我国房价飙升的原因分析与对策研究

题目：我国房价飙升的原因分析与对策研究摘要近年来，我国持续上涨且居高不下的房价问题成为人们持续关注的一个热点问题。本文通过运用马克思的商品供求关系理论，从商品房供给与消费需求两方面着手，分析了我国房地产市场的需求和供给情况对商品房价格的影响，并针对分析结果，仍然从供给和需求两个方面对应的提出了探索调控我国房价的相关有效对策。关键词：房地产房价供给需求

目录第1章前言 第1章前言近年来，随着我国经济的迅速发展，作为国民经济重大产业之一的房地产也也得到了飞速迅猛的发展，伴随其一起而来的是我国近年来一路飙升的房价，高额的房价已经超出了普通老百姓可以支付的范围，偏离了正常的价格轨道，房价问题似乎已经成为当今社会令老百姓最为头痛的问题之一。马克思在《资本论》中曾说，商品的价格水平不仅取决于商品的价值和货币价值量的变动，而且与商品的供求关系紧密相关。在供求一致的情况下，如果商品的价值和货币的价值不变，则价格水平应该是和价值保持一致的，供求关系对价格水平不会发生影响。但是在实际的市场交换中，供求一致的情况是极少的，绝大多数情况下并不一致，或者供大于求，或者求大于供，这种供求关系就必然会影响价格水平的变动，产生价格与价值的背离。①

