不动产登记历史遗留问题化解进展情况专项调查报告

不动产登记历史遗留问题化解进展情况专项调查报告一、不动产登记历史遗留问题的现状与成因（一）问题覆盖范围与核心表现不动产登记历史遗留问题在全国范围内普遍存在，涉及住宅、商业、工业等多种不动产类型，其中住宅类问题最为突出，直接关系到群众的切身利益。据不完全统计，全国约有超过千万套房屋因历史遗留问题无法办理不动产登记，这些房屋多集中在2000年至2015年期间建成的小区。核心问题主要集中在以下几个方面：一是用地手续不全，部分项目在建设初期未依法办理国有土地使用权出让手续，或存在擅自改变土地用途、超面积用地等情况；二是规划验收不合格，部分项目未按照规划许可内容进行建设，存在擅自加层、改变建筑布局、配套设施未达标等问题；三是竣工验收备案缺失，部分项目因消防、环保等专项验收未通过，或未组织竣工验收，导致无法取得竣工验收备案证明；四是房屋测绘成果不准确，部分项目因测绘技术落后、测绘标准不统一等原因，导致房屋建筑面积、分摊面积等数据不准确，影响不动产登记办理；五是税费缴纳不完整，部分项目存在欠缴土地出让金、城市基础设施配套费、契税等税费的情况，导致无法办理不动产登记。（二）问题形成的主要原因不动产登记历史遗留问题的形成原因复杂多样，既有历史客观因素，也有主观人为因素。从历史客观因素来看，一是法律法规不完善，在房地产市场发展初期，相关法律法规不健全，监管机制不完善，导致部分项目在建设、销售等环节存在不规范行为；二是行政管理体制改革，随着行政管理体制的不断改革，部分职能部门的职责发生了变化，导致部分项目的审批、监管等工作出现脱节；三是经济社会发展变化，随着经济社会的快速发展，部分项目的规划、建设等标准发生了变化，导致部分项目无法满足现行标准要求。从主观人为因素来看，一是企业违法违规行为，部分房地产开发企业为了追求经济利益，存在擅自改变土地用途、超面积建设、未经验收即交付使用等违法违规行为；二是政府监管不到位，部分地方政府在房地产市场监管方面存在漏洞，对企业的违法违规行为查处不力；三是群众法律意识淡薄，部分群众在购买房屋时，未认真核实房屋的相关手续，导致购买了存在历史遗留问题的房屋。二、不动产登记历史遗留问题化解工作的进展情况（一）国家层面的政策支持与工作部署为有效化解不动产登记历史遗留问题，国家层面出台了一系列政策文件，对化解工作进行了全面部署。2019年，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，明确了化解不动产登记历史遗留问题的基本原则、处理方式和工作要求；2021年，自然资源部、住房和城乡建设部等5部门联合印发《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》，要求各地加快推进“互联网+不动产登记”，提高不动产登记效率，为化解历史遗留问题提供技术支撑。同时，国家层面还建立了部际协调机制，定期召开会议，研究解决化解工作中遇到的重大问题。自然资源部先后多次组织开展专项调研，对各地化解工作进行指导和督促，推动化解工作取得了积极进展。（二）地方层面的具体措施与工作成效各地按照国家层面的部署要求，结合本地实际情况，采取了一系列有力措施，积极推进不动产登记历史遗留问题化解工作。一是加强组织领导，各地成立了由政府主要领导任组长的不动产登记历史遗留问题化解工作领导小组，明确了各部门的职责分工，建立了部门联动机制，形成了工作合力。例如，山东省成立了由省长任组长的不动产登记历史遗留问题化解工作领导小组，定期召开会议，研究解决化解工作中遇到的重大问题；河南省郑州市成立了由市长任组长的不动产登记历史遗留问题化解工作领导小组，建立了“周调度、月通报、季考核”的工作机制，推动化解工作顺利开展。二是制定政策措施，各地结合本地实际情况，制定了针对性强、可操作的政策措施，为化解工作提供了政策依据。例如，北京市出台了《关于解决历史遗留项目不动产登记有关问题的意见》，明确了历史遗留项目的认定标准、处理方式和办理流程；上海市出台了《关于解决本市国有土地上历史遗留项目不动产登记问题的实施意见》，对历史遗留项目的用地手续、规划验收、竣工验收等问题提出了具体的处理办法。三是优化办理流程，各地通过优化不动产登记办理流程，简化办事环节，压缩办理时限，提高了不动产登记效率。例如，广东省广州市推行“互联网+不动产登记”，实现了不动产登记“一网通办”，群众可以通过网上申请、网上缴费、网上领证等方式办理不动产登记业务；浙江省杭州市推行“交房即交证”改革，实现了房屋交付与不动产登记同步办理，群众在收房的同时即可领取不动产权证书。四是加大资金投入，各地通过加大资金投入，解决了部分历史遗留项目的税费缴纳、整改等问题。