广元市建设城市森林花园住宅实施方案(试行)

广元市建设城市森林花园住宅实施方案(试行)一、总体要求（一）指导思想深入贯彻习近平生态文明思想，落实国家“双碳”战略、四川省公园城市建设部署，依托广元市国家森林城市、天府旅游名县生态本底，以“推窗见绿、开门见园、四季有景”为目标，将垂直绿化与住宅建设深度融合，打造兼具生态效益、经济效益、民生效益的第四代住宅样板，助力广元建设中国生态康养旅游名市。（二）工作目标1.试点阶段（2024-2026年）：中心城区累计落地试点项目不少于5个，总建设规模不低于80万㎡，试点项目垂直绿化投影总面积不低于住宅基底总面积的200%，植物存活率竣工验收阶段不低于98%、2年质保期满不低于95%，渗漏发生率控制在0.1%以内，打造2个以上省级森林花园住宅示范项目。2.推广阶段（2027年起）：中心城区新建商品住宅中森林花园住宅占比不低于30%，县城建成区占比不低于20%，实现年新增绿化面积不少于15万㎡，年碳汇量提升不少于800吨，形成可复制、可推广的广元标准体系。（三）基本原则坚持生态优先，因地制宜选用本土植物，避免过度维护；坚持安全第一，严格落实结构、消防、防水等强制标准；坚持惠民导向，合理控制建设成本，避免溢价过高；坚持规范管控，杜绝“假空中花园”“变相增加套内面积”等违规行为。二、实施范围本方案适用于广元市中心城区（利州区、昭化区、朝天区城市建成区及三江新区核心拓展区）新建商品住宅、保障性住房项目，旺苍县、青川县、剑阁县、苍溪县县城建成区可参照执行。符合以下条件的地块优先纳入实施目录：嘉陵江、白龙江沿岸景观带、城市核心商圈、三江新区起步区、康养产业功能区、城市更新重点片区，上述地块出让时可将建设森林花园住宅作为前置条件纳入土地出让公告。鼓励2000年以后建成、结构安全的存量住宅参照本标准实施改造。三、核心建设标准所有森林花园住宅项目需严格执行以下强制标准，未达标的不得享受相关支持政策：（一）空间布局标准1.私有空中花园：每户配套独立开敞式空中花园，建筑面积90㎡以下户型花园使用面积不低于6㎡，90-144㎡户型不低于12㎡，144㎡以上户型不低于18㎡；花园进深不低于2.4m，高度不低于2个自然层高（不小于6m），不得设置永久性封闭墙体、外窗，仅可安装高度不低于1.3m的通透式防护栏杆。2.公共空中平台：每5层至少设置1处集中公共空中花园，面积不低于对应楼层住宅总建筑面积的10%，平台内设置休憩座椅、健身设施、公共消防取水点，疏散通道宽度不低于1.8m，使用权归全体业主所有，不得私自占用、分割。3.地面配套绿化：项目地面绿地率需在现有城市规划要求基础上提高5个百分点，不低于35%，与垂直绿化形成立体绿化体系。（二）垂直绿化标准1.植物配置：优先选用广元本土耐阴、耐寒、低养护、无刺无毒、根系浅的植物品种，乔木可选桂花、桢楠、紫叶李、红枫等小乔木，灌木可选杜鹃、月季、海桐、冬青等，地被可选麦冬、八宝景天、三叶草等，严禁选用夹竹桃、漆树、仙人掌、榕树等有毒有害、根系发达易破坏建筑结构的品种。2.绿化指标：私有空中花园绿化覆盖率不低于60%，公共空中平台绿化覆盖率不低于70%，建筑外立面（不含门窗区域）垂直绿化覆盖率不低于40%，项目整体立体绿化投影面积不低于住宅基底面积的2倍。3.种植要求：草本植物种植层厚度不低于30cm，灌木不低于60cm，小乔木不低于100cm，种植层下方依次设置过滤层、排水层、防水层，排水孔设置防堵塞装置，排水坡度不低于2%。（三）结构与安全标准1.