某住宅小区物业管理方案

7.11排班布岗及巡逻路线的设计9.0XX物业管理工服务目标10.1.1业主入伙阶段（上房前两个月提供完整可执行的入伙方案）b.业主入伙中11.0入住期日常管理目29.5%35%场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到物业管理费m²/元.月1.0物业管理费m²/元.月1.8物业管理费m²/元.月1.0(商铺)信报箱车辆服务装修管理地下车位维护费地面车位维护费临时维护费(四轮机动车)摩托车装修暂收款每户户/元次次辆辆辆／月辆辆辆／月辆辆辆／月含充电费含充电费装修验收合格后归还公共部分水电周转金二次加压水泵运行费公共水电费地面二层以上按系数分摊地面架空一层以上变频泵加压层按建筑面积分摊按建筑面积分摊项目经理项目经理事务助理客服主管客服助理一期到岗日期二期增编客户服务部客户服务部前台接待工程服务部水电维修班长安防服务部队员车管员环境服务部保洁员绿化工会所管理行政后勤事务助理兼任事务助理兼任事务助理兼任32229技能(工作量技能(工作量)补贴超时补贴正常工资试用事务助理事务助理特定特定部门主管客服助理安防班长安防员车管员保洁员工程人员绿化工特定特定200特定特定特定特定特定11111批1批1批1批1批 （三）固定资产折旧费（四）低值易耗品摊销费（五）设施设备维护维修费（八）不可预见费（九）社区文化费（十）管理佣金（十一）法定税费月支出额年支出额所占比重%单位面积成本按收入合计事务助理客服主管客服助理环境主管绿化员保洁员工程主管车管员水电工安防主管安防班长安防员111511326143131工资标准月工次额办公费子项目交通费手机费通讯费服装费管理人员护管员其他员工服装费管理人员护管员其他员工办公用品括公共办公用品）办公用品办公设备原值修边机﹨绿篱剪1折旧扣残值折旧扣残值11111b.业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，项目管理中心将对装修a.住户装修，必须提前七天向项目管理中心b.在接业主（住户）递交的装修方案一周内，事务助理会同工程服务部、安防部a.所有施工必须按照管理处审批的方案进行b.施工时间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修e.装修施工用电不得越过该装修住宅单元的装修表容量，严禁擅自乱接、乱f.管道供气设施和燃气用具（必须符合国家规定）的安装、装修、拆移、改装，i.严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由项目管理中心设计统一式样。j.施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼a.装修工程完毕后，业主（住户）和施工队b.隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，项目管理中心可安排拆除隐蔽部b.办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张；办理一个交纳工司和住宅区业主委员会负责,保证住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、d.不得向住户索要小费或好处，或者收费不开收据，更不能多收、少收、f.不得在住户家里乱翻东西，若有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理，管一经发现，除责令其赔偿相应的损失外，管理处d.管理中心资料：管理规章制度、管理中心岗位责任制度、国家有关法令制度和口环境，加强独立工作能力，能迅速果断处理对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在小辆不走者，严格按管理规章制度进行处罚。情g.经常巡视住宅区的绿化地，严格制处理，具体操作可参照《管理中心工作手册》中集思广益，及时总结经验、教训。不断改进管理，a.接待来访投诉工作由前台值班人员负责，b.任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、f.