房地产内部按揭管理制度

PAGE房地产内部按揭管理制度一、总则（一）目的为规范公司房地产内部按揭业务的管理，确保业务操作的规范性、安全性和高效性，保障公司及相关各方的合法权益，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司内部涉及房地产项目的内部按揭业务活动，包括但不限于内部按揭的申请、审批、发放、回收、风险管理等环节。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规及相关行业标准，确保内部按揭业务合法合规开展。2.风险可控原则：对内部按揭业务进行全面风险管理，有效识别、评估和控制各类风险，确保业务稳健运行。3.公平公正原则：在内部按揭业务操作过程中，遵循公平公正的原则，对待每一位申请人，确保业务流程透明、公正。4.审慎经营原则：秉持审慎经营理念，对内部按揭业务的各个环节进行严格审查和管理，保障公司资产安全。二、内部按揭业务定义与范围（一）定义内部按揭是指公司为促进房地产项目销售，向符合一定条件的内部员工、关联方或特定合作对象提供的用于购买公司开发房地产项目的贷款业务，借款人以所购房产作为抵押，并按照约定的还款方式和期限偿还贷款本息。（二）范围1.适用对象公司内部正式员工。与公司存在紧密关联关系的企业或个人。经公司认定的特定合作对象。2.适用项目公司开发建设并取得合法销售许可的各类房地产项目，包括住宅、商业、写字楼等。三、申请与受理（一）申请条件1.申请人资格具有完全民事行为能力。属于公司规定的内部按揭适用对象范围。具备稳定的收入来源，具有偿还贷款本息的能力。信用状况良好，无不良信用记录。2.项目条件房地产项目已取得合法的土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件，并符合预售条件。项目工程建设进度达到公司规定的要求，不存在重大质量问题和施工风险。（二）申请材料1.个人申请材料内部按揭申请书。有效身份证件原件及复印件。收入证明材料，如工资流水、收入证明、纳税证明等。婚姻状况证明材料（已婚人士提供结婚证，未婚人士提供未婚声明）。其他可能需要的证明材料，如资产证明、学历证明等。2.企业或关联方申请材料内部按揭申请书（加盖公章）。营业执照副本原件及复印件（加盖公章）。法定代表人身份证明书及身份证原件及复印件（加盖公章）。企业财务报表（近年度）。贷款用途说明。其他相关证明材料，如合作协议、担保文件等。（三）受理流程1.申请人向公司指定的内部按揭业务受理部门提交申请材料。2.受理部门对申请材料进行初步审查，核对材料的完整性、真实性和有效性。3.对于材料齐全、符合要求的申请，受理部门予以受理，并出具受理回执；对于材料不齐全或不符合要求的申请，受理部门一次性告知申请人需要补充或更正的材料内容。四、审批流程（一）初审1.受理部门将受理的申请材料移交至初审部门。2.初审部门对申请人的资格、信用状况、还款能力以及项目情况进行详细审查。3.初审部门可通过电话核实、实地调查等方式对申请人提供的信息进行核实。4.初审部门根据审查结果，出具初审意见，明确申请是否符合内部按揭条件，以及建议的贷款额度、期限、利率等。（二）复审1.初审通过的申请材料移交至复审部门。2.复审部门对初审意见进行复核，并重点审查贷款风险状况。3.复审部门可结合公司的资金状况、业务政策等因素，对贷款额度、期限等进行调整。4.复审部门出具复审意见，报有权审批人审批。（三）审批决策1.有权审批人根据初审和复审意见，对内部按揭申请进行最终审批决策。2.审批决策应明确是否批准申请，以及批准的贷款额度、期限、利率、还款方式等具体内容。3.对于重大内部按揭申请或存在风险隐患的申请，有权审批人可组织相关部门进行集体审议，确保审批决策的科学性和合理性。