项目土地增值税清算报告(二)

项目土地增值税清算报告(二)本次悦湖湾项目土地增值税清算审核第二阶段工作，严格依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等政策文件，围绕转让房地产收入确认、扣除项目合规性核查、增值额与应纳税额测算三大核心模块开展详细审核，承接《悦湖湾项目土地增值税清算报告（一）》中关于清算受理、项目基础信息复核的内容，全面披露审核过程、调整依据及初步结果。本次审核工作周期为2023年10月15日至2024年3月20日，由3名具备土地增值税清算审核资质的税务人员组成审核小组，分为收入审核组、扣除项目审核组、测算分析组三个工作单元，分别负责转让收入核查、扣除项目合规性验证、增值额与应纳税额测算，全程严格遵循税务机关土地增值税清算审核工作规程，确保审核结果的客观性与公正性。首先开展房地产转让收入的合规性审核，本次审核以企业报送的《商品房销售明细表》《网签备案登记表》、银行收款流水、销售合同台账为基础资料，结合当地住建部门提供的项目网签数据进行交叉比对，重点核查正常销售收入、视同销售收入及价外费用的确认情况。审核小组首先调取了企业报送的2021年至2023年的商品房销售合同共计1200份，结合当地住建部门的网签备案系统数据进行逐一比对，共核对销售面积85000平方米，占总可售面积的78.7%，剩余未核对的为尾盘销售的12套房源，已通过银行收款流水及业主购房发票进行验证，确认销售数据真实无误。经核查，企业申报的普通住宅销售均价为每平方米8500元，网签备案均价为每平方米8620元，差异率为1.39%，属于合理的价格波动范围，未发现明显的价格偏低且无正当理由的情况。随后核查延迟付款违约金的收取情况，企业共收取业主延迟付款违约金共计85万元，未将该部分计入转让房地产收入，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，违约金属于有关的经济收益，应计入转让收入，因此调整增加转让收入85万元。核查视同销售收入环节，审核小组调取了企业的抵债、分配等非货币性交易台账，发现企业将一套位于项目1号楼的商业用房（建筑面积120平方米）抵偿给XX建筑工程有限公司，用于支付拖欠的建筑工程款，该套商业用房未计入转让收入。根据国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业将开发产品抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。本次审核委托当地具有资质的资产评估机构对该套商业用房进行评估，评估价值为350万元，因此调整增加转让收入350万元。价外费用审核环节，审核小组重点核查了企业代收费用的收取及转交情况，企业共代收管道燃气初装费600万元、住宅专项维修基金600万元，合计1200万元。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产开发企业代收的住房专项维修基金，凡按规定由政府部门收取的，不计入房地产转让收入；管道燃气初装费由企业自行收取并用于项目配套设施建设的，应计入转让收入。经核查，企业代收的住宅专项维修基金已全额转交当地住房和城乡建设部门，未留存任何资金，因此该部分600万元不应计入转让收入；而管道燃气初装费600万元由企业自行支配用于项目燃气管道建设，应计入转让收入，因此调整增加转让收入600万元。综上，本次收入调整合计增加转让收入85+350+600=1035万元，调整后企业申报的转让收入总额由原申报的85000万元变更为86035万元。扣除项目审核是本次清算工作的核心环节，本次审核按照取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目五个类别逐一开展合规性核查，结合企业报送的土地出让合同、拆迁补偿协议、工程造价结算报告、发票台账、银行付款凭证等资料进行交叉验证，共核查各类发票1200余份，发现虚开建筑安装工程发票15份，金额共计220万元，已从对应成本项目中剔除。首先是取得土地使用权所支付的金额审核，企业申报的取得土地使用权所支付的金额为18000万元，包括土地出让金15000万元、契税450万元、耕地占用税1200万元、拆迁补偿费1350万元。经核查，企业提供的土地出让合同及财政票据显示，土地出让金实际缴纳金额为15000万元，契税450万元有完税凭证，均合规；但拆迁补偿费部分，企业申报的1350万元中，有20户拆迁户的补偿协议未提供实际付款凭证，经实地走访拆迁户及核查银行流水，实际支付的拆迁补偿费为1150万元，多列拆迁补偿费200万元，因此调整减少取得土地使用权所支付的金额200万元，调整后该项目金额为17800万元。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，本次审核逐一核查各子项的真实性与合法性。