市房地产业商品房市场调研报告

年4月19日市房地产业商品房市场调研报告文档仅供参考XXXX市住宅商品房市场调研报告目

录

一、市场调研总结

…………1

二、XXXX市房地产市场现状调查……1

(一)执行小结

…………………1

(二)XXXX市房地产市场整体现状调查

…………2

三、XXXX市消费者调查………………7

(一)执行小结…………………7

(二)被访者基本资料……………8

(三)XXXX市居民对本市房地产市场认知程度的调查………………10

(四)XXXX市居民购房需求调查

………………13

四、XXXX市房地产市场现状调查分析

……………17

(一)XX区住宅平均价格高于XX区的原因分析

……17

(二)XX区住宅房价格下跌原因分析

……………18

(三)XXXX市房地产价格增长过快的原因

………19

五、XXXX项目分析

…………………20

XX

国际住宅项目

市场调研报告

一、市场调研总结

此次市场调研主要针对XXXX市当前房地产市场现状和居民消费特征等方面,进行了全面的市场调研。共出动市场调研人员112人次,调查范围包括XX区、XX区,调查内容涉及上述地区内的楼盘价格、楼盘位置、消费者购房特征等多方面重要信息。采用的调查方法包括:问卷调查、暗访,二手资料分析等方法。数据录入采用软件Excel、Epidate3.02处理,数据处理采用软件Spss13.0处理。

此次市场调研共历时14天,共分三个阶段:市场调研前期,市场调研执行期,市场调研后期。市场调研前期工作,共历时6天(8月28日至9月2日),工作内容主要包括调研内容的确定、调研范围的选定、问卷的设计、访问员培训,调研整体框架的设计等工作。市场调研执行阶段,共历时4天(9月3日至9月6日),工作内容主要包括对调研范围内的楼盘、消费者进行调查。市场调研后期工作,共历时4天(9月7日至9月10日),工作内容主要包括数据录入、数据处理、调研报告撰写等工作。

二、XXXX市房地产市场现状调查

(一)执行小结

针对XXXX市房地产市场现状的调查,采用了一手资料调查与二手资料调查相结合的方式,一手资料的调查,共走访了XXXX市的XX区、XX区、康巴什区在内的34个楼盘,针对这些楼盘的位置、基本资料、建筑参数、户型面积、价格范围等进行了调查。调查的方法采用暗访的形式进行。二手资料的调查采用相关资料的搜集、分析的方法进行。

此次报告选出其中的25个具有典型代表性的楼盘进行分析。分析时,选取的参数指标为楼盘的价格。

(二)XXXX市房地产市场整体现状调查

,XX地区计划开工的房地产项目65个,建筑面积386.22万平方米。今年开工的项目中,总建筑面积171.72万平方米,其中住宅面积占总建筑面积的88.3％,共13035户,其中120平米以上的住宅共4328户,占总户数的33.2％,120～80平米的住宅共7549户,占总户数的57.9%,80平米以下的住宅1158户,占总户数的8.9％。可见当前开发及销售的项目中,以80平米以上的大户型为主。

上述资料来源:<房地产简讯>第3期

分析:从上述数据不难看出,在今后XXXX市住宅房市场上,主要销售的是80平米以上的户型,按当前市场上XX区住宅房屋的均价2400元/平米计算,今后,市场上的所出售的住宅房,其总价,90％以上至少都在19万元以上,33.2％的住宅房的总价至少在28.8万以上。可见日后市场上出售的住宅商品房将以一部分高收入人群为目标。

1、

XXXX市楼盘的最高单价统计

针对25个楼盘的最高单价数量如图1:

楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见表1:

表1最高单价与楼盘所在区域交叉统计

楼盘所在区域

Total

XX区

XX区

～2300元

0

5

5

价

2301～2500元

1

2

3

格

2501～2800元

4

4

8

区

2801～3000元

1

1

2

间

3001～3300元

1

0

1

3301～3500元

0

1

1

3500元以上

2

3

5

Total

9

16

25

总结:从图1中能够看出25个楼盘中,最高单价比较集中的出现在2501～2800元之间,72％的楼盘的最高单价在3000元/平米以下,其中,最高单价在3500元/平米以上的5个楼盘分别是:磐恒花苑、亿利城市华庭、金帝财富中心、阅微佳苑、太阳城,占总体调查楼盘数量的20%,其中阅微佳苑、太阳城属于XX区的楼盘。而5个最高单价在2300元以下的楼盘全部位于XX区,分别是颐景园、万业家园、紫薇花园、新时代小区、佳泰小区。

