房地产开发和经营-主讲教师：刘冲

房地产开发与经营主讲教师：刘冲参考资料房地产开发与管理/张建坤,周虞康编著，南京:东南大学出版，2006，F293.3

房地产开发经营与管理/主编朱亚兵，上海:立信会计出版社，2007。房地产开发与经营（第二版）/吕萍等编著，北京:中国人民大学出版社,2002。中国房地产信息网、房地产门户网站万科公司网站博客人大经济论坛课程安排课堂讲授以教材为中心课堂补充内容为辅作业讨论专题讨论案例讨论信息分享授课内容房地产开发的流程及具体内容房地产企业经营过程中的重点环节房地产企业管理的方法研究方法1、经验或案例方法2、定性与定量研究相结合3、整体分析与局部分析4、相关分析与预测分析5、确定性分析与不确定性分析第一章房地产开发与经营概论一、房地产开发与经营的定义二、房地产开发经营对社会经济发展的影响三、社会经济因素对房地产开发经营的影响四、房地产开发与经营的特点五、房地产企业和行业管理一、房地产开发与经营的定义P4分为开发与经营两部分:开发是生产者或者经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理改造和利用的过程。狭义上房地产开发是指在依据国家法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。广义上的房地产开发是指包含国土开发、区域开发、城市开发等。1、按开发区域的性质划分新区开发旧区再开发2、按开发的规模划分单项开发成片开发3、按开发的对象划分土地开发房屋开发综合开发

4、按开发的规模划分定向开发联合开发合作开发单独开发房地产开发的分类P6“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向、发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。侧重于执行，实施。房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的，以营利为目的的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营。（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。(二）地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”“毛地”变成“熟地”的开发经营。三通一平——水、电、路通，场地整平七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖、通电话，场地整平生地——未进行征地补偿的新区土地毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。P4（三）服务经营房地产咨询：为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍和代理的经营行为。物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。从一定意义上来说，房地产开发和房地产经营是互相包含的，只是侧重点不一样。开发的过程中有经营，经营离不开开发。开发侧重的是改造，经营侧重的是经济利益目的。例：政府——开发企业——开发和经营二、房地产开发经营对社会经济发展的影响（一）促进了城乡现代化（二）创造了良好的投资环境，加速了经济的高速发展（三）开辟了发展城乡建设的重要财源（四）提高了居民的居住水平，促进了城乡居住社区模式的演变（五）改变了人们的价值观念（六）强化了城乡建设的经济效益、社会效益和环境效益的统一性（七）带动了农村村镇的发展建设三、社会经济因素对房地产开发的影响（一）国民经济状况（二）房地产周期（三）经济政策环境（四）区域发展状况（五）城市规划、村镇规划与土地利用规划四、房地产开发与经营的特点P51.易受国家经济政策等多方面的影响2.涉及面广、综合性和复杂性强3.开发成本高、建设周期长、风险大4.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具备法律规定的必备形式。五、房地产企业和行业管理房地产开发企业的建立和资质管理房地产中介企业的建立房地产的行业管理房地产企业概述（一）房地产企业概述定义：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。1、房地产企业的特征与其他企业一样，以盈利为目的，整合资源，提供产品。地区性。这是由房地产的区域性决定。但是科技的发展使现代房地产企业的业务范围拓展。不完全竞争。原因：掌握关键资源；政府授予某些企业特权；规模生产的效率性。专业化和综合化的发展趋势。2、房地产企业按所有制性质分类P11城镇集体所有制房地产企业公司制企业（有限责任公司和股份有限公司）合伙制房地产企业（多为中介服务公司）中外合资经营、合作经营、外资房地产企业城镇集体所有制房地产企业：建筑企业国有独资：北京北辰实业集团公司股份有限责任公司：北京万通地产有限责任公司：碧桂园房地产有限责任公司；21世纪房地产经纪有限责任公司合伙制企业：房地产估价企业中外合资：大连天安房地产开发有限公司（中港合资）；北京中原房地产经纪公司（香港独资）3、房地产企业的组织结构设计传统组织结构设计直线制；职能制；直线职能制；事业部制；矩阵制。现代组织结构设计团队结构；虚拟结构；无边界组织。