全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少根据XX防火的特点，配合有关安全活动，题，应立即着手处理；不能处理的，马上向请你找负责的部门解决”或“这事我做不了主，请d)在公共场所及客户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤6.1问候语：您好、早安、午安、早、早6.7应答语：是的、好的、我明白了、谢牌,手提一个工具包,携带一个水壶,脚上套上一上盖上一块清洁布,作业完毕后收拾好边角废料,用A、产权资料）；连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应须符合GBJ242(采暖与卫生工程施(8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。1)开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零损2)钢木结构的楼梯：用力轻摇不晃动，无弯曲；钢筋锈蚀，无弯曲；木②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水(2)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好，安全防护装置齐全，标(3)对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周4.2入伙工作计划应由公司领导批准，相关f.房屋验收合格的，管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认。----入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁***”等，插彩旗，营造热烈的气氛；6]批准用户装修加班申请；批准用户大件物品放行等。6]验收合格后，在用户室内装修工程竣工验收表上签批意见，对退还装修保证金2]根据用户室内装修工程竣工验收单于装修验收合格后为用户办理装修保证金退2.4.2住户和装修公司须配合物业管理处于开工前签署《装修承诺书》。2.5.10装修期限，中小工程为60天，较大工程为90天，最3.3施工队人员进出小区必须证件齐全,进出小区时应将临时出放证悬挂于胸前.车辆4.2客服助理每天对装修单位进行巡检，确4.3安防部负责检查用户室内安全防范情况违5.1装修工程完毕后，住户和施工队负责人共同向物业5.2隐蔽工程须在隐蔽前进行验收。如未验收，物业管5.3竣工验收合格后，由物业管理中心验收人员在《装6.2填写临时出入证办理登记表.适用于物业管理中心对投诉的处理。确保客到解决。其内容包括:b.报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，住户另有预约维修时间的，维修人f.如果维修材料是住户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果维修人员应主动提示住户使用不当材料的结果，但应注意尊重住户的选择。g.维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《维修单》上注明应I.对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在(1)客服部员工于每月月底前将当月《维修单》及《维修单》费用分别统计在《有(3)服务中心员工将审批后的《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修2.1客服中心每半年至少进行一次业主意见调查，发放<8]如遇外来客人询问大厦、小区内客户的情况,只能提或"对不起，请您再说一遍，好吗？"3]由客服主管根据工程部提供的电梯互感器摊的电费均摊。电梯起始层位于没有架空层的地面一表、配套健身馆、阅览室、会所等分表以及绿化表；电表包括楼道公共照明电表、景观用电电表c.检查水表阀门有无发生渗漏溢水现象.b.检查梯间墙身、天花、楼梯扶手是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷片是否完4.5巡查中发现梯间弥漫燃气味、焦味时应(1)客服助理巡查时发现(3)对巡查中发现的重大问题，客(4)巡查中发现问题处理完毕后管6.建立维修资金的管理、使用、续筹等符合有关规定7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善8.业主委员会按规定程序成立，并按规章制度履行9.物业管理企业制定创优规划和共体实施方案，并经业主委员会同意2)文明礼貌用语及各专业服务语言流——%5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外，不得安装6.制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备正常，配电室管理符合3.