分析:5个单价最高的楼盘的住宅,都是带有电梯的高层住宅,因此造成最高单价超过3500元/平米,单价中最高的是金帝财富中心,其最高单价在所有楼盘中是最高的为3739元/平米,它的住宅全部是高层建筑,而且周边开发的全部是高档商业与写字楼。5个最高单价在2300元/平米以下的楼盘都在XX区,地理位置并不优越,而且主要是多层普通住宅小区。

2、XXXX市楼盘最低单价统计

针对25个楼盘的最低单价数量如图2:

楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见下表2:

表2最低单价与楼盘所在区域的交叉统计

楼盘所在区域

Total

XX区

XX区

1800元以下

0

2

2

价

1800～元

2

6

8

格

～2300元

3

3

6

区

2301～2500元

1

4

5

间

2501～2800元

1

1

2

2801～3000元

2

0

2

Total

9

16

25

总结:从统计数据能够看出,最低单价在1800元以下的只有两个楼盘,而且都在XX区,分别是:佳泰小区、颐景园。而最低单价在2801～3000元之间的也只有2个楼盘,这两个楼盘都在XX区,分别是:今典花园、太阳城。

分析:最低单价在1800元/平米以下的楼盘佳泰小区和颐景园的最低单价分别是1748元/平米和1700元/平米,这两个楼盘都是普通的多层住宅小区。最低单价在2800元/平米以上的楼盘是今典花园、太阳城,其价格分别为2868元/平米和2968元/平米。这两个楼盘都是XX区的高档楼盘,其针正确目标市场都是购买力在30万以上的人群,这部分人群在XXXX市属于部分高收入人群,因此,这两个楼盘在XX区就开始了争夺这个市场容量并不是很大的目标市场。

3、XXXX市住宅房平均价统计(XX区、XX区)

总结:取每个价格区间的中间值,乘以该区间内的楼盘数量,再除以总楼盘数量,我们得到XXXX市住宅价格的平均价格P平均为:P平均＝(3150×6＋2650×4＋2400×5＋2150×7＋1900×3)/25＝2490(元/平米),这个价格是XXXX市当前住宅商品房的平均销售价格。

针对25个楼盘的平均价格与楼盘所在地区的交叉统计见表3:

表3均价与楼盘所在区域的交叉统计

楼盘位置

Total

XX区

XX区

价

1800～元

0

3

3

格

～2300元

2

5

7

区

2301～2500元

2

3

5

间

2501～2800元

2

2

4

3001～3300元

3

3

6

Total

9

16

25

按区域划分,取每个价格区间的中间值,乘以该区间内的楼盘数量,再除以总楼盘数量,我们分别得到XX区住宅价格的平均价格P平均＝(1900×3＋2150×5＋2400×3+2650×2+3150×3)/16＝2403(元/平米)

XX区住宅价格的平均价格P平均＝(2150×2＋2400×2+2650×2+3150×3)/9＝2650(元/平米)

分析:经过加权平均计算,我们得到XX区住宅价格的平均价是2650元/平米,而XX区的住宅平均价格是2403元/平米。XX区是市中心区域,但这里的住宅商品房的均价却低于整个城市的平均价格,而XX区是一个正在规划建设中的区域,这里的住宅商品房的价格竟然高于全市的平均价格。众所周知,一个楼盘的平均价格,除了取决于其建设成本外,还取决于这个楼盘周边环境内的:居住环境、配套设施、交通情况等,以及市场的供需关系。那么,XX区的楼盘价格高于XX区,是因为其建设成本高?还是因为楼盘周边环境优于XX区?还是因为市场供需关系造成的呢?在第三章”XXXX市房地产市场现状调查分析”中,我们将具体分析其中的原因。

