商贸物流地产项目-可行性研究报告

1.3主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开项目论证主要内容包括：玉林市宏观经济与房地产市场研究、玉林市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜力分1.4项目主要结论及建议不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特的交通优势条件，将成为“玉林义乌小商品城”项目理想的进项目所在城市——玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和福绵玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林城区为玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中高于典型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地，容县沙田商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速国美电器、北京华联超市、南城百货超市等纷纷落户玉林；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长。中小企业商放合作平台，特别是在积极推进中国－东盟“一轴两翼”区域经济合作新2.2玉林市城市发展规划《规划》的具体范围包括：玉州区的玉城、南江、名山五个街道办事处以及茂林、仁东、仁厚和大塘4镇；福绵管理区的福绵镇和新桥镇；陆川县的珊罗镇，以及马坡镇的靖西、靖东、珠砂、新山、东2.3玉林市宏观经济运行情况售额实现142.91亿元，同比增长23.9%，县以下消费品零售额实现76.61增长22.4%；集体经济实现零售额14.48亿元，增长2亿元，分别增长23.3%与21.9%。全市非公有制经济零售额实现187.48亿城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗3.1玉林市历年土地市场概况8地产开发的快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价3.2玉林市2008年土地市场成交情况66%。随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地可以看出，玉林市“东扩南拓”的城市发展格局在逐步推进，玉林房3.3玉林市2009年上半年土地市场交易情况侧的一块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教6土地位置玉林市岭塘工业区金港路玉林市玉柴工业园,二环环南路北侧、玉公公路东侧地块四玉林市玉柴工业园坡塘工业区、玉公公路西面玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十燕京啤酒公司南面地块一燕京啤酒公司南面地块二23.5640.1土地用途工业用地批发零售用地加油站用地工业用地商服用地城镇住宅用地城镇住宅用地商服用地城镇住宅用地科教用地商服用地城镇住宅用地城镇住宅用地工业用地工业用地起始价09.1.16-09.1.1909.3.24-09.4.209.4.13-09.4.2209.4.17-09.4.2709.6.1-09.6.1209.6.1-6.1209.7.6-7.1509.7.6-09.7.152009.7.6-09.7.152009.7.7-09.7.1609.7.7-09.7.180.0467.2263.34业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让的5宗房地产开发用地，均价求。