合同相对性原则在长租公寓模式中的突破

合同相对性原则在长租公寓模式中的突破摘要：现阶段住房是事关民生的重要问题，对一个国家和地区稳定发展具有重要战略意义。近年来随着房地产市场化推进和住房保障体系改革，长租公寓的发展在解决城市低收入群体住房困难中发挥着极大作用。同时，政府部门的支持引导下，形成租房平台与金融平台合作的长租公寓“租金贷”住房模式，缓解了住房压力。由于相关法律法规的滞后性，承租人权益保护等法律问题也就随之而来，扰乱了正常的房屋租赁的市场秩序。为促进住房产业发展、平衡各方利益提出相应解决办法。针对长租公寓“租金贷”的运行模式，梳理我国立法体系与司法实践，参照国外实践，归纳出可行的途径。关键词：长租公寓；租金贷；合同相对性的突破；关联合同Thebreakthroughoftheprincipleofcontractrelativityinthelong-termrentalapartmentmodelAbstract:Atpresent,housingisanimportantissuerelatedtopeople'slivelihoodandhasimportantstrategicsignificanceforthestabledevelopmentofacountryandregion.Inrecentyears,withtheadvancementofrealestatemarketizationandthereformofhousingsecuritysystem,thedevelopmentoflong-termrentalapartmentshasplayedagreatroleinsolvingthehousingdifficultiesofurbanlow-incomegroups.Atthesametime,withthesupportandguidanceofgovernmentdepartments,along-termrentalapartment'rentloan'housingmodel,whichcooperateswiththerentalplatformandthefinancialplatform,hasbeenformedtoalleviatethehousingpressure.Duetothelagofrelevantlawsandregulations,legalissuessuchastheprotectionoftherightsandinterestsofthelesseehavefollowed,disruptingthenormalhousingrentalmarketorder.Inordertopromotethedevelopmentofthehousingindustryandbalancetheinterestsofallparties,correspondingsolutionsareproposed.Basedontheexistingresearch,usingtheliteratureresearchmethod,thispaperanalyzesthelegislativestatus,judicialstatusandforeignjudicialpracticeexperienceoflong-termrentalapartments.Startingfromthebreakthroughofcontractrelativityunderthe'rentloan'modeoflong-termrentalapartments,thispapersummarizesthedevelopmentexperiencesuitableforthe'rentloan'modeoflong-termrentalapartmentsinChina.Keywords:long-termrentalapartment；Rentloan;thebreakthroughofcontractrelativity;associatedcontract 一、绪论（一）研究背景随着住房领域改革持续推进，国家政策导向日益清晰。