【《房地产企业税收筹划研究-以C房地产公司为例》17000字（论文）】

一、绪论（一）研究背景及研究意义1.研究背景房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，是国家重要的经济增长点。近年来，我国政府加强了对房地产行业的控制力度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并同时实施租购并举、因城施策的策略。2020年新冠疫情的突然出现，各行各业均遭受了不同的冲击，而房地产行业更是首当其冲。因此，在这关键时刻，如何减轻税收负担，减少成本费用，保证公司经营活动正常进行就十分重要。2.研究意义在房地产公司中，税收成本占公司运营成本的比例较大，很难通过减少公司的其他内部成本费用来实现获得收益的目的。在此情形下，房地产公司如果能够充分利用税收筹划，借助契合公司的筹划手段，可以有效缩减公司的税收成本，改善公司的经营状况，提高公司的经济成长能力。因此，合理进行税收筹划就对房地产公司发展有着积极意义。本文以税收筹划的相关基础理论为写作基础，结合C房地产公司当作税收筹划工作，分析C房地产公司的业务经营状况和税收负担情况。以国家现行执行的有关法律法规政策作为要求，结合C房地产公司在正常经营下所涉及到的纳税流程和税负分析，找到C房地产公司税收筹划的空间，以期寻求C房地产公司在符合相关法律法规政策下能够设计出符合公司自身特征的税收筹划方案。（二）国内文献综述1.关于税收筹划基本理论的研究唐向与唐腾翔(1994)第一次对税收筹划的概念进行了说明，并提出了相应的理论和方法用来指引企业开展税收筹划工作。他还强调税收筹划除了要遵守相应的法律法规，还需对国家政策引导的内涵和意义做出深刻领会[1]。盖地(2003)通过对大量税收筹划案例的剖析，更进一步的阐述了税收筹划的定义。他相信税收筹划并不仅仅是为了单纯的节税、避税和转嫁税负，而是企业内所有的合理减税活动，都属于税收筹划的内容[2]。宋献中(2002)[3]与章映红(2012)[4]认为公司财务管理的重要内容就包含税收筹划。税收筹划，是指公司根据国家有关税收政策的指示，在合法合理的前提下，提前对企业的经营活动进行规划，以达到减少税收成本支出，从而提升企业经济效益的目的。盖地(2016)更深入的探究了税收筹划理论的基本内涵，并重点介绍了税收筹划的基本目标、原理和原则。并指出当前的税收筹划实际研究成果领先于理论研究成果，理论研究在当下的市场环境中有些滞后[5]。他提出税收筹划的目标是在合法合规的条件下，筹划公司的经营活动，使得相应的税收支出降低，从而提高企业的效益；税收筹划的原则主要是对公司的税收进行筹划、灵活调整方案以适应市场环境和国家政策等；对于税收筹划的原理，他从最终产生效益和筹划的作用点进行了分析研究。2.关于房地产企业的税收筹划研究凌秋华(2014)强调，房地产公司必须以整体性、系统化、规范化的视角去思考税收筹划工作，并指出仅仅依靠企业的内部财务部门无法专业化地完成税收筹划工作。这个工作必须由专门的财税人员主持，公司内部各部门主动配合协调工作进行，但不要因为过分重视税收筹划的方法，而忽视了公司内部管理工作的效率，否则就根本无法达到良好的效果，还可能由于内部信息沟通不畅而加大了执行成本[6]。黄竹梅(2014)认为，税收机关执法人员的专业知识水平和服务能力都有限，在执行过程中可能会错误判断公司合法的税收筹划行为，使公司经营权益严重流失。房地产开发公司在实施税收筹划时，或许会牵涉到开发、营销、占有等众多环节，也牵涉到增值税、土地增值税、企业所得税等众多税种，公司内部一旦没有充分考虑到各环节的关系与可操作性，就会加大经营风险[7]。胡怡建，范桠楠(2017)两位学者针对土地增值税进行了深入的研究，这也为后来房地产公司在土地增值税的税收筹划方案上提供了理论基础。他们指出，售价的调整、可抵扣项目和适用的税率是进行土地增值税筹划过程中的重要关键结点。在售价和可抵扣数量相同的情况下，公司也可以另辟蹊径，采取成立新的组织形式，如销售分公司或销售子公司，将销售价格和土地增值税分开核算，使得双方互不影响，这样不但能因为销售价格的提高从而带动利润的提高，同时也可以降低土地增值税的税额[8]。张旭(2019)探讨了“营改增”税收政策对房地产公司的意义以及公司需要处理的风险和挑战，主要是增值税专票发票难以取得的问题，进而影响进项税额的减免。他提出，房地产公司应更加注重对相关税收政策规定的理解、合理选用供应商和配置专门的税收筹划顾问等[9]。吴香(2020)认为房地产公司开展税收筹划可以降低纳税负担，但如果税收筹划不全面、不彻底，不仅会使公司受到税收机关的惩罚，甚至会使公司声誉损失。公司开展税收筹划可以从三方面加以进行：首先，从费用总额、税基、税额的筹划上出发，利用法律规定中带有选择性的规定来开展税收筹划；第二，科学合理规范公司资本筹集方法和融资方案；第三，加强税企互动，构建税收风险防范制度。3.国内研究现状评述我国学者对税收筹划工作的研究起步较晚，因为在20世纪90年代以前，我国处于计划经济占主导地位的情况，市场的价格、资源分配等均以国家指令政策为基础，所以当时缺乏税收筹划的研究空间。