2025年辽宁省税务师土地增值税法模拟试题及答案解析

2025年辽宁省税务师土地增值税法模拟试题及答案解析单项选择题

1.下列各项中，属于土地增值税征税范围，应缴纳土地增值税的是（）。

A.房地产评估增值

B.企业之间等价互换自有厂房

C.个人销售住房

D.企业出租闲置办公楼

答案：B

分析：选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围；选项C，个人销售住房暂免征收土地增值税；选项D，企业出租闲置办公楼，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围。企业之间等价互换自有厂房，发生了房产产权的转移，属于土地增值税的征税范围。

2.某房地产开发企业转让一幢新建办公楼取得不含税收入8000万元，该办公楼建造成本和相关费用4200万元，缴纳与转让办公楼相关的税金440万元（其中含印花税4万元）。则该房地产开发企业应缴纳的土地增值税按速算扣除法计算时适用的税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

答案：B

分析：扣除项目金额=4200+440=4640（万元），增值额=80004640=3360（万元），增值率=3360÷4640×100%≈72.41%，增值率超过50%未超过100%，适用税率为40%。

3.土地增值税纳税人应在转让房地产合同签订后的（）日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

A.3

B.5

C.7

D.10

答案：C

分析：土地增值税纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

4.下列项目中，不属于土地增值税扣除项目中房地产开发成本的是（）。

A.土地出让金

B.前期工程费

C.建筑安装工程费

D.公共配套设施费

答案：A

分析：土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，不属于房地产开发成本。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

5.对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起（）日内到主管税务机关办理清算手续。

A.30

B.60

C.90

D.120

答案：C

分析：对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

多项选择题

1.下列行为中，应缴纳土地增值税的有（）。

A.企业转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%

B.个人之间互换自有居住用房地产

C.企业整体转让未竣工决算房地产开发项目

D.房地产开发企业将自建房地产用于职工福利

E.事业单位转让自用房产

答案：CDE

分析：选项A，企业转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；选项B，个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.出让国有土地使用权

B.转让国有土地使用权

C.城市房地产的出租

D.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

E.企业之间互换房地产

答案：BDE

分析：选项A，出让国有土地使用权不属于土地增值税的征税范围；选项C，城市房地产的出租，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围。

3.计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括（）。

A.超过国家有关规定上浮幅度的利息部分

B.向境外机构借款的利息

C.超过贷款期限的利息部分

D.加罚的利息

E.向金融机构借款可按项目分摊并提供金融机构证明的利息

答案：ACD

分析：计算土地增值税时，允许扣除的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超过国家有关规定上浮幅度的利息部分、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许扣除。

4.下列各项中，属于房地产开发成本的有（）。

A.土地征用及拆迁补偿费

B.前期工程费

C.建筑安装工程费

D.公共配套设施费

E.与转让房地产有关的税金

答案：ABCD

分析：选项E，与转让房地产有关的税金不属于房地产开发成本，而是单独作为扣除项目。

5.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。

A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上

B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用

C.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

E.直接转让土地使用权的

答案：ABCD

分析：选项E，直接转让土地使用权的，属于纳税人应进行土地增值税清算的情形，而不是主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。

判断题

1.土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（）

答案：正确

分析：土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的与转让房地产有关的税金包括增值税。（）

答案：错误

分析：房地产开发企业在计算土地增值税时，允许扣除的与转让房地产有关的税金不包括增值税。

3.对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（）

答案：正确

分析：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

4.土地增值税实行四级超率累进税率。（）

答案：正确

分析：土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

5.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。（）

答案：正确

分析：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

计算题

1.某房地产开发公司出售一幢写字楼，取得不含税销售收入2000万元。该公司为建造该写字楼支付地价款及相关费用300万元，房地产开发成本400万元，管理费用、销售费用和财务费用共计300万元，其中财务费用中的利息支出120万元（能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比按商业银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。已知该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，转让房地产有关的税金为110万元（不含增值税）。计算该公司应缴纳的土地增值税。

答案：

（1）取得土地使用权所支付的金额=300（万元）

（2）房地产开发成本=400（万元）

（3）房地产开发费用=（12010）+（300+400）×5%=110+35=145（万元）

（4）与转让房地产有关的税金=110（万元）

（5）加计扣除=（300+400）×20%=140（万元）

（6）扣除项目金额合计=300+400+145+110+140=1095（万元）

（7）增值额=20001095=905（万元）

（8）增值率=905÷1095×100%≈82.65%

（9）应缴纳的土地增值税=905×40%1095×5%=36254.75=307.25（万元）

分析：首先确定各项扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用（利息支出要剔除超标准部分，同时按规定比例计算其他开发费用）、与转让房地产有关的税金和加计扣除。然后计算增值额和增值率，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数，最后计算土地增值税。