我国房价为什么会持续上涨呢？本文将以商品供求关系为视角，浅谈我国房价上涨的原因，并提出笔者认为有效可行的相关的调控对策。

第2章供求关系理论近年来，高房价一直困扰着不少人，也给人们的生活带来不少的烦恼，即便国家出台各种政策来抑制房价，但都没有起到明显效果。房屋空置率高和百姓居无住所成为当前面临的严峻问题，两者的矛盾发人深省。本文就是从房地产市场面临的现状出发去发现现象背后的本质，从而为健全房地产市场提出自己的建议。随着国家政策的出台，通过控制房价、调整住房供应结构、信贷控制等措施，对于土地和房屋的开发投资增速在放缓，但是供需矛盾仍将继续存在，房地产价格仍然呈现上升趋势。目前我国国民经济高速发展，居民收入也在持续增加，但是房价的增长速度远远超过居民收入的增长速度；房地产市场商品房空置率很高，房价过高；房地产市场融资结构单一，过度依赖银行贷款。2.1市场供求理论微观经济学中的市场供求理论认为，当商品的供给等于需求时，市场达到均衡，从而得到的就是均衡数量和均衡价格，在此情况下，实现帕累托效率。但现在的高房价主要由供需不平衡所致，即，住房需求方面。住房可以看成是一种普通商品，即随着市场价格的上升需求量下降。2.2从微观经济学的角度看房地产市场的需求主要由自主性即刚性需求、投资和投机需求组成。但随着政府调控力度的加大，比如限购令的实施、提高首付比例、取消贷款优惠政策等，来最大限度地抑制投资和投机需求。如今，这些举措取得了较为显著的效果，房地产市场的投资和投机需求得到基本遏制，因而，刚性需求基本覆盖整个住房需求。并且随着居民收入水平的提高，以及中国人对于产权的偏好，使得对于住房的需求较高，并且在缺乏弹性的情况下，对购房者来说并不是一件有利的事情，在下面的分析中读者可以知道为什么对于购房者来说不利。2.3住房供给方面看由于住房是普通商品，随着价格的上升供给也会随之增加。虽然在短期内供给数量是固定的，但长期来看，随着价格上升以及土地资源的国家垄断性和投资商的投资惯性使得住房供给也是呈现上升趋势，但增速在放缓。房地产开发商对于房屋的供给量在下降。原因表现在：首先，房地产市场是个寡头垄断的市场，供应商为了实现垄断利润的最大化会减少房屋数量的供给，加之购房者对于住房需求的弹性缺乏使得供应商的“阴谋”得逞；其次，随着国家限购令的出台，一方面遏制了需求者对于住房的投资和投机需求，但是另一方面也会使得供应商试图减少新住房的供给来维持原有的价格，二手房的供给量也在下降。再次，建造住房成本的上升，主要体现在土地成本增加上，同时住房供给结构不合理和供给的户均面积不断扩大也是房价上涨的原因。因为垄断是房地产价格居高不下的根本原因，那么本文主要将住房供应量减少归咎与垄断，再加上购房者对于住房的刚性需求，随着供应量的减少，供给曲线向上移动，使得均衡数量和均衡价格的平衡被打破，房屋供应商凭借其垄断地位，不会将其所拥有的全部房屋出售出去，而仅仅出售一定数量的房屋，并且在需求不变的情况下实现其利润的最大化。价格的上升就会给购房者传递一个信号，使得购房者认为房地产市场前景良好，就会高估其市场价值，产生很大的房地产市场泡沫，一旦泡沫破裂将会产生不可想象的后果。2.4从政府的税收政策角度看在市场供求条件下，国家在上海、重庆试点征收房产税会将税负大部分转移给购房者，这对于购房者来说不利，对房地产开发商来说并没有起到很好的遏制作用，由于需求曲线的价格弹性较小，征收房产税对需求的影响不会太大，但是会减少供应商的房屋供应量，也就是图中需求曲线的继续上移，此时的均衡价格即为购买者支付的价格，房地产开发商收到的价格。很明显征收房产税，使得购房者多支出的数额多于开发商少得到的数额；并且由于供给量的减少还存在着净损失，这都是市场低效率的表现。因此，本文认为国家试点征收房产税，虽然能在一定程度上起到减少供应商垄断利润的作用，但是相比起来，购房者受到的限制会更大，只能减少需求者的投资和投机的需求，但是自住需求的刚性现状使得购房者税负更重，不能很好的解决房地产市场的供需矛盾。第3章用商品的供求关系理论分析我国房价居高不下的原因房地产业在国民经济发展中处于先导地位，已经成为我国国民经济的重要产业之一。其中包括两个方面，一方面，我国从事房地产行业的人数众多，中国的人口为13亿多，其中农民人口占80%多的比例，而全国80%的农民收入主要依靠外出从事房地产建筑装修行业务工，实际上，农民工收入已经作为我国国民收入一个很重要的组成部分；另一方面，房地产经济占国民经济的主导地位，房地产经济快速发展，在局部地区出现投资过热的现象，一直处于走高的趋势，导致许多人担心泡沫会出现，我国会步入美国后尘。我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过74598亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前，我国的城镇化发展步入高速阶段，根据国家城市化发展战略，各地政府部门纷纷把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力，出现了城市化和房地产业互动发展的局面。房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展，当前中国房地产业与城镇化发展呈现出失调的迹象。

3.1我国房地产市场的需求分析房地产的需求是指在一定的时期内，一定的人们愿意购买并且能够支付得起的房产的数量。因此，我们在分析房地产需求是不仅仅要考虑人们的购房欲望，更要强调人们购房的经济实力。笔者认为，考察我国房地产市场的需求，可从消费需求、投资需求和心理需求三个方面展开分析。

（1）住房消费需求的增加

随着我国经济的迅速发展，百姓的生活水平收入水平都有了很大的提升，这就具备了一定的购房能力。加之我国实行住房改革以来，居民住房不再是国家按照居民需求进行分配，而是通过房地产市场的自我调节来满足居民的住房需求。这就促进了房地产市场的有效发展，增加了房地产市场的消费需求。此外，伴随着我国经济持续快速发展与工业化进程不断推进，我国的城市化进程也步入了快速发展的新阶段，城镇人口的迅速增加，城市人口在总人口中的比重上升，住房需求急剧膨胀。进城务工的农民工和进入城市求学就业的青年人越来越多的在城市之中安家落户，也导致了对住房需求的增加，成为房价上涨的原因之一。（2）房地产投资需求膨胀

