【基于得失的利益补偿标准和费用分摊方法的老旧小区加装电梯研究11000字】

电梯研究目录 1 1 1 3 4 4 5 7 8 1.1基于房产增值情况的利益补偿标准其在加装电梯中获得的实际经济效益等于房产增值收成本加装电梯费用在空间维度上的分摊主要是单元楼内不同楼层住户对于项目建设费用和运营维护费用的分摊问题，各楼层住户应以何种比例分摊费用，同一楼层住户之间应如何分摊费用。对于老旧小区加装电梯在空间维度上的费用分摊，应考虑各楼层住户所能承受的费用范围与加装电梯产生的效用是否相匹配，解决空间维度上的加装电梯费用分摊问题是本文研究的重点。1.2.2加装电梯项目费用收益构成本节主要分析加装电梯项目全过程中产生的费用和收益。从加装电梯项目费用产生性质的角度出发，老旧小区加装电梯的费用分为直接费用和间接费用，直接费用是指项目全生命周期产生的费用，主要是建设和运营费用，而间接费用是指改造项目实施阶段对周围环境造成的影响，主要分为改造项目施工影响居民日常生活的增加成本和施工损害道路和结构带来的成本。根据全生命周期费用理论，建设项目全生命周期费用是指项目从立项开始、设计建造到运营使用全过程中发生的全部费用。估算加装电梯项目全生命周期费用时，其项目决策费用主要包括交易成本、决策费用、勘察设计费用、规划报建费用等，项目建设费用包括土建施工工程费用、设备采购及安装费用、管线迁移用、年检费用、报废拆除费用等组成运营维护费用，如图4-2所示。土建施工工程费用工程建设其他费用管理费用建筑结构改造及加固费用、建筑基础及井道费用、地面建筑工程费用、建筑装修工程费用加装电梯全生命周期费用Fig.4-2Constituteoff加装电梯项目收益假定LCCp为项目的全生命周期费用现值，其计算公式如下：其中P为城市电费单价，Q为电动机运行耗能、Rc=Ic×W其中Ic为电梯的固定资产原值，w为维修费率。梯内广告投放的年收入，应由单元楼全体居民共享，而物业增值收益RA对不同宅层数大多为6-7层，户均面积在90m²左右，为使模型的结果更具有普遍性，2000年，是户型面积为85m²的六层板楼，每层两户且未配置电梯，平均每户家庭有四人，人均日使用电梯次数为6次，同小区已完工多部电梯，居民加装意愿现假设加装电梯项目从本年度动工建设，工期预计为一年，计算期暂定为15年。项目主要的资金来源为居民自筹以及政府补贴的方式，拟在楼梯间北侧加装电梯以及新建候梯间，采用错层入户方式增设400kg无机房电梯，耗能设备目的建筑安装工程费用占设备价值的比例错误!未找到引用源。,考虑相关造价指标的影响，确定相应的工程费用明细，工程建设其他费用参考建设项目相关收费标准规定，不可预见费按照建安工程费和工程建设其他费用之和的1.6%计取。如表4-2所示，可得南京市某加装电梯项目总投资费用为453500元，其中建安工程费用为419600元，工程建设其他费用为26800元，不可预见费用为7100元。Table4-2Estimateofp序号工程及费用名称造价(元)一建安工程费用项1土建施工项1建筑结构改造及加固费用项1建筑基础及井道费用项1地面建筑工程费用项1建筑装修工程费用项1项1项1设备安装工程费用项1项1管线迁移项1管线迁移费用项1二工程建设其他费用项1项1可行性报告编制费项1勘察设计费项1规划报建费不可预见费项1三项目总投资项1项目运营维护费用的计费基期为2021年，主要包括电梯运行费用、管理费用、电梯维保费用、年检费用和报废拆除费用。电梯运行费用是每个住户乘坐到各楼层的电能消耗费用总和，管理费用依据社会平均工资水平预估，年检费用参考现行规范计取，报废拆除费用采用市场平均价格，电梯维保费用是电梯购置费用与维修费率1.5%的乘积，从第三年开始计取，如表4-3所示。经过计算可得，年度电梯运行费用为6840元，电价每年递增2%,年度电梯维保费用为2700元，以后每年递增2%,电梯年检费用为825元，年度管理费用为5000元，报废拆除费用为3000元。Table4-3Estimateofprojectoperation序号费用名称运营期…1电梯运行费用…2管理费用…3…4年检费用…5报废拆除费用物业增值收益的量化指标是各楼层住宅潜在租金的增量，对比项目与周边电梯房的租金水平，借鉴现有研究成果，预估各楼层潜在租金增量如表4-4所示。1023456加装电梯直接的经济收益分为广告收入、物业增值收益和期末残值，如表4-5所示。广告收入参考行业平均水平，期末残值是固定资产原值与残值率的乘积，残值率取5%。序号项目名称预期费用1物业增值收益(元)2平面广告收入(元/年)3期末残值(元)老旧小区加装电梯属于社区公共物品，产生的收益具有一定的外部性，所谓的外部性是指在经济中受到第三方或者更多方行为的影响，个人成本或收益与社会成本或收益产生的差异。对于高层住户而言，加装电梯项目产生的间接效益较高，个人边际收益大于社会边际收益，对低层住户造成了额外的利益损失。根据受益者分摊原则，高层住户享受到加装电梯大部分外部效益的同时，理应补偿因加装电梯利益受损的居民群体。综合上述计算结果，将基准折现率定为8%,寿命周期按照特种设备使用年限规定为15年，参考复利现值系数和年金现值系数，应用本文提出的加装电梯全生命周期费用计算公式4-7可得：LCC,=453500+101344.48+22259.34-69622.973由于全生命周期费用的计算模型具有开放性，具体公式中每个费用单元的估算方法还需要根据项目实际情况进一步调整和完善。