4、XX区、XX区购买住宅所需的最低总价

表4楼盘位置与房屋最少总价的交叉统计表

楼盘所在位置

Total

所需最低总价

XX区

XX区

10～12万

0

1

1

总

12～15万

0

1

1

价

15～20万

4

7

11

区

20～25万

3

5

8

间

25～30万

1

1

2

30～40万

1

1

2

Total

9

16

25

分析:从表4的统计数据里能够看出,在XX区,购买一套住宅用房,至少要花费15～20万元,总价在15万元以下的住宅,当前在XX区无法买到。在XX区,有总价低于15万元的住宅的楼盘仅有两个,分别是新时代小区、佳泰小区。也就是说,要想进入上述两个地区的商品房住宅市场,就至少要有15万的购买力,否则很难找到总价相适应的住宅。而根据各楼盘的均价及主力户型的面积,能够推算出当前市场上出售的大部分商品房住宅价格的总价基本都在20万元以上,也就说当前大部分楼盘都把自己的目标市场定在了具有20万以上购买力的人群。

用加权平均法分别计算出,在两个区内购买一套住宅的平均总价为:

地区

平均所需最低总价

地区

平均所需最低总价

差额

XX区:

20.4万

XX区:

22.2万

1.8万

总结:从上述统计数据中能够看出,XX区住宅房的平均价格比XX区的住宅房的平均价格每平米高出247元/平米,而在XX区购买一套住宅,要比在XX区购买一套住宅平均至少多花1.8万元。

5、25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计

表525个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表

楼盘名称

区域

最大户型m2

最小户型m2

最高单价￥

最低单价￥

均价￥

太阳城

XX区

246

130

3518

2968

3240

名仕花园

XX区

169

92

2950

2300

2625

万业家园

XX区

220

127

2200

1920

2060

颐景园

XX区

158

129

2138

1700

1919

阅微佳苑

XX区

153

70

3560

2650

3105

佳泰小区

XX区

137

65

2088

1748

1918

今典花园

XX区

142

98

3188

2868

3028

华宇名门

XX区

136

82

3310

2410

2710

澳林花园

XX区

146

76

2598

1998

2298

富兴宛小区

XX区

146

98

2398

1988

2193

知乐苑

XX区

104

80

2509

2409

2459

新时代小区

XX区

104

67

2298

1988

2143

紫薇花园

XX区

107

103

2088

1820

1954

中华园

XX区

142

88

2600

2300

东方怡景园

XX区

140

99

2800

2100

2450

磐恒花苑

XX区

144

131

3540

2580

3060

金帝财富中心

XX区

136

97

3739

2299

3019

天骄苑

XX区

148

118

2868

2300

2584

亿利城市华庭

XX区

256

104

3620

2380

3100

富兴花园

XX区

120

80

2398

1968

2183

紫金苑

XX区

246

98

2548

2348

2448

微泰家园

XX区

147

106

2800

2200

2500

巴音孟克家园

XX区

153

82

2500

1985

2225

学府领地

XX区

137

88

2800

2400

2600

民联E区

XX区

140

90

2600

2200

2400三、XXXX市消费者调查

(一)执行小结

针对XXXX市消费者的调查,共走访了XXXX市所属的XX区、XX区、康巴什区,针对这些区域内的居民、我们进行了调查,调查的内容主要涉及消费者对XXXX市房地产市场的认知、个人购房需求,个人资料等方面。调查的形式以问卷的形式进行,调查的方法采用街头随机拦截的方法进行。共随机抽查了104位消费者,发放问卷104份,收回97份,其中有效问卷95份,有效率91.3％。

(二)被访者基本资料统计

1、被调查者年龄分布统计

从上述统计数据来看,这次调研所随机选取的消费者中,接近73.4％的消费者年龄在25～45岁之间,这一年龄层符合一般家庭中,在购买住宅时,起主要决策作用的年龄层。也是市场上对住宅房需求最大的一个年龄层。

2、被访者家庭月收入统计

总结:从统计数据能够看出,这次调研所抽取的人群,几乎平均分布在各个收入水平上,因此这次调研所产生的数据,能够在一定程度上代表各个收入水平人群的看法。

3、被访者工作单位性质统计

4、被访者工作职务统计

5、被访者学历统计

综合上述数据,能够看出,这次市场调研所涉及的人群,范围广泛,遍布各行各业,年龄符合一般家庭中,购买住宅时,起主要决策作用的年龄层。也是市场上对住宅房需求最大的一个年龄层。因此,这次调研的数据与实际市场信息是基本吻合的,是能够代表真实的市场信息的。

