公园世家商住楼小区建设项目可行性研究报告

1.1项目名称及承办单位 41.2项目承办单位概况 41.3可行性研究报告编制依据和研究范围 5 1.5项目主要技术经济指标 7 2.1项目提出的背景 2.2项目建设必要性 3.1前郭县房地产现状 3.2前郭县房地产供需分析 3.3本项目市场前景 4.1场址现状 4.2土地取得情况 4.3项目建设条件 5.1征地安置原则 5.2项目征地安置方案 6.1设计依据 6.2场区总图布置方案 6.3建设规模与户型方案 6.4建筑方案 6.5公用及辅助工程 6.6设备购置 7.1设计依据 7.2消防水源 7.3消防措施 7.4总平面布置 7.5消防给水 8.1节能编制依据 8.2能源供应分析 8.3能耗状况和能耗指标分析 8.4节能措施 8.5节能效果分析 9.1设计依据、执行标准 9.2周边环境现状 9.3环境影响分析 9.4环境保护措施及治理效果 419.5环保部门审批意见 43 10.2建设工期及建设进度计划 43 11.1招标编制依据 12.1估算编制基数 12.3估算编制依据及说明 4512.4项目总投资估算 46 13.1项目实施对社会影响分析 4713.2项目与所在地区互适性分析 4713.3社会风险分析 13.4社会评价结论 有责任心的企业”为主导思想，本着“向社会提供优质产品和服务”的发展宗旨，始终诚信经营，不断务实进取，我们致力于将前郭县成园房地产开发有限公司打造成松原区域内的一流的房地产标杆性1.国家发展和改革委员会、建设部《建设3.国家有关投资项目管理及可行性研究方面的法律、法规、方4.建设单位与工程咨询公司签订的关于本项目编制可行性研究本可行性研究报告对公园世家小区建设项目所建项目建设地点位于松原市前郭县郭尔罗斯大路与成吉思汗环路交汇处，东至成吉思汗文化园环路，南至郭尔罗斯大路，西至圣西项目位于松原市前郭县内，市内交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建1.用地指标设计指标环路一侧建筑红线退绿化带由原来101.1项目总用地面积m2用地面积测算2.总建筑面积m22.1住宅建筑面积其2.2公建建筑面积中2.3地下建筑面积m2m2m23.道路及景点用地面积m24.居住总户数5.建筑密度户%6.建筑日照间距系数h规划局规定≤2.58.建筑最高高度m月前郭县位于吉林省西部，坐落在美丽富饶的松花江南岸，处于长哈经济带中间，是吉林、黑龙江、内蒙古三省区的结合部，是规划中的吉林省中部城市群之一。随着社会经济信息化、多元化的发展，影响着人们的生活观念和生活方式，因此，越来越多的消费者哈达大街、查干淖尔大街、哈萨尔路、松原大路延伸、五中商业街米；新建世纪新城广场，乌巴什广场；建成城区10号供热站“十二五”期间，前郭县城区规划范围包括老城区郭旗街、郭族、生态、绿色”的城市个性，把前郭县城做大、做强、做优、做米。新老城区将逐步建立和完善包括商品房、廉租房在内的适合不同层次人群居住的城市住房开封建设和供应体系。同时，规划配套为当地商企提供更多的黄金经营地段，结合前郭县目前实际情况和建设地点位于成吉思汗文化园北侧，本项目的建设，不仅能够改变城市面貌，解决老百姓居住问题，还能够通过商业建筑开发、道路对整个城市的经济发展做出贡献。因此，本项目的建设，对改善区不足，对投资意识需进一步引导，客户表现出较为明显的不理性消一个比较初级的水平。房地产营销理念较为落后，停留在简单的卖“建筑”的思维上，对卖点与市场的接合能力较差，对项目的附价值没有充分挖掘，使项目的价值没有得到最大化，市场操作空间较市场中开发商利用媒体的频率较少，宣传通路没有打开，从销售结果反映不理想，消费者对产品的认知程度较低，有的根本没有听说折页”都没有进行很好的利用，因此消费者很难对项目的附加值有停留在自然销售的阶段，虽节省成本，但对市场没有充分拦截，造成客户流失和客户挖掘不够，造成了销售周期变长，成本也就相对前市场存量较大，可见三房改善类房源需求相对较小，本地市场接卫生间及厨房面积比较大的单位比较受广大置业群体的喜好,而卫④底层车库较为畅销，市场供应楼盘底层一般安排了车库，并且安排有采暖，车库价格一般按套出售，且由于车库面积不大，一寓产品需求相对不大，其年度去化量不大，去化速度较慢。相对大⑥小高层的复式产品以低价位在逐渐开拓市场，例如：位于开发区附近的莱茵花溪、凤凰蓝湾。这两个项目距离较近，售楼处也注重价格的置业者在其未交工的情况下已经交款。可见，两家的价⑦南北朝向的户型一直是广大置业者的首选，消费者们对采光的要求非常高，南北朝向的户型是市场的主流，并且成为广大置业者购房考虑重要原因之一，也成为了置业者心目中衡量一个小区是⑧消费者对园区的绿地率、楼间距、生活配套、整体规划更看重。单一的户型面积优势和价格优势不足以支撑一个楼盘的销售，即使价格相对偏高，消费者们更倾向于细节优秀的项目。