《不动产测绘》课件-项目6 6.2土地面积测算

任务二土地面积测算

土地面积是指地面上某一范围内的土地，在地图投影面上的面积，或者在水平面上的面积，对不动产测绘而言，其内容包括：地块面积测算和土地利用面积测算。土地面积测算工作是取得土地数量资料的重要步骤,是不动产测绘当中的一项重要工作内容,是土地管理中的一项基础性工作之一。面积测算的内容包括：各级行政管辖区的面积、地块的面积、房屋面积、房屋用地面积，以及各种土地利用分类的面积等。面积的计算单位为平方米(m2)，计算取值到小数点后两位。近几年来,在城市的中心商业区,建筑物不仅多层、高层化,建筑物各层用途也呈多元化。人们的活动还向地下发展,出现了地下商场、地下停车库、地下人防等。

同时,土地使用权面积、建筑面积以及土地面积分摊等方面的投诉与日俱增,不动产面积测绘越来越被人们所关注。整座建筑物占用的土地只有一块,在实物形态上是不可分的,当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分,该块土地使用权的一个相应份额也随之转移,最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。

一、共有用地面积的分摊计算

土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常见的一项工作,因此土地面积分摊计算是否公平合理,显得尤为重要。在进行宗地面积的计算时,我们可以使用坐标解析法求得在本项目任务一中有详细介绍,在此不再展开。还可以在计算机中用相应的软件计算,如在AutoCAD或CASS软件中就可用其自带的面积测算器进行宗地的面积测算。一、共有用地面积的分摊计算不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。一、共有用地面积的分摊计算在土地面积计算时，往往会遇到分摊的问题，当各权利人在获得产权时已签订了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积，登记时，则按合约明确的份额或面积计算各权利人的用地面积；如果原没有明确各权利人的用地面积，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例分摊土地面积。分摊时，先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。一、共有用地面积的分摊计算1.分摊基底面积（建筑占地面积）的计算公式为：分摊基底面积=（本栋基底面积/本栋建筑面积）×权利人建筑面积2.分摊共用面积的计算公式为：

分摊公用面积=｛（共用使用权面积-宗地总基底面积）/宗地总建筑面积｝×权利人建筑面积

当共用使用权宗地中部分权利人拥有自购花园时，则在计算分摊共用面积时须用下式

分摊共用面积=｛（共用使用权面积-宗地总基底面积-自购花园总面积）/宗地总建筑面积｝×权利人建筑面积一、共有用地面积的分摊计算常见的土地面积分摊方法：一宗地中若具有不同土地类别且没有按类别划分宗地的，如需计算土地分类面积，可以现场丈量测算或利用软件在图件上测算，并按建筑面积分摊，各类用地面积之和应等于总用地面积。

当一宗地按用途批准建设时，对于为主要用途服务的配套设施用地可不分类计算。例如，住宅用地里的小花园、绿化地、通行道路等，工业用地里的道路、绿化地、职工食堂及单身宿舍等。

当只有一个权利人的宗地内房屋的用途不同时，如地面上能划清界线，则按上述方法处理，否则，按不同用途的房屋的建筑面积分摊土地面积，如综合性大楼（多为商业、办公、住宅混合型大楼），分摊方法同前。一、共有用地面积的分摊计算面积测算工作结束之后,要对测算的原始资料加以整理、汇总。整理、汇总后的面积才能为不动产登记、土地统计和土地规划等土地管理工作提供基础数据,提供社会服务。二、土地面积汇总面积汇总取决于社会对资料的需求。汇总工作可分两个阶段进行，第一阶段为村、乡、县土地总面积的汇总，它是第二阶段的控制基础；第二阶段为村、乡、县分类面积汇总，在宗地面积测算之后，按权属单位及行政单位汇总统计分类土地面积，它是第一阶段工作的继续。两个阶段的工作可以交叉进行，但两者汇总统计结果应相互校核，在出现较大误差时，应分析原因，及时处理。土地统计是将零散的各种土地数据、图件等收集、整理到一起，利用数字、图表和有关资料对