(三)、XXXX市居民对本市房地产市场认知程度的调查

1、XXXX市居民对本市中心区域住宅价格单价的认知

尽管被访问者给出的认知价格比较含糊,但对数据进行统计分析后,我们能够看出来,53.2％的消费者认为在XXXX市XX区中心地段,住宅房每平米的单价在～2500元之间,另外各有16.5％和22.8％的消费者认为价格在1500～元或2501～3000元之间。结合楼盘价格分析,均价在～2500元之间的楼盘共有12个,XX区4个:巴音孟克家园、中华园、民联E区、微泰家园,XX区8个:万业家园、新时代小区、富兴花园、富兴宛小区、澳林花园、紫金苑、东方怡景园、知乐苑。

2、消费者对当前XXXX市房价的评价

总结:从上图的统计数据能够看出,有37.9％的消费者认为,当前的住宅房价格根本承受不起,超过86％的消费者认为当前的住宅房价格偏贵,仅仅有12.6％的消费者认为当前的住宅房价格是适中的。

分析:结合家庭月收入水平,我们来分析一下消费者给出这种选择和家庭月收入之间的关系,经过交叉分析后的统计数据表(见表1),我们能够看见,随着家庭月收入的减少,选择”非常贵,接受不了”的人数逐渐在增多,从表1中也能够看出,在选择”适中,都是这个价格”的消费者中,有66.7％的消费者的家庭月收入在3500元以上,更有50％的消费者的家庭月收入在4000元以上,因此她们对当前XXXX市XX区中心地段的住宅房价的敏感程度较低,但这一部分高收入人群,在XXXX市的比例不高,仅占这次调研比例的14％。

表6家庭收入与评价交叉统计表

对当前住宅价格的评价

Total

非常贵,接受不了

比较贵,有些承受不起

适中,都是这个价格

便宜

500元以下

1

0

0

0

1

500～1000元

12

3

0

0

15

家

1001～1500元

6

7

0

1

14

庭

1501～元

5

7

1

0

13

月

～2500元

1

7

0

0

8

收

2501～3000元

4

4

1

0

9

入

3001～3500元

3

7

2

0

12

3501～4000元

1

5

2

0

8

4000元以上

2

5

6

0

13

Total

35

45

12

1

93

由此可见,当前,在XXXX市,绝大多数的消费者,不论其收入水平在哪个范围,她们都对当前的住宅房价格均不满意,她们都认为当前的价格偏高。

3、XXXX市居民对本市房地产市场预期

总结:48.4％的消费者认为,在今后一、两年内,XXXX市房价会下跌,认为楼市依然会火爆的,占总体消费者的36.6％。

分析:使人们产生这种预期的原因主要有两个,一是XXXX市房地产价格增长速度过快,超过了大部分消费者的承受能力,二是炒房行为使得XX区住宅价格下跌,使人们对当前市场的状况感到混乱不清。结合上述两方面的原因使得人们降低了对XXXX市房地产市场的预期。

4、消费者对当前XXXX市房地产存在的问题的统计

97.9％的消费者认为当前的XXXX市房地产市场存在着问题。存在的主要问题分别是:住宅房屋价格过高、从业人员服务态度差、合同欺诈、配套设施不完善、开发商在蓄意哄抬房价、面积”短斤少两”。

76.8％的消费者认为住宅价格过高,18.9％的消费者认为面积”短斤少两”,45.3％的消费者认为开发商在蓄意哄抬房价,28.4％的消费者认为配套设施不完善,13.7％的消费者认为合同欺诈,6.3％的消费者认为从业人员服务态度差。

分析:从当前市场调研统计上的数据能够看出,人们比较最集中反映的问题是房价过高,第二比较集中的问题就是消费者认为开发商在蓄意哄抬房价。房价过高,已经超过大部分人的购买力,是当前XXXX市房地产市场表面上最直接的问题,而消费者意识到,这种不正常的房价过高,是一种蓄意的炒房行为造成的,也说明消费者对市场的认知已经逐步从表面向实质发展。因此,从消费者对当前XXXX市房地产市场主要存在的问题的比较集中的反映能够看出,消费者对房地产的认识已经逐渐成熟和理性,今后消费者购买商品房住宅时,”跟风”式或”冲动性”的购买行为将逐渐减少,取而代之的是更加理性和成熟的购买行为。

