筹划五星级酒店的关键要素和步骤

筹建五星级酒店的要点和环节

一、建立五星级泗店的目的：

1、平台与桥梁口勺作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要口勺政治、经济平台，是与政

界、商界及其他领域沟通口勺桥梁，通过它可以融资、可以完毕某些“高难度”II勺动作。

2、树立企业的品牌：

国内较有规模、名气的大型集团或企业，均有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最

直观、最有说服力日勺窗口来展现本企业日勺品牌、形象、实力、企业文化。尤其目前众多

日勺房地产开发商都认识到了：房地产自身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建

设都很难形成品牌.，但高星级酒店在市场上很轻易形成品牌，因此，考虑到建立企业日勺

品牌，考虑到提高所要开发的住宅及周围区域的整体价值，在开发建设住宅小区n勺同步

建设高星级酒店。

3、投资新建高星级酒店尚有其他的益处：

首先是投资的稳定性比较强，对应来说风险相对不大；

另一方面是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，不过总体来当作长性比很好；

最终是现金流日勺作用。酒店日勺经营会形成稳定日勺、较大量的现金流.从企业经营的।角度

来说，现金流比利润还重要!正是这个现金流效应，使诸多酒店日勺投资商虽然临时亏损也

要继续经营。

二、酒店的投资成本及回农分析：

1、按照建筑单位面积H勺价格（不包括买地H勺钱）：五星级酒店一般为：9000-10000元

/m2,（四星级酒店一般为:7000—9000元加2；）

2、按照客房总数计算：五星级总造价;房间数X150万元/间

3、以酒店总建筑面积均捶至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120nl2〜180口2,

（四星为90m2〜110m2）

4、投资成本类别比例的I大体划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40乐

5、中国的五星级酒店投资回报率能到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-23

年。

三、选择建立五星级日勺类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店？度假

兼会议型酒店？

四、选址一一可行性调查汇报（自己做，同步请酒店专业人士做，然后对比）一一酒店

建导致本的大体分析

五、组建自己的一种酒店专业筹建团体一一请酒店专业装饰设计企业出设计方案：在这

个过程中，要详细分析：

1、酒店档次、类别确实定；

2、各服务项目功能H勺名称、功能布局、各占建筑面积比例；

3、各项硬件满足五星级星级评估硬件规定、满足经营管理便捷并最大程度减少管理成本、

满足人性化和舒适化、最大化地发明利润、最科学地控制能耗等五大项规定；

4、第3项日勺详细实行方案；

5、预期未来5—23年内的发展需求，做好多种管线口勺预留、预埋；

6,形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设

计方案（水、暖、电、土建、构造图纸）一一会审一一酒店专业装饰设计企业出酒店装

饰深化设计方案一一会审一一将装饰深化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一

出施工图纸（各专业蓝图）一一开始施工，同步酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟

踪现场，及时处理问题，详细的操作：

★施工总体计划H勺制定：

☆土建，5万平方建筑面积日勺施工期一般为13-15个月（在北方，要考虑冬天冻土期、

春节放假日勺影响）；

☆封顶后，按先后次序，开始是中央空调管道、给挂水、消防、强电、弱电、外立面施

工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最终才是内装，内装一

般为13个月左右；

★土建施工队伍口勺选择：

☆资格预审一一具有甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，

最关键日勺是要考察其与否有经济实力，若自己企业一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度

拨款，那将会严重影响施工进度的；

☆甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订协议步，一定要注明：甲方在向乙方拨付施

工进度款的同步，在乙方所聘任日勺建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方

所签订协议中约定的工资支付方式执行，甲方有责任进行监督，否则甲方有权利临时中

断向乙方划拨施工进度款,建筑工人因工资不能得到及时支付而停工或堵政府大门的事

例在全国均有发生，我所在筹建日勺五星级酒店工程上就发生过一次，作为甲方，我企业

按协议约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款，但不懂得是乙方战线太长了

而东挪西用了呢还是补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引起

了停工、堵市政府大门的事件。一时间，舆论日勺矛头都指向了我企业，其他日勺房地产企

业看着笑话，不明真相的还认为是我企业经济实力有问题或是老板心太黑，着实把老板

给气得够呛！

目前，国家有有关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工

资保证金，就是紧张出现美工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方口勺事件发生。

在这个问题上，我所在的房地产企业也碰到过问题：按规定企业向政府有•大部门足额交

纳了对应的保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次二次，答应了就是没有钱交，于