但是随着我国市场经济的不断深化，对房地产公司税收筹划实际工作的研究也逐渐发展开来。目前，我国政府为了调整社会税负，以及激励企业的活力而不断地对政策进行了调整与落实，这进一步助推了对税收筹划工作研究领域的开拓，特别是在“营改增”政策出台之后，为中国民营企业开展税收筹划工作创造了更多空间。本文内容将立足于我国当前的政策与法规制度下，以C房地产公司为研究对象，研究适合我国当下国情的税收筹划方案。（三）研究内容和研究方法1.研究内容本文内容以C房地产公司的税收筹划为主要探究内容，并结合了理论分析与实践个案的剖析，全文共包括六章，各章具体内容安排分别为:第一章，绪论。阐明了税收筹划的背景、意义，并对国内学者的相关研究从概念、方法、一些房地产行业税收筹划情况进行阐述。第二章，研究理论基础。本部分在基于理论梳理后，提出税收筹划概念与特点;其次，描述了税收筹划三个基础理论;最后，解释了房地产行业税收筹划的三种常用方法。第三章，C公司的基本情况。从C公司的总体概况、财务状况以及涉税状况作了基本分析。第四章，C公司税收筹划方案设计。该部分基于第三章的公司的涉税情况分析，对占据公司税负支出排名前三的土地增值税、企业所得税和增值税进行详细税收筹划规划。是本文的核心内容。第五章，C公司实施税收筹划方案的保障措施。第六章，结语和展望。本部分将通过全篇的研究与讨论，总结归纳研究结果。同时指出论文研究的不足，并对未来走向做出简要畅想。2.研究方法(1)文献资料法。在阅读了大量学者对于税收筹划方案的观点和看法，并对他们的文章加以分析后，获得了一些纳税方案相关的研究结果。以这些研究者的成果作为启发思路，以C公司的实际经营状况为例子，对C公司进行有关税收筹划的深入探究。(2)案例分析法。本文以C公司为具体例子，对房地产公司项目的增值税、土地增值税、所得税进行分析，并为其设计了不同的纳税方法，再经过计算分析与比较，以确定最佳方法。(3)定性研究、定量分析相结合法。本文在税收筹划理论框架的指引下，基于近几年我国房地产行业的宏观市场环境，以C公司具体涉税的主营业务情况，分析出C公司在各个涉税经营阶段的税收筹划方案，通过数据量化的计算结果得到最优于C公司的方案优化方式。(4)图表分析法。在分析C公司的基础财税状况时，对于C公司的财务数据和指标、税收负担情况、公司的人员配比结构、一些税种的税率，都充分使用了图表结构，方便数据及内容能够直观的展现。二、税收筹划的相关概念和理论基础（一）税收筹划的概念和特点1.税收筹划概念对于税收筹划，人们目前还不能形成一个统一的法律概念，不过人们普遍上已经形成了一些共识：一是符合国家的法律规范，对与税收筹划管理工作至关重要;二是以降低公司整体税负压力为目标，以综合降低公司税收风险为导向。徐峰教授(2017)在其论文中提出，对税收筹划的定义是在公司日常运营活动中合理地合法利用相关法律政策，并在法律法规许可的前提下，实现政府给企业减免税收的目的[10]。邢莉容(2019)在其文中认为税收筹划是一项社会活动，它反映在公司运营管理中。也就是说，税收筹划是指提早安排和计划好整个业务活动，把计划方法运用在各个环节中进行，以便最小化税金，最低化生产成本[11]。根据对上述认知与了解，本文中的税收筹划是指公司纳税人经过各种方法综合使用，在法规所规定的前提条件下，合理利用公司营销过程中和有关税费差异，并利用合理的方法不断地使公司价值最优化。2.税收筹划特点一是合理合法性。所谓合理合法性，是指税收筹划者在制定、法规允许的前提下，通过实施合理的政策措施，导致税款成本不断下降。遵循法规的公司税收筹划实践活动并非选择避税，而只是公司在法规规定的前提条件下正常开展的社会经营活动。法律要求，公司在从事税收筹划实践活动时需要遵守有关规定，公司必须合理运用现行法律法规，合理合法的运用和规划资金，并通过公司灵活运用现行税法所规定的各项税率和税收办法，合理避税。二是筹划性。筹划性是指公司在税收筹划工作开展前，就按照相关税法政策的要求，筹划和管理可能涉税的公司社会经营活动，从而实现减轻公司税收负担，以达到降低纳税金额的目的。在公司管理层进行生产经营和投资计划等战略决策前，就需要开始进行准备税收筹划工作，这也是影响最终筹划结果质量的和能否达到筹划目的的关键。三是目的性。公司进行税收筹划是有一定目标的，主要是为了能够减轻公司的纳税负担，减少纳税金额，使公司的税收分险减至可接受范围内，从而最大化公司的纳税效应。为了达到以上目的，公司可以从两方面去进行筹划工作。第一是选取税率较低的方案，即用更少的税收成本换取更高的利润收入。第二，采取递延缴纳税款的方法。延长纳税期限可以减轻公司当下经营活动的现金流压力，减少融资成本。四是整体性。税收筹划工作要从公司整体的角度出发，不能单从某个部门或某个项目就急于进行筹划，同时也要注意总体税负情况，而不是单纯的从某种税种出发。如果公司要采取的筹划方案不止一种，则在选择的时候，就必须要选择能够实现公司价值最大化的方案。所以，公司需要尽可能的多去了解相关法律法规政策，运用多种筹划手段，从大局出发，而不仅仅只是为了减轻税收负担而且进行筹划工作。