荷载要求：空中花园结构荷载设计值不低于3.5kN/㎡，放置大型乔木的区域荷载设计值不低于5kN/㎡，结构设计使用年限与住宅主体一致，不低于70年。2.防水要求：空中花园需设置3层防水构造，包括2道柔性防水（厚度不低于4mm）、1道刚性防水，抗渗等级不低于P8，施工完成后开展不少于72小时闭水试验，无渗漏方可进入下一工序。3.消防要求：空中花园植物距离排烟口、空调外机、电气线路的距离不低于1.5m，每处空中花园预留不少于1个消防取水接口，公共空中平台每100㎡设置2具4kg干粉灭火器，植物群落之间预留不低于1m的防火隔离带。4.防坠要求：防护栏杆抗水平荷载不低于1kN/m，栏杆缝隙不大于11cm，每栋建筑设置高空抛物监控系统，覆盖所有空中花园区域。（四）运维管理标准1.质保要求：开发企业对空中花园结构、防水、绿化提供不少于2年的质保服务，质保期内植物存活率不低于95%，渗漏率为0。2.日常运维：质保期满后，由小区物业服务企业统一负责绿化养护、防水检修、病虫害防治，运维费用纳入物业费核算，标准不得高于同区域普通住宅物业费的15%，也可从小区公共收益中列支30%予以补充。3.智慧管理：鼓励项目配置绿化智慧监测系统，实时监测土壤湿度、植物病虫害、渗漏情况，实现运维预警智能化。四、政策支持措施（一）土地政策1.符合本标准的私有空中花园、公共空中平台面积，均不计入项目容积率，不计入房屋产权面积，不收取土地出让金。2.主动申请建设森林花园住宅的非试点地块，可给予不超过项目总计容建筑面积3%的容积率奖励，无需补缴土地出让金。3.存量住宅改造为森林花园住宅的，新增的空中花园面积不计入容积率，不补缴土地出让金、不调整不动产产权登记面积。（二）财政政策1.纳入市级试点的项目，竣工验收合格后，按照地上建筑面积给予50元/㎡的财政补贴，单个项目补贴最高不超过500万元。2.项目绿化采购本土苗木占比达到80%以上的，按照苗木采购总金额的10%给予额外补贴，单个项目补贴最高不超过100万元。3.老旧小区改造为森林花园住宅的，给予改造总投资30%的财政补贴，单个小区补贴最高不超过200万元。（三）税费政策1.开发企业建设森林花园住宅的，销售未完工开发产品的计税毛利率按对应标准下调2个百分点执行。2.物业服务企业从事森林花园住宅绿化养护、运维服务取得的收入，免征增值税，减半征收企业所得税。3.项目垂直绿化部分的配套设施建设，免征城市基础设施配套费。（四）金融政策1.居民购买森林花园住宅的，公积金贷款最高额度上浮20%，首套房首付比例最低可按20%执行，二套房首付比例最低可按30%执行。2.鼓励商业银行对购买森林花园住宅的居民给予房贷利率优惠，最低可在同期LPR基础上下调20个基点。3.对开发森林花园住宅的企业，开发贷利率在同期市场利率基础上下浮10%，优先给予信贷额度支持，放款时限压缩至15个工作日以内。（五）审批政策1.开辟森林花园住宅项目审批绿色通道，全流程审批时限压缩至法定时限的30%以内，实行“一家牵头、多审合一、一次办结”。2.项目设计方案联合审查通过后，后续施工许可、预售许可、竣工验收环节不再重复审查绿化、结构等专项内容，实行告知承诺制。五、项目审批流程（一）土地出让阶段市自然资源局在土地出让前，会同市住建局明确地块是否属于森林花园住宅实施范围，将建设标准、指标要求纳入土地出让公告及出让合同，对非试点地块企业主动申请建设的，需在土地出让前签订补充协议明确相关要求。