中央经济工作会议反复强调健全住房制度、繁荣租赁市场、规范租赁企业发展，同时注重调控政策的持续性与稳定性。党的二十大报告进一步提出，要加快形成主体多样、保障多元、租购并重的住房制度体系。一二线城市就业机会多流入人口上升，租房需求大，加上在政府政策的扶持长租公寓作为一种新兴的住房形式，无疑成为更多人的选择。房屋租赁金融服务也在大环境下得到发展，长租公寓“租金贷”顺势推出并发展。长租公寓的运作方式是：长租公寓与出租人签订长期租赁合同以获取房源或者委托合同取得授权，进行装修装潢、室内软装布置，与租户签订租赁合同。长租公寓通常位于交通便利的区域，拥有优越的居住环境，并提供一系列住房服务，基于此每月的租金是一笔不小的支出，对于刚步入职场的大学毕业生、收入不高但有储蓄需求的职场人士来说负担较大。为缓解租户的经济压力、扩大客源，长租公寓与金融机构合作推出了“租金贷”服务，为了让更多的租户选择“租金贷”服务，长租公寓对选择该服务的租户提供了较低的租金价格，而对未选择“租金贷”的租户则要收取更高的租金。“租金贷”就是金融机构与租户签订贷款合同用来支付租金，金融机构不是将贷款发放给房东或是租户，而是一次性发给长租公寓，再由租户再按月还贷。但是长租公寓收到贷款后并未将贷款一次性支付给房东，而是采取按月支付房租，一旦长租公寓的资金链断裂无法支付房租或者某些长租公寓收到贷款后就卷款跑路，房东在没收到租金的情况下就会要求租户搬离并支付长租公寓欠的租金。基于合同的相对性，金融机构有权请求租户履行还贷义务，租户无处容身还要按月还贷。（二）研究目的长租公寓与金融机构合作推出的“租金贷”服务，不可否认的缓解了租户的经济负担，促进了长租公寓市场的快速发展，也因缺乏相应的法律制度支持，“租金贷”被某些长租公寓作为非法敛财的工具。研究如何在长租公寓平台出现运营问题时保护承租人的合法权益、平衡承租人与出租人的利益关系达到损害最小化，探索租赁市场规范化建设的策略，从而促进金融借贷市场的稳定有序发展、维护社会的和谐稳定，显得尤为重要。（三）研究方式1.文献分析法通过对国内外关于合同的相对性以及相关联的合同文献进行深入的阅读、筛选和整理，结合当前租赁公寓市场中普遍存在的问题，可以在此基础上展开更为全面和细致的分析与研究。2.比较分析法通过对国内现行的租赁关系、合同相对性等方面的立法进行深入研究，并结合学者们的观点和研究现状，可以进一步探讨和分析这些法律规范在实际应用中的效果和存在的问题。借鉴国外的成功经验和做法，结合我国的实际情况，探索出一套既符合国内国情又具有借鉴意义的法律制度和实践路径，有助于完善国内的法律体系，还能为解决实际问题提供有力的法律支持和指导。（四）文献综述1.关联合同的界定及基础①国内研究现状《中华人民共和国民法典》的考察、规范对象主要集中于单个、独立的合同或法律行为，对于该法律关系之外的效果却极少提及，往往会被忽略，随着合同组织经济这一功能的不断深入发展，具有紧密关联的合同成为常态，仅涉及单个、独立的合同的法律规范不能满足经济交易的需要REF_Ref1223\hREF_Ref1223\h王利明.论合同法组织经济的功能[J].中外法学,2017,29(01):104-120.不同学者对于关联合同有着不同的见解。陆青教授认为合同联立的认定不仅依赖当事人意思表示，更需考量交易实际需求与利益保护，即便当事人对合同依存关系有特别约定，其意思自治仍受诚信原则等限制。REF_Ref1265\h陆青.合同联立问题研究[J].政治与法律,2014,(05):94-106.。徐英军教授认为契约群中各子合同在目的、内容、效力或履行结果等方面存在关联，相互影响制约REF_Ref1321\h徐英军.契约群的挑战与合同法的演进——合同法组织经济活动功能的新视角[J].现代学,2019,41(06):104-117.REF_Ref1265\h陆青.合同联立问题研究[J].政治与法律,2014,(05):94-106.REF_Ref1321\h徐英军.契约群的挑战与合同法的演进——合同法组织经济活动功能的新视角[J].现代学,2019,41(06):104-117.REF_Ref1386\h刘承韪.