【《我国标定地价体系现状问题及应对策略》15000字（论文）】

我国标定地价体系现状问题及应对策略摘要2017年,国家相关部门下发《关于完善和加强公示地价体系建设管理的通知》，从2018年起，全国开始开展城镇标定地价体系建设工作。四川省自然资源厅也于2019年下发相关通知，2020年12月31日前，四川全省各地自然资源主管部门将完成城镇标定地价的系统建设。(受新冠肺炎疫情的影响延期至2021年5月31日)。这个大背景下,本文以我国标定地价体系为研究对象,在与国外标定地价体系进行技术规范、相关法律、辅助工具等方面的对比的基础上,运用文献研究法和案例研究法,提出我国将来标定地价体系建设发展的建议及举措,认为我国应加速标定地价在全国范围内的普及,并为之立法,为我国标定地价体系的逐步完善提供参考依据。文章以标定地价相关概念及理论基础为切入点,辅以与其他地区进行对比,由浅入深地对我国标定地价发展现状以及产生的问题进行分析,并借助本人参与的建立四川省青神县标定地价体系项目的一些过程加以说明,从而指出我国标定地价体系未来的发展方向。关键词：标定地价；土地评估；公示地价目录摘要： 一、绪论（一）研究背景及意义1.研究背景在我国经济不断发展的今天，国有资产尤其是土地资源的管理对我国经济发展至关重要。基准地价、标定地价、监测地价构成了我国的公示地价体系，但却有着不同的鲜明特征。在三者地价之中，标定地价的更新频率为年度更新，相对来说更为稳定，且在地块面积方面不会太大，通常表示的是一个具体位置的价格。所以相对其他的地价而已言，标定地价更加符合具体的市场交易价格，因此，在出让一个土地的使用权时，通常最重要的考虑依据便是标定地价。2017年,国家相关部门下发《关于完善和加强公示地价体系建设管理的通知》，从2018年起，全国开始开展城镇标定地价体系建设工作，这标志着我国标定地价体系的发展迈出了重要的一步。此体系的建立意义重大，一方面来看，可以依照此体系更加直接的看出在一块大区域内（城镇），不同的地理位置由于其自身的区位条件差异导致地价的数值不同，方便人们掌握这些差异。另一方面，可以在各个不同的标准宗地中，选出具有代表性的一个，以此为衡量的基础，和其他土地价格进行比较，有助于实现各区域内土地资源的最大程度的利用，引导土地资源的最优配置。2.研究意义（1）理论意义目前国内对于标定地价的研究还存在一些差异，例如基准地价和标定地价同时公布时，如果两个价格差距太大应该如何权衡,主要还是基准地价与标定地价的区别与联系方面，基准地价需要标定地价做对比，同时标定地价的进行也会受到基准地价的影响。本文在国内外标定地价研究基础上，在标定地价运用等相关问题上提出创新，认为标定地价应该大力推行，甚至其重要性会逐步盖过基准地价，成为政府开展土地管理工作最重要的依据。（2）实际意义本文通过对我国标定地价体系建设现状和发展状况进行分析，阐明标定地价体系建设的客观性和必要性，并结合当下我国以及其他国家或地区标定地价发展经验和启示，制定相应的发展规划，为我国标定地价体系的逐步完善提供参考依据，同时也对评估机构及评估专业人员利用标定地价进行土地评估有借鉴意义。（二）文献综述Paul·Jefferson（2012）在《ReferenceofJapaneselandpriceannouncementsystem.》中，称赞了日本的标定地价体系。标定地价体系的重要性在日本得到了相当程度的体现，甚至通过制定《地价公示法》，以法律的方式将其形成了规范化的制度。由于有这方面的法律，在安排经费时，你都必须根据法律的规章制度去进行。同时，法律中也规定了全国的地价公示工作，必须根据法律中所规定内容去执行。同时，在评估界定不同的宗地时，包括选出代表性的标准宗地等方面，都会有专业的人员对各环节进行公示，每一个环节都需要按照法律的规定去执行。因此，数据的真实性以及地价的权威性，都因为法律，有着非常大的提升。