尤其对供暖和物业方面，是大家心中的重中之重，冬天的温暖和园区的安全购房是用来自住，较少一部分用来投资；从购房者家庭月收入情况基本平衡，而且购房的主体主要来自本市的中等收入阶层。这种内需拉动型房地产市场受外来流动资金的影响非常有限，具有相对稳地下蕴藏着丰富的石油资源，城市的经济地位由此得到提升，城市速发展和人民生活水平的不断提高，广大人民群众迫切需要改善自己的物质和文化生活水平。为了展示城市整体形象和浓郁的群众体育氛围，迫切需要建设一处大型的体育活动和全民健身场所，并为将来提升城市品味和整体形象奠定基础。因此，成吉思汗文化广场和公园世家项目的建设，正是顺应本地社会发展的需要和人民群众的要求，打造公园地产，营造出集“文化休闲生活环境。该项目的开发建设，符合国家政策，迎合时代潮流，与建设和谐社会，不断提高和改善人民生活水平的这一社会总体目标为该地区的发展奠定了基础。因此本项目建成后市场前景较好，一方面将有力地带动周边地块的发展，并逐步形成新的商业与文化中东至成吉思汗文化园环路，南至郭尔罗斯大路，西至圣西街（规划三层：粉质粘土，浅黄色，饱和，中密，层厚未穿透，地基承场区周围无污染源，场地地下水及土对混凝土和钢筋混凝土的项目区气候属于温带性季风气候，年平均气温4.5℃,最高气温36.9℃,最低气温-36.1℃,无霜期141天左右，最大最大风速24米/秒，最大频率为19%。场地稳定性和适宜性分析评价电信管网，电力，路灯、煤气管网、道路绿化工程等基本形成，建根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土、建筑钢项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护拆迁人应当依照条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被建设行政主管部门是城市房屋拆迁工作的行政主管部门（以下土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房区人民政府应当对被征收人及时、足额给予补偿。被征收人应当按9《采暖通风与空气调节设计规范》GB5汇处，东至成吉思汗文化园环路，南至郭尔罗斯大路，西至圣西街公园世家小区分为A、B两个区域。AB两个园区共有六个出入口，园区道路设计以人流为重点，设计中考虑人车分流，同时注重园区出入口与城市干道的关系。小区道路布置成环形，使园区道㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅室内地面采用水泥地面，住宅窗户采用塑钢窗，单元门采用电小区公共建筑主要分为地上公共建筑和地下公共建筑，其中地地下公共建筑平时为地下车库，战时作为人防，建筑面积为A区建筑面积一览表666666666644446662221211211113331311154122222222 建筑物采用方形造型，地面采用细石混凝土地面，用细石混凝土压实赶光细石垫层；楼面采用水泥砂浆楼面，内墙用抹灰墙面，台阶采用花岗除此之外，房间还给热水器、淋浴器、抽油烟机、厨本项目地上采用独立基础，抗震墙结构，地基基础设计等级丙级；地本项目水源拟从区域市政供水设施引入。引入场区内水泵房，以满足 雨水系统根据道路走向及市政预留井井底标高，分多点排入市政雨水梯及应急照明等消防设施的电气负荷等级采用一级负荷，其他部分均采用项目用电负荷包括住宅、公建和公用基础设施用电。采用三相电源进卤电缆，其他用电设备配线系统采用阻燃型低烟无卤电缆。干线均采用低 高低压配电室设抬高地板，低压配电室配出的所有回路均采用电缆经主干线和支干线采用电缆桥架沿顶棚（吊顶）或墙明设，支线采用导线穿钢管埋地、沿墙、楼板暗敷设。消防控制中心等设架空防静电地板，院、环境景观泛光照明选用金属卤化灯。柴油发电机油箱间采用防爆型灯2)利用建筑物柱内的主筋（2根≥φ16）作为引下线，上下焊接贯通3)将一至三层即地面以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷 本工程在地下室设总等电位联接，进出建筑的铠装电缆、各种金属管道在项目设置分户热计量表及楼栋热表。室内采用散热器供暖时，每组散本项目严格采取防火措施。主要火灾隐患为餐饮用火，电器、照明电严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防 消防水源来自小区设备间给水泵房消防水池，通过消防给水管网供应室外消防采用低压制给水系统，由消防水池供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室在场区内敷设消防专用环形供水管网，环状输水干管及向环状管网输 xx市面向市场，发挥比较优势，重点发展了石油化工、农畜产品加工万吨原油的中国石油吉林油田分公司、年加工1 设，xx地区初步形成了结构合理、安全可靠、经济高效的坚强电网，"十二五"期间，吉林省电力有限公司将以科技创新为动力，以满足市电需求。