危及人身安全处有明显标识和4)定期进行消防巡视，检查维护消防设施、器材等资料A提高业主自治自律行为宣传教育资料——3.本小区物业管理经营状况。向小区住户公布物6]商业推广活动完成后，客户服务助理2.在客户有特殊情况需占用或使用公共场地时，大厦/小区客户服务部员应请客户提出书面申请，在不违反消防有关规定和大厦/小区美观整齐的前提下对相应公2]保持镇静，立即通过通迅设备呼叫求援.警告，然后视情况向有关领导汇报.墙、监督牌，企业理念、服务标语上墙、配牌号、导向牌、警示提示标志、小区平面示2]为方便施工方整改，工作联系单（7.11排班布岗及巡逻路线的设计d.在公共场所及客户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤讲机呼叫就近当班人员或上级主管，注意尽住户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人d.在不泄露公司机密的前提下，圆满答复客户的问题，若有困难时应积极查找作牌,手提一个工具包,携带一个水壶,脚上套上一付鞋套,在可能沾染灰尘的家俱a.记住业主的姓名，要求客服人员第二次和业主见面时能说出2.3当值期间带领本班认真做人员应做车辆号码或有效证件登记；党政公务人员执行公务应做好积极辆外观油漆面、玻璃、保险杠、灯罩、反光镜、各类公共场所的使用性质和服务对象;辖区内的区间道路走向车辆和人员流动规5.5巡逻中注意发现有无不正液化气泄漏，则立即进行处理，如不能处理5.6巡逻时发现梯门或入户门5.8巡逻中注意观察车辆的停5.9暴雨天气密切注意屋顶、7.1停车场实行轮班制，值班人员必停车票。收钱不给票以营私论处。车辆离开时b.检查前日的巡逻岗签到记录是否合格，有无漏打、坏j.检查停车道闸系统、收费系统、消防系统、门禁对讲系统、监控系统、周界红d.检查各岗位当班人员的穿着形象礼仪是否符合规范，执勤是否到位，精神是f.检查值班记录、车辆进出登记、巡逻记录、监控室值班记录、监控室电话投诉i.检查停车道闸系统、收费系统、消防系统、门禁对讲系统、监控系统、周界红外报警系统、内部报警应急系统、消防广播系统b.本班人员列队集合，队员负责自检仪容仪表，班长负责检查队员仪容仪表，精神j.班长交接时，上班班长应将工作重点向下班班长做明确交待。d.查看本部各类记录、出入登记、各监控录像，检查有无可疑情况和人员f.对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝h.对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告i.班长、部门主管、管理处主任在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通h.解困人员中有身体严重不适者，应上报公司领导征求其意见是否到医院就医e.水浸排除后，由保洁部门清除积水并清理现场环境，工程部查明故障原因，修e.在确信户内有异常状况发生时（如户内无人应答、i.处理过程中内紧外松，注意不要对过往邻人f.衣着是否整洁，有无血迹、泥点，是否打赤脚，是否有伤。d.对方不听劝阻，胡搅蛮缠，甚至恶言伤人的，要及时通知领班、队长制止矛盾激a.对非业主、员工、客户及业务人员所携带出的大件物品等物资，b.对载有货物的车辆，要求驾驶员自觉出示客服部签发的业主出货物资放行条或f.请个人或驾驶员到客服部重新开具业c.抢救受伤者，如受伤人员有生命危险的应设法立即送往附近的医院抢救或拨打），a.车辆压到地感后按出卡键，出卡后闸杆自的通行，同时入场时，示意司机稍停，待闸f.做好自身防范工作，既要抓获罪犯，又要保证自己的人身安全，应多人或多带人g.保护抢劫现场，劫匪遗留的作案工具、凶器等不要用手触摸，不要让无关人员进i.事主或在场群众如有受伤，要立即截车送医院抢救，并迅速报告公安机关。a.值班时，对认识的醉酒者在岗上纠缠时应好言相劝，促其离开岗d.醉酒者不听约束，手舞足蹈的谩骂值班员或行人，引来群众围观，妨碍交通和治f.通知上级领导到场，通知煤气c.双方不听制止，事态继续发展，场面难以控制，应迅速报告公安机关，如有重伤b.仔细询问双方，弄清情况。向双方当事人询问纠纷发生的原因和经过，并了解在b.对逃跑的罪犯，要看清人数、衣着、面貌、身体特征，所用交通工具及特征，及a.劝阻斗殴双方离开现场，如能确认属违反治安管理规定或犯罪行b.及时通知醉酒者和精神病人的家属或工作单位，由他们领回，或采取控制和监护i.对安防员执勤用具、对讲机、道闸开关等予以保护，以防淋雨损坏。a.通知所有安防员注意安全，巡逻安防员不要站在楼宇下；如需要23安防员在执勤时，如遇住户（单位）房内渗出浓烟a.