Mike·Miller(2016)在《Constructionpracticeandapplicationexplorationofcalibrationlandpricesystem.》中认为，评估体系的搭建主要包括评估思路及运行方案的确定、组织评估、成果审核、成果评审、征询意见、修改完善、成果提交。这项体系属于标定地价体系框架的数据支撑体系，该体系的建立关系到标定地价体系框架的数据成果的准确性和完备性，因此各估价机构及估价师应努力做好该项工作，保证数据成果的真实性和准确性，技术监理单位应做好数据成果的检查审核和对于相关问题的汇总分析，并及时提出解决的对策。评估体系搭建的难点主要是总体评估思路的确定，标定地价作为政府公示地价的一种，项目成果将广泛应用于政府部门及社会各界，如何保证标定地价评估结果的科学、合理同时符合市场现实状况，需要技术监理单位和各估价机构共同讨论决定。盛艳蕊（2007）在《基于GIS的城镇土地定级和标定地价的研究》这篇文献中阐明道：随着计算机技术和组件技术的不断成熟，土地定级估价信息系统将更加完善和实用，使城镇土地定级与基准地价更新工作实现科学化、高效化，其成果可以更好地为我因土地使用市场的正常、高效、科学运转提供必要保障，为土地的合理开发与科学利用以及优化配置土地资源提供科学的决策依据。在城市经济发展和城市建设过程中，要随时调整和更新标准宗地，应用Hedonic价格模型模型，通过逐步回归分析，评估标定地价，可以提高估价成果的精确度。何芳（2009）在《发展完善中国公示地价体系研究——国外经验借鉴及中国基准地价体系反思》中认为，我国应尽快在全国建立标定地价体系，以此来完善以标定地价为主，基准地价和动态监测为辅的公示地价体系。陈霞（2019）在《关于标定地价与基准地价、监测地价三者的关系及应用建议》中提出，从空间特征来看，基准地价是区域平均价，具有宏观、中观特征；标定地价与监测地价为具体宗地的价格，具有微观表征性。从价值定位和作用来看，基准地价与标定地价均为公示地价，具有引导市场健康运行的职能，其价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值。刘廷泽、张瑶（2020）在《标定地价体系建设的思考及应用——以自贡市高新区为例》中认为，要建设统一开放和竞争有序的土地市场体系，内在要求就是要促进土地要素市场化，而促进土地要素市场化的核心就是完备的价格机制。由于标定地价相比基准地价能更好的表现土地使用权价格的市场客观水平，同时更利于政府管理土地和满足市场的决定性作用，标定地价在不久的将来会成为政府科学定价机制的有力武器，更有力引导市场合理合法行使自主定价权。尽管标定地价体系建设才处于起步阶段，但意义重大、作用突出。综上，我们可以看出，虽然我国标定地价的建设任重道远，但是各专业人士用不同方法，并且从不同角度对我国标定地价体系的完善积极建言献策，也让接触标定地价这一新兴事物不久的我对标定地价这一概念有了大概的一个认识。（三）研究方法与思路在论文形成过程中，我准备运用的研究方法主要有两种：1.文献研究法通过互联网（政府部门官网、相关企业官网、中国知网）和我工作的单位等途径查阅相关文章、书刊获取中国标定地价发展的相关信息；2.案例研究法以我参与过的四川省青神县标定地价项目为特定研究对象，加以调查分析。（四）研究路线绪论绪论相关概念标定地价现状分析标定地价存在问题

标定地价经验及启示标定地价体系建立流程

