营改增后房地产建安企业汇缴与清算新风险防控

营改增后房地产建安

企业汇缴与清算新风险防控2016年税收征管新变革带来的挑战国地税深度融合产生的税收新问题国地税联合稽查制度—企业所有税种的一网打尽2016年6月6日税总发〔2016〕84号：联合稽查工作内容包括共建协调机制、共享涉税信息、共同下达任务、联合实施检查、协同案件审理、协同案件执行、稽查结果利用和其他稽查执法合作事项。如何应对？金税三期上线形成的征管新变化金三上线及稽查二包使企业无形可遁税务涉税风险推送带给企业的税收新压力建立指标体系，拓展风险模型；根据纳税人分布以及行业特点，建立风险指标和模型，对重点税源企业进行重点监控；风控中心：输入系统

过滤

推送任务

稽查

。军犬采集去嗅探所得税管辖权变更的应对攻略地税：移交前疯狂移交后的秋后算账殃及池鱼：其他税种国税：严格的管控手段和执法力度取消强制中介涉税鉴证出现的税收新难题税总函[2014]220号《国家税务总局关于规范涉税鉴证服务严禁强制代理的通知》国家税务总局2016年持续“双打”企业面临的新形势双打：打击虚开增值税发票、打击出口退税增值税专用发票违法责任房地产建安企业虚开发票的“惯性”发票升级版对房地产建筑企业带来的税收新问题管控“票面要素全采集、实时上传监控、增值税纳税人全覆盖”——增值税开票系统升级版剑指何方？2016年房地产建安企业最新税收政策解析异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加新政策财税[2016]74号：预缴地：预缴增值税税额*并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率机构所在地：实际缴纳的增值税税额*机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率

《国家税务总局关于开展增值税发票使用管理情况专项检查的通知》（税总函〔2016〕455号）对2016年5月1日全面推开营改增试点以来，纳税人发票使用情况（重点是生活服务业和商业零售业纳税人），以及国税机关代开发票、发放发票、缴销发票情况开展专项检查。严格执行发票违法违规行为的处罚规定

关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告国家税务总局公告2016年第54号：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。共用水电费：《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》国家税务总局公告2016年第47号填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》；谁填？购买方：应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证。销售方凭税务机关系统校验通过的《信息表》开具红字专用发票，在新系统中以销项负数开具。红字专用发票应与《信息表》一一对应；国家税务总局公告2016年第53号：限售股在解禁流通后对外转让：

“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。商业预付卡：流程、发票加油卡是否可以取得专票？国家税务总局令第2号第十二条：预售单位在发售加油卡或加油凭证时可开具普通发票，如购油单位要求开具增值税专用发票，待用户凭卡或加油凭证加油后，根据加油卡或加油凭证回笼记录，向购油单位开具增值税专用发票。国家税务总局41号《涉税信息查询管理办法》的公告关于优化《外出经营活动税收管理证明》相关制度和办理程序的意见（税总发[2016]106号）改进《外管证》开具范围界定；管理《外管证》有效期限一般不超过180天，但建筑安装行业纳税人项目合同期限超过180天的，按照合同期限确定有效期限。营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据新政解析财税〔2016〕43号：契税、房产税的租金、土地增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入所得税、自用房房产税等印花税：

《关于全面开展企业所得税重点税源和高风险事项团队管理工作的通知》（税总函[2016]148号）风险管理团队主要工作：一是研究、设计、修改企业所得税风险指标，根据税收征管和风险应对情况设计、修改企业所得税风险指标预警值；二是研究、排查、识别企业所得税风险，通过税务总局、省局两级税收风险管理平台推送风险点；三是对部分重点税源企业和重要事项提出应对建议，跟踪、指导部分所得税风险应对工作研究建立“好使、管用”的企业所得税风险指标模型营改增后企业会计核算的最新核算方法财会〔2016〕22“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。预缴增值税：借：应交税费——预缴增值税贷：银行存款月末：借：应交税费——未交增值税贷：应交税费——预缴增值税当月应交未交的增值税：借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费——未交增值税当月多交的增值税：借：应交税费——未交增值税贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）差额征税的账务处理。借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。企业所得税汇算清缴与土地增值税清算区别及规划企业所得税预缴和汇算清缴国税发[2009]31号：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