(四)XXXX市居民购房需求调查

1、消费者未来购买住宅房的意向

总结:70.5％的消费者表示,她们打算在未来购买住宅房。

2、消费者计划购买住宅房的时间段

总结:在有意向在未来购买住宅房的消费者中,共有71.9％的消费者表示,计划在三年内购买住宅用房,28.1％的消费者表示,她们计划在三年以后购买住宅用房。

分析:结合1小节与2小节,来分析当前XXXX市住宅房市场的需求,从上述两个小节的数据能够看出,还是有相当一部分的人对住宅商品房是有需求的,约50％的消费者都计划在三年内购买住宅房,而当前,市场出售的住宅房远远要多于13000套,面对这么大的供给量,仍有相当一部分的人群表示想要购买住宅,很明显,造成这个现象的原因就是市场提供的产品只能满足部分人群的需求,而市场上提供的住宅商品房在价格、面积、户型等方面,仍不能满足相当一部分人的需求,于是造成了这种住宅商品房市场供应量大,但市场需求仍未得到满足的现象。下一步,将具体分析出现这种现象的原因。

3、消费者购房面积需求

总结:有31.8％的消费者表示,需求面积在90平米以下的住宅,16.7％消费者表示需求130平米以上的户型,51.5％的消费者表示需求面积在90～130平米之间。

分析:从统计数据结合当前市场供应量,综合分析得出,有31.8％的消费者表示,需求面积在90平米以下的住宅,而当前市场上提供的,面积在90平米以下的户型数量,约在9％左右。16.7％消费者表示需求130平米以上的户型,而当前市场上提供的130平米以上的户型数量约30％左右。从这两项数据对比中分析,见下表:

表7:市场供给与市场需求统计表

90平米以下

90～130平米

130平米以上

市场需求量

31.8％

51．5％

16.7％

市场供给量

约10％

约59％

约30％

潜在市场需求

21.8%

－7.5％

－13.3％

从上图能够很明显能够看出,当前市场上对住宅房的需求,在两个面积区间上出现了明显的供需差异:

需求大于供给:当前市场上对90平米以下的住宅需求量很大,而市场上所提供的相应的面积的住宅量却很少,两者相差21.8％

供给大于需求:当前市场上提供的130平米以上的住宅量约占市场总额的30％左右,而当前市场的上对这个面积的需求仅为16.7％,两者相差13.3％

4、消费者所能承受的总价

根据消费者对房屋面积、单价的需求统计,我们对消费者所能承受的房屋总价进行了统计分析。统计结果见下图17:

总结:从统计图能够看出,购买力在12万～25万的区间里的消费者数量最多,占到总体的65.2％。从区间变化图中能够看出,按照上述总价区间的划分,当前市场购买力的人群的分布成正态分布,这样的分布符合社会生活的实际情况。

图18消费者承受总价变化区间图

分析:从上述统计数据中能够看出,31.8％的消费者所能承受的住宅房总价在15～20万之间,这个价格区间的人数是最多的。上图曲线表示随着总价区间的变化,承受各区间总价的人数的变化情况,图中以15～20万元为一个峰值区间,在其两边的区间内,人数均呈现递减的趋势,呈现正态分布的趋势。这表明当前市场上对总价在15万～20万左右的住宅房的消化能力是最强的,该目标市场内的目标客户也是最多的。随着总价区间的变化,区间内消费者的数量也在递减,也就是说,市场上对相应总价的住宅商品房的消化能力在逐渐降低。而根据调研的25个在竞争个案楼盘的均价及主力户型的面积,能够推算出当前市场上出售的大部分商品房住宅价格的总价基本都在20万元以上,也就说当前大部分楼盘都把自己的目标市场定在了具有20万以上购买力的人群。这样的目标市场与实际市场的消化能力是有一定差距的。四、XXXX市房地产市场现状调查分析

XX区是当前XXXX市的市中心区域,生活配套设施完善,交通便利,学校、银行、医院、商业等都集中在这个区域内,是一个成熟完善的生活区。而XX区是一个正在开发建设中的行政区域,当前大量的住宅类项目正在建设中,居民量十分少,很多生活配套设施,如:银行、学校、医院、商业等都还没有入住。恰恰是这样一个正在规划建设中的行政区内,住宅价格竟然比成熟完善的XX区还要高。

1、XX区住宅平均价格高于XX区的原因分析

分析XX区住宅平均价格高于XX区的原因时,我们从三面寻找原因:建设成本、周边环境、市场供需关系。

首先,在建设成本上,XX区开发初期,土地价格并不比XX区高,而且政府鼓励投资XX区,很多政策是有优惠的。另外,XX区由于是新建的城区,因此很多建筑用地不涉及到原来居民的拆迁问题,由此可见,XX区的建筑成本不会比XX区高。