例如，江苏省南京市设立了不动产登记历史遗留问题化解专项资金，用于解决部分历史遗留项目的欠缴税费、整改等问题；四川省成都市通过政府兜底、企业自筹等方式，解决了部分历史遗留项目的整改资金问题。截至2025年底，全国共化解不动产登记历史遗留问题项目约[X]万个，涉及房屋约[X]万套，惠及群众约[X]万人。其中，部分地区的化解工作取得了显著成效，例如，山东省共化解历史遗留问题项目[X]个，涉及房屋[X]万套，化解率达到[X]%；河南省郑州市共化解历史遗留问题项目[X]个，涉及房屋[X]万套，化解率达到[X]%。三、不动产登记历史遗留问题化解工作中存在的主要问题（一）政策执行不到位部分地方在政策执行过程中存在打折扣、搞变通的情况，导致政策措施无法落地见效。例如，部分地方对历史遗留项目的认定标准把握不严，将不符合条件的项目纳入化解范围；部分地方对历史遗留项目的处理方式不规范，存在“一刀切”的情况，导致部分问题无法得到有效解决。（二）部门协作不顺畅不动产登记历史遗留问题化解工作涉及多个部门，需要各部门密切协作、形成合力。但在实际工作中，部分部门之间存在职责不清、推诿扯皮等问题，导致工作效率低下。例如，部分项目的用地手续、规划验收、竣工验收等问题需要多个部门共同解决，但部分部门之间缺乏有效的沟通协调机制，导致问题无法及时解决。（三）资金保障不足部分历史遗留项目的化解需要大量的资金投入，例如，欠缴税费的补缴、房屋整改等都需要资金支持。但部分地方由于财政资金紧张，无法提供足够的资金保障，导致部分历史遗留项目无法得到有效化解。例如，部分欠缴土地出让金、城市基础设施配套费等税费的项目，由于企业无力补缴，政府也无法提供资金支持，导致无法办理不动产登记。（四）群众诉求多样化部分群众对不动产登记历史遗留问题化解工作的期望值较高，诉求多样化，给化解工作带来了一定的难度。例如，部分群众要求按照现行标准对房屋进行整改，部分群众要求赔偿损失，部分群众要求优先办理不动产登记等。由于群众诉求多样化，且部分诉求缺乏法律依据，导致化解工作难以满足群众的全部需求。（五）信息化建设滞后部分地方的不动产登记信息化建设滞后，信息共享机制不完善，导致各部门之间的信息无法及时共享，影响了化解工作的效率。例如，部分项目的用地、规划、建设等信息分散在不同的部门，各部门之间的信息无法及时共享，导致不动产登记机构在办理登记业务时，需要多次核实相关信息，增加了办理时限。四、进一步推进不动产登记历史遗留问题化解工作的对策建议（一）加强政策宣传与解读各地要加强对不动产登记历史遗留问题化解政策的宣传与解读，提高群众对政策的知晓率和理解度。通过政府官网、微信公众号、报纸、电视等多种渠道，广泛宣传化解政策的主要内容、办理流程和申请材料等，让群众了解化解政策的具体要求。同时，要组织开展政策解读活动，对群众关心的热点问题进行详细解答，消除群众的疑虑。（二）完善政策措施与工作机制各地要结合本地实际情况，进一步完善不动产登记历史遗留问题化解政策措施，细化处理方式和办理流程，提高政策的针对性和可操作性。同时，要建立健全部门联动机制，明确各部门的职责分工，加强部门之间的沟通协调，形成工作合力。建立健全考核问责机制，对化解工作进展缓慢、成效不明显的部门和单位进行问责，确保化解工作落到实处。（三）加大资金保障力度各地要加大对不动产登记历史遗留问题化解工作的资金保障力度，建立多元化的资金筹集机制。通过政府财政投入、企业自筹、社会资本参与等多种方式，筹集化解资金，用于解决历史遗留项目的欠缴税费、整改等问题。同时，要加强对化解资金的管理和监督，确保资金专款专用，提高资金使用效益。（四）强化群众诉求化解工作各地要建立健全群众诉求化解机制，畅通群众诉求表达渠道，及时了解群众的诉求和意见。对群众的诉求要进行分类梳理，建立诉求台账，明确责任人和办理时限，确保群众的诉求得到及时解决。同时，要加强与群众的沟通交流，做好群众的思想工作，争取群众的理解和支持。（五）加快信息化建设与信息共享各地要加快不动产登记信息化建设，建立健全不动产登记信息管理基础平台，实现不动产登记信息的互联互通和共享应用。加强与自然资源、住房和城乡建设、税务、公安等部门的信息共享，实现部门之间的信息实时传递和共享，提高不动产登记效率。同时，要加强对不动产登记信息的安全管理，确保信息的安全性和保密性。（六）加强监督检查与评估考核各地要加强对不动产登记历史遗留问题化解工作的监督检查，定期对化解工作进展情况进行通报，及时发现和解决化解工作中存在的问题。建立健全化解工作评估考核机制，对化解工作的成效进行评估考核，将考核结果纳入政府绩效考核体系，对化解工作成效显著的部门和单位进行表彰奖励，对化解工作进展缓慢、成效不明显的部门和单位进行问责。五、结论不动产登记历史遗留问题化解工作是一项关系到群众切身利益、社会和谐稳定的重要工作。近年来，各地按照国家层面的部署要求，采取了一系列有力措施，积极推进不动产登记历史遗留问题化解工作，取得了显著成效。但同时，我