论按揭模式下关联合同的解除[J].法律科学(西北政法大学学报),2023,41(06):138-148.对于联立合同的正当性及其基础，潘重阳学者指出合同间的效力关联是其区别于普通多数合同关系的核心特征。学界与司法实务针对该问题形成三种解释方案：一是以主从关系论证效力关联；二是从当事人意思表示中寻找附款合意；三是基于法定事由探寻效力关联正当性。经分析，上述三种方案均存在局限，最终得出合同经济上的一体性才是效力关联的正当性根基。REF_Ref13382\hREF_Ref13382\h潘重阳.论联立合同的效力关联——以商品房买卖与借款合同联立为例[J].政治与法律,2021,(11):150-160.②国外研究现状《法国民法典》第1866条第2款明确，当多项合同的履行构成同一项目活动的必要条件，且某一合同的消灭致使其他合同无法继续履行，同时该合同的履行又是当事人缔约的决定性因素时，所有相关合同均因该合同的消灭而失去法律效力。依据《德国民法典》第358条，消费者一旦撤回商品或服务合同，其法律效力将直接及于与之相关的借款合同，即借款合同也将受到影响。国外法律制度及我国多数学者认为关联合同应当遵循经济整体性原则，即使合同当事人不同，只要合同在经济上具有整体性，就应承认其效力关联REF_Ref2124\hREF_Ref2124\h罗亚文.商品房买卖合同与借款合同的效力关联——以最高人民法院“王忠诚案”为例[J].财经法学,2023,(01):179-192.2.合同相对性的突破《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百六十五条第二款规定:“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外”，奠定了合同相对性原则在国内合同领域坚不可摧的地位，但书规定给合同相对性的突破创造可能。①国内研究现状崔建远教授认为，合同相对性与相互性分属不同维度。合同相互性主要体现于双务合同，强调双方当事人受合同约束的同步性，即一方受约束则另一方亦受约束，反之亦然。而合同相对性聚焦于明确权利义务主体，合同相互性则侧重于解决债权债务间的牵连关系REF_Ref14149\h崔建远.论合同相对性原则[J].清华法学,2022,16(02):125-138.。彭涛教授认为合同的相对性源于私法主体自由意志承担法律责任的约束需求REF_Ref14149\h崔建远.论合同相对性原则[J].清华法学,2022,16(02):125-138.REF_Ref2464\h彭涛.合同相对性在行政协议中的新突破[J].政法论丛,2021,(06):39-50.郑轶教授认为，随着经济发展，合同目标从单纯实现债权扩展到平衡多方利益。为此，法律赋予合同涉他性，以协调当事人及第三人的利益关系REF_Ref2545\h郑轶.论合同的涉他性[J].商场现代化,2005,(20):88-89.。袁合川教授认为，随着现代社会经济生活日趋复杂化，第三人介入合同的情形大幅度上升，至此，合同相对性原则已经不能涵盖合同法的全部了REF_Ref2614\hREF_Ref2545\h郑轶.论合同的涉他性[J].商场现代化,2005,(20):88-89.REF_Ref2614\h袁合川.合同涉他性的原因及价值分析[J].社会科学家,2009,(07):74-77.REF_Ref2660\h刘飞琴.为第三人利益的合同刍议[J].人民论坛,2011,(17):94-95.②国外研究现状《德国民法典》第328条明确，当事人有权通过契约约定向第三人履行给付义务，并赋予第三人直接请求履行的法定权利。《法国民法典》第1120条规定，当第三人利益条款构成合同订立条件或赠与财产条件时，允许订立为第三人利益的合同；若第三人明示接受合同利益，缔约方不得擅自撤销。同时，第1165条强调合同效力原则上仅及于缔约双方，但法律另有规定的除外，从而为第三人权利的特殊设定提供依据。拉伦茨提出的"附保护第三人作用的合同"理论，以诚实信用原则为核心，主张附随义务的延伸适用。该理论认为，当第三人与债权人存在特定密切关系，且债务人履行行为可能直接或间接影响第三人权益时，债务人应承担对第三人的保护义务。