烟台市商业市场现状及发展分析

附件二烟台市商业市场现状及开展分析

根据工程的实际情况，我们此次调查的重点为烟台零售商业以及家居建材、数码通讯

等专业市场。

一、烟台市商业开展历程

要点概述：

◊烟台商业历史源远流长，现代商业可以划分为三大阶段，目前处于高速开展的城市中

心商业聚集时期；

<烟台商业的开展历来以芝果区市中心南大街一带为主，随着莱山的开展和规划的推进，

新的城市市级商业功能区正在形成。

城市商业开展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以满足不同

时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变亿，烟台市的商业开展大致可以分为

三个阶段：

（一〕第一阶段：百货大楼时期

烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西扩张，城市商

贸交易中心范围不断犷大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形成了以百货大楼为

主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下，方案经济模式依然存

在，且城市交通不够便利，商品流通尚不兴旺，而具有方案经济模式的百货大楼在商品的

种类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商

业形态。

1、代表性工程：百货大楼

2、主要特点：

11］具有方案经济的模式，市民购物呈集中购置的形式；

〔2〕该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少；

〔3〕主营日常用品。

（二〕第二阶段：振华商厦、华联商厦时期

该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开放的深入，

民营经济的开展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化

的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民

喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的

竞争格局。

1、代表性工程：华联商厦

2、主要特点：

(1〕经营商品较为齐全：

(2〕商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；

〔3〕商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。

(三〕第三阶段：城市中心商业聚集时期

随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点

聚集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业

经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周

延伸。

同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城

市的商业形态。

1、代表性工程：南大街购物城、南大街商业街

2、主要特点：

〔1〕商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；

〔2〕出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；

13〕大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商业少；

地面停车位严重缺乏，交通拥挤。

(四〕、开展历程简图

百货大楼是烟台商业的老大

上世纪80年

振华商厦慢慢地崛起并兴旺起来

代一90年代

华联商厦的开幕营业，打破了烟台商界长久的平静，她以豪华的商品、舒适的环

初期市商业特

境和相对超前的理念，深受港城市民拥戴

泰丰商厦开业，并打出了“吃在泰丰”的口号

令从80年代茎

联西移到振华、良友一带，集中在了南大街附近一公里长的范围内。

◊烟台的商业在90年代主要以百货业态为主，振华、华联、百货大楼、良友广场四

大百货商场。在华朕和百货大楼及良友广场经营不善相继改制之后，目前振华商

厦成为烟台商业的龙头老大。

。2003年之后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大洞发、家家悦、

家世界、沃尔玛；专业店有国美电器、苏宁电器、五星电器以及大连大百电器。

◊众多的商家之所以看好烟台市场主要的原因是：据统计烟台的社会消费品零售额

在2004年到达440亿元，在山东省名列第一。2006年烟台的社会消费品零售额到

达6".96亿元，仅次于青岛和济南。

令目前烟台商业最大的特征是商业兴旺但档次不高，缺乏特色商业街。

令九隆广场、阳光国际的惨淡经营一度打击开展商、投资者的信心和热情，但在政府、

商家以及各界的努力之下，开展商、投资者的信心和热情逐渐恢复，烟台的商业投

资气氛逐渐高涨。

令未来5年内将会涌现大体量商业工程，包括南大街的世界广场、莱山区的佳世客

以及本工程埠岚改造工程等，总体量远远超过50万方；另外迎春大街改造工程也

将会启动，总建筑面积约80万方。

二、烟台市主要商圈调查分析

烟台市主力商业中心为芝果区，而芝果区主要分为南大街商圈、青年路商圈以及幸福

商圉等三大商圉；而随着城市的开展，莱山区、开发区的商圄将会形成和开展、壮大。南

大街商圈、青年路商圈同属于市级商业功能区内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功能区。

三大商圈示意图：

由于烟台商业大局部都是在自然开展与市场调节中形成的，购物外街道环

购物环境

境较差，大型商业网点内购物环境较好

商业气氛商业集中，人气旺盛

亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，

其他配套

市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等

1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市最大的市级商圈，形成时间

较久，商业气氛浓厚；

商圈描述2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；