（二）税收筹划相关理论1.税收效应理论税收效应理论指出，地方政府课税会对公司纳税人和消费者本身都形成相应的影响，而根据社会影响方面的不同，可把纳税效果分为收入效应和替代效应。收入效应，是指由于财政课税幅度范围的调节会使公司纳税人的可支配收入有所变动，在收入数额一定的情形下，由于公司纳税更多而取得的收益也会减少。替代效应，是指政府部门课税幅度范围的扩大会引起产品成本的上升，而商品的市场销售价格也会跟着上升，这时消费者本身就会找到该产品的替代品加以选择。而不管是收入效应或是替代效应，都反映出国家利用政府部门税收的增减，来对市场经济加以宏观调控。2.有效税收筹划理论有效的税收筹划学说也与契约理论有关。由于市场信息产生非对称性，即合同关系的形成能够促使公司多种收益均达到最优化。于是，在投资方、所有人、管理者、借款人等之间就运用着这些会计信息的不对称性，来形成某种合同关系。政府必须为公司提供所需要的土地、相应的公共服务设施和有利的市场环境，所以在某种意义上来看，政府部门就是与公司间签订合同关系的其中之一。不过，政府部门和其他契约方的主要区别就是其对合同关系的调整手段相对落后，政府必须综合考察各个地方的经济特点，从而通过制定更完善的法律法规来调整政府与公司之间的合约关系。根据这种特点公司将能够在政府进行这种制度调整以前采取合理的税收计划来获得因为信息不对称而产生的利润[12]。（三）税收筹划的原则1.事前筹划原则事前筹划原则是指公司在开展社会经营活动之前就必须对可能涉及到的税收事项做出规划。这是因为公司一旦进行了经营活动就会产生纳税义务。如果等到税收负担加重到无法承受时再开展税收筹划工作就为时已晚了。2.风险收益均衡原则为了追求最终的筹划效果，公司需要仔细考虑税收税收筹划可能会导致的分险。一般情况下，收益往往是和风险并存的，通常公司为了达到减轻税收负担的目的，投入越大，风险也就会越大。在这种情况下，公司务必要遵循成本效益原则来分散和平衡经营风险，妥善解决税收方案之间的差异和存在的矛盾，以实现预期设想的减税节税的目标。3.经济原则税收筹划是很多公司不断重视并实施的事项，以便降低企业的税费负担和增加经营利润。而公司在选定并使用税收筹划优化方法时，需要一定人力和物资上的支持。也就是说，实现上述举措所必须耗费人力和物资，相当于策划所需的成本费用，与企业运营中的其他活动相似，方案具备可行性的前提条件是成本费用低于利润的情形下，所以此时的策划活动才会起到实际效果，实现公司开展税收筹划的目的。4.适时调整原则随着中国经济社会的不断进步，以及国家政策的不断地完善，公司在开展税收筹划过程中也就必须与时俱进，为了不断满足国家新政策的需要，公司可以按照国家政策不断地加以调整，以推动企业的不断进步与发展，从而进一步的丰富了公司税收筹划方案的设计。整个税收筹划方案要始终与国家税收有关的重大税收政策变化相一致，同时又要灵活和适时调整筹划策略以满足日益变动的国民经济发展和税制环境。（四）税收筹划常用方法1.税收优惠政策筹划方法为了促进国家整体经济的发展，防止地域间的发展增速差距过大，国家会适当性的颁布一些新颖的优惠政策从而减轻公司的纳税负担，最终实现区域间和产业间的有限资源能够合理调配。从国家不断完善纳税优惠政策就能看出国家对宏观调控市场经济的意愿和制定法律的初心。我国现行的相关税法的优惠政策数量较多，其中也有不少政策适用于房地产行业。公司的财务人员需要及时的深入了解相关政策法规，结合公司自身的经营情况，利用这些优惠政策法规，减轻公司的税收负担，充分实现公司效益最大化。2.公司组织形式筹划方法选择公司的组织形式也是众多税收筹划方案中一种常见的节税方法。我国现有的组织形式有分公司和子公司。在房地产行业，跨省市承包开发土地项目的情况十分普遍。公司可以合理利用这一手段进行税收筹划。公司组织形式的选择主要从两个方面去考究，一是优惠税率是否适用，二是公司具体的经营亏损情况。3.临界点处理筹划方法我国现有的税法中，有不少税种有纳税临界点，对于税基、税率、优惠政策都有较大影响。以土地增值税来说，它采用四级超率累进税率，随着级数的升高，税率也会同比上升。一般来说，临界点的边际税率有突增或者突减的情况，如果超过了临界点，会给公司纳税人带来不小的负面影响。公司在靠近纳税临界点时，需要更加谨慎设计筹划方案，不仅可以避免突破临界点造成的不良影响，还可以因降低级数，减少税率，从而减轻税收负担。三、C房地产公司税收筹划现状及问题（一）C房地产公司基本情况1.公司简介C房地产有限公司(以下简称C公司)脱胎于全球五百强阳光控股，将努力成为为社会各界提供阳光健康生活方式的综合型房地产公司。主营业务范围包括房地产开发、商场经营、物业咨询服务、城市更新管理等。以"规模上台阶，质量树标杆"为发展目标，根据新型居住产品战略"绿色建筑智能家"，以"质量可信、绿色健康、快捷舒适"的产品设计理念，成功布局了国内超过一百座大中城市，匠心筑就近五百精品项目。2020年，C公司销售总额达到2180亿，综合实力位居中国地产TOP15。2.人员配备情况截至2020年，公司共计在册职工21319人，其学历结构主要包括:硕士及以上1246人，学士7624人，大专5782人，高中及以下6667人。