【《基于房产增值情况的老旧小区加装电梯利益补偿标准分析》1400字】

基于房产增值情况的老旧小区加装电梯利益补偿标准分析1利益补偿标准确定的理论方法老旧小区加装电梯作为一种社区公共物品，在现实中不仅会改变单元楼内房屋原有的居住价值，还会引起不同楼层房产价值的变动。较高楼层住户通过付出一定的建设费用，在享受电梯使用价值的同时，所拥有的房产价值出现显著提升，其在加装电梯中获得的实际经济效益等于房产增值收益与所需分摊费用的差值。对于低层住户而言，加装电梯后日常居住受到影响，所拥有的房产价值相对较高楼层出现明显贬值。通过前文分析可知，较高楼层住户获得的实际收益是以低层住户自身权益受到限制为代价而产生的，不同楼层间的利益分化严重，必须对低层住户进行合理补偿，才能平衡好居民间利益关系，以促进项目的顺利实施。面对加装电梯工作的推进困境，本文从房产增值角度提出利益补偿方法，沉淀加装电梯后房产增值产生的经济效益，有效协调不同楼层间的利益格局。根据不同楼层物业资产的增值情况，高楼层住宅的增值幅度最大，中间楼层住宅的价值变动次之，对于低层住户的利益补偿标准，应当取较高楼层房产价值与低楼层房产价值的相对变化值，减去各楼层所需分摊费用的平均值，而利益补偿费用在不同楼层之间的分摊可以参照楼层价差系数计取。（1）确定补偿标准房产增值收益（）与所需分摊费用（）的差值代表不同楼层住户获得的加装电梯实际收益部分，较高楼层相对低楼层房产增值收益变化量的平均值可以表示如下：（4-1）其中表示单元楼的户型面积，、表示加装电梯前较高楼层和低楼层的住宅评估价格，、表示加装电梯后较高楼层和低楼层的住宅评估价格。低层住户利益补偿理论值的确定公式表示如下：（4-2）其中表示高楼层和中间楼层相对低楼层房产增值收益增量的平均值，表示中间楼层所需分摊的平均费用，表示高楼层所需分摊的平均费用。（2）利益补偿费用分摊本文借鉴新建住宅的楼层标准价差比计算方法来测算既有多层住宅楼层价差系数，真实反映加装电梯后各楼层的住宅价格变化，体现不同楼层的增值情况，以此作为较高楼层住户利益补偿费用分摊的依据。以加装电梯的单元总层数除以2的楼层为基准层，标准楼层价差比可以表示为：（4-3）其中表示相同板块多层或高层电梯房楼层价格的最大差异程度，表示楼层总数。基准层以下的标准楼层价差比表示为：（4-4）基准层以上的标准楼层价差比表示为：（4-5）将1层的相对价差比调整为0，其他楼层调整相同幅度可得到各楼层相对于1层的楼层价差比REF_Ref71972082\r\h[45]，代表各楼层在加装电梯后的真实增值收益情况，利益补偿费用按此比例分摊较为合理，具体计算公式如下所示：（4-6）2利益补偿标准的理论值根据前文对南京市主城区内加装电梯前后房产增值情况的研究，高楼层相对低楼层房产增值收益变化的平均值为62万元，所需分摊费用的平均值为11.71万元，获得的加装电梯相对收益为57.3万元；中间楼层加装电梯后房产增值收益的平均值为43万元，所需分摊费用的平均值为3.9万元，获得的加装电梯相对收益为39.1万元，由公式4-2可得底层住户利益补偿的理论值为48.2万元。假设单元楼的底层共两户，则平均每户居民应获补偿的理论值为21.1万元。通过对若干板块内多层住宅和高层住宅价格的调查，发现楼层价格最大差异程度的平均值为16%，对于一般的六层板楼，其标准楼层价差比等于0.027。根据公式4-4和4-5可得标准楼层价差比如下表所示。表4-1楼层价差系数Table4-1Coefficientoffloorpricedifference所在楼层1层2层3层4层5层6层标准价差比-0.081-0.05400.0270.0540.081相对价差比00.0270.0810.1080.1350.162经计算可得，利益补偿费用的分摊比例应为：(0.