若债务人违反此项义务致第三人受损，第三人可直接依据合同关系主张损害赔偿。同时，拉伦茨认为，第三人的请求权基础可以是合同责任，也可以是侵权责任，说明合同违约同样适用该理论。拉伦茨的“附保护第三人作用的合同”理论通过诚实信用原则扩张合同责任，为特定第三人提供了有力的保护。在“租金贷”中，金融机构对租户和房东承担附随义务，在因长租公寓资金链断裂，租户还要被迫继续还贷，房东却收不到租金，房东可以直接要求金融机构直接支付租金，从而防止租户和房东利益受损。二、长租公寓“租金贷”法律关系分析（一）房东与长租公寓房东与长租公寓缔结的合同性质是租赁合同还是委托合同应当以合同实质内容为判断依据不能单独看合同的名称，在刘尚纶、袁建华等委托合同纠纷案件中，关于房屋所有人刘尚纶、袁建华与宇成公司之间签订的《委托经营管理协议》属于委托合同还是房屋租赁合同的争议，湖南省长沙市开福区人民法院认定为委托合同刘尚纶、袁建华等委托合同纠纷案，长沙市开福区人民法院（2022）湘0105民初6199号

，王伊丽与杭州蕊家房地产营销策划有限公司委托合同纠纷关于当事人之间签订的《出租房屋委托合同》，浙江省杭州市余杭区人民法院认定该合同为租赁合同王伊丽与杭州蕊家房地产营销策划有限公司委托合同纠纷案，浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初18743号，杨文品、唐芳与南京乐伽公司签订了一份《房屋出租委托代理合同》，成都市双流区人民法院刘尚纶、袁建华等委托合同纠纷案，长沙市开福区人民法院（2022）湘0105民初6199号

王伊丽与杭州蕊家房地产营销策划有限公司委托合同纠纷案，浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初18743号杨文品、唐芳等与南京乐伽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案，成都市双流区人民法院（2020）川0116民初3037号（二）长租公寓、租户及金融机构在实践中，长租公寓通常将与之有合作关系的金融机构推荐给租户，与租户订立的贷款合同。合同中约定金融机构将租户向其所借的贷款一次性转给长租公寓，租户每月定期需要向金融机构还贷，这就为将来长租公寓资金链断裂后卷钱跑路，房屋所有人与租户权益之争埋下隐患。三、如何突破合同相对性（一）房东物权的保护1.关联合同下合同相对性的突破关联合同下合同相对性的突破中，主要通过多个关联合同因主体、内容或是效力的关联性，使合同的权利义务延伸至合同的第三人。《民法典》中涉及到关联合同的合同相对性的突破，虽无涉及长租公寓“租金贷”可以直接适用的法律规定，但可以为长租公寓“租金贷”关联合同下合同相对性的突破提供借鉴。《民法典》第五百二十二条第2款规定，“法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任”。在长租公寓“租金贷”中，贷款合同与租赁合同的关联性主要体现在资金的流向和债务的履行上。房东作为租赁合同中的房屋所有人，虽非贷款合同中的当事人，但是可以在贷款合同中约定房东有直接请求金融机构履行租金的义务，从而突破“无缔约则无权利”的限制。只要房东未在合理期限内明确拒绝，金融机构未向房东履行义务或履行义务不符合约定的，房东可以请求金融机构承担违约责任，再无需依赖长租公寓作为纽带作用，在长租公寓跑路后，房东可直接向金融机构主张权利。2.合同功能主义解释合同时应当优先探求当事人的真实意图，而非停留在文字表达。在长租公寓资金链断裂后，若认为在合理期限内经出租人催告后未能履行合同义务，长租公寓方构成根本违约导致房东与长租公寓间的合同解除，贷款合同存在基础不复存在。但简单将两份合同视为解除，各方的权益无法得到保障，将导致更多的纠纷。委托合同（租赁合同）、租赁合同及贷款合同形式独立，但各个当事人缔约的真实意图是利用“租金贷”实现房东获得租金、租户以较低的负担入住、长租公寓中间商获利及金融机构每月获取利息的完美闭环。如果只是因为长租公寓方违约解除其与房东间合同，导致下一环贷款合同断裂，那就违背各方缔约初衷。