江南片区仅有一宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建的保护和房地产商投资的积极性考虑，上半年政府减少江南区的土地出根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格一般是挂牌价4.1玉林市2008年房地产市场供应情况分析7010045.89%4300029.25%5792837.92%4900033.33%3550024.76%3430023.92%6100042.55%125708.77%------0.44%4.2玉林市2008年房地产市场需求状况分析受经济形势的影响，玉林市居民的购买能力与购买欲望受到限制，市34.07%3232041.64%2565024.29%3130058.29%2700041.71%3300036.20%28.73%35.06%49130-07年的剩余量。市场上有推售的项目有华商国际香港城、财富1广场、钻石旺角与岭南都会5个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销5.1玉林市商贸物流市场概况场、建材市场、汽车市场、摩托车市场、电脑电器市场、粮油市场等大中型专业批发市场，成为华南地区重要的商品集散地。凭借其独特的区位优势，玉林市提出倾力打造全国中小企业名城的目标，以中小企业为依托，重点发展机械、水泥陶瓷、健康、服装皮革等四大特色产业集群，从而走业，是玉林重要经济增长点。玉林市政府形成了把分散的中小企业聚集起来，集中力量实施培育中小企业特色产业集群战略。近年来，玉林市立足于原有的中小企业基础，从一批支柱产业中筛选出五大比较优势明显、特场的拉动作用，推进中药产业化、规模化、标准化生产；同时大力发展以服装皮革产业集群。发挥“世界裤子之都”福绵管理区的群体优势和入开展招商引资，主动吸纳东部产业转移项目，一批电子产业项目相继落户玉林市，为培育、壮大玉林市高新技术产业奠定了坚实基础。在走廊沿线的兴业、北流、容县已聚集了一大批电子企业，它们都是近两年东部产高频头、传真机等高中低档四五十种；由单一企业向集群产业发展，一家瓷生产出口基地之一、国家级的建材生产出口基地、陶瓷工业基地、皮革服装基地和食品加工基地。全市共有机械、制药、陶瓷、工艺编织、食品5.2玉林市主要专业市场概况玉林市工业品市场坐落于最繁华的玉林市商业大道——人民路中段，属广西规模最大的专业市场，于一九九四年九月动工兴建，一九九五市场功能齐全，管理规范，服务周到，交通便利，有力地吸引着各地在工业品市场的辐谢、带动下，工业品市场的概念得到延伸，周边相继建成了机电五金市场、电脑城、新民商行、太阳商城、陶瓷商行、运美玉林市中药材市场是全国首批获批准开办的、也是广西唯一的中药家工商局批准开办的市场。市场内设有：银行、车队、邮电、停车场、晒远销港澳并与东南亚地区药材市场形成购销网络。目前，市场内共有经营木材、沙石砖、装饰材料、兽药饲料及旧货行业，现有个体户160户，企业20家，私营企业5户。产品来自广东、福建、江浙等省及广西各地。万多的税款，市场还设有治安保卫、仓储保管、金融、通讯、运输、装卸邮电、保安等管理和服务机构，并根据市场的经营特点设置了停车场、地磅、仓储、水电、住宿等服务设施。目前市场商品齐全，交易活跃，每日环西路，东面紧靠通往广东、梧州等地的必经路，西邻出入北海、南宁等腐乳、豆类、木耳、大米等副食品和日用百货，商品主要销往广西各地以亿元，是目前广西以批发性为主最大的副食品市场，成为桂东地区重要的5.3玉林商贸物流市场前景分析玉林商业底蕴深厚，商贸繁荣，自古就有“岭南都会”之称，是中国华南地区重要的商品集散地。改革开放以来，玉林市逐步形成了以专业市系。全市共有批发市场、集贸市场、专业市场、小商品市场等各类交易市玉林市“十一五”规划明确指出玉林市的城市发展定位，将玉林建设成为先进制造业与现代服务业并重的中小企业名城，建设成为区域性商贸物流中心、国际化中药交易物流港。2009年玉林市政府工作报告指出，逐步形成以玉林城区专业批发市场为龙头，各县（市、区）专业批发市场为骨干，重点乡镇农贸市场为补充的市场体系。创新商贸业结构、体制和经营方式，广”、辐射东南亚的桂东南区域性商贸物流仓储、货运资源，强化物流平台建设，构建农副产品和日用小商品物流配送中心，发展现代物流产业。玉林“十一五”规划指出，努力建设桂东、粤西南和海南、西南的区域性商贸物流中心和商品批发中心、国际化中药交易物流港。玉林发挥区，有选择地承接东部产业转移，主动接纳泛珠三角经济区特别是粤港澳台资金、技术、人才、信息和产业的辐射，加强与广东等区域内省市的经贸合作和资源开发，同时加强与江、浙、沪长三角发达地区的经贸往来和合作，促进区域内资源有效利用和合理共享。