其专业构成如下：财务人员人员1228人，其余人员20091人。图3-1C公司人员专业构成图图3-2C公司人员学历结构图3.公司财务状况分析由下表3-1可知，从2018—2020三年，C公司的收入和利润都在逐年提升，存货量也在不断增加。C公司2020年全年营业总收入为821.71亿元，较上年增长34.60%；利润总额88.20亿，净利润54.91亿，较上年增长30.26%。截止2020年12月31日，公司总资产3523.02亿元，较上年末增长14.55%；总负债2930.53亿元，较上年增长14.22%；公司所有者权益592.57亿元，相比上年增长16.42%；加权平均净资产收益率20.76%，较上年上升1.84个百分点；资产负债83.18%。总体而言，C公司近三年的经营状况处于一个稳中想好的局面。表3-1C公司基础财务表单位：亿元2018年2019年2020年资产总额2，633.973075.523523.02货币资金378.48419.78498.05存货净额1421.721758.391871.18短期借款176.4777.4637.13应交税费69.7193.59125.52应付利息8.2311.8412.27应付股利0.590.580.49长期借款514.18665.19532.28营业收入564.7610.49821.71营业成本417.55448.22656.9营业利润64.3368.2791.49从图3-3我们可以看出C公司的存货，有与日俱增的趋势；长期借款先升后降，三年来总体变化不大，短期借款呈逐年下滑趋势；但应付利息却从2018年的8.23亿陡增至2020年的12.27亿，说明在借款利息方面，C公司有极大的税收筹划空间。图3-3C公司部分财务数据变化流动比率与速动比率越大，说明该公司的短期偿债能力越强。从表3-2可以看出，C公司的两项比率都在逐年递减，说明短期偿债能力在下降；资产负债率连年较高，说明公司偿债风险较高。虽然2020年的资产报酬率有所提升，但仍不足以说明公司盈利水平有所好转，相反，公司营业利润率和成本费用净利率都在逐年递减，说明公司盈利能力在下降。表3-2C公司负债率及盈利能力2018年2019年2020年流动比率150.08%154.17%138.27%资产负债率84.42%83.45%83.18%速动比率55.63%51.29%47.88%营业利润率11.39%11.18%11.13%资产报酬率2.68%2.37%2.95%成本费用净利率12.86%12.45%11.82%（二）C公司涉税情况1.主要涉及税种C公司在生产经营过程中，涉税种类主要有10余种。主要税种为增值税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等，如表3-3所示。表3-3C公司涉及税种情况税种计税依据税率企业所得税应纳税所得额本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为25%、本公司设立于香港地区的子公司适用16.5%所得税税率增值税一般征收计税——应纳税销售额扣除允许抵扣的进项税后的余额计算；简易征收计税——销售额3%、5%、6%、9%、13%土地增值税按转让房地产所得取得的增值额按超率累计税率30%-60%城市维护建设税实际缴纳的流转税按公司所在地政策缴纳教育费附加实际缴纳的流转税5%2.税负水平分析表3-4列出了C公司2018—2020年涉及的税种以及相应税费。将这些数据按比例汇总可知，土地增值税、企业所得税、增值税是C公司税收负担最重的三个税种。将这三个税种税费与总税费对比，分别占总税费的60.75%、24.08%和11.37%，共计96.2%，这与房地产行业的税收特征十分吻合。C公司应将税收筹划的重心放在这三个税种上，尤其是对土地增值税的税收筹划。仅仅只是对土地增值税这一税种的筹划方案优化设计，就可以产生非常可观的节税效果。表3-4C公司2018—2020年税负分析2018年金额比例2019年金额比例2020年金额比例（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）增值税72，807.2310.44%103，926.9811.08%158，158.6512.60%企业所得税176，978.6625.39%202，319.0521.62%282，865.9125.22%土地增值税430，771.0761.79%607，686.5764.93%785，049.4155.54%教育费附加3，606.260.54%5，647.780.59%8，428.210.87%其他税费12，793.831.84%16，369.751.78%23，879.535.77%合计697，146.35100%935，861.73100%1，255，187.71100%在上述的基础上，再次对这些税费数据进行处理，将它们与这三年的营业收入按比例进行分析，研究营业收入中，各项税种的占比情况。