我国建立标定地价体系的建议结论（五）本文创新点及不足标定地价作为我国的一个新兴事物，虽然在土地相关行业已经提出很多年，但是直到最近一两年全国才正式开始实施，这就注定了我国在这方面远落后于其他国家。本文创新之处在于以标定地价相关概念及理论基础为切入点，辅以与其他地区进行对比，由浅入深地对我国标定地价发展现状以及产生的问题进行分析，并借助本人参与的建立四川省青神县标定地价体系项目的一些过程加以说明，从而指出我国标定地价体系未来的发展方向。不足之处在于虽然标定地价这一概念很早之前就提出来了，但是直到近两年我国才真正开始实行，导致我在本次论文写作过程中收集到的相关资料有着些许匮乏，我也在尽全力找寻相关文献。此外，这些本篇论文的过程之中，我除了学到许多的专业性知识之外，也有了自己少的个人经验。当然，由于自己知识的积累还不够丰富，本篇论文中依旧存在着不少的不足，我也清楚的知道篇论文还有些地方有着需要完善之处，虽然我已经尽力的去做了，但难免还是有不妥当的地方。当然，我也希望老师能指出这些问题，对我进行指导，我会虚心的采纳，同时不断的提高自己的专业性知识，不断的去学习。二、相关概念及理论基础（一）区位理论一般指人类所占有的地点，当然不只是在位置上的表现，也会表现在空间上的关联。区位的概念是比较广阔的，不只局限于一个点，除了可以表示世界上的事物所处在的空间位置外，也同样重视世界上的地理位置要素与人类社会经济活动的关联与相互之间的作用在空间中的表现。通常来讲，一个完整的区位要素，是由三种不同区位的结合与体现，这三种区位呈现如下：自然的地理区域,指某种事物在周围的空间、位置相互联系以及在这个地点上的自然状况所具有的组合特点。自然地理区位作为城市建立和发展过程中的主体,其优势与劣直接影响到人口、城市、农村等产业在宏观和空间上的分配以及城市内部土地利用的结构形式。经济的地理区域,指某种事物发生于人类社会的经济活动之中,产生的地理关系。对于城市而言,是指一座城市所在的特殊经济地带所处于的具体位置和与其他城镇或者农村住宅小区之间的经济联系。在城市内部,是指一个街区或者某一个地段的具体形式,及其在该地段周围的各个街区或者某一地段的社会主体进行经济活动的相互依赖程度。交通运输的地理区域,指区域内道路网和相关基础设施之间的联系，这种联系有着显著的一个特质：通达性很强。这有利于发展经济,而且社会上的经济活动也比较多。对投资者和消费者吸引力大,从而导致土地利用竞争激烈，并带动周边配套的完善。以上三个区位之间的相互关联、共享,造成了土地区位优劣势的明显差别。区位偏离反映着一个城市各种土地类型的利用价值与收益程度,在空间和地域上会形成各自的土地层次,产生各种级别的地租与房屋价格。开展标定地价工作中,有一个原则不能打破,那就是划定标定区域时,不可以跨越土地级别来划定区域,而且确立标准宗地的理论基础便是区位理论。因此,区位理论的基本原则和分析方式是进行城镇标定地价体系建设的重点，是开展标定地价工作的一个重要参考。（二）地租地价理论地租的生产性存在要靠对于土地的占用,即土地的所有者只能够在得到必要报酬的情况下,才会愿意把自己的土地出售给别人使用,该报酬就是地租，地租可分为三个类型：级差地租就是借款人出价高昂而取得的超额利润。在等价投人之下,土地价值的等级差异会导致收益的差异,所以土地价值的比率也就各不相同。例如,根据当时的土地天然肥力水平及其处于的地理区域之间的差异,把土地划分为优、中、劣三个层次的地块,分别由农业资本家经营使用。即便他们在一个相同规模的场所里租了一块相同大小的土地,就能够投人一样多的劳务力,也就能够形成各种不同的劳务生产率,即获得的农产品数量不同,不同的农产品就有着不同的成本。相比之下,耕种优质土地的人工成本和劳务生产率较低,个别企业的生产成本较高。由此可以看出，经营在劣质地以上的每一种土地,都可以取得级差甚至超额的利润。绝对地租指土地垄断获取的地租。通常来说，只要土地所有者将自己的土地租出去，就会收取相应的地租,所以那些经营较低地的企业和资本家还必须按照相应的费用来交付地租。由此可见,资本家除了获得平均盈利外,还获得了了农产品价格高出了生产成本所需要的金额,且用来支付地租，即农产品能够不按照生产价格销售,而是按照产品的价格销售。垄断地租就是产品垄断价格带来的高额利润变动而成。垄断性地租形成的前提之一是,由于一定的土地对私人拥有者具备的特殊自然状况,能够生产出某些特殊名贵、又十分稀缺的产品,这些企业通过自己的生产方式进行市场竞争,使它们的价格不但远远高于生产的价值,还会超出它们的价值,因此就形成了垄断。