消防中心接到电梯应急电话或安防员巡查b.监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联器等设备进行检查，对破损、故障、失灵、p.每季度需测试的项目：电梯迫降首层，消防广播、灭火装置、气压罐、消防电话q.每年一次烟感报警定期测试，时间安排在每年6月上半月，由安防部主管安排具w.每月一次（每月初）定期进行消防泵测试，由工程部执行测试，安防部配合共同a.每周一次对周界红外报警系统每对红外探c.监控中心监视器不能正常显示图像或其它故障时，应立即向本部主管与工程部e.巡逻过程中巡更棒、巡更点出现故障、损坏，或巡h.道闸系统电子显示器时间显示要准确，单位显示要改为XX物业公司；定期协j.宿舍内窗户窗帘应由公司统一制作,不得在玻璃上随意糊纸或其它物品影响形案例分析案例一病人家核实后才予放行，结果耽误了2分钟，遭到了业主投诉。分析:2.救人是第一位的，值班员应该迅速a.管理中心负责人、安全主管负责排班布岗及巡逻路线设a.根据小区实际状况制定巡逻路线（小b.遇有任何事情发生，应尽量保持冷静处理，不可惊惶失a.执勤、训练集会等集体活动，要统一c.休息时间不要坐在正在公司正在办公或处于营业状态的区域.a．本停车管理规定适用于遵守停车管理h．月租车位的车辆，必须在车头挡风玻璃上张贴有效的o.在车场内停泊的车辆，如遇被窃、,概与管理中心无关。w.所有进入本车场之车辆除需遵守以上各规则外，还需遵守《业主守则》,覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进安防巡逻加强控制的区域，短时间内反复6)对客房区域的巡逻：检查楼面值班及时报告，督促有关部门予以整改和落实。培训目的：打好治安保卫理论基础，从而在工作中扎实做好治安保卫工作。；（；（a.假想防卫正当防卫必须要针对真实存在的e.抗拒防卫正当防卫是合法权益的保卫者，g.防卫过当正当防卫不能超过必要限度。防上规定的正当防卫既是我们一项合法权利，c.正当防卫有利于提高我们的法律意识，自觉维面鼓励公民积极地同违法犯罪行为作斗争；一方面又地震等；机械、能源设备产生的危险，如飞机故而是根据避险过当行为所触犯的具体罪名,并根据避险的为了某种需要，而有意制造假案的现场包括犯罪分子作案的地点和犯罪分子可能遗留指挥行人绕道而行。对于大院内空地上的现场，可大。这类案件的现场有在室外、室内、荒郊野案件侵犯的目标是人体，所以尸体躺卧的位置就护起来,并做上记号,以免被破坏。二是保是发生在室内的案件，应对室内留下的烟蒂等物品注要用手触摸。对发生在野外、道旁的强奸案留物，如作案工具、衣服、纸片、口罩、纽人死亡，危害极大。对这类现场要特别注意保护场内的痕迹、物证，并要防止因多人进出增加现起来，对死者的呕吐物更要保护，不能让人随便理。三是中毒现场一切物品，如纸袋、小瓶、注射器遭到严重破坏，使案件的侦破产生困难。对纵火坏，就可以达到保护好现场的目的；如已酿成火场，查找起火点，发现后要注意保护。在参加保抢劫案件是严重破坏社会安防，危害人民生排除还在扩散，继续造成危害的危险因素。在顾客的财产和生命受到侵害时，敢于挺身而出另一方面，在执勤工作中，对客户要讲文明、讲A如何理解“顾客至上”B如何理解“顾客永远是对的”（26×10）+（10×33%×20326），“机智勇敢的安防员”、“热情周到的服务员”、“技术娴熟的消防员”的有机D.在客人活动场所不得跑步，坚持“说话轻，行走轻，操作轻。”F.工作中做到“眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”），c)值班安防人员要认真做好放火、防盗、防劫工d)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意f)严格遵守上下班时间及值班纪律，对在7.有礼貌的查询进入小区的访客,并尽可能登答：进入小区的施工单位必须有装修企业的饰装修图纸。与物业管理公司签订《装修安全责任保证公共设施完好,保持住宅、绿地、道路），答：当值安防应敬礼，并说：“您好，请问你找那一栋，那一位？”起，你要找的住户暂时不在家，请您下次再来。”答：如果寄存为普通物品，应请其说出明细来，签——任何工作人员须无条件服从主管经理的命令机或电话）想安防领班/主管经理报告现场的具体a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，a.立即向安防领班汇报，并留在现场或赶赴现b.对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场a.迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可b.各部门人员到现场后的职责：布置以e.值班经理、客务经理传达指挥部的指示，协f.办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的礼节、问候礼节、应答礼节；另一类是体现24.物业管理礼仪接待工作的主要规程是：接待服务，应具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人27.物业公司的治安管理队伍可采用委托安防公司实施安30.安防人员单兵队列考核标准是：军人军姿；停止31.安防人员擒拿技术动作的基本内容是：基本功：33.安防守护工作的涵义是指安防人员根据有关特公约以外的协议采取各种有效措施，对指定所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看厦以及对一个工业区等物业的安防工作实际上在守护过程中可能遇到的主要问题是：火灾；盗窃36.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方37.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控39.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法41.遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电42.遇有业主或住户当面或电话向安防人员反映情况时的主要处理方43.安防巡逻工作的主要方法是：采取定线、不定线相结合的巡逻线44.安防巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经方面的情况,及时调整力量和巡逻方法;经常每个巡逻人员在巡逻中,要全神贯注,细心观察,46.正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真实存在48.正当防卫的必要限度：要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为50.常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局51.防卫过当：指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭没有其他方法可以排除危险,在迫不得已的情况下53.安防员处理问题应遵循的原则：安防员在履行自己的职责时，会54.安防员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚4]地面层清洁员负责将东门至西门之间的公共走道，以及大门入3]领用设备时，领用人自行检查设备的完好6]归还设备时，必须保证设备完好无4]所领取物料若一次使用未完，可暂时存放于工具间内，待下一手段。监督检查一般采用员工自查、管理员巡查和j.对突发与特殊状况能迅速提出应急预案，并组织实施。b.负责检查绿化员的仪容仪表和到岗情况i.完成领导临时交办的其他任务。“打扰了”2.与人交谈先说“您好”3.要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起”4.给对方添麻烦时说“对不起”工作中的“五个一样”5.领导在与不在一样↓修剪组草坪组植保组修剪组草坪组植保组施肥剪草↓公共照明灯公共照明灯罩沟a.施工单位在养护期满过后，填写养护期间自检情况报告a.园林绿化部主管统计实际工程量,并连同接(1)生长势：好生长超过该树种该规格的平均生长量(平均生长量待以后调查确定)。①叶色正常，叶大而肥厚、在正常的条件下不黄叶％；％，3.行道树和绿地内无死树，树木修剪基本合理，树形美观，能较好地解决树木与4.绿化生产垃圾要做到日产日清，绿地内无明显的废弃物，能坚持害的物质，无搭棚设摊、围墙圈占树等。b．所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶h.垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟6.垃圾房无堆积垃圾。垃圾做到日产放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放保洁员综合部位死角、踢脚线擦拭保洁员办公区域步行梯扶手、踢脚线保洁员综合部位楼内花卉的擦拭每周保洁员综合部位果皮桶清倒擦拭每天领班员组织领导技术指导监督检查上通下达或围栏绳，以防旁人滑跤。