由表3-5中可以看出，近三年，C公司的税负情况随着营业收入的增加也逐年上涨。很明显，这样的税负情况给C公司的运营管理造成了很大的压力。表3-5C公司2018年—2020年税负占年收入比2018年（万元）比例2019年（万元）比例2020年（万元）比例营业收入5，647，009.076，104，937.138，217，124.45增值税72，807.231.29%103，926.981.70%158，158.651.92%企业所得税176，978.663.13%202，319.053.31%282，865.913.44%土地增值税430，771.077.63%607，686.579.95%785，049.419.55%教育费附加3，606.260.06%5，647.780.09%8，428.210.10%其他税费12，793.830.23%16，369.750.27%23，879.530.29%合计697，146.3512.34%935，861.7315.32%1，255，187.7115.30%3.房地产行业税负比较由表3-6中可发现，目前房地产上市公司的税负率平均值14.63%，但C公司2020年税负率为15.30%，与当时实行税收筹划效果较好，税率水平最低的中国恒大、碧桂园集团比较，仍存在着很大的差异，因此，C企业税收筹划的空间是巨大的，这对于降低C企业的税收费用，增加C企业的利润有着很大积极意义。所以，C企业必须注意和提高税收筹划水平。C公司中的三项最大税种，分别是土地增值税、企业所得税、增值税。高税率给C公司造成巨大的税收压力。所以，税收筹划方案的优化对C公司来说是一个必要而迫切的工作。表3-62020年五大房地产上市公司税负情况房地产名称营业收入（亿元）所得税税负增值税税负土地增值税税负其他税费税负综合税负中国恒大5072.552.52%4.01%4.6%0.89%14.02%碧桂园4628.562.48%3.95%4.4%0.57%13.86%中海4290.912.73%4.03%4.87%1.78%15.41%万科4191.123.11%3.99%4.56%1.02%14.68%融创2305.872.98%4.43%5.24%0.54%15.19%平均值14.63%（三）C公司税收筹划工作中存在的主要问题1.相关税收人员数量与质量的欠缺税收筹划的专业性极强，其对相关人员的专业理论与实践经验有着较高的要求，需要相关人员具备税收、财务等专业知识，也要全面了解公司的筹资、经营、投资活动。C公司并无设立专门的税收部门，只有财务部门。相关税收人员少之又少，其中不乏一些是由财务人员替代。相关税收人员数量与质量的欠缺，导致了部分问题。（1）无法制定精确合适的筹划方案，不能合理的减少税收，降低了税收筹划的实践价值。（2）无法与其他公司内部产生税收的部门对接，造成税收筹划的方案结果有所偏差。（3）无法与税收局进行较好的沟通。（4）对新颁布的相关法律条例不够敏感，对征纳双方各自的权利、责任理解不够。2.成本费用核算扣除不规范费用的核算方式和公司的财务管理水平关系相当密切，同时对公司纳税状况的影响亦不可小觑。很多税收筹划方法的设计原理，都来自于对费用的缜密核算。通过分析C公司的财务报告和有关指标统计可以看出，C公司在成本费用的会计核算方面做得不尽如人意，甚至存在问题以下问题。(1)在项目初期计划阶段，由于要计算的费用项目数量琳琅满目，C公司内部也不能形成合理的成本费用划分准则，还存在一些将收费项目直接归属大类，从而引起的成本核算混乱的情况。(2)由于各个部门都只管自己的费用，可能造成公司在某项目上的重复费用，从而导致公司不必要的资本损失。(3)从公司财报看到，公司的开发成本比较笼统，未能把费用精准细分到各开发环节上来，不便于税收筹划精细安排。3.忽视税收筹划的风险问题公司简单的认为税收筹划就是有筹划行为，能为公司带来利益就是税收筹划，往往忽视了税收筹划的风险问题[13]。（1）专业税收人员的缺乏，使得每个税收人员的时间和精力不足，容易在税收筹划过程中，出现各环节之间的沟通不利，增加了税收筹划的风险。（2）即使是合法的筹划行为，也可能由于税收行政执法的偏离等原因，而导致筹划方案达不到预期效果。（3）C公司与其他公司进行业务往来时，对于合作公司的考察不够细致，一旦合作公司出现毁约、违约、经营不善等不良情况，就容易导致税收筹划的结果有所偏差，甚至完全相反。四、C公司税收筹划方案设计（一）增值税筹划方案设计1.土地成本分摊方法的选择在选择采用哪种方法计算项目土地成本分摊时，面积比例的选择是是至关重要的，作为土地成本分摊计算的重要依据，面积选取的不同会直接影响分摊比例的变化，从而影响最后计算应缴纳的增值税数额。因此，在进行土地成本分摊方法的选择时，采用何种面积作为计算依据就成了影响最终筹划效果的关键点。一般常见的分摊方法有占地面积法、建筑面积法、售价比律法、层高系数法等。下文针对C公司在福州的A项目为例，主要针对占地面积法和建筑面积法的选择进行分析。占地面积法是指按项目中已动工的土地面积占项目需要动工土地的总面积进行土地面积比例分配的方法。建筑面积法是指按项目中已动工的建筑面积占项目需要动工的建筑总面积进行建筑面积比例分配的方法。