3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；

4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。

1、商圈内主要商业工程调查分析

〔1〕、振华商厦

振华商厦是振华集团的核心店，经过几次装修与品牌调整之后，已经形成以国际品牌

弓M页，国内一线品牌为主的中高端商场，在不久前的品牌调整后引进了万宝龙、碧欧泉等

国际一线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中无可替代的购物场所，但

其只有购物功能，没有任何休闲餐饮设施，停车场、洗手间、客人休息区等公共设施的匮

乏也是其自身弱点。

根本信息

工程名称振华商厦开发商振华集团

百货购物中

商业类型开业时间1996

心

建筑面积6万户店面开间(ma)主力25-70

营业率1C0%主要消费人群35-55之间的成功人士

详细信息

商场业超市、服装、鞋帽、珠宝、化装品、饰品、床用家具、、家电、

态类别数码等

振华量贩超市、波司登、雪中飞、寒思、

地下一停车场、地毯、坦博尔、花花公子、冰洁、康博、雪驰、

功能分层羽绒服、超市鸭鸭、日月神童、天歌、东升、博尔卡

区特、澳祥等

化装品、珠宝、杰尼亚、HUGOBOSS、都彭、布鲁尼、

一层

名品男装、皮兰蔻、资生堂、碧欧泉、~H20+、欧珀

具、烟酒礼晶、莱、欧莱雅、玉兰油、佳丽宝、羽西、

名表露华浓、劳力士、帝舵、欧米茄、雷达、

浪琴、万宝龙、周大福、金至尊、老庙、

潮宏基、迈克尔、宝亨达、戴梦得、周

大生、COBO、BALENCIAGA.暇步士、金

利来等

宝姿、安姬奥、朗姿、玛丝菲尔、滕氏、

丽莱、OTT、奥菲欧、凯撒、Betty

Barclay,卡利亚里、米兰、蒙迪爱尔、

职业女装，时贝尔尼尼、萨侬、伊品、玖姿、ZZ、沐

二层

尚女装兰、贝瑞活力、慕托丽、福芬、艾维、

歌力思、e+、摩登芸亦、emely、TINAGIA、

粉红玛莉、玛龙宝、皇家贵夫人、雪仙

奴、应大、庄子等

ONLY、VEROMODA、Ochirly.Eland、

Esprit,艾格、江南布衣、播、阿桑娜、

渔、马克华菲、红番茄、罗玛情怀、女

性日记、简、菲杰、艺之卉、爱特爱、

女时装，少女

斯琴、帕莱、米奇、史努比、贝蒂、小

三层装，文胸，饰

熊维尼、米奇包、宾奴、TOMANDJERRY、

品，女裤

流行美、艾菲儿、百斯盾、茗、东方冠、

好心情、玛莲露、红蜂、戴安芬、华歌

尔、爱慕、欧迪芬、曼妮芬、桑扶兰、

芳琳居、圣凯罗、东方雪、瑞和菲玛等

萨巴蒂尼、度文、斯卡图、迪柯尼、沙

驰、威克多、皮尔卡丹、金利来、利奥

纳多、堡马、马克华菲、JACK&JONES、

赛艇俱乐部、camelactive、暇步上、

商务休闲，西

迪莱、堡尼、法兰诗顿、英迪龙、卡丹

四层装，男士佩饰，

路、凯撒、雅戈尔、报喜鸟、乔顿、雷

高尔夫休闲

诺、法梦迪尔、金狐狸、LACOSTE.诺

帝卡、比音勒芬、鲨鱼、LEVI'S、LEE、

萍果、波顿、威鹏、九牧王、百圣鸟、

迪亚斯丹、恒源祥、利尔卡诺等

都彭、意大利CD、林宝坚尼、健康、

查丹理龙、利奥纳多、皮尔卡丹、金利

来、梦特娇、鳄鱼恤、真美诗、妙丽、

AEE、思加图、FED、百丽、森达、富贵

南鞋，女鞋，鸟、孚德、亨达、金猴、沃利斯、其乐、

商务休闲鞋，爱步、圣伽步、暇步士、豪行、骆驼、

五层

内衣，羊绒羊欢跃、木林森、鄂尔多斯、鹿王、梦特

毛娇、金利来、春竹、帕罗、皮尔卡丹、

老人头、恒源祥、比其、春竹、海尔曼

斯、天山、开顺、舒雅、皮尔卡丹、浩

沙、Gp.猫人、官而爽、二枪、AB、新

一系等

耐克、阿迪达斯、锐步、美津浓、雳霹

道、卡帕、彪马、匡威、李宁、好家庭、

三和松石、万年青、红双喜、荣泰、堡

运动休闲，青

狮龙、佐丹奴、真维斯、美特斯-邦威、

春休闲，儿童

六层班尼路、以纯、雷柏高、FUN、喜来登、

世界，床用家

莱美、梦洁、富安娜、罗莱、紫罗兰、

具

耐克、阿迪达斯、丽婴房、史努比、米

奇、小猪班纳、派克兰蒂、巴布豆、梦

特娇、斯乃纳等

海尔、海信、美的、三星、松下、LG、

家电、、工

格力、西门子、TCL、博世、夏普、康

艺文化用品、

七层佳、创维、日立、东芝、厦华、三洋、

数码、顾客效

长虹、摩托罗拉、诺基亚、飞利浦、九

劳中心

阳、亚都等

分析：

振华是烟台市经营时间最长、竞争实力最强的商家，其开展扩张的速度非常快，目前,

在烟台市区拥有4家百货店。其优势主要在于政府的大力支持和常年培育的客户忠诚度。

1、老品牌先入为主，在烟台拥有较高的人气。烟台消费者接受新事物比拟慢，振华具备

较强的竞争优势，这种优势在一定时期内将继续突显。

2、振华商业呈系列的在烟台生存并繁衍后代，其作为方案经济体制沿袭下的商业长期代

表着烟台整体商业形象。振华历史较长，1996年重整为振华商厦以来在烟台消费者中

已形成了一定的忠诚度。

3、与政府的关系较好，作为纳税大户受支持程度高，政府扶持其开展，因此不管是政策

方面还是银行融资方面都有较多优势。

4、振华每年向各个企业出售购物卡一为作为职工的福利，二为企业之间商务往来赠送礼

品之用，因此局部消费者是以购物卡去消费，聚拢了振华的消费人气。

5、振华在市区各大居民区开设了量贩超市，以满足市民生活需要，有利于维护其市场份

额，保持消费者较高的忠诚度。

6、商厦近几年根据消费者对体矽购物的要求逐渐增高，不断调整自身品牌，提高装修档

次，受到广阔消费者的欢送。

(2〕、南大街购物城

南大街购物城商铺的主力面积区间为10-20平，随着近几年的开展已经拥有一批固定

的消费群体——追求时尚、前卫、喜爱淘货的15-35之间的年轻女性。

根本信息

工程名称南大街购物城开发商—

商业类型服装批发零售城开业时间1999

建筑面积4万平方米店面开间(m2)15nf左右

营业店铺总

约1000家未营业店铺总量第四层约3/4面积

量

营业率80%主要消费人群15-45之间

详细信息

地下一层5元/nf.日

一层8元/nf.日

商场租金二层5.2元/户.日

三层2.2元/nf.日

四层—

商场业态类

服装、服饰、鞋帽、箱包、餐饮

别

地下一层精品服装、服饰约200多间店铺

一层精品服装约200多间店铺

二层鞋、帽、箱包约200多间店铺

童装、童鞋、孕婴

功能分区三层约200多间店铺

装、儿童乐园

四层服饰特卖场、电玩2间

百丽、达芙妮、adidas,班尼路、同亨

外围商铺达、小馋猫寿司、华夏银行、天源海参

等等

分析:

南大街购物城具有明显的客群针对性，主要面向都市中追求新潮、前卫的消费群体，

在长达7年的经营时期内，聚集了大量客户，成为海港路商圈内竞争优势强大的物业。

1、南购地段及自身的优势将租金水平提升：紧邻南大街的优势地段：出租率较高没有店

铺闲置；公摊面积小，利用率较高；最大限度提升了物业的商业价值；其经营空间得

以最大限度的延伸，提高了店面的使用效率；店面的面积区间较小，大多为10-30m\

租金单价相对较高；

2、其良好的经营状况间接提升了租金水平：南购经营时间长，经营状况较好，在其目标

客群〔追求时尚的另类消费者〕中已形成忠诚度，对外地消费者也有一定的消费号召

力，各商铺租金随经营状况逐年递增：经营业态统一，消费群体具有针对妙，人流旺

盛，较高的人气拉动了消费，持续增长的消费使投资者对经营抱有信心，因此不断提

升租金水平。

3、商场的经营模式决定了其租金水平各不相同：南大街购物城大局部商铺属于私人业主

拥有，每年对租金的要求各不相同，同一位置、同一面积区间的商铺在租金上存在差

异，由于南购经营状况好、人气足，商铺的出租率较高，仍有大量潜在商家欲进入南

购开设店铺，即使投资者抬高租金亦有商家愿意经营，因此，局部物业业主根据自身

要求和经营状况抬高租金。

（3〕、北大西街

北大西街是市区较有特色的一条品牌服饰街，此街区是以原烟台步步高购物城为中心，

在其周围逐渐形成各种精品服饰店聚集的街区，随着步步高商城的开展，周围的店铺也逐

渐变成品牌聚集地；由于市政府规划的商业街较少，陋着良友东侧、以及海港路北段东侧

商业门头商铺的拆迁，具有浓郁商业气氛的商业街越来越少，北大西街位置毗邻这两个区

域，因此越来越多的品牌服饰店聚集于此。

租金市调情况

面积区间租金总价（万租金单价（元/转让费（万

商家名称

（ma）元）日.ma）元）

三木比迪婴童装4074.87

歌丽娅淑女装6083.6—

马克-华菲女装9092.710

水云间女装40106.96

Odbo女装40-5085.56

沐兰女装6052.98

杰施女装6094.18

女性日记淑女装6094.16

欧尼尔女装4064.19

德尼尔女装180-190182.810

嘟嘟牛仔休闲装40-507.55.28

九牧王男装120122.89

牛仔80124.1—

国人西服男装100164.4—

小丰龙童装121.53.5——

阿迪达斯90164.9—

农业银行6001607.3—

分析:

北大西街是烟台市区自然形成的、后经政府规划的特色街区，整体体量虽然不大，但

经营品牌专而精，深得消费者喜爱。此区域均为临街网点房，租金均价为4.3元/m，.日，

租金水平较海港路其他临街店铺低，但其商铺的转让费较高，平均可到达6-8万，也从侧

面反映出商铺的商业价值。

商业街经过长期市场淘汰和品牌调整，已经拥有固定的消费人群；市政府已将其规划

成品牌服饰一条街，作为专业经营品牌服饰的街区，聚集了大量商家。阳光100的启动使

周围地块的价值增长。

(4〕、时代广场

时代广场直接贯穿北马路与西大街，很好地引入了大批北马路汽车站与西大街的人群，

商业气氛十分浓厚。时代广场商业业态主要为服饰、皮具、超市、饮食、通讯、旅馆、网

吧等，档次中下，主要消费人群为18—55岁的中下收入市民。

时代广场内缺乏管理，脏乱差现象十分严重，尽管人流众多，但业态凌乱。针对目前

的情况，开发商已着力对其进行改造，对业态和布局迸行调整和重新定位，欲将其打造成

烟台的动漫城。

(5〕、百盛购物中心

百盛购物中心作为百盛商圈的主力商业工程于04年底开业，经过2年多的运营已经从

起初的亏损转变为逐渐盈利，成为市场上唯一有时机和振华进行抗衡的商家，其拥有大型

停车场、健身休闲餐饮等设施，可方便消费者购物，是市区唯一具有购物中心特色的百货，

经过几次品牌调整和大型促销活动，已经吸引了一局部固定消费人群，但其定位和品牌都

不如振华商厦。

根本信息

工程名称百盛购物中心开发商烟台新东方商城实业

商业类型百货购物中心开业时间2004

建筑面积6万面未营业面积(nf)五层约6000平方米未营业

营业率80%主要消费人群16-55岁年龄段

详细信息

商场业服装、鞋帽、珠宝、化装品、饰品、床用家具、、家电、数码

态类别等

化装品、珠ZA、icon、REVLON、阿迪香水、H20、SK-IL

功能分宝、名品男高夫、ONLY、阿迪丽娜、百丽、哈森、沃利、

一层

区装、皮具、爱步、他她、森达、皮尔卡丹・、华伦世家、

烟酒礼品、卡莱莉尔、米奇、豪兰尔顿、保罗、BOSS、

饮食凯撒、She's.石头记、骆驼、CK.北京同

仁堂、福莱金店、周大福、策乐、罗密瑞姿、

菲尔图、天美意、名钻坊、味千拉面、豪佳

香等

左岸、爱都、皮尔卡丹、梦特娇、老船长、

金利来、圣大堡罗、鳄鱼、铁师东尼、宾度、

罗蒙、袋鼠、丹尼斯顿、爵士丹尼、凯撒大

二层男装、电器

帝、杰凡尼、wolsey、mainsai1>1eaveland、

calamer、joveni、保罗.诗丹、与狼共舞、

九牧王、EVEFASHION、国美电器等

奇丽尔、依维斯、花声音像、鹿王羊绒、蝶

恋花、歌我牵、杉杉、贝尼斯、声雨竹、哥

弟、金由美、沃思堡、鄂尔多斯、研琳、菩

莱提、李红国际、忆玫、马斯菲尔、名典屋、

金罗兰、郎姿、简凡、卡琪露茜、蔓琳、天

意、一唱红、古谷惠、陈氏仙妮、曼缠汀、

卡莲芳、梦芭蕾、托碧、法纳、撒尔曼尔、

依时尚、曼哈芙、赛丹奴、凡琳蒂、香港玫、

女时装，少沃格、SBO、美藤、红被绽、TOBY、紫淑、

三层女装，饰品，JOYO、天之锦、恒源祥、黛安芬、爱慕、

女裤曼尼芬、桑扶兰、欧辿芬、歌琳诗、悠仙美