国税发[2009]31号第三条：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。国税函[2010]201号：三个无论无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续营改增后预缴税款阶段的税务处理新变化-制度导致税负增加的处理方法对收入的影响：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%营业税影响：5%城建税及附加增值税的预缴与抵扣制度及所得税汇算清缴扣除成本影响：36号文第二十七条；条例第十条

建安企业所得税核定征收方式的汇算清缴应纳税额=收入*核定率*25%建安企业核定征收后会有风险吗？营改增后一般纳税人可以核定企业所得税吗？典型案例：企业所得税汇算清缴与土地增值税项目清算区别主体：法人；项目汇（清）算时间不同：每年汇算一次，不论开发产品是否完工；到达清算条件才清算成本项目计算不同：6项原则细分核算成本项目；普通标准住宅和非普通标准住宅（各省规定不同）扣除项目存在差异：主要包括成本、费用、税金、损失等内容；支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容营改增后汇算清缴收入确认与清算收入调整规划营改增后，开发产品预收款完工前收入和完工后收入会计核算与企业所得税收入、增值税纳税义务时间的区别营改增前后会计核算的差异：所得税：完工百分比工程劳务预收账款、实际收款、工程进度收入与增值税纳税时间、企业所得税收入确认时间的区别比较定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理预收款的含义？定金、诚意金、会员费是否属于预收款？账务处理：国税函[2008]875号：申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。营改增后，建安企业工程劳务收入的预收账款、工程结算收入、实际收款的会计核算，如何分解核算不含税款项营改增后，挂靠业务收入怎样核算，怎样规避经营风险？四流统一:核算要点及难点：票据精装修房、买房送装修的合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税的处理房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税穗地税函[2014]175号：一、关于家具家电成本的扣除问题随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。租金收入会计核算和企业所得税、增值税纳税义务发生时间的区别增值税（营业税）：所得税：票据问题：营改增过渡期风险把握：非常规租赁（回租、转租、无租、免租、不等额租金、押金、一次收取多年租金）的收入处理筹划与风险防控企业常见运作模式及涉税风险：营改增前后税收差异：筹划技巧：“拆一还一”补偿视同销售的合同签订、会计核算和企业所得税、土地增值税、增值税的价格核定区别，拆迁补偿房仍是按成本价核定缴纳增值税吗？账务处理：增值税（营业税）：等面积成本价问题；公允价土地增值税、所得税：公允价低价是否存在核定风险？其他税种：契税、个人所得税关联方交易、价格偏低与企业所得税、土地增值税及增值税的纳税调整核心：售价明显偏低且无正当理由税务机关的做法应对策略：典型案例：地下车位出租收入和转让收入的合同签订方法、会计核算及在增值税、房产税和土地增值税的税收确认关注点：国税发[1993]149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。《营业税改征增值税试点实施办法》：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。地下人防形成的地下车库深度解析1、销售：单独销售或买房送车位：营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加增值税：土地增值税：直接取得价款车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。成本：房产税：不再征收房产税。土地使用税：不交土地使用税。所得税：《国税发［2009］31》第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。即对于利用地下基础设施形成的停车场所，不管是否有产权，不管是否是地下人防设施，均按公共配套设施处理。印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。2、单独转让车位使用权：单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。有限期内（短期）转让车位使用权：即通常所说的租赁车位使用权。营业税及附加：增值税土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，房产税：财税［2005］181号：，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房开企业应按租金收入12%交纳房产税。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》十一条“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”已作废印花税：按租赁金额的千分之一交纳。法律法规年度内转让车位使用权：实质与销售并无二致。营业税及附加：营业税及附加一样按5.6%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。增值税：土地增值税：土地使用税：不涉及房产税：所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。印花税：按销售不动产万分之五交纳。3、开发商自用地下人防设施营业税：如无营业收入，不涉及营业税。土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。土地使用税：房开企业对于自用地下人防设施，原则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税，但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下人防设施征免政策不一。房产税：财税[2005]181号第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。所得税：无收入不涉及印花税：不涉及项目合作开发收入的投资合同签订方法、会计核算与企业所得税、土地增值税、增值税的税收处理项目合作开发的形式：会计核算：各税种之间处理差异及要点把控:销售退回、价格折扣折让的会计核算与增值税和企业所得税区别平销返利、销售折扣、折扣销售、销售折让国税发[2004]136号