垄断价格和生产量的差额垄断收益形成了垄断土地。根据马克思的理论，地租是土地这一实物的资本化产物。而在我国,地租理论是大多数房地产评估项目的指导纲领,这也是标定地价在工作中采用收益法进行估价的理论依据,多适用于商服用地的价格测算。（三）标定地价相关概念1.标定地价标定地价是指以基准地价为基础按照《城镇土地估价规程》和相关规范确定的标准地块在正常市场条件下的价格，标定地价是政府出让土地的价格依据，就是协议出让价和招拍挂出让的底价，没有任何的自由裁量。通过建立标定地价体系，实现“标定地价、地价指数”年度更新公示制度，可确保土地出让金的水平与实际土地市场价的水平一致，确保政府的土地收益，同时还可实现出让地价的公开、透明，保障国有资产保值增值。标定地价价格的参考因素主要有基准地价价格、当地城市房价以及近两年当地城市土地成交价。通常来说，基准地价每2-3年更新一次，更新频率较慢，并且城市发展是日新月异的，人们的生活水平在快速提高，所以标定地价成果中住宅和商业用地的价格与基准地价中住宅和商业用地的价格相比，标定地价会大幅高于基准地价；除此之外，基准地价为区域平均价格，代表的是区域平均价格水平，而标定地价为标定区域内具体的某一宗地，代表了区域内最佳最优的利用方式，故标定地价水平整体高于基准地价水平。而工业用地和公服用地较稳定，标定地价和基准地价不会有太大差异。第二个因素是房价，房产市场的活跃必定会带动土地市场的发展，房价越高，地价也会越高，对应的标定地价价格也会越高。2.标定地价公示范围标定地价公示范围应以城市相应行政区域为基础，在工作之初，可以利用行政区划线、城市控制规划范围线、基准地价级别线等资料，结合主管部门管理需要划定标定地价工作范围，在工作范围内完成标定区域划定、确定标准宗地位置和价格后，经过多方面因素考量，最终确定标定地价公示范围。3.标定区域在土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。以均质均价、管理便利、宗地完整为原则，考虑宗地的土地条件、开发利用状况，结合实际情况划分，采取多种选取方法如土地等级归纳法和累加法等方法组合确定标定区域。4.标准宗地在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地，具有代表性、确定性、标识性。在划定的标定区域内，选择能够反映标定区域内普遍性地价水平的宗地，设立为标准宗地，主要采取初步选取、实地核查、取得确定宗地、编码登记等步骤，与之相对应的主要工作包括地块相关资料收集整理及实地查勘。（四）基准地价、动态监测与标定地价的关系基准地价、动态监测、标定地价三者是我国现行公示地价体系的组成部分。基准地价每2-3年更新一次，标定地价1年一更新，而动态监测是季度更新。基准地价是标定地价评估的基础，动态监测由于能够反映每季度城市土地价格的变化情况，也是标定地价进行年度更新的重要参考。

三、我国标定地价体系建设现状及存在问题（一）标定地价体系建设现状标定地价体系的建设多省市目前还处于起步阶段，沿海地区相对成熟,国内实施城市还不多，但发展速度逐步提升。由于政府不同的手段容易导致土地市场的不规律发展，削弱了市场在分配资源中的导向作用，导致客观公正反映市场的标定地价建设进展缓慢。2017年,国家相关部门下发《关于完善和加强公示地价体系建设管理的通知》，从2018年起，全国开始开展城镇标定地价体系建设工作，这标志着我国标定地价体系的发展迈出了重要的一步。四川省自然资源厅也在2019年下发相关通知来推动全省的标定地价体系的建立。但截止2020年底，四川省共计67个市县（区）完成了标定地价项目招标（数据来源：四川省政府采购网），而截止2021年3月24日，全省仅有青神县，天府新区，武胜县，峨眉山市等共计7个市县（区）完成了验收工作（数据来源：四川省自然资源厅），且在四川省范围内还没有市县（区）在实施标定地价进行土地出让。