结合xx地区经济发展需要，滚动优化调整xx电网"十二五"规划水资源供应：xx市地下水资源较为丰富，全市地下水资源补富，xx市境内有嫩江、松花江、第二松花江、拉林河四条主要河流。第二平方公里。国家"十一五"期间重点水利枢纽工程之一的哈达山水利枢纽工水利枢纽工程。哈达山水利枢纽工程是该工程为大(Ⅰ)型水利工程，是以工农业和生活供水为主、兼顾生态环境保护供水、发电、防洪等综合利 "十一五"期间，xx市主要经济指标实现翻番增长，经济总量居全省第 xx市重点能耗企业主要集中在油气开采、化工、电力、农畜产品加工等产业。"十一五"期间，xx市对年综合能耗消费量占全市规模以上工业企况，制定企业节能方案。特别是中、省属企业节能工作措施到位，效果十分明显。xx市供热公司更新改进了6台变频调速装置，经过技术改造和创“十二五”期间，xx市主要节能目标为：围绕加快石油资源型城市全面转型，把结构调整作为转变经济发展方式的主攻方向，加快发展战略性新兴产业，促进资源在与高端产业融合中实现效益最大化。加强资源环境管理保护，促进资源节约利用，发展循环经济，争取国家和省碳排放交易 根据项目的用能需求，确定本项目主要能源消耗品种包括电力、热力本项目电力消耗量主要为住宅和公共建筑用电的消耗，根据各功能建按照当地居民用气消耗情况，通过测算得出该项目居民用户年消耗天 4应避免采用大面积玻璃幕墙。因玻璃幕墙耗热量大，造4.小区内照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源表箱。商业网点等小型公共建筑集中设置电能表。景观照明及小区内道路7.选用谐波含量符合国家标准的电子镇流器、自各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，并设置阀门井，以利于管道的水力4.项目应选择高效节能换热机组，以利于节能。对采暖循户室内温度补偿方式；根据不同使用功能的建筑物对室内采暖温度和用热 段的压力能，并应采取超压切断措施，保证用户的用气安全及降低事故时益的节能工作责任制。主要耗能设备如水泵、路灯、换热站的操作人员未经节能培训不得上岗。明确节能工作岗位的任务和责任，通过岗位责任制和能耗定额管理等形式将能源使用管理制度化、落实到人，纳入经济责任制。完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少 消费统计，如实记录能源消费计量原始数据，建立统计台账。对计量管理项目针对建筑、暖通、电气、燃气、热水提出了具体的节能技术措施和节能管理措施。节能措施符合相关政策、法规、标准、规范的要求。能本项目要严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本项目建设及使用中产生的各种污染物进行治项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和居民住宅厨房项目运营期的废水排放主要来自居民和公建用房部分产生的生活污预期治理效果排放源污染物预期治理效果排放源 大气污染物水污染物废弃物建筑材料生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水建筑工人运输车辆、机械设备扬尘、汽车尾气等SS建筑垃圾、生活1、合理设置粉尘建筑材料的堆。2、采用商品水泥，尽量少用干水3、运输道路及时清扫、冲洗。4、每日定期洒水，防止浮沉。5、减少车辆在场区的停留时间6、安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染污水经处理后达标排放，对境影响较小减少二次污染区域噪声达标大气污染物水污染物排放源生活污水生活无污染物名称汽车尾气主要成分SO2、NOx、CmHnCODcrSS生活垃圾车辆噪声(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物经市政污水管网排入xx市污水处理厂二级生化处理，排入生活垃圾及时清运，送xx市生活垃圾填埋场填埋。出入车辆禁止鸣笛预期治理效果对大气环境影响甚微污染物排放浓度符合三级排放标准，对地对周围环境影响小。厂界外昼间噪声达GBl2348-90《工业企类标准 建设单位应根据环保批复着重落实施工期环境管理，有效控制扬尘；项目建成后，由项目建设单位对物业管理进行招标，选择专业的物业公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作