在长租公寓资金链断裂丧失履行能力，直接将这一环抛弃，金融机构向长租公寓履行的合同义务转向直接对房东履行，最大程度上符合合同当事人的缔结合同真实意图，避免一刀切宣告合同解除后，赔偿问题无法解决。实现利益平衡，维护市场交易秩序稳定。3.拉伦茨理论同时在合同关系日益复杂，关联方的合法权益不容忽视。拉伦茨的理论通过扩张合同附随义务以达到保护第三人权益的目的，基于诚实信用原则，债务人对特定第三人附有一定的义务。其核心在于第三人虽不是合同当事人，不享有给付请求权，但在债务人违反保护义务时，有权要求债务人赔偿损失。该理论的适用应当同时满足三要件：第三人与债权人存在紧密联系、对第三人的损害具有可预见性、债务人违反保护义务。通常的贷款合同中，贷款人的义务是按约放款，借款人的权利是“收钱”，收到的钱按照合同约定的方式使用。但在长租公寓“租金贷”模式中的贷款，贷款人的义务仍是按约放款，借款人的权利转让给长租公寓，长租公寓取得了借款人的债权人地位。长租公寓“租金贷”法律关系中，金融机构处于优势地位一是基于合同关系的延伸金融机构应当对房东附有一定的保护义务。“租金贷”模式下使得金融机构与房东之间存在着间接的经济关系，金融机构放贷给长租公寓，其中资金的一部分是用于偿还租金，当长租公寓资金链断裂势必会影响到房东；二是基于金融机构的信息优势。作为金融机构，其信息收集能力、分析能力、处理能力强，对长租公寓的经营状况、潜在风险有着更为清晰的认识，有条件对房东的权益进行合理预见并采取相应措施予以保护；三是金融机构的风险控制与承担能力。金融机构在风险控制方面具有更高的专业性和经验，具有风险承担能力。房东与长租公寓之间存在经济关系、对于房东的损害具有可预测性，满足了拉伦茨理论的三要件，在长租公寓违约未向房东支付租金的情况下，房东可以请求金融机构赔偿损失。合同功能主义及拉伦茨理论为合同相对性的突破提供了理论借鉴，在“租金贷”模式中，尽管金融机构与房东之间不存在直接的合同关系，但基于合同功能的扩张和拉伦茨的“关联契约”理论，可以要求金融机构在对房东负有一定的间接责任，能够有效避免长租公寓与金融机构恶意串通损害房东及租户权益。（二）租户使用权的保护1.委托合同下租户使用权的法律保障《民法典》第九百二十五条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和第三人之间的代理关系的，该合同直接约束第三人；但是，有确切证据证明合同只约束受托人和第三人的除外”。一旦确定房东与长租公寓之间签订的是委托合同，长租公寓取得房东授权与租户缔结的合同，约束房东与租户。在没有证据证明是有租户未按约履行交租义务导致房东未收到租金，房东以此为由解除租赁合同将租户赶出行为，违反合同约定。2.无过错租户的使用权优先于物权若长租公寓与房东缔结的是租赁合同，并将租赁权转移给长租公寓，在长租公寓资金链断裂后经营者跑路的情形下，房东作为房屋所有人基于合同相对性有权收回房屋，此时租户仅能向长租公寓主张违约责任，无法对抗房东的物权请求权。长租公寓跑路追责困难，若是长租公寓进入破产程序后，租金返还请求权作为普通债权，即使申报债权后也可能得不到清偿，租户丧失使用权每月还需清偿贷款，租户权益得不到保障。借鉴德国的“社会权限制物权”理论，在租户对于房屋的使用权与房东的物权之间存在冲突时，通过比例原则进行权衡——若租户已支付合理租金且无过错，房东收回房屋权利让步于租户的使用权。同理，若认定房东与租户间存在着事实的租赁关系，租户无过错且按月清偿贷款，那么房东有容忍租户继续使用租赁房屋的必要。（三）合同相对性突破的限制在法律的实践操作中，合同相对性原则的突破是一个需要经过慎重考虑的问题。不应该被随意地应用，而应当在特定的条件下，经过仔细的权衡利弊之后，才能决定是否适用。这种突破不应成为一种常规的操作方式，而应该作为一种例外情况来处理，以免造成合同相对性原则的滥用和误用。在长租公寓“租金贷”模式中，房东和租户是善意且无过错、不突破合同相对性其合法权益所侵，赋予在贷款合同中作为第三人的房东和在长租公寓与房东缔结的租赁合同中作为第三人的租户合同当事人的权利，实现复杂法律关系中的实质正义。