我国经济的迅速发展使一部分人先富起来，这些较富有的人们便希望通过“钱生钱”的办法使自己的资产进一步扩大。而我国处于CPI涨势不断走高，银行储蓄的利息率偏低的情况，公民可以的投资方式偏少，这就使得人们将投资的目光纷纷转入房地产市场。一些人购买住房之后并不都是用于自住，而是通过对外出租或者等待房产大幅度增值之后变卖来获得高额差价。按照有关统计数据显示，目前我国千万资产富豪中70%的人都投资于房产，财富近40%存于房产。②

（3）中国人特殊的心理需求在中国几千年来的传统思想中，房子一直都是家庭的头等大事，是一个家庭的奋斗目标，也是衡量一个家庭幸福与否的重要的指标。因此，购置属于自己的房产成为每一个中国人毕生奋斗的目标。此外，伴随着现代婚恋观念的现实化，结婚购房和孩子上学购房越来越成为刚性需求。虽然在前几年出现的“丈母娘推动房地产经济”的理论有失偏颇，但是在我们的现实生活中确实存在有这样的现象。还有我们现在的孩子“划片”入学的政策，也使得很多父母为了让自己的孩子接受到良好的教育而甘愿做几十年的“房奴”。这在一定程度上也增加了对房产的需求，引起房价的上涨。3.2我国房地产市场有效供给情况分析房地产供给做为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。由于供给无法满足市场的需求，必然会引起房价的上涨。房地产供给不足的原因，笔者认为有以下几个方面。

（1）土地供给的减少建造商品房首先需要土地，土地是依托。我们不仅要用只占世界7%的耕地养活13亿的人口，还要划拨一部分用于工业建设、城市建设的土地，这样一来，我们的土地资源愈发紧张，能够供给构建商品房的土地资源也十分有限。此外，在现行的土地创收制度作用下，通过变卖土地来获取高额的财政收入成为一些地方政府的一种常见行为。政府为了自身利益，地方官员为了自己任职期间创造更多的业绩，就通过将土地以较高的价格卖给开发商的手段来增加政府财政来源，这无疑增加了商品房的建筑生产成本，使房价上涨，最终还是由消费者买单。（2）供房结构不合理作为供给方的地产开发商，他的目的是最大限度的追求超额利润，而提供优质的房屋可以使他们获得更大更多的利润，政府由于自身利益追求卖地收入，开发商追求最大化的超额利润，而忽略了经济适用房和廉租房的开发，使低收入者对于买房只能望洋兴叹，因此，无法通过低价房来拉低我国房价的平均值。同时，以上的原因使房源减少，无法满足大多数人的住房需求，就出现了商品供不应求的现象，自然会增加房价。

（3）建房成本的增加

前面我们提到了土地价格的增长直接导致建房成本的增加，引起房价上涨。除此之外，建筑房屋还需要建筑材料和建筑工人的劳动等，房价的上涨与这些因素也密不可分。在物价日益上涨的今天，水泥、钢筋等必要的建筑材料价格也在逐年上涨。近年来，包括建筑工人在内的劳动人员工资均有了大幅度增加。这直接增加了开发商开发房产的生产成本，而为了保持自身的利润甚至为了获取更高的超额利润，开发商只有通过提高房价的方式来实现。

从以上我们的分析可以看出，我国的房地产市场有效需求旺盛，但真正能够满足老百姓消费需求的有效供应却存在严重不足，使我国的房地产市场处于供不应求的状态，从而导致了我国的房价一直居高不下且呈现持续上涨的局面。

3.3运用商品的供求关系理论探索调控我国房价的对策在前文中，笔者运用商品的供求关系理论分析了我国房价上涨的原因，归结为一点就是供不应求，要解决这一问题就是要解决供求问题，当商品房的供给量能够满足大部分人的需求时，房价也会随之呈现出正常的符合其价值的价格。3.3.1从对商品房需求方面探讨调控对策