（二）方案审查阶段开发企业委托具备建筑设计甲级、风景园林设计乙级以上资质的单位编制设计方案，同步编制建筑结构、垂直绿化、消防、防水、运维5个专项方案，提交市住建局牵头组织自然资源、林业、消防等部门开展联合审查，10个工作日内出具审查意见，审查不通过的需一次性告知整改要求。（三）施工许可阶段设计方案审查通过后，开发企业提交施工许可申请材料，符合条件的3个工作日内核发施工许可证，项目预售许可办理时，需将空中花园的使用规则、禁封要求纳入预售方案公示。（四）竣工验收阶段项目建成后，由市住建局牵头组织联合验收，重点核查空中花园布局、绿化覆盖率、植物存活率、结构安全、消防设施、防水检测报告等内容，验收合格的出具联合验收意见书，不符合要求的责令限期整改，整改不到位的不予办理竣工验收备案，不得交付使用。（五）不动产登记阶段不动产登记机构办理产权登记时，空中花园面积不计入产权面积，在不动产权证附记栏备注“配套空中花园归业主/全体业主使用，不得擅自封闭、改变绿化用途”。六、全流程监督管理（一）设计监管严禁设计单位变相将空中花园设计为可封闭室内空间，对违反要求的设计单位，纳入建筑市场信用黑名单，3年内不得在广元市承接设计项目。（二）施工监管住建部门每季度对在建项目开展不少于1次现场检查，重点核查结构荷载、防水施工、绿化种植是否符合标准，对偷工减料、降低标准的，责令停工整改，并处以合同金额2%的罚款，纳入企业信用档案。（三）销售监管开发企业销售时需在售楼处显著位置公示空中花园的使用权属、养护责任、禁封要求，纳入购房合同附件，不得虚假宣传空中花园为产权面积，对虚假宣传的由市场监管部门处以20万元以上50万元以下罚款。（四）运维监管城管部门每半年开展一次巡查，对业主私自封闭空中花园、破坏绿化、改变用途的，责令15日内恢复原状，逾期不恢复的按违法建设处置，并处1000元以上5000元以下罚款；物业服务企业未按要求开展养护的，由住建部门责令整改，并处1万元以上3万元以下罚款，扣除物业信用分。（五）信用监管建立森林花园住宅建设市场主体信用评价体系，对建设、设计、施工、监理、物业等单位违反本方案要求的，纳入广元市建筑市场失信黑名单，3年内不得参与广元市国有土地出让、政府投资项目投标。七、推广实施安排（一）试点启动期（2024年1月-2024年12月）完成首批3-5个试点地块出让，总用地面积不少于1000亩，总建设规模不少于80万㎡，出台《广元市城市森林花园住宅技术导则》，组织不少于2次行业培训，完成1个老旧小区改造试点。（二）扩面推广期（2025年1月-2026年12月）总结试点经验，完善标准体系，中心城区每年新出让住宅地块中森林花园住宅地块占比不低于20%，县城不低于10%，累计打造不少于10个市级示范项目，累计建设规模不少于200万㎡。（三）全面普及期（2027年1月起）将森林花园住宅建设要求纳入《广元市城市规划管理技术规定》，中心城区新建商品住宅中森林花园住宅占比不低于30%，县城不低于20%，实现立体绿化建设常态化、标准化。八、保障措施（一）组织领导成立广元市城市森林花园住宅建设工作领导小组，由分管副市长任组长，市住建局、市自然资源局、市财政局、市林业和园林局、市城管执法局、市消防救援支队、市公积金中心等部门为成员，领导小组办公室设在市住建局，负责日常统筹协调、进度调度、问题研判。（二）技术支撑建立市级专家库，吸纳建筑结构、园林景观、消防、防水等领域不少于20名专家，负责项目方案评审、技术指导、验收评估，每年开展不少于2次行业技术培训，提升市场主体建设能力