物业管理行政责任制度

PAGE物业管理行政责任制度一、总则（一）目的为加强物业管理活动中的行政责任管理，规范物业管理行为，维护物业管理市场秩序，保障业主和使用人的合法权益，促进物业管理行业健康发展，依据相关法律法规及行业标准，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于在本行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业、业主大会、业主委员会以及相关行政管理部门。（三）基本原则1.依法管理原则：物业管理活动必须遵守国家法律法规，行政管理部门应依法履行职责，对物业管理活动进行监督管理。2.公开公正原则：行政管理部门在实施行政责任管理过程中，应公开管理依据、程序和结果，公正对待各方当事人，确保管理行为公平合理。3.服务与监管并重原则：行政管理部门既要为物业管理行业提供指导和服务，又要加强对物业管理活动的监督检查，督促各方履行职责。二、行政管理部门职责（一）物业主管部门职责1.贯彻执行国家有关物业管理的法律法规和政策，制定本地区物业管理相关政策和规范性文件。2.负责本行政区域内物业服务企业的资质管理，对物业服务企业的设立、变更、终止等进行审核和备案。3.指导和监督业主大会、业主委员会的成立、运作及换届选举工作，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾纠纷。4.负责物业管理项目的招投标活动的监督管理，规范招投标行为，确保招投标过程公开、公平、公正。5.定期对物业管理项目进行检查和考核，对物业服务质量不达标的企业责令限期整改，情节严重的依法予以处罚。（二）其他相关部门职责1.建设部门：负责对新建物业项目的规划设计、工程质量等进行监督管理，确保物业项目符合相关建设标准和要求。在物业交付使用前，组织相关部门进行综合验收，对发现的问题责令建设单位及时整改。2.价格主管部门：负责制定物业服务收费政策，规范物业服务收费行为。对物业服务企业的收费标准进行审核和监督，查处价格违法行为，维护业主和物业服务企业的合法权益。3.公安部门：负责指导和监督物业服务区域内的治安防范工作，依法处理物业管理活动中的治安案件，维护物业服务区域的公共秩序。4.消防部门：负责对物业服务区域内的消防安全工作进行监督检查，督促物业服务企业落实消防安全责任，消除火灾隐患，确保消防安全。5.环保部门：负责对物业服务区域内的环境污染防治工作进行监督管理，查处环境违法行为，保障居民的生活环境质量。三、物业服务企业行政责任（一）资质管理责任1.物业服务企业应当按照规定申请资质等级评定，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。不得超越资质等级承接物业管理业务。2.物业服务企业资质证书有效期届满，需要继续从事物业管理活动的，应当在资质证书有效期届满前30日内，向原资质审批部门申请办理资质延续手续。逾期未办理的，资质证书自行失效。3.物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。（二）物业服务合同责任1.物业服务企业应当与业主依法签订物业服务合同，明确双方的权利义务。物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费标准、服务期限、违约责任等条款。2.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。不得擅自减少服务内容、降低服务标准或者提高收费标准。3.物业服务企业应当定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。物业服务费用应当专款专用，不得挪作他用。（三）物业承接查验责任1.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与建设单位签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当包括查验的范围、内容、标准、费用承担、违约责任等条款。2.物业服务企业应当在承接物业后，将物业承接查验情况书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门。3.物业服务企业应当按照国家有关规定和物业承接查验协议的约定，承担物业共用部位、共用设施设备的维修、养护责任。（四）物业服务质量责任1.物业服务企业应当建立健全质量管理体系，制定服务标准和操作规程，确保物业服务质量。2.物业服务企业应当定期对物业服务质量进行自查自纠，及时发现和解决问题。对业主提出的意见和建议，应当认真对待，及时整改。3.物业服务企业应当接受业主大会、业主委员会和行政管理部门的监督检查。对检查中发现的问题，应当及时整改，并将整改情况书面报告相关部门。（五）物业使用与维护责任1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定和管理规约的规定，对物业使用与维护进行管理。制止业主、物业使用人违反法律、法规和管理规约的行为。2.物业服务企业应当定期对物业共用部位、共用设施设备进行巡查，发现问题及时维修养护。对危及房屋安全及人身财产安全的紧急情况，应当立即采取应急措施，并及时通知业主和相关部门。3.物业服务企业应当配合业主大会、业主委员会做好物业维修资金的使用管理工作，确保维修资金专款专用。（六）法律责任1.物业服务企业违反本制度规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款：超越资质等级承接物业管理业务的；擅自改变物业管理用房用途的；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。2.物业服务企业违反本制度规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书：挪用专项维修资金的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的。3.物业服务企业违反本制度规定，未按照物业服务合同约定提供服务的，业主有权要求物业服务企业限期改正；逾期不改正的，业主可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担违约责任。四、业主大会及业主委员会行政责任（一）成立与运作责任1.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会应当依法成立，并按照法定程序召开会议。2.业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责。业主委员会应当依法设立，并按照规定进行备案。3.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。（二）业主共同决定事项责任1.业主大会决定以下事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主委员会应当按照业主大会的决定履行职责，不得擅自变更业主大会决定或者超越业主大会授权范围行事。（三）信息公开责任1.业主大会、业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，接受业主的监督。2.业主大会、业主委员会应当定期将工作情况以适当方式向业主公开，包括业主大会会议决议、业主委员会工作情况、物业服务合同履行情况、专项维修资金使用情况等。3.业主大会、业主委员会应当建立信息公开制度，保障业主对物业管理活动的知情权、参与权和监督权。（四）法律责任1.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。2.业主委员会委员违反本制度规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法行为，并可处以1000元以下的罚款；情节严重的，可处以1000元以上5000元以下的罚款：以业主委员会名义从事与物业管理无关的活动的；擅自变更业主大会决定或者超越业主大会授权范围行事的；利用职务之便谋取私利的；泄露业主信息的。五、监督检查与考核（一）监督检查方式1.日常巡查：行政管理部门定期对物业管理项目进行日常巡查，检查物业服务企业的服务质量、资质情况、合同履行情况等。2.专项检查：根据物业管理活动中的热点难点问题，适时开展专项检查，如物业服务收费专项检查、消防设施设备专项检查等。3.投诉举报处理：受理业主、物业使用人及其他相关方的投诉举报，对反映的问题及时进行调查处理。（二）考核内容1.物业服务企业考核内容：包括服务质量、收费管理、安全管理、环境卫生管理、设施设备维护管理、业主满意度等方面。2.业主大会及业主委员会考核内容：包括组织建设、制度执行、信息公开、业主满意度等方面。（三）考核结果运用1.对物业服务企业的考核结果作为资质评定、项目招投标、物业服务收