（1）通过行政手段压制人们不合理的住房需求

建立全国联网的房产登记系统，明确居民手里拥有的住房，一对夫妇只能拥有一套商品住宅房，在购置二套住房时要加大对首次付款的比例额度。还可以通过完善购房的税收政策，加强对购房税的征收，尤其是居民的第二套住房，要征收高额的税款；对于短期内转手变卖新购置房产的居民，要加大征税力度。在2013年11月份召开的十一届三中全会中提出的针对在我国探索实行“官邸制”的决定，公务员不再需要自购房屋，将会减少一批不小的需要购置商品房的人群，对于减少对商品房需求也会起到一定的缓解作用。（2）控制投资性购房，减少对住房的投资性需求

当前，我国房地产需求中投资性需求占很重要的一部分，投资性需求对于房价的拉动力度远远大于居民真正的消费性需求。因此，笔者认为应该严格控制投资性需求在房产总需求中的比例，减少对住房的投资性需求。具体措施就是严厉打击短期投机性炒作购房，规范房地产投资致富宣传，鼓励劳动致富。作为人口众多、人均消费水平不高的中国，我们要宣传勤劳致富、鼓励通过实业生产经营，才是安民立国、创造财富的最好方式③。

（3）转变传统观念减少对住房的心理需求转变中国人传统的以房子来衡量一切的心理，可以学习西方国家，通过租房或者购买小户型的公寓式房屋来满足住房需求，而不是投其毕生积蓄购买超过自身需求的面积过大、装修豪华的高档房屋，避免年轻人在刚步入社会之时便因为住房问题背负沉重的债务，增加其生活工作压力，降低生活质量、减少幸福感而几十年“房奴”。转变现代年轻人以房定婚姻的不良心理，房子不是婚姻和家庭幸福的决定因素，要鼓励年轻人多奋斗，要根据自己的实力和经济水平决定以怎样的方式解决自身的住宿问题。3.3.2从对商品房供给方面探讨调控对策

（1）适当的增加住宅建筑用地的土地供给土地的垄断导致的供应紧张才是使房价上涨居高不下的最根本的原因。对以抑制这一现象，从根本上就要适当的放款一下对土地的供给政策，适当的增加一下用于建造商品房的住宅用地。一是可以通过改造以前荒废掉的土地的方式，明晰投资改造土地的产权，扩大土地供应。二是农业生产要规模化、集约化、现代化生产，分配出一部分用于购建房屋的土地④。三是严格打击土地闲置的现象，我们要严格按照国土部对土地闲置的管理打击办法进行大力查处。四是重新调整土地出让利益分配机制，降低地方政府分成比例，改革二级市场的收益分配制度，使土地出让收支公开透明，减少地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本，提高拍卖土地的效率、增加土地的供给⑤。（2）改善我国目前的住房结构，增加保障性住房供给

建立完善的多层次的住宅供应系统，改善目前不合理的住房结构，保障居民合理的居住要求。要引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住房，在政府的监督管理之间推出经济适用房、公共租赁住房、廉租房和限价商品房，加大保障性安居工程建设力度。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，立足于保障基本需求，引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进。