国税函[2010]56号国家税务总局公告2014年第73号红票开具：增值税and企业所得税风险点会计处理：违约金收入、优质工程奖收入、应付未付款等收入的会计核算与税收处理价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。争议焦点及风险把控：方向性、从属性

应付未付款项：财税处理；是否需要进项税转出企业取得的财政性补助收入的会计账务处理及企业所得税、土地增值税的纳税调整：账务处理：与收益相关的政府补助：计入当期损益，与资产相关的政府补助：确认为递延收益，再分期当期营业外收入。税法：不征税收入：财税〔2011〕70号征税收入：“收付实现制”取得土地出让金返还、拆迁补偿支出返还款等的税务处理关键：财政返还文件要逐字研读理论：业务实质判断，从而确定如何纳税；实务：企业所得税确认收入，土地增值税冲减成本。不征税收入：汇算清缴收入总额与土地增值税清算项目收入的准确划分国税函【2010】220号：第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。票据的涉税风险剖析及财税规划票据稽查的“三查方针”“查账必查票、查税必查票、查案必查票”税务局稽查的““三部曲”——有没有、真不真、实不实列支成本费用是否必须取得发票？《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十九条条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。判决书、裁定书、公证文书能否替代发票使用？国家税务总局发布的2015年第92号公告:《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。房地产预提费用票据扣除要点把控《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十二条规定：

但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。注意：预提费用仅限于企业所得税国税发〔2009〕91号第二十一条：(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除

。（例如：质量保证金，即是属于应当取得合法凭据，但是没有取得的，不允许扣除）

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的

。（即：不允许预提）入账票据的审核与自查重点问题：假发票；真票虚开1、发票的真伪审核：质量、否已作废、发票代码编制规则；2、虚假经济业务审核：篡改发票（内容）、套开发票、近似限额发票、码异常发票、异地虚假发票、异常情况发票；增值税发票票面左上侧的10位发票代码和右上侧的8位发票编号应与税控机打印在发票上的信息是一致的。如不相符，则说明该发票信息与税控系统信息不匹配，此发票为无效票据。增值税发票票面左下侧的纳税人识别号应与发票专用章上的编号是一致的。如不相符，则说明该发票为假票。收到大额增值税发票需登录所属地方的国家税务局官方网站进行查验。比对发票票面的各项信息，查询结果相符的，为有效票据；查询结果不符的，为无效票据。如显示“该查询为第N次正确查询”的，即使信息相符也不能收取，防止出现套票。税务稽查对发票审核的重点事项友情提示：目前需要附证明的发票主要是会议费、差旅费、培训费、办公用品费等。

会议费和培训费的证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。召开董事会会议的会议费也应该按照上述规定提供资料。差旅费的证明材料包括出差时间、地点、人数、事由、天数、费用标准等办公用品费除附正规发票，如果采购商品较多，货物名称、单价、数量等不能在发票中详细反映，还应附供应商提供的明细清单。思考：是否所有的外出发票均应计入差旅费？特殊票据开具：《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（装饰劳务除外），其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内。但不包括建设方提供的设备的价款。”营改增后甲供材票据如何开具？计税依据是否包括材料？跨期发票税前扣除要点：国家税务总局公告2012年第15号六、关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。营改增过渡期票据涉税风险剖析国家税务总局公告2016年第23号：自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。严格按照纳税业务发生时间开具有无另有规定？国家税务总局公告2016年第18号《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。九个统一：发票抵扣、成本扣除及税务稽查不可逾越的红线三流统一、三价统一、三证统一三流统一：货物流（劳务流）、资金流、票据流三价统一：合同价、发票价、结算价三证统一：税务凭证、会计凭证、法律凭证营改增对票据列支的影响及风险把控财务人员营改增后票据问题的自保措施资金流：增值税专用发票稽查“三流合一”的原则：

国税发[1995]192号：购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。

国家税务总局公告2014年第39号：1.纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税劳务、应税服务；2.纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据；3.纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的。总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？（国税函【2006】1211号）对诺基亚各分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许其抵扣增值税进项税额。冀国税发[2000]29号：