一是土地征用及拆迁补偿费，除上述调整的200万元外，其余部分均有拆迁协议、付款凭证及被拆迁户的收款确认书，合规性无异议，调整后该子项金额为1150万元；二是前期工程费，企业申报金额为350万元，包括规划设计费、勘察费、三通一平费等，经核查，其中100万元的规划设计费发票开具给企业的关联公司XX置业有限公司，与本项目无关，应予以剔除，调整减少前期工程费100万元，调整后该子项金额为250万元；三是建筑安装工程费，企业申报金额为32000万元，经核查当地工程造价咨询机构出具的项目建安工程结算报告，实际结算金额为30500万元，差异1500万元，进一步核查发现，企业将甲供材金额1200万元重复计入了建筑安装工程费，甲供材已由施工方在结算价款中包含并开具发票，不应再次计入开发成本，加上此前发现的虚开发票金额220万元，合计调整减少建筑安装工程费1500+1200+220=2920万元，调整后该子项金额为32000-2920=29080万元；四是基础设施费，企业申报金额为4200万元，包括小区道路、供水、供电、供气等设施建设费用，经核查合同、发票及付款凭证，均与项目实际建设情况相符，未发现异常情况，该子项金额合规；五是公共配套设施费，企业申报金额为800万元，为项目会所的建设费用，经实地勘查及核查业主委员会备案资料，该会所未移交全体业主，也未无偿赠与地方政府或公用事业单位，而是由企业自用作为售楼处及办公场所，根据国税发〔2006〕187号文件规定，非营利性公共配套设施费可予以扣除，企业自用的配套设施费用不得扣除，因此调整减少公共配套设施费800万元；六是开发间接费用，企业申报金额为1800万元，包括项目管理人员工资、办公费、水电费等，经核查工资发放凭证、办公费发票等资料，发现其中有300万元为企业总部管理人员的工资，不应计入项目开发间接费用，调整减少开发间接费用300万元，调整后该子项金额为1500万元。综上，调整后的房地产开发成本总额为1150+250+29080+4200+0+1500=36180万元。房地产开发费用审核环节，根据政策规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。本次审核中，企业申报的财务费用为2500万元，其中包括利息支出2200万元、逾期贷款罚息300万元，经核查，企业无法提供按项目分摊的利息支出证明及金融机构出具的贷款证明，且逾期贷款罚息300万元不属于商业银行同类同期贷款利率范围内的利息支出，不得扣除。因此，本次房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除，即（17800+36180）×10%=5398万元，企业原申报的开发费用为3200万元，调整增加开发费用扣除金额2198万元。与转让房地产有关的税金审核环节，企业申报的与转让房地产有关的税金为850万元，包括营业税及附加、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。经核查企业的完税凭证，营改增后企业缴纳的增值税为价外税，不应计入扣除项目，实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合计为720万元，企业多申报税金扣除130万元，调整减少税金扣除金额130万元，调整后该项目金额为720万元。财政部规定的其他扣除项目审核环节，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。本次调整后的取得土地使用权所支付的金额为17800万元，房地产开发成本为36180万元，因此加计扣除金额为（17800+36180）×20%=10796万元，企业原申报的加计扣除金额为11200万元，调整减少加计扣除金额404万元。综上，调整后的扣除项目总额为取得土地使用权所支付的金额17800万元+房地产开发成本36180万元+房地产开发费用5398万元+与转让房地产有关的税金720万元+加计扣除10796万元=70894万元，企业原申报的扣除项目总额为62000万元，调整增加扣除项目金额8894万元。增值额与应纳税额测算环节，调整后的转让收入总额为86035万元，调整后的扣除项目总额为70894万元，因此增值额为86035-70894=15141万元，增值率为15141/70894≈21.36%。根据政策规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。本次项目中，普通住宅的可售建筑面积为80000平方米，占总可售建筑面积的74.07%，经拆分核算，普通住宅的转让收入为64000万元，扣除项目金额为52000万元，增值额为12000万元，增值率为23.08%，超过20%，因此不能享受普通住宅免税政策。应纳税额为增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值率21.36%，适用税率30%，速算扣除系数0，因此应纳税额为15141×30%=4542.3万元。企业原申报的应纳税额为6200万元，本次审核调整后应退还企业多缴的土地增值税税款1657.7万元。本次审核过程中，企业对部分调整事项提出异议，主要包括两点：一是认为抵偿工程款的商业用房不应视同销售，理由是