第4章控制我国房价的措施4.1加快体制改革步伐，完善土地市场制度我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度，一方面要完善房地产行业调控，另一方面也要完成土地市场改革。房地产行业调控要形成商品房与政策性住房双向并举、各占一头的发展格局，针对商品房意外的住房形态，政府应确保经济适用住房价格严格实行政府指导价，同时完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，进而扩大廉租住房制度覆盖面，同时可以考虑将制定廉租住房制度建设情况纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。针对我国现有的土地制度，政府应加大对土地供应的调控力度，以调整住房结构。例如在土地供应上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，并且加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；同时，尽可能地公开土地使用信息，规范操作，从土地的协议出让转向透明度高的招标、拍卖方式，同时改变以往单一的“价高者得”的拍卖格局，更大程度地实现土地资源的合理配置，减少土地炒作的投机行为；最后，增强政府行为的透明度，从源头上杜绝炒作行为的发生。4.2控制住房的投资性需求和被动性需求，遏制投机性需求如前文所述，除刚需外，投资投机性的住房需求对于推升房价也起到了明显效应。在当前的市场条件下，应考虑首先保障自住型的住房需求，加快建设共有产权房建设，限制遏制投资投机型住房需求，主要的手段包括通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。例如为限制投资性住房需求，政府可以通过加大税收力度进行限制，对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。4.3大力发展多元化的房地产金融市场房地产行业风险已经传导到金融系统，这一点已成为不争的事实，相关部门应力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。借鉴发达国家的先进经验，允许多元化的资金构成进入房地产投资，建立多重房地产融资体系，不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中分离出来，更能有效地避免系统风险在银行体系中聚集。例如随着我国资本市场的逐步开放以及人民币升值的预期，外国投资基金进入中国是大势所趋。同时，我国社会保障制度和保险制度进一步完善和实施，中国必然面临着养老基金和保险资金的保值增值问题。面对这两类资金构成，相关部门可设定规则，允许保险资金、养老基金和外来投资者进入房地产投资，则既分散了银行信贷风险，同时解决了养老基金和保险资金运用问题，也可以合理地利用外资，促进房地产金融市场健康发展。4.4国家利率政策的调整我国较长一段时期的低利率政策，加之利息税的实施，使得“存钱不如买房”的观念成为共识，这也加剧了购房热潮不断升温。随着国家利率政策的调整，利息的升高，对房地产的消费者和投资者都将产生深刻的影响。第一，对房地产的消费者来说，加息的影响远远大于房地产的开发企业，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低了购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。加息还降低了实际的房价收入比，如果收入不变，真实房地产的价格在降低；如果房地产的价格没有降低，那么收入必须增加，只有这样才能支付得起相应的房价。如果收入没有变化的话，那么边际支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。第二，对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但对投资回报率下降的影响是非常显著的，必将导致投资性需求减少，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，这在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策对房地产的影响比较大，对需求的作用大于对供给的作用，主要是抑制了房地产的需求。但由于经济发展的惯性使然，不可能在短期或者一段时间内明显改变供求关系，因此房地产的价格暂时不会下跌，但增幅会减小，起到缓慢的抑制作用。加息更主要的是对整个经济起到宏观调控的作用，对房地产更重要的作用在于挤出房地产的泡沫。4.5加强职业道德建设，提高企业道德素质

从更加宽泛的角度来看，房价过高是一个经济现象，也是一个道德法律问题。只有房地产行业从业人员的素质和道德修养得以提高、人们的投资理念进一步成熟、价值观念得到正确的扭转，才能消除各种导致高房价行为产生的诱因。第5章结论房价问题从微观来讲影响到老百姓的工作生活，从宏观上来看它也关系到我国的经济发展和政治稳定。冰冻三尺，非一日之寒！我国房价的上涨不是一蹴而就，因此调控房价过快上涨的道路也将会是漫长的。调控我国房价上涨问题，除了本文所提出的一些调控措施以外，笔者认为，加大对房地产市场的舆论监督也是必不可少的一项措施。因为调节市场供求的关系，不能单纯的依赖市场自发机制，同时也要发挥政府的监管作用。政府要运用其“有形的手”，通过行政、法律、文化教育等多重手段，建立房地产的长效机制，加强对房地产市场的监督管理，科学预测房地产市场的未来预期变化，使我国的房地产市场走向规范化，使我国房价得到一定程度的调整，使我国广大人民买得起房，早日住上舒心房！参考文献

[1]马克思.《资本论》[M].人民出版社.2003年版[2]朱方明.《政治经济学（上）》[M].四川大学出版社.2001年版.

[3]杨君.从商品供求关系探讨房价上涨的原因和抑制不合理房价的途径[J].现代经济信息.2013（14）.[4]何新易.供求关系失衡下的中国房地产发展路径[J].南通大学学报（社会科学版）.2012（7）.[5]卢冰.当前房地产市场价格解析及培育合理市场价格机制的设想[J].聊城大学学报（社会科学版）.20