五、贷款发放（一）合同签订1.审批通过后，公司与借款人签订内部按揭借款合同及相关担保合同。2.借款合同应明确借款金额、期限、利率、还款方式、违约责任等条款。3.担保合同应根据不同的担保方式（如房产抵押、保证等）明确各方的权利义务。（二）放款条件落实1.借款人应按照合同约定办理相关手续，如房产抵押登记手续等。2.公司对放款条件进行审核，确保各项手续完备、合法有效。3.放款前，公司应对项目建设进度、销售情况等进行再次核实，确保项目风险可控。（三）贷款发放1.满足放款条件后，公司按照借款合同约定的金额和方式，将贷款资金发放至指定账户。2.贷款发放后，公司应及时向借款人提供贷款凭证，并告知还款计划和相关注意事项。六、还款管理（一）还款方式1.内部按揭贷款的还款方式可根据借款人的实际情况和公司规定，选择等额本息还款法、等额本金还款法等。2.借款人应在借款合同约定的还款日前，将足额的还款资金存入指定还款账户。（二）还款提醒1.公司应建立还款提醒机制，在还款日前一定时间内，通过短信、电话等方式提醒借款人按时还款。2.对于逾期还款的借款人，公司应及时发出催款通知，明确逾期金额、逾期期限及可能产生的后果。（三）逾期处理1.借款人逾期还款的，公司应按照借款合同约定计收逾期利息和违约金。2.对于逾期时间较长或多次逾期的借款人，公司可采取以下措施：暂停其未使用的贷款额度。要求提供额外的担保措施。通过法律途径追讨贷款本息。七、风险管理（一）风险识别1.建立风险识别机制，对内部按揭业务可能面临的风险进行全面识别，包括信用风险、市场风险、操作风险、抵押物风险等。2.定期对内部按揭业务进行风险排查，及时发现潜在风险点。（二）风险评估1.采用科学合理的风险评估方法，对识别出的风险进行量化评估，确定风险等级。2.根据风险评估结果，制定针对性的风险应对策略。（三）风险应对1.信用风险应对加强对申请人信用状况的审查，建立完善的信用评估体系。要求借款人提供有效的担保措施，降低信用风险。对信用状况较差的借款人，谨慎审批或拒绝其申请。2.市场风险应对关注房地产市场动态，及时调整内部按揭业务政策，防范市场波动带来的风险。合理确定贷款额度和期限，避免因市场变化导致借款人还款能力下降。3.操作风险应对完善内部按揭业务操作流程，加强内部控制，规范业务操作。加强对业务人员的培训，提高业务操作水平和风险防范意识。建立健全内部监督机制，对业务操作过程进行实时监控。4.抵押物风险应对严格审查抵押物的合法性、真实性和有效性，确保抵押物价值充足。及时办理抵押物登记手续，保障公司抵押权的优先受偿权。定期对抵押物进行价值评估，如发现抵押物价值明显下降，要求借款人补充担保或提前偿还部分贷款。八、档案管理（一）档案内容1.内部按揭业务档案应包括申请人提交的各类申请材料、审批过程中形成的各类文件、借款合同及相关担保合同、贷款发放凭证、还款记录等。2.档案内容应完整、准确、清晰，能够全面反映内部按揭业务的全过程。（二）档案整理与归档1.业务部门应及时对内部按揭业务档案进行整理，按照档案管理要求进行分类、编号、装订。2.整理后的档案应定期移交至公司档案管理部门进行归档保存，确保档案的安全和完整。（三）档案查阅与使用1.因工作需要查阅内部按揭业务档案的，应按照公司档案管理制度的规定，履行相应的查阅手续。2.档案查阅人员应严格遵守档案保密规定，不得擅自复制、泄露档案内容。九、监督检查（一）内部监督1.公司内部审计部门定期对内部按揭业务进行审计监督，检查业务操作的合规性、风险管理的有效性等。2.业务部门应定期对内部按揭业务进行自查自纠，及时发现和整改存在的问题。（二）外部监督1.接受监管部门的监督检查，及时了解和遵守相关监管要求。2.积极配合外部审计、税