在我国现行的法规政策下，房地产公司应缴纳的增值税为（销售收入-土地成本）/（1+9%）×9%-进项税。“营改增”之后的新项目可以扣除土地成本。一般来说，房地产行业的项目都存在分期分批开发，普遍开发时间长。所以，在一个项目中，C公司可以根据实际土地面积情况，采用多种土地成本分摊方法来进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。C公司在福州有A项目，该项目占地总面积为33.86万平方米，取得土地成本为46.18亿，总建筑面积约为54.55万平方米。项目分为两期开发，一期老项目于2018年动工，占地面积为24.58万平方米，建筑面积约为37.66万平方米；二期新项目于2020年动工，占地面积为9.28万平方米，建筑面积约为16.89平方米。下面通过计算分析选择适合新项目的土地成本分摊方法。（1）占地面积法二期新项目分摊的土地成本=9.28/33.86×46.18=12.66亿可抵扣税额=12.66/(1+9%)×9%=1.05亿（2）建筑面积法二期新项目分摊的土地成本=16.89/54.55×46.18=14.3亿可抵扣税额=14.3/(1+9%)×9%=1.18亿由上述计算结果可知，建筑面积法可抵扣税额更多，更适合新项目的开发。公司可以根据项目实际所需开发的土地面积，严谨计算，合理选择土地成本分摊方法进行筹划，以期达到节税的目的。2.项目与承包方式的选择以前，C公司在建筑项目开展施工时，多会采用"包工包料"的办法。但实际上，公司应该从各种承包方案中加以选用，比如"甲供材"方案。这样的话，能够通过选用适当的承包方案，获取并扣缴更多的增值税。在"甲供材"方案下选定甲方公司时，甲方是普通企业纳税人还是小规模企业纳税人是非常关键的问题，而在目前市场经济条件下，选用普通企业纳税人是较为合适的，因为能够抵扣9%的增值税进项税额，而如果是小规模企业纳税人的话，只能选用3%的税率予以抵扣。但是，在现实生活中，小规模纳税人比一般纳税人所供应的物料价格低的情况也是经常出现的，所以，在实际应用的时候，C公司要学会灵活选用，并择优选取有利于自身企业发展的方案。例如，C公司现有B项目需要建设，土地建设部分的总金额是20000万元，建设成本中所占的比重是90%。原材料成本占比60%。现根据这些数据，计算包工包料和甲供材两种承包方式可为C公司带来的可抵扣金额。选择一，包工包料（建筑公司开具可抵扣专用发票）增值税税额=20000/1.09×9%=1651.38万元选择二，甲供材，材料由C公司提供，建设公司为一般纳税人。C公司增值税税额=（20000-20000×90%×60%）/1.09×9%=759.63万元甲供材公司增值税税额=（20000×90%×60%）/1.13×13%=1242.48万元增值税进项税额=759.63+1242.48=2002.11万元由上可知，在此项目中，选择甲供材的供应商为一般纳税人的企业合作，可以减轻C公司的税收负担。因此，日后在选择项目与供应商时，C公司应该尽可能的选择供应商为一般纳税人的企业，并用甲供材的方式来购进材料，能为公司节省一大笔税收费用支出。（二）土地增值税筹划方案设计1.筹资利息处理方式选择房地产项目普遍存在周期长，规模大的情况，在项目开发初期，需要投入大量资金用于运营，此时，如公司的现金流不能满足正常的开发条件，就必须要借助外部筹资的方式来获得流动资金。在项目开发的过程中，公司需要对外支付的利息是固定的，但可供选择的利息支付扣除方式却是多种多样的，选择不同的方式都会直接影响到公司的土地增值税缴纳税额。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产公司扣除财务费用中利息支出的方式有两种。第一种是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。此时允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的价款+开发成本）×5%第二种是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的。此时允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的价款+开发成本）×10%从上述的计算结果可知，公司支付利息扣除方式的选择在于比较利息与（取得土地使用权所支付的价款+开发成本）×5%的大小。当利息大于后者且证明齐全时则采取据实扣除，反之则按10%比例扣除。2.销售价格制定的筹划公司制定的销售价格会直接影响土地增值税、企业所得税、增值税以及附加税的预缴。而这其中，土地增值税存在满足条件就可免征的情况，即当出售的建筑物为普通标准住宅时，增值额未超过扣除项目金额20%的，就可免征土地增值税。我国目前的土地增值税采用四级超率累进税率。表4-1土地增值税四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%的部分50154超过200%的部分60352019年7月，C公司准备销售D项目三期普通标准住宅4栋，该项目的建筑面积大约为110000㎡。