日常保洁要求每位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏4)遇下雪或下雨天，要在大堂进出口处放置伞袋、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。2)大堂内的其他部位，如柱面4)大堂内不锈钢烟缸，保持光亮.无烟灰迹、无痰迹。5)每日工作结束前，把楼面上垃圾集中后，带到指定地点；楼面上不准有垃圾过夜。4)每个楼面的楼梯进出口处，要保持干净、整洁。5)每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。6)保持室外场地上的下水道干净、畅通。10)室外场地的地面，做到无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑，使人感到宽广、舒畅。要求每日清扫四次，每天第一次保洁工作必须在8:00前做好。8)检查是否有漏处，不要遗忘清洁工具。6)保持卫生间内空气清新。6)检查是否有遗漏处，收拾清洁工具，并关好门。8)定时喷洒空气清香剂，保持室内的空气清新。5)经常用湿拖布拖去灰尘，保持场地清洁。1)保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品。3)保持地下车库空气流畅，无异味、无毒味，定期喷洒药水。4)不锈钢应用绒布揩，并用不锈钢剂定期上光。5)不锈钢无灰尘、无水迹、无手印。3)在非要使用药水才能保洁的情况下，一定要使用中性药水，要无腐蚀、无酸碱性.紫铜。4)的保洁:使用中性药水最佳,全能清洁稀释一定要到位,再用柔软的布巾擦净,最后使用铜亮5)进行设备的清洁保养，清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质.4)作业者在工作期间必须穿工作服，戴安件、连接件、提升机、安全保护装置、钢丝绳、7)作业前对屋面结构悬挂装置的联接16)作业后应将吊篮停放或悬挂在安全地点，并上好安全锁.防止损坏其他物品。置不得有尖锐棱角封口，如有尖锐棱角封口必须7)使用频繁的大绳、吊板、安全锁，必须进行班前检查12)大绳及吊板应存放在干燥通风的仓库内，严禁接触高温、明火、强酸和尖锐的物体。灯具的清洁的目标是：清洁后的灯具无灰尘，灯4)清洁灯管时，也应先关闭电源，打开盖板，取下灯管，用抹布分别擦抹灯管及盖板，然后地毯大多应用于宾馆、写字楼的办公室、会议室一及家庭居室厅的地面铺设，能使室内环境显得豪华、美观、清洁、安静，具有“软性塑料”之美称，步行感觉壁硬性地面感到舒适、柔软、不滑、不累、安全，但地毯容易脏污，且不易清除.为了经常保持地毯清洁，延长地毯的使用寿命，除每日吸尘，做好日常保洁外，还需要根据地毯的不同类型、特性采取合理的清洗方式，定期进行清洗.现将两种地毯清洗方式与操作过程介绍如下：总述：此方法适用于地毯污脏严重、需全面清洗的情况。清洗地毯要求达到鲜明的清洁感，基本无污渍，保持保洁前的毛感性。5)存放容器与存放容器周围（地面、墙壁）要保持清洁。5）配合做好清运垃圾工作。3)发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净.如地4)果皮箱、垃圾桶每天上、下个清倒一次7)每月用水冲洗有污迹地面、墙面一次。1)进门:预约清洁服务如是在上班时间，或2)预检:进房后先开灯，查看室内是否还有人，并记下工作区域的各种物品所处位置），），6)登记:第二天主人上班后，请主人验收并签字。可将污垢溶于水中，去污除尘效果好.使用时，应经常洗涤用脏了的抹布，保持②用干净布擦净机器、电线，将电线绕回机挂钩，机器必须存放在干燥地方。①使用完毕后切断电源，取下软管和管夹头，将绕好的电线挂于机身外壳.C．吸水机④机器必须放在室内，不可淋到雨和雪，决不可以使机器顶端喷到任何液体.②开动机身电源开关.③冲洗计划好的地方.备注:"A''表示很满意."B"表示满意."C"表示基本满意."D"表示不满意."E"表示该根本没做。星期一星期一割剪XX草说明：1、对照《绿化工作检验标准》发生不合格时，在栏内简要记录。乔灌木乔灌木乔灌木乔灌木说明：1、由班长安排定岗，报管理处主任审批。楼道工、道路工，进行讲评，总结一周来的情况，指出经过讨论，大家统一了认识，只要是业主扔掉2.1物业设备包括室内设备及物业管理区域内的室外设备与设施系统具排水、供电、供暖、消防、安防、通风、电2.4供热、供燃气、通风、空调工程主工程部经理项目经理、公司维修材料——物业部客户服务部抽调业务骨干负责业主资a.竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构）；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺6.11地漏、排水管道安装牢固，配件齐全序号检查保养项目3继电器、交流接触器外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月4控制回路压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化月5指示灯、按钮、转换开关外表清洁，标5.1机电人员发现变配电设备6.2写字楼、大厦的大中修时周周2.2工程领班/客服主管安排工程人员具体落实维修服务，并负责检查维修质量和回3.2客户服务人员接到业主/用户报修要求时，应3.3工程领班/工程人员接到《维修单》的通知后，根据报修内容和预约维修的时间进行维修或者需要报告工程领班进行技术分析和评审。能立即维修的必须立即修；需报告工程领班进行技术分析和评审的e.维修人员在维修现场要注意f.维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后，记录在《维修单》上，并请4维修人员完成维修后，将用户签字确认的[维修单]交还客户服务人员。如果是属5客户服务主管对工程人员完成的报修项目要定期4.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察2.7检查高压电房高压开关是否在分闸位置再切开低压房发电机进线开关和发电机开关,不允线开关后切开各分路开关,防止柴油发电机突然甩6.2市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水6.3如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必）；b.影响其它住户的停水，由申请人向管理项目客户部提出申请（填写《停水申请c.因保养、维修等的计划停水，由管理管理项目客户部负责安排停水时间，停b.影响其它住户的停电，由申请人向管理项目客户部提出申请（填写《停电申请c.因保养、维修等的计划停电，由管理项目客户部负责安排停适用各物业管理项目，可根据管辖区域设备的实际情况2.2管理项目客户部建立设备运2.3值班员和维修人员做好智能包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式本作业指导书明确了艾嘉物业管理公司各管理2.3未经领导批准，外来人员（3.1烟感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，2.5接班时提前进入岗位，并向2.7部门领导每周组织主管对本2.1动火前“八不”3动火中“四要”4动火后“一清”5.3消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检7.1公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部7.3改变消防器材摆放的位置时，要经消注：不包括水泵房、开闭所、变（配）电所统、发电机组、消防系统、生活供水系统、络）设施、停车场智能管理系统、公共照明度的维修（改造）计划，编制《季度维修（改造a)轿厢式乘客电梯，简称客梯；’值班员负责，没有设立电视监控系统的管理a)写字楼的电梯运行时间(3)分层停靠电梯应在各楼层的电1b.用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有c.检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要4.1工程部经理负责空调设备的综合管理，包机常机机b.机电人员负责水池的管理工作，要求每个水池须结构完整，加盖、加锁、5.1综合事务部每年年初应向各部门、管理项目了解(或由各部门、管理项目申报)管3)授课的教师主要由公司内容有丰富经验和理论知识的管理项目经理或部门经理b.新招聘的专业技术人员的上岗培训主要为掌握物业管理的基本知识，这方123412345①小区管理中心物业接管与验收流程接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图：供水、供气及公共设施线路图；消防图；停车场及交通通道图；机电说明、合同、保险协议；操作协议；操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建设物、构筑物施工图、竣工图；建筑物经济技术指标统计表。