积极引进国内外先进技术和管理，鼓励企业开展面向东盟自由贸易区的加工贸易业务。借助中国—东融入东盟经济实体步伐，发展全方位合作交流，加强与东盟各国和城市的经贸合作与交流，积极参与区域合作分工，构建商品贸易、投资合作、高层论坛、旅游服务和文化交流平台，为东盟国家和其他国家及地区的企业走进玉林和玉林企业走向东盟和其他国家和地区架起桥梁，促进资金、技术、项目、商品、人才、信息的合理流动，把玉林市建设成为对接东盟大玉林市抓住广西北部湾经济区开放开发机遇，全力打造工业集聚载产业集群效应不断增强，为经济提速增效注入强劲动力：今年上半年玉林市积极转变发展方式，打造产业集群，经济社会呈现平稳较快发展的良好势头。玉林市上半年实施“强柴兴玉”战略，积极打造大企业大产业大集群。以直通直达服务解决玉柴发展中面临的各种困难和问题，支持玉柴实施“让利润不让市场”的策略，推动玉柴加强与大企业大集团合作。“强电子信息五大产业集群发展壮大。上半年，全市规模以上工业累计实现总产值208.28亿元，同比增长20%。五大产业集群共实现工业总产值155.42亿元，占全市规模以上工业增加值比重达75.35%，拉动规模工业增长15.47个百分点，对规模工业增长的贡献率达77.55%，比2008年提高0.9项目位于玉林市江南区，与玉林二环路南段Z与杨子岭组团附近，临近洛湛铁路玉林市火车东站，处于规划中的岭塘产6.2项目周边环境及设施项目处于二环南路和玉港高速-玉林一级公路交叉辐射带，现为6.3项目所在片区发展概况城区的主要功能定位为以商贸、旅游、居住为主，集休闲游憩、仓储物流区进行居住新区开发，缓解旧城居住压力，结合云天文化城建设旅游服务项目所在片区有正在开发并出售的悉尼城、弘景金色蓝湾、丽景花园、玉景园、盛世江南、香港城等物业，开发有全资上市的玉林中药港，商业氛围较浓厚。邻近片区城南区有玉林制药厂，玉林柴油机厂等国家知随着江南片区的不断发展，在广大市民心中竖立了较好口碑，是公认居住生活的典范片区，随着片区环境及居住氛围日渐成熟，该片区将会成为玉6.4项目区位综合评价项目地块目前基础较差，土地开发具有一定的难度。随着未来城市向南拓建，江南区的配套设施目益完善，同时玉林市二环路的全程贯通，项目处于规划中的玉林城区与高速公路相连接的一级公路与处环路的交接项目地处规划中的岭塘产业园区内，如果定位为物流商业地产，可拥有一批稳定的物流产业客户群，同时，项目的多层住宅区域可满足玉林市7.1项目SWOT分析W-劣势WO战略O5、O8W1、W3、W6、O3）ST战略WT战略T3、T4）T4）O-机会2房地产市场逐渐成熟3现阶段一定范围内同类竞争项目少4玉林专业市场发展旺盛5政府规划——江南为房地产发展重点6人们追求绿色、健康的居住理念1玉林专业市场项目竞争激烈2房地产相关政策影响4消费者居住理念——物业类型、地段5玉林人口自然增长率低用多种营销战略方式，以让项目的劣势转化为优势，让项目在城市发展中7.2大地块房地产开发模式研究和城温泉高尔夫球场。项目总投资约5亿元人民币，分三期建设。首期建也将成为中国最具影响力的、对接东盟的南药出口大本营，是广西唯一一项目规划分为三大板块：医药商务、城市购物、滨江居住。玉林银丰市场基础上，致力打造中国规模最大标准最高的医药材采购交易平台，中内部完善的泛体育设施，将把运动、健康、教育、休闲等产业和房地产有7.3项目定位市场定位研究定位就是利用外部环境因素，结合自身条件，在市场竞争中取得优势策支持，顺应城市的建设发展。玉林市的城市性质为国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心、北部湾经济区重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。项目所在的江南区，主要功能定位为以商贸、旅游、居住为主，集休闲游憩、仓储物流功能于一体合适的定位须以市场需求为导向，最终产品才为市场所接受。项目所在城市经济发展较快，商贸物流业发展繁荣，当地居民对宜商宜居的物业项目符合当地的产业政策，项目建设可争取相关土地优惠政策和扶资金、信息流。本项目紧靠玉林南二环路，与洛湛铁路玉林东站毗邻，连企业的发展战略是执行项目的根本出发点。