目前正在商讨销售价格，要求将税收负担作为重要参考因素。C公司现将销售单价定位13000元/㎡，认证应抵扣的进项税额约为6100万元，土地成本约为36000万元，开发成本约为50000万元。则对当前条件的税收负担做一个基础计算，计算结果如下：销售额=110000×13000=143000万增值税=(143000-36000)/1.09×9%-6100=2734.86万附加税=2734.86×(7%+3%+2%)=328.18万扣除项目金额=(1+30%)×(36000+50000)+328.18=112128.18万土地增值额=143000-112128.18=30871.82万增值率=30871.82÷112128.18×100%=21.59%应缴土地增值税=30871.82×30%=9261.55万纳税总额=2734.86+328.18+9261.55=12324.59万若降低销售单价，使增值额恰好等于扣除项目金额20%，此时设销售额为Y，可扣除金额设为Z，则Z=(1+30%)×(36000+50000)+[(Y-36000)/1.09×9%-6100]×12%，因为增值额恰好等于扣除项目金额20%，所以Y-Z=20%Y，解得Y等于140124.27，此时销售单价为12738.57，则两次不同定价税负结果如表4-2。表4-2两种销售单价下的税负情况（单位：万元）税种单价为13000元单价为12738.57元增值税2734.862497.81附加税328.18299.74土地增值税9261.550合计12324.592797.55由上表可知，单价为12738.57元时，比单价为13000元时所承担的税收费用少了9527.04万元。而减少单价导致的损失为110000×（13000-12738.57）=2875.73万元，所以此次降低销售单价为C公司节省9527.04-2875.73=6651.31万元。由此可见，当公司有条件可以享受税收优惠时，即使为此减少销售收入和利润，其结果反应在税负上也是能给公司带来更大收益的。因此，在进行销售价格定价时，因提前计算相应税额，并向优惠政策靠拢以达到收益最大化的目的。一般来说，临界点的边际税率有突增或者突减的情况，如果超过了临界点，会给公司纳税人带来不小的负面影响。公司在靠近纳税临界点时，需要更加谨慎设计筹划方案，不仅可以避免突破临界点造成的不良影响，还可以因降低级数，减少税率，从而减轻税收负担。（三）企业所得税筹划方案设计1.项目组织形式的筹划当公司的业务规模渐渐壮大之后，加之某些项目可能需要跨省市进行土地开发，此时单一的公司组织形式已经不能满足公司发展的需求了。这时管理层考虑选择设立新的分支机构就意义重大。目前我国常见的分支机构形似有两种，分别是子公司和分公司。二者不同的地方在于分公司不属于法律实体，没有自主纳税的权力，一切盈亏都和总公司一起绑定计算，税费也是由总公司一并支付。而子公司按照规定属于法律实体，可以自主缴纳税费。通常情况下子公司的业务并不会影响到母公司。所以，当公司决定设立分公司时，此时C公司的税后利润大体为：税后利润=（总公司利润总额+分公司利润总额）-（总公司应纳税所得额+分公司应纳税所得额）×25%当公司设立子公司时，此时税后利润为：母公司税后利润=母公司利润总额-母公司应纳税所得额×25%子公司税后利润=子公司利润总额-子公司应纳税所得额×25%在公司亏损的情况下，由于分公司不具有自主申报纳税的权利，其相关亏损要计入总公司利润中进行抵减，可为集团整体的税负减轻应纳税额；但是在子公司的组织形式下，子公司的亏损与母公司并不具有关联性，母公司无法有效利用其亏损抵减的，所以集团此时的总税后利润为母公司的税后利润与子公司的利润总额之和。两种组织模式下，具有分公司的集团总体税后利润较大，因为分公司的亏损是税后角度，对于集团总体的税后利润影响数额更少。在公司盈利的情况下，从集团的角度来看，二者对于集团的税后利润并无区别。但根据现行税法的规定，公司产生的成本无法完全扣除。若选择设立分公司，在此种组织形式下，分公司产生的成本和总公司产生的成本将会进行成本汇总，可能会因为汇总后的总成本高于可扣除的成本上限，导致无法完全扣除。而选择成立子公司的组织形式，因为子公司可以单独进行纳税申报，所以可以单独计算扣除额。相比之下，采用设立子公司的组织形式可能对成本扣除的利用程度更高，能为集团扣除更多的成本，从而节省一笔资金用于其他方向。由以上分析可知，当公司可能出于亏损状态时，分公司可以为集团整体减轻相应的应纳税额；而公司处于盈利状态时，由于可扣除成本有上限，所以采取子公司的组织形式更能充分利用成本扣除。由此可知，公司企业在刚刚建立或者异地进行新项目时，起初亏损可能较大，此时就可以选择分公司的组织形式；当公司慢慢成熟发展后，可采取子公司的组织形式提高可扣除成本的上限，减轻税收负担。2.闲置房屋的租赁与投资联营今年来，随着房价的持续升高，国家开始出手管控，维持市场秩序，进行冷处理，加之疫情对各行业的冲击，房地产行业也难逃衰退，成交率和成交额都有明显的下降。