房地产企业责任成本管理

本钱管理精细化之一房地产企业责任本钱管理交流与探索讲师：黄智峰2012年12月17日行业竞争剧烈地产政策调控企业利润趋薄管理精细化需求主要政策减少供给、启动房地产政策干预收紧信贷、加大税率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求、调控房价财政政策两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税减免营业税期限由5年将为2年营业税免征时限恢复到5年货币政策第一套首付20%，二套房适度提高对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%央行六次加息实施差异化货币利率提高二套房首付央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和信贷央行二次加息限贷不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政策以招拍挂的方式公开出让土地使用权土地出让实行“收支两条线”管理新增土地使用费增收标准提高一倍放宽土地款支付期限和比例严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400万套保障性住房10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房行业现状〔2012年1-11月统计数据〕指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6477216.7房屋施工面积（万平方米）55665813.3房屋新开工面积（万平方米）162413-7.2土地购置面积（万平方米）31638-14.8土地成交价款（亿元）6594-10.3房屋竣工面积（万平方米）6770614.1商品房销售面积（万平方米）917052.4商品房销售额（亿元）535269.1商品房待售面积增加（万平方米）3356732.0房地产开发企业本年资金来源（亿元）8580214.1其中：国内贷款1320816.1利用外资371-51.5自筹资金3537413.8其他资金3684915.2

恒大、万科近年利润比较由于香港和内地的会计准那么差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书45毛利率***********净利率********增〔减〕值收益〔损失〕〔亿元〕******核心利润率*恒大万科恒大万科*注：核心利润率=〔利润-物业增值收益〕/调整后收入5对策----管理精细化需求精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于兴旺国家〔日本20世纪50年代〕的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及效劳质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的根底上，并将常规管理引向深入的根本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理本钱为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是标准化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。房地产企业的本钱资金本钱工程建造本钱管理、营销本钱本钱管理分解组成土地本钱各项税费形成责任本钱管理为核心的现代企业本钱管理体系宗旨：聚焦：房地产工程全本钱管理房地产项目成本序号成本费用名称一、地价及征地费用拆迁补偿或项目收购费二、政府报建收费及其它前期费用三、勘察设计费、监理费、咨询服务费四、建设项目工程费用五、建设单位管理费六、预备费七、财务费用八、营销费用九、税费十、总成本工程开展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标本钱是一系列经营过程结果的迭加；本钱寓含于各业务环节，本钱控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调；本钱控制需要各环节之间的有机协调与配合；房地产本钱作业过程：房地产项目成本的形成管什么？怎么管？目标本钱责任本钱房地产企业责任本钱管理体系建立合理的目标本钱---控制标杆将目标本钱分解成责任本钱---控制依据将本钱控制落实到各业务操作环节中—实施控制量化的控制指标与评估---控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向责任本钱管理总体思路目标本钱一、目标成本的设立1、目标本钱的概念目标本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目标；是工程本钱的控制标杆目标本钱是公司基于市场状况，并结合公司的经营方案，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的本钱指标。目标本钱表达“以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并形成行业本钱优势”的本钱管理宗旨。目标本钱要表达先进性和严肃性

一、目标成本的设立2、目标本钱的设定原那么符合工程〔公司〕盈利需求符合工程产品定位，到达合理的性价比符合市场原那么销售成本项目定位产品标准盈利公司行为专业表达3、目标本钱确定的过程1、投资决策《工程投资可行性报告》投资估算书2、工程筹划工程定位：概念性方案设计目标本钱测算13、方案设计确定产品标准目标本钱测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标本钱测算34、施工图设计确定目标本钱投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约一、目标成本的设立偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）二、目标成本的日常管理PDCA总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行本钱控制，才能实现降低本钱的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任本钱体系。结论：三、目标成本如何实现责任本钱责任本钱体系旨在提高公司全员本钱管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的本钱管理体系，表达结果与过程并重的原那么责任本钱体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体本钱的合理性和先进性。责任本钱体系旨在明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济指标反响、考核评价其职责履行情况。责任成本管理体系责任本钱体系的概念责任本钱的分解原那么1、将目标本钱分解成《目标本钱控制责任书》，对各工程费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成本钱控制的指引2、将目标本钱分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门本钱责任的完成来保证目标本钱的完成3、以本钱形成主体作为本钱责任主体4、形成对本钱控制结果的量化评估体系5、最终使责任本钱的履行结果纳入绩效考核体系〔KPI〕，以此确保责任的履行和目标本钱的严肃性，从而落实工程预期目标责任成本管理体系按成本归属确定成本责任按合同责任确定成本责任分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

设计部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同

园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

企业标准标准设计〔产品、部品〕建造标准化〔工序、做法〕采购体系集团集中区域集中公司定点研发体系新产品新工艺产品本钱研究数据库案例库制度体系分层级分专业全过程责任成本管理支持体系2、《责任本钱管理指引》3、《目标本钱责任分解书》4、《责任本钱控制指南》体系介绍责任成本管理支持体系1、《目标本钱管理制度》1、《责任本钱管理量化评估指标》2、《责任本钱履行结果评分表》3、《考核与奖惩制度》量化评估指标责任本钱评分表考核评估责任成本管理支持体系公司奖惩制度因地制宜循序渐进全面性与均好性责任成本管理决策体系企业本钱策略要产品，而不是作品成熟产品的复制本钱策略是企业经营策略之一，取决于企业领导的决策合理的部门架构明确的部门分工足够的专业力量配置公司本钱管理系统的建设全员的本钱管理意识动态本钱信息反响系统★★★本钱月报制度对本钱“实际+预测”的预估能力定期的本钱管理评估和检查责任成本管理体系实施保障建立本钱管理的目标---确定《目标本钱》落实管理目标的实现----分解《责任本钱》确保管理控制的结果----整个工程运作过程的责任本钱管理以结果为导向的考核评估专业技术手段与保障措施内容归纳房地产本钱管理是企业行为〔策略—管理〕房地产本