四、具体实践的困境及制度完善（一）房东权益保护的制度完善胡荣华、许伟娟等与上海捷骜物业管理有限公司委托合同纠纷，一审判决被告上海捷骜物业管理有限公司支付原告胡荣华、许伟娟、胡守一委托租金20,350元及违约金3,700元，上海捷骜物业管理有限公司未按生效法律文书的规定履行义务，胡荣华、许伟娟、胡守一向法院申请执行，最终未查到被执行人名下有可执行财产终结执行程序胡荣华、许伟娟等与上海捷骜物业管理有限公司委托合同纠纷，上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初70496号，即使房东胜诉也无法依据判决书实现债权。根据《民法典》第五百二十二条第2款规定，“法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任”。该条款限定房东直接向金融机构主张权利的前提是法律规定或当事人约定，且该第三人的范围限定在履行领受人，我国目前尚未有相关的法律及司法解释作为房东向金融机构主张权利的法律依据；在实践中，贷款合同条款的拟定通常为长租公寓和金融机构，其双方约定房东可直接向金融机构主张权利这种明显不利己的合同条款可能性极小，且房东并不参与贷款合同的签订的过程，对贷款合同条款知之甚少，该条款无法直接作为胡荣华、许伟娟等与上海捷骜物业管理有限公司委托合同纠纷，上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初70496号基于司法主权原则及本土化实践需求，外国理论可以作为一种参考借鉴，但并不能直接作为我国案件的依据。因此对于外国理论必须经过本土化的改造，即借鉴其合理可行的成分，通过立法或司法解释的途径，使其符合我国法律基本原则，为房东维权提供法律依据。借鉴拉伦茨“附保护第三人理论”，结合长租公寓“租金贷”模式，建议对《民法典》第五百二十二条第2款通过司法解释扩大对第三人的范围限制，明确房东作为受影响第三人的权利边界，在同时满足房东与长租公寓间存在合法有效的租赁合同、金融机构知或应知该贷款主要用于房租支付、该贷款合同的履行侵害到房东权益且为直接原因的情况下，房东作为受影响的第三人，有权请求债务人（金融机构）承担违约责任，在长租公寓无可执行财产下房东可选择请求金融机构承担违约责任。（二）租户权益保护的制度完善葛长安与寓见资产管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷，法院判决解除之间签订的租赁合同并要求寓见资产管理(上海)有限公司赔偿葛长安被租赁贷款公司扣除的租赁费用，本案同样因长租公寓方无可供执行的财产终结执行葛长安与寓见资产管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷，上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初2236号。葛长安与寓见资产管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷，上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初2236号租赁权本质上是一种债权，其效力次于物权，但我国法律赋予了其物权的保护，《民法典》第七百二十五条的“买卖不破租赁”、《民法典》第七百四十八条规定的出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用，即在同时满足租赁合同合法有效、承租人按约支付租金并合法占有租赁物，应当优先保护承租人使用权，维护租赁关系的稳定。可以效仿对一般租赁权的保护方式，同样的给予通过贷款支付房租的租户的租赁权的保护，入住长租公寓并以贷款的方式支付租金的承租人，其租赁权也应当受到同样的保护。完善以贷款方式支付租金的长租公寓租客的使用权法律制度，通过司法解释补充贷款的方式支付租金且善意的承租人同样享有于一般承租人使用权的保护——签订长租公寓并以贷款还租的租客，除非有证据证明其与金融机构故意串通侵害房东权益，那么在租客按月还贷的前提下，租客的使用权应当受到保护，即使在房东未收到