关于全国标定地价项目的开展情况，现在还未有机构进行统计，国家也没有进行该类数据的公示，并且全国标定地价公示平台还未正式启用，所以全国标定地价项目的开展情况也就还不得而知。图1全国标定地价公示平台（二）标定地价体系建设存在问题1.标定地价滞后上世纪初以来，经过近20年的努力，全国基本上每座城市都建立了城镇基准地价体系，其中绝大多数的城市都完成了不止一次的更新。与之相对应的是，几乎没有城市在实施标定地价。除此之外，全国标定地价公示平台于2019年上线，直到2021年还未启用，而全国基准地价备案系统2006年正式启用，这也从侧面反应出我国标定地价的发展已经非常滞后。而在四川省这边，到2020年底，全省200余个市县（区）仅有67个行政区进行了标定地价的招标工作，不到10个市县（区）进行了验收工作，可见全国标定地价体系的建立任重而道远。图2全国基准地价备案系统2.相关法律法规还不够完善自2012年以来，经过几年的探索和研究，国家通过标定地价试点积累了一定的经验，于是在2017年3月1日，国土资源部办公厅颁布《标定地价规程》，为各地标定地价工作提供技术指导和参考。尽管国家越来越重视标定地价在自然资源管理中的作用，但遗憾的是我国始终没有通过一部法律来为标定地价在我国的发展护航。在我看来，标定地价项目作业过程中需要制定项目成果多级审核制度、建立征询专业人员意见制度、建立项目工作组制度、建立项目联络员制度、建立重大问题解决制度、建立专家(高校教授和省协会专家)评审验收制度、建立成果听证制度、建立估价机构质量评审考核制度等来保证项目成果质量，最后将通过评审验收的成果向社会公示。

3.标定地价体系要与动态监测体系和基准地价体系更多对接本世纪初至今，我国各大城市已经基本部署了动态监测体系，同时全国基本上每座城市都建立了城镇基准地价体系，却很少与标定地价联系到一起。动态监测主要是更新地价指数来反映区域内土地价格的变化。如果一个城市的标定地价体系和动态监测体系相对接，标定地价项目能够借助根据动态监测数据所测算出来的地价指数进行开展，有了地价指数这一反映地价变化的指标的辅助，那么每年度更新标定地价的工作将变得非常的简便高效。理论上讲，设定标定地价标准宗地可以直接参考基准地价土地级别，而每年度标定地价的更新也可以利用动态监测数据例如地价指数，如何最大化这三项公示地价部分的作用是我国土地市场发展的一个重中之重。四、国内外标定地价体系建设的经验及启示（一）国内标定地价体系建设的经验及启示唐山市曾在2012年作为全国建立标定地价体系的试点城市,此后陆续有更多地区进行建立标定地价体系的试点工作。但我国首例标定地价成果在六年之后的2018年才进行公示。自贡市高新区是四川省标定地价试点区域，在全省来说也具有很高的代表性。1.自贡市高新区（1）经验自贡市高新区在坚持上述原则基础上，采取多种方法组合确定标定区域，首先采用叠加法，分别叠加控制性详细规划图、基准地价图和遥感卫星影像图对标定区域进行初步划分，再征询专家意见对标定区域进行修正和调整，最后实地核査并最终确定标定区域。其中，利用基准地价成果、征询专家意见等是对专家评判法的具体运用：利用控规、基准地价等各种图件、要素叠加确定标定区域是对叠加法的具体运用；实地核实并进行区域价格判断则是对地价水平归纳法的具体运用。运用Arcgis软件，以自贡市高新区混合用地为例初步划分标定区域。（2）启示在进行标定区域的划分过程中，广泛采用Arcgis软件起着很重要的作用。需要注意的是，自贡高新区利用控制性详细规划图进行划分区域，本身也是一个判定区域价值的一个不错的方法，但是考虑到目前我国一些地区城镇化速度非常快，可能控制性详细规划图会存在滞后性，所以基于这一点，利用现状影像图更新较快的谷歌地图或者天地图遥感影像进行现状分析，辅以控制性详细规划图，不失为更有效的划区域的手段。