按国税发[1995]192号文规定：纳税人购进货物或应税劳务支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。考虑到目前企业经营方式的多样性以及三角债务的大量存在，所以，在要求企业规范货款支付方向的同时，可由企业申报经县级税务机关严格审核把关，对情况属实者暂允许抵扣进项税额。5月26日总局视频会议材料：第二个问题是说纳税人取得服务品名为住宿费的增值税专用发票，但住宿费是以个人账户支付的，这种情况能否允许抵扣进项税？是不是需要以单位对公账户转账付款才允许抵扣？其实现行政策在住宿费的进项税抵扣方面，从未作出过类似的限制性规定，纳税人无论通过私人账户还是对公账户支付住宿费，只要其购买的住宿服务符合现行规定，都可以抵扣进项税。而且，需要补充说明的是，不仅是住宿费，对纳税人购进的其他任何货物、服务，都没有因付款账户不同而对进项税抵扣作出限制性规定。票据流不统一怎么办？货物流（劳务流）不统一怎么办？建议在采购合同中必须有发货人条款合同指定发货地点，引入第三方物流解决企业职工食堂的“白条”能否税前扣除？工业产品；瓜果蔬菜等产品沙土石料等材料票据税前扣除要点把控销售成品油纳税人售卖加油卡是否适用商业预付卡的规定，不得开具增值税专用发票？河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之七）：售卡方和支付机构销售单用途卡和多用途卡以及对单用途卡和多用途卡充值业务，均按国家税务总局公告2016年第53号执行。销售成品油纳税人售卖加油卡适用《成品油零售加油站增值税征收管理办法》(国家税务总局令第2号)规定。汇算清缴税前扣除与项目清算扣除规划开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费用和借款费用的会计核算与企业所得税、土地增值税的纳税调整：会计核算：所得税：土地增值税：票据、扣除要点、差异、常见舞弊方法、风险应对开发项目成本核算对象确定原则、共同成本间接成本四种分摊方法（占地面积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法）的会计要求，企业所得税要求和土地增值税清算要求的差别与选择。商住一体会计核算与清算问题，不能分开核算的如何处理？成本费用成本对象的成本已完工成本对象固定资产进行分配未销开发产品已销开发产品在建成本对象未建成本对象期间费用企业计税成本核算的一般程序共同成本和间接成本的分配方法，

按照“受益原则”和“配比原则”对共同成本和间接成本进行分配。土地的分配要用占地面积法进行分配，公共配套设施必须用建筑面积法分配，而贷款利息要用预算造价法和直接成本法来分配；没有明确规定，企业如何处理？商住一体楼如何划分成本及风险控制点企业正确的处理方式：税务机关的常见的划分方式及对企业的影响：建筑面积法、层高系数法等涉税风险点应对策略在红线外发生的成本费用，钉子户额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题1、不可以扣：苏地税规〔2012〕1号：项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。2、可以扣：营改增后影响：营改增后红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣及土地增值税前列支？青岛市地税局公告2015年第2号：纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。穗地税函[2014]175号：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，……纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。钉子户额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题会所、地下车位等公共配套设施的成本分摊、计算，车位是否分摊土地成本？公共配套设施执政及可售面积之争；公共配套设施成本分摊方法：关键点：1、是否属于可售面积；2、容积率施工成本中的直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用和间接费用等成本项目会计核算与企业所得税纳税调整会计核算：增值税抵扣：所得税：工程预决算、单位工程成本、工程定额营改增后购置土地成本如何确定，营改增抵减销项税额的会计核算及企业所得税、土地增值税的纳税调整购置土地成本：1、招拍挂2、非招拍挂会计核算：所得税纳税调整：土地增值税纳税调整：行政事业性收费、政府性基金及其他政府规费的会计核算及企业所得税和土地增值税扣除比较会计核算：所得税扣除要点及风险把控：土地增值税扣除要点：营销设施建造费、样板房等的会计核算及企业所得税和土地增值税扣除比较：4种模式：1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。财税处理：涉税要点把控：拆除自己使用的固定资产净值处理，是计入在建工程（开发成本）还是计入营业外支出？类似问题：烂尾楼收购，加计扣除？项目完工后，如何计提工程施工成本、公共配套设施成本、报批报建费用、物业完善费用和土地开发成本？营销费用中实物赠送、以老带新、摸奖送礼、赠送装修费和赠送业主福利等的会计核算与企业所得税纳税调整业务实质把握：会计核算：增值税：是否缴纳增值税？所得税扣除要点把控及纳税调整企业发生的工资薪金、职工福利费、食堂费用、营销人员费用、临时人员费用、技术顾问、法律顾问等人工费用的会计核算与企业所得税纳税调整