1.3基于加装电梯前后居住与出行质量变化的费用分摊方法目前对加装电梯项目费用分摊方法的研究主要集中在收益损失确定和分摊(1)传统费用分摊方法l,为参与主体i的分摊因子。(2)权重测算费用分摊法程度、利益感知、可能风险等因素的影响，不同参与(3)合作对策费用分摊方法在费用对策中，N={1,2,…,n}是所有参加合作空子集S都是参与主体所形成的一个联盟，C(k)为定义在子集S上的费用分摊为n人合作对策，C称为对策的特征函数。(4)群决策方法决策方法的应用思路是描述能够满足整个群体偏好且符合若干决策公理的群效用函数，形成每个居民相应的决策委员会，进而计算求(1)费用分摊原则(2)费用分摊思路加装电梯项目的全部费用应由各楼层住户分摊，一楼栋居民所需分摊费用的比例数值。加装电梯项目费用分摊的具体步骤如图以加装电梯前后的得失分析为依据，建立基于权重测算法的费用分摊方法如下：则目标层，第二层为构成分摊费用C(N)的准则层，第三层为分解各参与主体具体费用的方案层。层次结构如图4-6所示。主体1分摊费用主体1分摊费用主体分摊贵用确定费用分摊比例(3)第二层准则层权重系数的求解：若第二层有n个准则，则{A}相当于相应的标准化特征向量记为v=(v₁,V₂对于因素A的一个排序，以重要程度为划分定义说明1同等重要目标i和j同样重要3略微重要目标i比j略微重要5目标i比j相对重要7明显重要目标i比j明显重要9绝对重要目标i比j绝对重要对于加装电梯项目费用分摊而言，第二层中A依据出行便利程度A₁,感知利益A2和感知风险A3来考虑，具体分析过程将在第五章中展开论述。(4)确定第三层方案层上的组合权系数，费用分摊主体设为i,i₂,…i,相u=(μ,μ₂…,μ),第二层n个因素的权重分别为0,02₂,…,n,则第三层上每一(5)一致性检验。其中CI为判断矩阵的一致性指标，RI为同阶平均随机一致性指标，当RI的取值见表4-7:n1234567891.3.4费用分摊方法应用市加装电梯政策现状，政府对加装电梯项目建设费用的补贴金额为10万元，剩(1)工程建设费用通过费用估算得到项目工程建设费用为453500元，去除政府承担部分，同一楼栋居民需承担的建设费用为353500元。现采用权重测算方法建立工程建设1)基于权重测算法的费用分摊模型b.计算准则层的权重系数通过对居民支付意愿的实证研究替代专家打分法(具体的分析过程将在后续研究中展开),综合问卷调查结果可得出行便利程度比感知利益相对重要，比感知风险明显重要，感知利益比感知风险略微重要，得出准则层权重系数的判断矩经计算可得判断矩阵的特征向量和特征值为：v=(0.5936,0.2493,0.1对判断矩阵进行一致性检验结果如下：经过一致性检验认可出行便利程度、感知利益、感知风险对工程建设费用的影响权重分别为0.5936、0.2493、0.1571。c.确定方案层的组合权系数不同楼层住户的基本特征和加装电梯意愿存在差异，实证研究显示出行便利程度、感知利益和感知风险对不同楼层住户支付意愿的影响存在差异，现依据上述准则对不同楼层住户的影响建立判断矩阵如下：注：出行便利程度对各楼层的支付意愿均存在显著影响可认为出行便利程度对不同楼层住户的影响权重分别为0.0456、0.1069、同理可得，U₂=(0.5000,0.5000);一致性指标CR=0.0000<0.1。注：感知风险仅对四层以下住户的支付意愿存在显著影响一致性指标CR=0.0176<0.1。重测算法的工程建设费用分摊比例，如表4-8所示。表4-8基于权重测算法的工程建设费用分摊Table4-8Costallocatio所在楼层出行便利程度所需费用(元)234562)基于离差平方法的费用分摊方法组合参考现有文献中加装电梯费用分摊比例错误!未找到引用源。的结果，对比本文得出的费用分摊方法，如图4-8所示。上述不同费用分摊方法所得结果的趋势呈一致性，出的最终结果。图4-8费用分摊比例结果对比Fig.4-8Methodscomparisonofre离差平方法的应用过程如下：假设存在一个权重函数Fi,所有分摊方法结果的均值为x,根据第i种分摊方法确定的比例x;偏离x的程度判定求解的数据精度，从而给出权重函数中相应的权重值。对于权重函数F应满足以下条件：c.费用分摊比例的估值X依概率收敛于期望值x;已有离差平方法的应用研究中，上述权重函数Fi可满足假设条件，通过求假设存在一个权重函数Fi,所有分摊方法结果的均值为x,若第i种分摊方层信息比例法X一Xb.计算样本方差及权重系数文献已证明权重函数Fi满足前述条件错误!未找到引用源。,由公式4-20和4-21分别求解每个费用分摊方法的权重系数Fi,可得基于离差平方法的综合费用分摊比例，各楼层应承担的费用情况如表4-10所示。所需费用(元)23456根据所得的综合费用分摊指标，与权重测算法、信息熵法、Shapley值法、比例分摊法相比，离差平方法的应用保留了原有线性趋势，反映了不同分摊方法接近整体结果的程度，可以直观体现对最终分摊结果的贡献程度，计算结果符合加装电梯前后使用价值的变化规律，精度得到进一步提高。(2)运营维护费用项目运营维护费用主要包括电梯运行费