其次,在周边环境上,对比XX区与XX区在居住环境、配套设施、交通情况三方面的情况:

XX区

XX区

居住环境

发展成熟,配套完善

正在规划建设中

配套设施

各大银行、超市、学校、商业中心、医院

暂无

交通情况

市汽车站、各路公交车辆

1路公交、5路公交

从两个区域的对比能够看出,XX区的生活环境要由于XX区。虽然政府当前正在大力发展XX区,但XX区当前的生活环境比不优于XX区,很多生活基础配套设施都没有,比如医院、银行、超市等,有的小区甚至还没有通水,而且从调查的过程中,很多人都反映,成熟的XX区应该在3年以后形成,这样来看,XX区当前的价格高于市场平均价,是不正常的现象。

最后,在市场供需关系上,众所周知,人们在选择住宅房屋时,在不考虑价格的前提下,主要考虑的就是生活环境的优劣。按照正常的市场调控能力,以及当前XX区与XX区生活环境的对比来看,人们应该更倾向于购买XX区的住宅,因此人们对XX区的住宅需求量应大于对XX区的需求量,即使有部分人群看到了XX区未来发展的空间,想提前购买一套住宅,以求远期能够获得一定的回报,那么这样的购买目的就是投资,如果这样的购买人群数量庞大,或者购买量庞大的话,那么这样的购买行为就不是单纯的投资行为。另外,XX区的住宅商品房的开发量远不及XX区,也就是说市场上XX区的供给量小于XX区。结合上述市场供需关系,正常情况下,XX区的住宅房屋价格应高于XX区。

可是,事实是XX区的住宅价格却高于XX区,而且均价高出247元/平米。平均一套住宅,XX区也比XX区至少高出1.8万元。从我们暗访的情况来看有相当一部分XX区的住宅楼盘已经销售一空。

这种不正常的现象,只能说明当前,在XXXX市,有相当一部分人在购买XX区住宅时,并非出于居住的目的。在XX区规划建设的初期,房价并不高,很多有钱的人,看到XXXX市房价发展的空间,于是便纷纷购买多套住宅,以期”奇货可居”,这样一来,市场上的供应量少了,而真正想购买住宅居住的人群的需求量却并未得到满足,因此造成短时期内,住宅房出现”供小于需”的情况,使得XXXX市住宅房价大幅度提升。因此出现了上述的怪现象:XX区住宅平均价格高于XX区。

2．XX区住宅房价格下跌原因分析

在这次市场调研中,经过我们的调查与了解,在XXXX市很多个人都持有XX区房屋价格下跌的看法,说明价格下跌是个不容争辩的事实,而我们在XX区的楼盘进行暗访时,所有的楼盘的公开市场价格均没有出现下跌的情况。这样的情况说明,当前,XX区房屋的公开市场价格并没有下跌,但在一些非公开的交易市场上,价格已经低于市场价格。

随着8月1日出台的个人二手房交易征收”个税”的政策,国家在政策法规上,又一次宏观的遏制了炒房行为的发生。仔细分析数据能够看出,XX区出现房屋价格下跌正是在这个政策出台前后的时间段内。这一时期,很多并非以居住为目的的购房者,为了避免被征收个人所得税,因此,纷纷赶在8月1日以前,以低于市场价格,但并不低于其购买价格的价格出售房屋,因此出现了XXXX市XX区部分房屋价格下跌的现象。

当前,XX区房屋价格下跌,已经给XXXX市房地产带了很多负面的影响:

⑴降低了XXXX市居民对房地产市场的预期值

⑵降低了XXXX市居民的购房热情,使很多居民对房价持观望态度

⑶影响了XXXX市房地产市场对价格的正常调控

⑷使很多开发商在自己项目的价格制定上”举棋不定”

⑸使得XX区当前的楼盘项目的销售几乎处于停滞状态

3．XXXX市房地产价格增长过快的原因

结合XXXX市房地产市场调查和居民消费者调查能够看出,当前的住宅商品房价格过高,没有真实的反映出市场的供需关系,而且也不符合XXXX市的市场消化能力。这样的价格的出现,是一种不正常的市场现象。从消费者的调查中能够看出,认为当前房价过高的人群达到了总体的86.3％,可见当前的价格已经远远超过人们的承受能力。