2.某企业转让一幢2010年建造的办公楼，取得不含税收入1000万元。该办公楼的原值为600万元，已提取折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为1200万元，成新度折扣率为六成。转让时缴纳相关税费55万元（不含增值税）。计算该企业应缴纳的土地增值税。

答案：

（1）评估价格=1200×60%=720（万元）

（2）允许扣除的税金=55（万元）

（3）扣除项目金额合计=720+55=775（万元）

（4）增值额=1000775=225（万元）

（5）增值率=225÷775×100%≈29.03%

（6）应缴纳的土地增值税=225×30%=67.5（万元）

分析：对于旧房转让，按评估价格确定扣除项目中的房屋价值，再加上转让时缴纳的相关税金得到扣除项目金额合计。计算增值额和增值率，根据增值率确定适用税率，进而计算土地增值税。

综合分析题

1.某房地产开发公司2024年开发一个项目，有关经营情况如下：

（1）该项目商品房全部销售，取得不含税销售收入4000万元，并签订了销售合同。

（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。

（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。

（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。

（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的与转让房地产有关的税金为（）万元。（假设不考虑印花税）

A.220

B.200

C.180

D.160

答案：B

分析：房地产开发企业销售不动产，缴纳的增值税不可以在计算土地增值税时扣除，假设不考虑印花税，与转让房地产有关的税金主要是城市维护建设税、教育费附加等。一般情况下，房地产开发企业销售不动产适用增值税税率为9%，增值税销项税额=4000×9%=360（万元），假设没有进项税额抵扣，应缴纳增值税360万元。城市维护建设税税率假设为7%，教育费附加征收率为3%，则与转让房地产有关的税金=360×（7%+3%）=200（万元）。

（2）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权所支付的金额为（）万元。

A.600

B.650

C.700

D.750

答案：B

分析：取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用，所以准予扣除的取得土地使用权所支付的金额=600+50=650（万元）。

（3）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的房地产开发成本为（）万元。

A.1200

B.1100

C.1000

D.900

答案：A

分析：房地产开发成本包括土地拆迁补偿费、前期工程费、工程价款、基础设施及公共配套设施费、开发间接费用等，所以准予扣除的房地产开发成本=200+100+750+150+60=1200（万元）。

（4）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的房地产开发费用为（）万元。

A.185

B.190

C.195

D.200

答案：A

分析：该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，开发费用扣除比例为10%，则准予扣除的房地产开发费用=（650+1200）×10%=185（万元）。

（5）该房地产开发公司应缴纳的土地增值税为（）万元。

A.389.5

B.394.5

C.399.5

D.404.5

答案：A

分析：

扣除项目金额合计=650+1200+185+200+（650+1200）×20%=650+1200+185+200+370=2605（万元）

增值额=40002605=1395（万元）

增值率=1395÷2605×100%≈53.55%

应缴纳的土地增值税=1395×40%2605×5%=558130.25=389.5（万元）

分析：本题按照土地增值税的计算步骤，依次确定各项扣除项目金额，包括与转让房地产有关的税金、取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用和加计扣除。计算增值额和增值率，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数，最终计算出土地增值税。

单项选择题

6.下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的是（）。

A.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

B.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

C.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税

D.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

答案：A

分析：选项B，纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；选项C，纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，应在房地产坐落地的税务机关申报纳税；选项D，纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，应在居住所在地的税务机关申报纳税。

7.某房地产开发企业开发一个房地产项目并销售，取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊），其中超过国家规定上浮幅度的利息为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为（）万元。

A.400

B.350

C.650

D.750

答案：C

分析：允许扣除的利息支出=400100=300（万元），其他房地产开发费用=（1000+6000）×5%=350（万元），允许扣除的房地产开发费用=300+350=650（万元）。

8.下列关于土地增值税清算时相关问题的处理，表述错误的是（）。

A.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入

B.土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入

C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

D.房地产开发企业的预提费用，可以在土地增值税清算时扣除

答案：D

分析：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得在土地增值税清算时扣除。

9.某工业企业2025年转让一幢新建办公楼取得不含税收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（）万元。

A.96.75

B.97.50

C.306.75

D.307.50

答案：C

分析：扣除项目金额=3700+277.5=3977.5（万元），增值额=50003977.5=1022.5（万元），增值率=1022.5÷3977.5×100%≈25.71%，应缴纳的土地增值税=1022.5×30%=306.75（万元）。