会同监理公司、施工队，进行质量验收，如实填写质量收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则。对楼宇以不定数目单元模拟住，测定综合居住指标，发现隐患及时整改。抄水、电、煤气表底数，输入电脑备案。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。填报书面移手续、签署物业管理正式接收文件、接管、②小区管理中心业主入住流程住户提供入住资料：人住通知单、购（租）房合同、身份证、工作住户提供入住资料：人住通知单、购（租）房合同、身份证、工作证、出示原件、复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费托收手续，领取入住索引。查验进住通知单，发放入住文件袋。通知单盖“已领资料”章。入住通知单、业主之约、住户手册盖章。来访投诉来访投诉电话投诉来信投诉管理人员接待、填处理单处理单第二联交管理中心保存管理中心收责任部门投信息反馈给经理。访，填写回访记录表处理单第一联交责任部门责任人签收责任人处理投诉、完毕后由所在部门负责人签字认可④小区管理中心公共设施维修养护流程工程维修部或机电部负责人签收班组分工，实施方案准备工具材料经理日常巡视检工程维修部或机电部负责人签收班组分工，实施方案准备工具材料监督指归档保存导归档保存维修员到现场维修完毕后，经维修员到现场⑤小区管理中心设备管理维修流程组织维修人员到现本单位无写外委维修单报经理批后实维修完毕检验，试运行填写设备维修申报单。管审批交位、部门主管工程师到现场指导监经理报做好维修经理报⑥小区管理中心安全管理运作流程检查、登记定岗值勤检查、登记发现问题及时处理发现问题及时处理做好记录交由经理室阅后，编号存档报警紧急情况通知经理室滚动巡逻机动分队紧急紧急情况通知经理室记录⑦小区管理中心消防应急处理流程接到报警判断地点，派人到报警处灾情轻：通知护管人员自行误报：查明原因，记录在案灾情严重：报火警灾情轻：通知护管人员自行误报：查明原因，记录在案组织保安人员赶到现场灭火组织人员疏散，进行安组织保安人员赶到现场灭火组织人员疏散，进行安全保护切断煤气及市电供应，转换事故电源监测火势情况，坚守消防中心岗位清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报⑧管理中心室内治安报警应急反映流程接到报警经理前往事发地察看查明原因记录备案查明原因记录备案是调度巡逻调度巡逻保安补岗制止罪案擒拿疑犯抢救人员信息反馈是存档、汇报⑨小区管理中心保洁管理流程主管巡视检查现场指导发现问题填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员迅速解决。组长实施整改督导整改情况经理复查填写统计表⑩小区管理中心社区文体活动开展流程制订年度社区文化工作计划变化情况修正计划制订社区文化月工作计划临时性活动活动方案策划周边系列活动管理处各部发动居民参与，小管理处各部实施大型主题活动邀请新闻单位宣传报道争取上级部门有关领导支持实施大型主题活动邀请新闻单位宣传报道邀请嘉宾出席主管巡视检查现场指导工方案，主管安排人员施工水肥草杂水肥草杂浇施剪除草木木剪形灌乔修整木木剪形灌乔修整苗治虫洁主管复查填写统计表接到维修任务，准备工具入户前轻叩门三声套上鞋套入户前轻叩门三声套上鞋套开始工作确认签名进屋后罩上隔尘罩报客服中心车辆登记进入，发临时出入卡发临时出入卡车辆登记进入，发临时出入卡严密巡查出门车辆检查交回临时出入卡无放行可疑物品放行有与业主核实否放行是提防被盗扣留并让业主确认，报警处提防被盗在日常管理过程中，管理处将十分重视尊重人、理解人、体贴人这种“以人为本”物业费按月业主投诉/报每半年普每半年普业主/用户的意见，满足业主/用要求，业主随到随办1个工作日办完每天随到随办1个工作日办完每天2熟悉辖区楼宇按《业主手册》办符合《二次装修管理公不乱收费，收费透明公熟悉辖区楼宇按《业主手册》办符合《二次装修管理公不乱收费，收费透明公开，代收代缴每月公布理，证件齐全，手对业主/用户的投诉要认真倾听并做诉的内容要全、无破坏房屋外观、存在质量问题，及存在质量问题，及工作分工不分家，客户助理每天按工作程序开展工作，物业服务中心不定期检查，品质部每周周检考评一激励采取百分制月考核方式，对检查不合格的予以扣分，每月总结一次，按扣分的多少扣减当月绩效工资，年激励拖一遍/周拭壹遍/天轿厢外表干净，地面清运两次/天清洗两次/年所有公共场所无杂物垃圾，两遍/天，其余时间巡回保洁道路少泥沙、少杂草、无积水，楼梯口基本无杂物、无蜘蛛网，清洁率供水符合卫生染及隐患保洁员划片