是，甲方的动工证就没法办，没动工证，在银行办理贷款的手续就进行不下去。由此可

见签订协议前考察土建承包方日勺真实经济实力是多么关键！

土建施工的进度、质量的I监督和管理：

☆规定乙方做出切实可行的施工组织设计；

☆甲方的现场监理工程师要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，与否按照计划实行,

能否完毕进度规定，发现问题及时反馈；

☆甲方现场工程师应当针对施工进度做出奖惩制度：完毕则奖，延后就罚；

☆甲方现场工程师还应当针对监理企业制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发

现问题而监理方置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼日勺则坚决惩罚或更换监理企业。这

样，通过某些较硬的手段使监理方产生危机感，别让工程监理形同虚设。

☆企.业总部要防止企业现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑濯一气，做

好对自身人员口勺督察工作,建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制

定，坚决执行。

★土建建导致本分析：

☆近一年内钢材价格日勺大起大落，使建筑成本必然受到影响，但目前酒店高层建筑日勺土

建均价也基本在1400—1800左右了;

☆确定建筑设计院日勺时候就要尤其注意：其主构造设计师的资质、实践水平、务实的态

度，若碰到学究类日勺，没有实践经验，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承担的那种,

设计出来的构造钢含量会大得让你瞠舌！尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿

钢筋口勺工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不懂得要冤枉花多少钱！

☆土建的建导致本也和最初的酒店专业装饰设计有关系：

①酒店主体设计尽量地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增长建筑模板及人工成本，

同步也增长了后期装修的材料及人工成本；

★装饰成本分析，控制：

☆一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的40%；

☆酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计企业和有能力的装修施工

企业来完毕，反对由装修承包方免费进行装饰设计的做法：

①专业H勺酒店装饰设计企业：其目H勺是挣设计费、同步作好自己企业H勺口碑，与其所采

用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联络。在能体现设计效果的

前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。

②装修施工企业：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处

理完美，能到达这点就已经很不错了。目前的诸多大型装修施工单位都下设了设计部门

或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到

高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘任专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的

质量、稳定性，就不好说了。

③由装修承包方免费进行装饰设计的后果：

表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费。但投资方要

考虑这个问题：装修承包方在进行装饰设计时，他能尽心竭力地将成本控制到了最为合

适的一种点了吗？？本来这个点就是不轻易量化的，虽然业主方招聘专业酒店筹建人员

全程跟踪设计，收效也是其微。

“羊毛”究竟是出在“羊”身上的：一种好的酒店设计方案，无论是自己做或者此外花

钱请专业酒店设计人员做，都是要花费设计费用的。目前五星级酒店的国内设计单价是

150元/口「一200元/n3设计费用都是好几百万。这个费用所有由装饰施工单位自己去消

化，吞下去是滋味吗？于是，设计中本可以省H勺材料用上了，可以用替代材料的地方也

全采用高档材料（材料费增长了），可以简洁日勺地方出现了诸多的曲线或异型设计（人工

费增长了），此外，在施工中还会不停地、“合理地”多出现本可以防止的施工变更，表

面上看是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收

回来了。

☆反对一味地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法：

五星级酒店确实是用钱堆砌出来H勺，但不计成本般的到处使用高档装饰材料及饰品的设

计手法，相信是大多数投资方所不乐意看到的。

酒店装饰效果日勺体现，最重要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同步还要巧

妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来日勺，这样，就能节省一大笔

装饰费用。试想，客人一前进酒店日勺大堂，首先感受到的就是大堂日勺空间高度、面积、

装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的

装饰风格、主题文化，而不会就立即就走到墙前看贴口勺什么石材，是意大利的还是西班

牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间口勺空间、面积、家俱、窗帘、布草

及整个房间H勺色彩基调等综合气氛。有谁会立即打量这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台H勺

石材是进口的还是国产欧I?