地、家家乐儿童健什益智园、伊可爱、雷洛

斯、Z乙PUART、太和、、虫虫、娇点、未知

未觉、梦妮莎、金雅盛、25Y、老爷车、桑

莱丝、艾唯都、G2000、拉夏贝尔、衣恋、

纳纹、多花.丹娜、金果、维我、SANO、CASIO

名表专柜、耐克休闲表专柜、法米尼、朦胧

兔、法国淘帝、安迪尔、加菲猫、米娜、贝

亲、婴方喜、芭比等

埃古、班尼路、生活几何、动感地带、爱乐、

探路者、KAPPA、花花公子、李宁、美特斯

运动服装、

四层邦威、耐克、湍部、威堡、阿迪、、新华书

家居饰品

店、益尔高、联惠家居、梦娣亚、爱卵思住

居馆、蓝艺地毯、华光陶瓷等

纪明丽健身俱乐部、凡高印象、百盛新世纪

娱乐、休闲、

五层电影院、恐怖屋、台球俱乐部、羽毛球馆以

体育运动

及保龄球馆网吧等

分析:

百盛购物中心是市区内唯一可以与振华商厦相抗衡的商场，由于其拥有娱乐休闲等业

态的支撑以及引进的品牌与振华形成了差异，因此分流了振华的局部消费人群，但总体来

说仍然不能撼动振华商厦的霸主地位。百盛的逐渐繁荣启示我们，烟台消费者有足够的消

费支撑力，但要找准自身定位并提供购物之外的休闲、餐饮功能，才能把握消费客群的心

理，积聚人气。

〔6〕、第一大道

第一大道位于市区主干线大海阳路与南大街交汇史的百盛、大洞发西侧，集特色商业，

现代办公，餐饮为一体。工程占地面积近万余平米，总建筑面积6万多平米。其中地上1-3

层为商业局部，4层为大型轻饮店，5-26层为商务会所及国际综合办公写字楼。另外地下

停车场，加上商场门前广场的临时停车场，充分满足了今后商场及写字楼的停车需求。

商场之前定位青春休闲的中档专业服饰商场，但是由于内部管理问题前期定位没有得

到良好的贯彻实施，早前引进了大连家电连锁品牌——大连大商，以及能表达新火锅文化

理念的金海洋火锅，整体工程靠两大商家苦苦支撑。

根本信息

工程名称第一大道开发商永兴房地产开发

商业类型百货购物中心开业时间2006年10月

建筑面积6万户主要消费人群16—35岁年龄段

详细信息

商场业态类

服装、鞋帽、珠宝、、家电、数码、饮食等

别

地下一层大连大商电器连锁

一层福莱金店

功能分区二层中低档品牌为主

三层以名品折扣店为主

四层金海洋火锅

分析：

绝佳的地段位置，引进大连大商电器希望吸引更多的人气以带旺整个商场商业；正式

开始营业时间不久，整体营业情况有待进一步观察。

工程目前经营情况一般，附近百盛的消费人流并没有被引导到该地消费，目前成功引

进五房韩国城，对工程有初步盘活、带动成效。

(7〕、阳光国际购物广场

根本信息

工程名称阳光国际开发商天润投资开发

商业类型百货开业时间2006年6月15日

建筑面积6万店面开间(m2)15nf左右

营业率60%主要消费人群15-45岁年龄段

详细信息

地下二层2.2元/nf.日

地下一层4.6元/m-日

商场租金一层联营

二层联营

商场第一、二层以联营方式经营，地下两层可租可卖，售价最

高为22000元/nf,最低为19800元/肝

商场业态类别服饰、餐饮、超市、家具、饰品、珠宝、礼品等

停车场，童装，童鞋，学习用品，女士内衣，

地下二层袜品，饰品，家居服，美甲，餐饮(少数经

营)