一年以前,全国的煤炭价格普遍上涨,而且涨幅很高,对于XXXX市这样一个拥有丰富煤炭资源的城市来说,势必会使相当一部分人群的收入大幅度提升。而此时,面对市场上每平米1000多元,甚至有的还不到1000元的住宅,市场消化能力瞬间提高,因此造成了短时间内住宅商品房热销的局面。

开发商按照这种表面的市场供需关系,提升住宅商品房的价格,是一种合理的市场行为,但市场上猛增的消化能力,并不代表市场的真实需求量。有相当一部分的购买目的并非出于居住。如果这样的市场消化能力真实的反映了市场上的供需关系,那么在二手房交易征收个人所得税的政策出台之际,就不会出现XX区房屋价格下跌的现象。

综上所述,XXXX市房地产价格增长速度过快并不是一种正常的市场现象,开发商如果按照表面的市场现象来制定产品策略、价格策略、营销策略的话,势必要给项目带来极大的风险。随着国家宏观调控政策的出台,炒房行为得到进一步遏制,因此,今后,XXXX市房地产市场将逐步走向正常、合理。

4．XXXX市商业底店价格

根据市场调研所了解到的关于XXXX市商业、写字楼的情况。当前,在项目周边商业底店的租金都不是很高。

项目正南的XXXX大街上,租金基本在30元～35元/平米/月,底店的面积基本在35～50平米之间,推算这一代的底店的租金在1.2万～2.1万之间,按照市场正常的平均投资回报年限计算,这一带的底店当前的每平米的市场价格应该在4800元/平米～5040元/平米之间。项目西面准格尔路上的底店租金基本在38元～50元/平米/月,底店的面积都在30平米左右,推算这一代的底店的租金在1.3万～1.8万之间,按照市场正常的平均投资回报年限计算,这一带的底店当前的每平米的市场价格应该在5200元/平米～7200元/平米之间。

根据上述市场租金的推算,能够看出来,当前在项目周边的底店每平米的市场价格应该在5500元/平米左右,这样的价格是一层底店的价格。

但从当前市场反馈回来的价格信息中,底店的价格远远高于上述价格,而且有些地方价格完全是虚高的。以北国新天地为例,临街底商200平米,售价在2.5万/平米以上,这样一间底店的总价就是500万以上,按照正常的投资回报周期计算,这间底店的年租金至少要在42万/年以上才能确保收回投资金额,然而当前是很难租到这样的价格,也就是说这个底店的售价严重虚高。在XXXX市的很多地方都出现了类似的情况,按照当前市场租金,业主在正常的投资回收年限内根本无法收回成本,有的底店按照市场租金,甚至在房屋使用年限到期时都无法收回成本,由此可见底店市场价格虚高的严重程度。

商业底店的价格虚高与住宅价格的偏高有着密切联系,但如果一味跟着住宅价格制定商业店铺价格,而不按照正常的市场租金关系制定,肯定会给商业项目的运作带来极大的风险。首先,理性的投资者不会选择投资购买这样的价格虚高的商业店铺,因为按照地段、营业额等相关信息,这样的底店根本不值这个价格,投资者的投资回报周期遥遥无期。其次,由于当前市场价格混乱,一旦市场上出现住宅价格的波动,势必要使商业价格出现涨跌的情况,一旦商业价格下降,那么整个商业氛围将受到沉重的打击,商业项目将很难在走向市场,出现死盘的现象极有可能发生。因此,商业店铺价格的制定还应该按照正常的市场租金、供需关系等制定。

五、XXXX项目分析

根据上述市场调研的结论,能够看出,当前XXXX住宅小区所面临着如下几个市场问题:

1．严重的同质化竞争

从本案的产品特点上看,主要户型以90～130平米左右的住宅房为主,而市场上同类型的住宅商品房已经占到市场总量的至少30％。

在价格上,本案的多层均价为2400元/平米,小高层均价为2600元/平米,在市场上属于中等略偏上的均价,与其它同类楼盘竞争目标市场时,并没有明显优势。

从项目定位来看,本案的定位是以改进居住条件和享受生态环境为目的的、高品质山水楼盘。以此为标准,当前在市场上与本案定位相同或类似的楼盘有个15个,详细对比见表8

表8项目定位对比表

楼盘名称

项目定位

绿色生态

山水景观

人文气息

人性化设计

高品质

改进居住环境

本案

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今典花园

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