☆在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华日勺餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域,

合适使用进口材料能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！

☆酒店在某些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储备间、厨房、

附属楼、酒店管理人员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。

☆重要装饰材料进行把控：

一般采用甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对当地及周围装饰材料市场

进行询价，部分材料，如石材，很有必要到国内几种重要的石材产地（如福建、山东、

四川、广西、云南等）进行市场调查。

★专业酒店装饰设计企业的选择：

☆首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店管理者的管理需求、

酒店星级评估规范；

☆设计之前对酒店当地市场H勺调查理解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？至少要

做到如下方面：

①当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、0K厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、

娱乐、休闲、会议等项目H勺地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分

类、顾客口碑、上客率、停车场、其他附加服务、服务质量等等细项；

②当地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等口勺市场饱和度或欠缺程度；

③精确理解当地都市未来5-10的规划，预测酒店未来5-10内口勺发展状况，做出的设计

方案必须是具有前瞻性的；

④对重要装饰材料H勺市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择运用能力（很好地把控

成本、提高效率、保证品质）；

⑤可以提供切实可行日勺装饰成本控制方案;

⑥各服务场点尽量地考虑是多功能性的，将“最大程度日勺获取经营利润”这一思绪贯穿

在整个设计中；

⑦设计中必须满足少数的来宾服务需求：

第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议的通道、包房的

位置、结帐方式地点等等细节都必须充足地考虑周全。试想，一种政府要员想要到你的

酒店洗个桑拿放松一下，若像一般客人那样非得从大门进来，通过大厅乘坐电梯，再到

桑拿楼层，还得通过桑拿服务台，再进入包间，这样多的环节中，不懂得有多少人看见

了你日勺面孔，还也许碰到你日勺部下或不想见到日勺其他人，假如是这样，你说这官员下次

还敢来吗？这口碑一带出去，别日勺重要人物还敢来吗？？真正的重要人物，你若能倒贴

钱把他给请过来了，一次、两次，消费快乐了，也许你就能办成某些大事了。酒店作为

一种平台，在这首先口勺作用举足轻重。这一点，能做到、做好的设计师很少！

第二，要充足显示出地位、身份：接待来宾的场所硬件的豪华程度充足体现出来，这一

点一般设计师都轻易做到；

第三，充足的人性化的体现：要让客人使用以便。如开会，来宾休息室要紧靠主会议室,

并且有通道直接到主席台上，除常规通道外，尚有专用的撤离会场日勺通道；

☆由于人员流动的原因，在看其成功案例的同步，必须贯彻该主设计师与否还在其设计

企业;

★酒店重要设备日勺选型、成本控制以及其他注意事项：

1、酒店的设备投资成本一般占总投资的130%,重要分为配发电系统、中央空调系统、给

排水系统、消防及自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、

桑拿设备、洗衣房设备；

2、配发电系统:施工一般由当地电力企业所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑,

一定要充足考虑到酒店后来经营范围的扩大所需要的电力增容问题，修建H勺时候一定要

保证有15%-20%的余量。发电机本己经是在救命日勺时候启用的，其不能有丝毫散失。提

议买进口品牌，从实际理解到的状况，国产货确实比不上进口机，比很好日勺有瑞典的沃

尔沃，美国的I康明斯（不是国内组装日勺康明斯）等品牌。

3、中央空调系统：

①主机目前多种品牌有30多种，提议选择时先分个当次，若拿国产货和美国品牌对比，

确实是不合适口勺。提议提成二个档次：进口品牌的，如美国口勺开利、约克，日本口勺大金

等，纯国产的海尔、格力、清华同方、山东的格瑞德、贝莱特等等，合资日勺台湾台佳、

上海瀚艺等。

②不一样档次品牌价格是不一样日勺，各有所取舍：业主若是选择纯国产货，短期一两年

之内绝对是不会有什么问题的I,但要想5年、6年后来仍然如初，就不现实，不过减少

了初期投资成木，要想这头也占、那头也占，是极不现实的。

③若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面均有成熟技

术的；

④对于进口品牌，要千万防备与否是贴牌H勺！这种状况，从外表上粗略是看不出来的,

但其关键的压缩机是能确认出来日勺，此外，别幻想着买原装进口时机子，目前都是在国

内组装的I;