P11直线制总经理综合财务部评估部评估师评估师职能制总经理副总经理物业管理部综合财务部前期部工程部销售部副总经理副总经理直线职能制总经理副总经理物业管理项目A技术主管绿化组副总经理副总经理副总经理物业管理项目D物业管理项目C物业管理项目B技术主管技术主管技术主管家政组维修组保安组事业部制组织结构总经理培训部财务部购物广场住宅开发公司物业管理公司财务部人力部财务部营销部设计部工程部………………技术部法律部股东大会董事会监事会审计室投资决策委员会总经理人事政策委员会财务审计委员会集团办公室资金结算中心企划部人力资源部财务管理部设计工程部房地产开发控股企业18家参股企业2家零售控股企业1家投资控股企业3家工业控股企业1家，参股企业1家其它控股企业5家万科企业股份有限公司

总经理前期部财务部工程部别墅公寓写字楼矩阵制组织结构中国建筑工程总公司行政隶属财务监控中国海外集团有限公司中国海外（深圳）有限公司财务监控及支持营销部合约部行政部财务部工程部人事部党办行政隶属总经理办室行政管理团委工委地产部副总经理室中国海外（深圳）公司董事会总经理副总3人总助1总工2总建1总会1策划中心行政人事部企管部销售部工程部预算采购部产权地政部财务部招商地产有限公司

监事会股东大会董事会总经理秘书处财务总监商业贸易部企业发展部工程管理部规划设计部全资企业控股企业参股企业副总经理副总经理副总经理财务部总师室办公室金地集团股份有限公司

会计主管市场总监工程部策划主管销售主管营销策划部投资主管储备项目经理市调主管投资发展部结构工程师给排水工程师设备造价工程师土建造价工程师各级办事专员融资主管会计出纳财务主管总经理秘书总经理办法律顾问报建员销售员暖通工程师A-级B级C级D级A级*电气工程师预算部人事行政部人力资源主管行政主管后勤主管财务部部1121111111*平面文案11111111111111112111副总经理总经理董事会11*1房地产公司组织架构图

本图附有相关岗位说明书。“”中数字表示岗位定编人数（暂定），“”表示视项目具体操作情况而定。各级办事专员视各级主管实际工作情况需要。团队结构不存在高层至基层的管理链每个团队是个自治管理中心以任务或者利润为中心适用于大型房地产经纪机构虚拟组织结构主要的职能，如生产、销售、设计，是通过外包、租用完成的。高度集权化，部门化程度低，甚至没有。虚拟组织结构建立在企业关系网络基础上，追求最大的灵活性。通过契约关系来维持与其他职能组织之间的关系。管理者大量的时间用于协调和控制外部关系，主要通过电脑网络进行联系。优点在于获得新业务、开发新产品、应对竞争对手等灵活度高；缺点是管理层对企业关键部分控制力度不够。虚拟组织结构高级管理层工程承包商研发顾问公司销售代理设计公司材料供应商广告代理无边界组织通用电气公司前总裁韦尔奇发明取消了横向、纵向的与外界的边界取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之的是跨层级的工作团队。企业结构扁平化电子网络技术的发展使在家办公，为多个老板服务成为可能。北美地区房地产经纪MLS系统房地产企业组织设计的基本步骤分析企业任务、经营环境，判断组织适应性程度。制定组织结构设计的基本方案评价组织结构设计备选方案选择最佳组织结构设计方案执行并调整组织结构设计方案（二）房地产开发企业的建立和资质管理1、房地产开发企业资质等级2、房地产开发企业资质管理P9房地产开发企业设立的条件符合有关法律法规企业设立的规定100万以上注册资本4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的技术人员2名以上持有资格证书的专职会计人员房地产开发企业设立的程序工商登记资质审查1、房地开发企业资质等级资质等级注册资本至少（万元）从事房地产开发经营时间（至少）近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方米）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万平方米）专业管理人员（人数）其中：中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级500053051540204二级200031531020103三级8002521052四级1001已竣工的建筑工程52一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具务完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，从未发生过重大工程质量事故。2、房地产开发企业资质管理1)管理机构：建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理。地方人政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业。2)资质分级审批：一级资质二级资质（及以下）3)资质年检制度降低可吊销《资质证书》

房地产开发主要涉及的人员建筑师、工程师、财务人员、项目拓展与开发人员、营销策划人员、法律顾问经营合伙人、金融机构、建筑承包商、工程监理师、原土地产权人、政府、项目购买人房地产经纪人、代理人、保险公司、物业管理公司（二）房地产中介机构房地产中介机构的形式中介机构的管理房地产中介机构的业务1、房地产中介机构的形式中介机构的形式：

经纪机构的经营模式：2、中介机构的管理：资格审批和年检制度

无店铺模式有店铺模式单店模式多店模式连锁模式房地产咨询房地产价格评估房地产经纪（居间、代理、行纪）房地产估价企业设立的条件注册资金20万元以上有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员有固定的服务场