集团的产业发展战略，依托集团自身优势，以产业联系为基础，形成以交通物流为核心的现代物流业务、房地产业务、金融业务、交通类科技开发业务、资源开发业务等相互促进、共同发展的产业布局，推动集团的可持续发展。本项目是集团公作为初步涉入房地产业的开发企业，对房地产项目的开发，可借鉴类似的成功项目的开发模式，适当避免开发经验不足带来的风险，同时提高项目运作的成功率。本项目建设规模、条件和环境与玉林中药港类似，其7.4项目定位建议根据上述分析，本项目可从城市性质、市场需求、产业政策、交通城市性质城市性质要要借鉴模式产业政策企业战略项目定位市场需求借鉴模式市场需求借鉴模式依托玉港高速公路、洛湛铁路、玉林二环路交通合围优势，以洛湛铁路、玉港高速公路、南广高速公路“通江达海”交通网络，辐射桂东、粤西南和海南、西南和东盟，以小商品交易市场为核心，集专业市场、仓储物流、住宅、商业房地产为一体的能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目7.5项目开发模式与功能规划在玉林成熟的商贸物流环境下，借助交通区位优势，以专业市场建设资金流的集散作用，盘活整个地块住宅房地产和商业地产开发，在玉林市项目地块分期进行开发，首期开发小商品专业市场，建设专业性小商品批发市场，以及物流、商务、金融、邮政、电信、酒店、餐饮食街、娱业市场，带动地块的商品住宅和商业地产开发，地块分割打包分期进行开专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中在空间形态上分为：主体市场交易区、仓储物流区、商务公共配套设产品交易区、五金化工交易区、纸品包装印刷交易区等，每套商铺都配有仓储物流区：为小商品市场提供运输(配送)、仓储、装卸搬运、包装园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾电信、邮政等各种生活配套设施。生活配套区将作为二期及其以后房地产本项目地块的评估办法，综合使用成本法、市场比较法、假设开发法等土地评估方法，再结合房地产开发经验与房地产市场经济状况，对项目目最终项目权重分。接着，将对项目现有情况进行评分，并结合最终项目权重分与投资者对地块的实际评分进行综合计算，得出本地块的综合评例建87453值度求值86755458城市规划地段升值85253333324336分分根据对玉林市场的了解，地理位置分析，地块对于城市来说是功能强各用途建筑规划指标要求各用途建筑筑面积的比筑面积的比城镇住城镇住批发零>30%且≤32%>28%>30%且≤32%>28%亩>0.5且≤1.5城镇住宅及批发零售杨子岭组团≤35%≤35%平均出让单价（万元/亩）年后的收益将会成倍增长，土地收益率较高。因此，建议尽快与玉林市政经过与玉林市政府沟通后，项目通过运作，以低于市场的价格拿到本9.1方案一：自行投资开发运作9.2方案二：独立进行土地运作由集团掌控。该地块具有很好的开发潜力，仅仅土地运作，无法享受物业9.3方案三：合作开发获得第一块土地后，通过对地块进行评估，以地块价值评估获得的溢价与集团公司获得土地溢价资金后，继续投入下一地块的开发，按以上模式开发剩余全部地块。项目建设以集团公司为龙头，多个有实力的合作企业共同建设。合作企业负责项目的投入与运营，公司以土地投入获取项目合作开发企业拥有丰富的开发经验，可有效的协助集团成功开发本项目，以较少的资金投入撬动项目的整体开发，实现投资效益最大化，且可以自本。土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停房地产项目投资测算中的政府报建费的收取按照玉林市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项根据以上的计算内容和方式，参考玉林市其他项目的建设标准与建设投资，来作为计算方式一（除去土地费用后）整体房地产项目投资的成10.2方案二投资成本测算按方案二进行土地运作，成本为土地购置费用及相关费用，在测算费用时，暂不考虑相关费用成本，只考虑土地增值税费用，因此方案二的投10.3方案三投资成本测算按方案三进行地块运作，成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产10.4各方案投资成本统计汇总购买成指标名称及指标名称及独立土指标名称及单价（万/