有草地、小型鱼塘、

自留地、小木屋、宠物基地等等一系列的设施。大概需要500

平方米的面积。我们将不定期的对店内设施进行更新及维护！

三、目标市场：

同一商场的中高档定位一样，我们的目标客群以追求时尚

的都市白领（女性为主）、3—14岁的少年儿童为主，以中公的

政府官员为辅！积极迎合他们追求田园风情乐趣、热爱小动物的

心理！这部分客群的消费能力比较强，他们会不惜金钱来追求一

种自然的休闲状杰。而儿童会根据自己的喜好选择游戏的方式,

他们普遍对小动物有好感，而父母对他们的行为除了支持之外,

也没有其他的办法！所以我们的目标市场是两种顾客行为：一种

是刻意追求形的；一种是兴趣支配形的！

四、市场环境分析：

_城市经济实力雄厚，在全国城市综合实力50强评比中，_

城市列居18位;在全国国内生产总值超百亿元的城市中，—城市

位居第10位；在全国55个人均国内生产总值超万元的城市中，

—城市位居榜首。一城市人的消费能力更是位居全国之首！

—城市市位于—省的西部，气候干燥寒冷，年封冻期长达5

个月。也就是说，在这长达5个月的时间里，人们的活动范围

只限在室内，而室外也很少见到绿色，市民在这5个月里最向

往的就是绿色！

繁忙的都市生活使城市人接触自然的机会越来越少，很多

人都有在夏天到农村去的想法，而我们正是迎合这种想法，把

一个完整的农村搬到城市来，同时把农村不受欢迎的部份全部

剔除掉！这里是一个整洁的、有序的、具有优美风光的田园！

五、市场经营分析：

都市休闲农庄这种业态的休闲方式在欧美是比较流行的，

在我国也只有延海的几个城市有类似的店铺。这种模式在—城市

还是一个空白，我们就是要抓住这个市场空白的机遇，在别人

还没有想到的时候，我们已经付之于行动！而一城市人本身对各

种方式的体育运动项目就没有多大兴趣，在年收入较高的基础

上，他们更热衷于追求一种全新的休闲方式，而都市休闲农庄

也就应运而生！

贵店的美食娱乐广场是在—城市的一家室内休闲娱乐场所，

受到了—城广大消费者的欢迎和认可！但是这里的休闲项目是有

欠缺的，贵广场注重的是娱乐项目，而对于休闲来说，除了陶

吧、玩吧之外，再没有吸引人的地方，都市休闲农庄会弥补这

种状态，全力打造一个室内的田园、城市中的农村、一个别有

洞天的“桃花源”！

六、管理模式：

我们采取的是店长负责制原则，在本店将设店长一名，全

权负责本店的管理。

我们有固定的清洁员，负责店内的所有卫生；有养育员，负

责小动物的喂养；有负责店内卖各种动物食物的相关人员；有负

责安全的安全员。

我们的小动物选的是一些温顺的动物，不会对顾客进行人

身攻击。

我们会积极配合—商场的各种促销活动，也会在适当的时

间搞自己的促销活动。

第二部分：营销推广方案

我们采取整合营销方式（IMC）进行前期的市场拓展，把所有

广告的触点整合起来，以错落有致的媒体广告、交相呼应的软

性新闻为主，进行大幅度的市场推广，同时，也希望贵店给予

一定的支持！

一、广告攻势：

前期我们将在本市各大知名媒体上进行大幅度的广告轰炸,

以提高品牌知名度，树立良好的品牌形象，力争做到家喻户晓,

路人皆知！

—城市地区没有强势媒体，这是—城市人都知道的，所以我

们整合了各种媒介信息后，选择能够互补的媒体进行广告宣传。

初步打算在—城市晚报、—城市电视台、—城市广播电台等媒体上

发布广告。

二、软性宣传:

软性新闻的好处就是能够提升品牌的美誉度和知名度。

地产品牌塑造方案范文第6篇

房地产在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营

销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想

卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。某某商

业城项目是某某房地产开发公司开发的精品物业，将成为某某

市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

某某商业城座落于市城区北部的某某广场旁，是某某地产

开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建

筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别

高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设

备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8

500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约

1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多

功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状,

本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操

作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、

营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都

做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,

通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值,

获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。

概括本项目的营销总体策略，可以简述为

二、项目营销目标方针

根据本项目

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性

回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚

5.酝酿一场热销风暴；本项目将传统商业行为上升为现代

全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，

避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1.销售（招商）目标

2.销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶

段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达

成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，

结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

一）项目入市时机及姿态

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20某

某年5月份房交会期间开盘（或20某某年9月），可以抓住20

某某年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个

启动高潮；在国庆节、20某某年秋季房交会、元旦等重要

时期掀起新的销售高潮。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区

二）价格定位及价格策略

1,价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米,

其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

3.价格策略：采取

六、宣传策略及媒介组合

一）宣传策略主题

1.个性特色：

2,区位交通：本项目地处某某广场旁，地段绝佳，高尚居

住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投

资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发

展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

二）宣传媒介组合

1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新

2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣

传媒介以

3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘

为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销

活动、项目招商说明会等形式。

地产品牌塑造方案范文第7篇

一、商业地产分类

（一）、按存在形式分

商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、

批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、

宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、

体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。

（二）、按产权形式分

1、虚拟产权商铺

虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为

了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，

但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只

能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形

式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在）

2、独立产权商铺

独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市

后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场俣留,

该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流

环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营

档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知

度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营

者共同的投资热情。

二、商业地产宏观情况

（一）、商业地产需求量增加

随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以

及国内商业、零售业20_年12月11三彻底对外开放，中国商

业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发

展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场

的基础。20_年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商

业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越

的项目将成为追捧对象。

（二）、运营模式将回归理性

由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程,

以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴

露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律

的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所

以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营

管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者

说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管

理公司。

（三）、商铺开发尚待继续探索

上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的

投资热点，业内还有人称20_年是“商铺年”。通过高价出售

商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险

分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，

也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。

地产品牌塑造方案范文第8篇

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销

售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“XX”带给一个准确

的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现

状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“XX”项

目的资源问题与机会，以到达或超出“XX”的原定销售计划，

并为鸿宇房地产塑造品牌。

一、XX市房地产市产基本状况。

1、XX市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是

有融城的完美前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交

通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这

意味着XX的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家

纷纷进入XX0房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激

烈，竞争的层次不断升级。从20xx年以前的消费住房以经济适

用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房

地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的

产业化水平。即房地产大战既将打开。xx市内房地产开发商约

100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断

扩大，开发形式全面化，多样化。到20xx年为止，房地产项目

投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。

20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面

积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销

售总额为37723万元。最新统计数据证明，20xx年以来批准预

售和销售的总面积为平方米，住房销售均价由20xx年初的824

元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅达。

2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房

产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区

等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有

这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：

A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。

忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力

不足。

B、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业

管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与

业主的对立，小区的基本建设搞不上去。C、小区规化与自然融

和概念不足，人为景观痕迹太重。

3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手

续不合理，还有的不合法。

二、xx市同类住宅调查统计。

“同类”定义为具有小高层，别壁等的住宅小区。现将XX

市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划

方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然

环境。

湘银:

核心竞争力：二十一世纪购房新概念。

拥有很高的品牌效应。

其周边环境好。

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成

功人士，市场销售反应良好。

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村。

小区面积大。

邻近湘江。

周边环境好。

2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区

及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美。

属于自然水生态屋村、绿化面积广。

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区。

属未来商业地带。

周边交通发展趋势大。

房屋设计理念突出。

银座大厦：

近临中心广场，一医院。

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区。

周边自然环境不是很好。

地产品牌塑造方案范文第9篇

前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房

地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产

企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地

产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解

市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内

不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、

物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相

继展开房地产市场营销大战，群雄逐庖品牌，使市场营销策划

观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为

诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

一、房地产营销策划的重要环节

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营

的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链

中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产

市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务

上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由

于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，

因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产

策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就

很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销

售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

二、房地产营销策划的最前端

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、

市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、

建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策

划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从

房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相

比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。

第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师

执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开

发投资机会选择与决策、前期工作、是设阶段、租售阶段、物

业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与

项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需

要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的

营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营

销策划活动。洪是宁在《前营销一一房地产开发制胜的密诀》

一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿

到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经

验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是"拿

到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在

“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资

的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包

括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的

位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便

于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑

景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这