10.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（）计算征收。

A.最高一档税率

B.扣除项目金额不得扣除的原则

C.成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法

D.房地产评估价格

答案：D

分析：土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算征收。

多项选择题

6.下列关于土地增值税税收优惠的表述，正确的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

B.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

C.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

D.对个人销售住房暂免征收土地增值税

E.对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税

答案：ABCDE

分析：以上选项均符合土地增值税税收优惠政策的规定。

7.下列各项中，在计算土地增值税时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（）。

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.房地产开发费用

D.与转让房地产有关的税金

E.财政部确定的其他扣除项目

答案：ABCDE

分析：在计算土地增值税时，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其他扣除项目（如房地产开发企业的加计扣除）都可以从转让房地产取得的收入中扣除。

8.下列关于土地增值税清算的表述中，正确的有（）。

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，纳税人应进行土地增值税清算

B.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的，纳税人应进行土地增值税清算

D.直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税清算

E.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

答案：ABCDE

分析：以上选项均符合土地增值税清算的相关规定。

9.下列各项中，属于房地产开发费用的有（）。

A.与房地产开发项目有关的销售费用

B.与房地产开发项目有关的管理费用

C.与房地产开发项目有关的财务费用

D.与房地产开发项目有关的开发间接费用

E.与房地产开发项目有关的前期工程费

答案：ABC

分析：选项D，开发间接费用属于房地产开发成本；选项E，前期工程费属于房地产开发成本。房地产开发费用包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

10.土地增值税的特点包括（）。

A.以转让房地产取得的增值额为征税对象

B.征税面比较广

C.采用扣除法和评估法计算增值额

D.实行超率累进税率

E.实行按次征收

答案：ABCDE

分析：土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象，征税面广，采用扣除法和评估法计算增值额，实行超率累进税率，并且按次征收。

判断题

6.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为不征税。（）

答案：错误

分析：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，对转让地上建筑物及其他附着物产权且取得增值额的行为也征税。

7.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。（）

答案：正确

分析：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

8.纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。（）

答案：正确

分析：纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

9.对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。（）

答案：正确

分析：对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。

10.土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人签订房地产转让合同的次日。（）

答案：错误

分析：土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人签订房地产转让合同的当天。

计算题

3.某房地产开发公司2025年开发一栋写字楼，有关资料如下：

（1）取得土地使用权支付地价款及相关费用800万元。

（2）写字楼开发成本为2000万元。

（3）开发过程中发生管理费用、销售费用共计300万元；向金融机构借款500万元，借款期限1年，年利率为6%，不能按项目分摊利息支出。当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。

（4）写字楼建成后全部销售，取得不含税销售收入6000万元，缴纳相关税金及附加330万元（不含增值税）。

要求：计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

答案：

（1）取得土地使用权所支付的金额=800（万元）

（2）房地产开发成本=2000（万元）

（3）房地产开发费用=（800+2000）×10%=280（万元）

（4）与转让房地产有关的税金=330（万元）

（5）加计扣除=（800+2000）×20%=560（万元）

（6）扣除项目金额合计=800+2000+280+330+560=3970（万元）

（7）增值额=60003970=2030（万元）

（8）增值率=2030÷3970×100%≈51.13%

（9）应缴纳的土地增值税=2030×40%3970×5%=812198.5=613.5（万元）

分析：先分别确定各项扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用（因不能按项目分摊利息，按规定比例计算）、与转让房地产有关的税金和加计扣除。再计算增值额和增值率，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数，最后算出土地增值税。

4.某企业转让一栋旧办公楼，取得不含税转让收入2000万元。该办公楼原造价1400万元，已提折旧600万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为2000万元，成新度折扣率为七成。转让时缴纳相关税费110万元（不含增值税）。计算该企业应缴纳的土地增值税。

答案：

（1）评估价格=2000×70%=1400（万元）

（2）允许扣除的税金=110（万元）

（3）扣除项目金额合计=1400+110=1510（万元）

（4）增值额=20001510=490（万元）

（5）增值率=490÷1510×100%≈32.45%

（6）应缴纳的土地增值税=490×30%=147（万元）

分析：对于旧房转让，按评估价格确定房屋价值，加上转让时缴纳的税金得到扣除项目金额合计。计算增值额和增值率，根据增值率确定适用税率，进而计算土地增值税。

综合分析题

2.某房地产开发公司2025年开发一个