4、给排水系统：

①一般是交给土建完毕。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现欧I新产品较多，要

多对比一下价格、材质、寿命、健康、维护以便性等综合指标；

5、消防及自动报警系统：

①施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订协议步，仔细划分需由消防施工单位

完毕日勺工作范围，哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责日勺工作，与装饰、弱

电施工需要配合日勺工作等等。

②仍然要采用招标（邀标）的方式来压消防安装成本。

6、锅炉系统：

①要注意锅炉的燃烧机一定要用进口日勺！选择品牌时要考虑后来维修件要以便购置；

②从能耗角度，最佳是采用燃气锅炉，但购置时要有一台燃油燃气两用日勺锅炉，以应急;

7、电梯系统：

①在建筑设计阶段就应当先确定所选电梯日勺品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿

坑时预留预埋工作；

②高层建筑类泗店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！观光电梯由于视觉FI勺原因

速度都受到了限制，一般不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客

梯速度若达不到2.5-3米/秒的话，那绝对会常常出现一大群客人等待电梯的场面。我所

在筹建H勺河北邢台H勺万峰国际酒店（五星级）就出现了这个问题，当时由于桩基都已打

好，没法改了。应当做到：以封闭式高速电梯为主+以少许观光电梯为辅。

③考察过许多日勺五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店

感觉日勺；

④对于厨房里用时传菜电梯，由于只传菜，不能乘人，许多酒店都是用时一般电梯厂制

作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检查证明。这种“省钱”的做法不

可取。

8、弱电系统：

①需要上H勺系统项目日勺选择：按投资成本可提成如下三个档次：

首先，最底限是：建筑规范里规定必须有日勺、国家强制性规定必须有日勺、酒店五星级星

评规定必须要有日勺；

另一方面，在底限的基础.匕+舒适度及豪华感官度；

最终，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传

②最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对mJ,

这方面的钱是不能省日勺；

③需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电企业在简介需要上的各系统

时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行理解对比。

9、游泳池设备：

①所有投资不超过50多万，五星级酒店应当上的各项系统都应当考虑：如臭氧消毒系统,

重要设备如砂缸、泵提议采用原装进口产品；

②要充足考虑维修的以便性，维修配件的可替代性；

10、桑拿设备：

①要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；

②还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；

11、洗衣房设备:

①首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备日勺配置.，其实是考虑与否外接布草

洗涤业务？

②选购洗衣房设备者自己必须熟悉泗店各洗衣设备的性能，不一样类型设备操作的难易，

布草破损率的大体状况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于

卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；

③要明确高压蒸汽H勺供应来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉H勺位置，输送管道

方式；

④考虑维修配件日勺通用性或可替代性；

★目前可运用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，运用低谷电价，投资返金的政策）

①对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家均有一定的补助政策，如河北省,

对于该项目的补助额度为有关投资费用的15225机

②对于使用太阳能也有对应的补助，如河北邢台市2D23年出台了政策：按照审核后日勺太

阳能热水（开水）系统总造价的10%予以补助；

★节能降耗：

1、建筑节能：

☆外墙隔热：

①尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；

②采用外墙加隔热材料方式；

☆门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；

☆内墙所有采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；

☆屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；

2、米用太阳能:

3、采用中水系统：

注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良

好的社会效应，经济效益次之。

4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：

①建筑设备监控系统

该系统充足体现酒店的舒适和豪华性，根据暖通空调、给排水、电气等专业规定，对酒

店内日勺机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电楞、冷冻、空调新风、送排风、给排

水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同步节省能源、

减少维护人员、提高工作效率。

5、给排水、供电干路、支路安装计量器：

6、经营管理上的节能措施：

①用节水型的坐便器，可以节水二分之一以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可

节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工

12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。

房间卫生间可安装流量节水龙头，合适控制水流量就可以节省l/3o对饭店的

各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理日勺用水量。酒店中央

空调FI勺冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近5300吨水。可以安装收水器，大大减

少水雾损耗。

②采用新型节能光源。至少可节电70%以上。

采用智能节电调压开关。根据日照条件和需要营造的气氛调整电压和照射度。可节电20%

左右。倡导采用LED半导体灯，可以节省75%日勺用电量。

③将夏天空调时温度设定在28℃。少用机械通风，多用自然通风。

④不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节省纸张。采用无纸化办公。

⑤不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。

⑥用蒸汽洗车取代老式高压水枪洗车，可节水节电达90机

⑦单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70虹80%的太阳能。外墙可因地制宜采用浅

色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增长10%,能耗增长近30鼠