超市，服装，鞋帽，家具饰品，床品，局档

地下层

功能分区礼品，保健品(少数经营)

・层化装品，珠宝，女装

二层鞋帽，休闲服装

海螺体餐饮：一层肯德基、二层仙踪林

分析：

阳光国际购物商场位于南大街与海港路交界处，建筑面积为6万多平米，工程起初定

位为群众购物休闲中心，由于经营管理不善，目前大局部已经停业。主要原因是：烟台消

费者消费惯性较强，任何大的商业工程在开业初期无法改变消费者心中固有的消费观念，

同样，阳光国际自身存在的问题也限制了其目前的开展。

⑻、振华购物中心

根本信息

振华购物中

工程名称开发商振华集团

心

百货购物中

商业类型开业时间2003

心

建筑面积7万而店面开间(m2)主力25-70

营业率100%主要消费人群收入水平中上的中青年人

详细信息

商场业超市、服装、鞋帽、化装品、饰品、床用家具、、家电、数码、

态类别家居等

一层振华量贩超市、羽西、玉兰油、雅芳、美宝莲等

经营少女、少淑装；饰以纯、米奇、班尼路、生活几

二层

品；青春休闲；女包何、罗宾汉、FUN、佐丹奴等

职业、时尚女装；仕女爱美丽、色典、米兰登、贵夫

三层

皮草；文胸人、似水年华、莱姿等

七匹狼、威鹏、苹果、皮尔卡

西装；高尔夫休闲；商

四层丹、九牧王、迪亚斯丹、恒源

功能分务休闲；男士配饰

区祥等

鄂尔多斯、皮尔卡丹、金利来、

商务休闲鞋；箱包；男、

五层老人头、恒源祥、登喜路、袋

女鞋；羊毛羊绒

鼠等

运动休闲；健身器材；鸭鸭、双星、安踏、耐克、百

六层

内衣；羽绒服事等

家电、数码、儿童世界；梦洁、紫罗兰、史努比、大力

七、八层

文化、家居用品水手、小豆J等

分析：

位于南大街沿街，与南购隔着一座过街天桥，人流充足，经营状况良好；振华购物中

心和振华商厦同属振华集团，在商品档次上振华购物中心略低于振华商厦，业态也不尽相

同，可以说是振华商厦的补充；两者一南一北相互照应，根本上把海港路、南大街的人流

掠夺一空。

2、商圈内业态组成及体量比例分析

业态商家数目体量合计

1、振华商厦约5.8万方

百货2、振华购物中心约6.4万方约18.2万方

3、百盛百货约6万方

1、振华商厦负一层量贩超市约2000方

2、振华购物中心量贩超市约6000方

超市约4.8万方

3、沃尔玛超市约2万方

4、大润发超市约2万方

1、乐安居家具广场约3万方

家居建材2、百年好家私广场约2万方约6万方

3、商圈内其他家居卖场共约1万方

1、乐安居数码广场约1.5万方

2、西大街约3000方

通讯数码约3万方

3、时代广场约2000方

4、烟台数码港约1万方

1、南大街购物城约4万方

服饰2、北大西街约3000方约5.1万方

3、南洪街、华茂街等共约4000方

4,西大街、时代广场共约2000方

5、其他共约2000方

1、南洪街、桃花街、面市街、华茂街等

饮食（中小

共约2万方约3万方

型餐饮）

2、北马路、时代广场等共约1万方

其他业态保守估计约5万方约5万方

合计|约45.1万方

南大街商圈体量比例扇形图：

3、南大街商圈特征总结分析

>规模大，范围广，辐射、效劳人口众多

上述合计45.1万方的商业体量为一保守数字，只统计商圈内百货、超市、家具建材、

数码通讯、服饰、中小型饮食及局部临街商业面积，未包括商圈内酒店、大型餐饮、娱乐

场所、写字楼、各培训机构等商业经营场所。算上上述商业效劳机构体量，总体量大大超

过100万方；商圈覆盖范围广，东至北马路、南至西南河路、西至南大街、北至青年路，

大约1.5平方公里区域；商圉作为市级商圈，吸引力强，辐射、效劳人口介乎50万一100

万人之间。

>商业底蔡深厚，商业气氛浓厚

作为烟台市最大的市级商圈，也是最古老的大商圈，商圈内商业底蕴十分深厚，烟台

市民已经形成购物必到南大街的传统消费习惯；商圈内人气旺盛，人流众多，以振华商厦、

海港路、时代广场、北大西街最旺。

>商圈内大型网点众多，互相