会计核算：能否抵扣进项税？所得税：常见舞弊手法扣除要点：比例；权责发生制OR“收付实现制”

票据开办费、广告费、业务宣传费、业务招待费（含工程部业务招待费）、工会经费、职工教育经费、党组织活动经费、劳动保护费、各项违约金、罚款等会计核算及纳税调整比例；能否列支；票据；进项税抵扣。营改增前后企业营业税金及附加的核算变化及企业所得税和土地增值税扣除分析，不能抵扣的进项税额如何核算？房地产企业土地增值税清算补税后出现亏损，如何处理可以申请退税？国家税务总局公告2016年第81号：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）某项目共取得销售房屋收入5亿元，全部为非普通标准住宅销售收入。其中2007年3亿元，当年按照当地规定的预征率2%（预征率在不同年度可能会有所变化，这里简化处理）预缴了土地增值税600万元，并且已经在企业所得税前扣除，2007年度该企业税率为33%，应纳税所得额为2000万元‚缴纳了税款660万元；2008年取得销售收入2亿元，当年按照当地规定的预征率2%缴纳了400万元土地增值税‚并且已经在企业所得税前扣除，当年该企业税率为25%‚应纳税所得额为1400万元‚缴纳税款350万元；2009年该企业进行了土地增值税清算，经过计算整个项目应该缴纳土地增值税1600万元，其中前期已经预缴土地增值税1000万元，2009年清算时，应该补缴土地增值税600万元，由于2009年该公司已经没有销售收入，扣除的土地增值税600万元形成了亏损，当年亏损共为650万元（当年还发生了50万元的期间费用）。企业所得税的主要纳税调整事项的年度纳税申报填制开发费用（含销售费用、管理费用和财务费用等）在土地增值税项目清算时如何扣除5%OR10%扣除选择：开发费用和开发间接费用划分技巧房地产开发企业无法划分的进项税额按“建设规模”划分抵扣偏颇之处及应对技巧不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”“房地产项目总建设规模”应按照营改增后选择适用简易计税、免税房地产项目剩余建设规模与按照一般计税方法项目剩余建设规模之和计算。剩余建设规模是指尚未交付(或转为固定资产)的开发产品建设规模企业资产的会计核算与纳税申报调整固定资产的计税成本、折旧方法、加速折旧、残值估计、折旧起止时间等的会计处理及纳税调整无形资产的计税成本、摊销方法、残值、摊销起止时间等的会计处理及纳税调整企业发生的固定资产修理费用、装修费用一次性还是分期折旧摊销的会计判断及税务处理改建支出、大修理支出等四项长期待摊费用的账务处理及纳税调整企业长期股权投资的初始计量、成本法、权益法账务处理及主要纳税差异调整会计处理：成本法、权益法税务处理：以不变应万变股权转让与撤资的税务筹划与风险防控转让和撤资涉税差异：筹划节税要点把控：年底汇算清缴前和项目清算前需要做好的重大事项四季度利润、年度利润和应纳税所得额的控管方法及选择售房合同的签订与报备事项把握及选择开发产品税务完工标准的把握和选择，12月31号交房与1月1日交房的重大区别建安企业工程计量、工程进度的确认把握和选择合法票据及增值税发票的审核合理计提预提费用的方法和选择，房地产企业哪些费用可以预提计入开发成本？建安企业新项目简易方法纳税的把握和选择总分公司企业所得税、土地增值税纳税方法的把握和选择、企业外出经营的税收预缴、申报管理往来账户、递延收益、营业外收入，预提费用、以前年度损益调整、实收资本、资本公积、未分配利润等账户的年底审核企业税收筹划、重组事项及税收优惠政策的把握与选择融资的涉税风险剖析及新风险防控银行融资：（营改增前后）核算：利息支出计入财务费用要点把控：票据资本化和费用化要点把控银行收取的咨询费、顾问费是否能在税前扣？投资未到位银行利息扣除税收风险把控国税函[2009]312号：关于企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。非银行金融机构融资：“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。是是非非小额贷款公司土地增值税：非金融企业融资（有息和无息）有息：国税函发[1995]156号第十条规定：贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。营改增后：36号文一脉相承贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。资金成本利息方面及贷款服务是否抵扣进项税？36号文：纳税人购进贷款服务（各种形式占用、拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出，其进项