导致很多公司的楼盘处于积压的情况，C公司也不例外。闲置楼房对公司是一种经济流出，要尽快改变房屋闲置状态。闲置房屋一般有两种利用方式，一是出租，以收取资金为盈利方式；二是寻找联营伙伴，从联营公司中分得利润作为盈利手段。C公司在福州市某县有13471.02平方米的闲置房产，现有两种方案可供选择：一是将其出租，金额参考当地租房的平均价格为每平米每年451元；二是与商业企业提出合作联营。经过部门调查，预计可分得利润560万元。该处闲置房产为2016年4月30日前取得，原值为4400万元，占地面积为2000平方米，其属于市区的三类土地等级，城镇土地使用税年税额为5元/平方米。（1）出租方式租金收入：451×13471.02=608.18万元增值税：608.18÷(1＋5%)×5%＝28.96万元附加税：28.96×(7%＋3%＋2%)＝3.48万元房产税：608.18÷(1＋5%)×12%＝69.51万元印花税：608.18÷(1＋5%)×0.1%＝0.58万元城镇土地使用税：2000×0.0005＝1万元税后净利润：(608.18－28.96－3.48－69.51－0.58－1)×(1－25%)=378.49万元（2）联营方式此时利益共享，不会产生增值税。房产税：4400×(1－30%)×1.2%＝36.96万元城镇土地使用税：2000×0.0005＝1万元。税后净利润：(560－36.96－1)×(1－25%)＝391.53万元由计算可知，采用联营方式比出租方式多盈利了391.53－378.49＝13.04万元。闲置房产的盈利收入计算具有特殊性，不同地区的房产税率不尽相同，租金也也会有较大变化，通过联营方式能获取的利润在各个地区也会有显著差距。C公司要根据闲置房产的位置及时调整方式，已达利润最大化的目的。而且采用两种方式的分险也有差异，出租方式要考虑客租量；联营方式则需要承联营企业的发展前景，诚信度等问题。五、房地产企业实施税收筹划的保障措施（一）设立专门的税收部门和税收筹划岗位C公司应在部门的构建上，加设税收部门，同时增加税收筹划岗位，这样就有专门的人员专注于税收以及税收筹划的工作，就能够满足税收筹划高度专业性的要求，相关的税收部门也可以保证税收筹划方案的顺利实施。由上文可知，C公司目前的财务部门人数较少，工作量大，税收管理总体水平较低。此时C公司关于税收筹划人员的选择，可先在财务部门选出具有专业和相关操作经历的人员。当原属公司的人员无法满足进行筹划税收工作的人数时，及时向外寻找专业的税收筹划人才，聘请资深税收筹划专家担任常备顾问。（二）重视税收人员和财务人员的培训C公司应不断的加强税收人员和财务人员的培训，以提高相关人员的专业素质，减少因不懂法、用错法导致工作失误，为公司带来损失。公司在培训机制上，可以请经验丰富的相关人员和专家来公司授课，同时可以给予表现优秀者机会，让其参加外部的高级培训课程，以满足税收筹划和财务工作的高度专业性。建立定期知识技能考察体系，对员工进行定期考核。在考核中，要着重考察员工对于新政策的理解，以及相关问题的方案设计，对于表现优秀者给予一定的物质奖励，以此激励员工认真学习，自我提升。同时，对于有实际应用价值的设计方案应保存，以便日后遇到类似问题时可以提供解决思路和方法。（三）建立完善的税收风险评价体系C公司在实际税收筹划过程中必须评估并预见所有与税收筹划相关的风险，并防范和降低上述风险所可能对公司带来的不利影响。税收筹划属于项目事前的策划工作，它的主要风险是由于项目开发过程中各部分的实施状况、关联方与非关联方企业之间的交易状况、政府相关政策与解释等各种因素所共同造成的，并无办法准确预判到每一种风险，只能通过构建健全的税收风险评估系统，通过各种方式和以往经历来发现并列出各项风险指数及其影响。事后根据结果，进一步的发展健全了风险评估系统，并不断完善税收筹划的各个环节。（四）加强与税收机关的沟通我国的税收改革一直在进行，而税收系统也在不断完善。近年来国家也在不断补充与房地产企业相关的税收条例。针对这些条例的解读，有部分不能进行详尽的解读，且公司与税收局所站的视角不同，难免对一些规定的理解产生差别。公司在进行税收筹划时，一定要基于合法合规的前提下进行。所以在对一些新条例政策有疑惑时，务必及时与税收局沟通。还有各地的适用政策和纳税条例也不尽相同，如果不能充分理解当地政策，也很容易造成税收筹划的结果不理想。所以为了使税收筹划方案符合国家要求，避免因政策条例理解偏差导致违法后果，公司很有必要在各项运作流程中做好和主管税收机关的有效沟通，为项目提出更适合于当前情况的税收筹划方法创造了先决条件，而有效沟通也就可以有效减少因征纳人双方的认识分歧，而产生的筹划风险[15]。六、研究结论和展望（一）主要结论本文以C房地产公司为研究对象，利用C公司的基础财税数据，对C公司部分项目的筹划数据进行了分析，从中得到以下几点结论。第一，税收筹划不仅仅是为了减少纳税金额，减轻公司税收负担，同时在进行筹划的过程中，积极影响了公司涉税的经营活动，也有利于财务部门规范自身的财务工作。当今社会，随着国家调控和疫情等多方面影