2.唐山市（1）经验标准宗地的布设要同时看到两个方面：首先是关注土地用途，包括住宅用地、商业用地、工业用地和公服用地；其次是依据产业类型，举个例子，商业用地可分为商业综合体和商住混合，住宅用地可分为普通住宅区、高端住宅洋房和别墅以及安置住宅区等，工业用地包括传统工业区和高新技术区。当然，传统工业区工业区也包括轻工业区和重工业区。（2）启示唐山市在划定标准宗地时，用途划分的非常细，这种做法有好有坏。一个是根据产业类型将商业用地可分为商业综合体和商住混合，这就存在一个问题，商住混合体用途如果住宅比例大于商服比例，那么还应当算作商服用途吗？另一个，住宅用地划分为普通住宅区、高端住宅区这样问题是不大的，关键是将安置住房也划进来是否有不妥，因为安置住房多是划拨供地，无终止年限，不适用于标定地价项目中住宅用途土地评估常用的剩余法，再加上安置住房市场价值不高，与邻近用途土地无可比较之处，将安置住房用途的土地算进划拨地价项目的标准宗地可能更为稳妥。（二）国外标定地价体系建设的经验及启示1.日本（1）经验标定地价体系的重要性在日本得到了相当程度的体现，例如通过制定《地价公示法》，以法律的方式将其形成了规范化的制度。由于有这方面的法律，在安排经费时，都必须根据法律的规章制度去进行。同时，法律中也规定了全国的地价公示工作，必须根据法律中所规定内容去执行。同时，在评估界定不同的宗地时，包括选出代表性的标准宗地等方面，都会有专业的人员对各环节进行公示，每一个环节都需要按照法律的规定去执行。因此，数据的真实性以及地价的权威性，都因为法律，有着非常大的提升。（2）启示我国的《土地管理法》明确要求基准地价2到3年更新一次，动态监测地价则是季度更新一次并定期公布。但遗憾的是我国并没有真正建立起正式的标定地价公示制度。和其他国家的公示地价体系对比可以得出这样一个结论：标定地价公示制度是政府开展城市土地经营与监管的核心要义，所以我国迫切的需要一部为标定地价工作开展护航的法律文献。2.韩国（1）经验韩国最早提出土地评估IT化，所以作为各种各样工作的辅助工具的计算机，已经被广泛运用在韩国的地价公示的智能管理中多年，这一革新很大程度上提高了开展标定地价工作的工作效率。如今这个信息化时代，计算机、互联网、定位技术等相关技术已逐渐成熟，并被广泛运用到多个领域。土地定级及基准地价评定工作韩国也很早就开始应用计算机技术，因为提高信息化工作不但节省人力财力，还能有效提升工作效率，并在很大程度上保证估价结果的准确性，大大提高自然资源管理部门在加强土地管理中的作用。（2）启示信息化时代，利用计算机可以解决很多标定地价工作中一些繁杂的环节，比如标准宗地的价格测算就可以通过将测算方法和公式以宏的方式录入Excel表中得出结果，再比如每块标准宗地的评估报告也可通过编程或者设计软件来实现。再比如还未正式启用的全国标定地价公示系统，其实是一个很好的平台，无论是对政府相关部门还是从业人员，都有助于政府借鉴土地管理相关经验和土地评估从业人员了解行业发展状况。（三）小结相比于国外例如邻近的日韩两国，我国标定地价体系在许多方面例如法律法规和计算机利用上等还是起步晚，但就目前来看我国标定地价发展速度还是很快的。当然，但是就我国来说，我认为无论如何，都应该以标定地价为公示地价核心。五、标定地价体系建立流程-以四川省青神县为例2020年我进入实习单位实习，参与了青神县标定地价体系的项目。青神县在2020年通过出让土地使用权的财政收入高达十亿元，相比于省内县级行政区这一成绩可谓顶尖，这主要取决于青神县活跃的土地和房地产市场，所以本文以四川省青神县为例展示建立标定地价体系的流程。（一）确定工作范围根据《青神县城区控制性详细规划》（修编），结合青神县城区实际发展状况以及青神县最新基准地价成果，综合考虑青神县县域范围现状和青神县社会经济发展情况等，确定了标定地价公示工作范围约为10.17平方公里，如下图3所示：图3青神县标定地价工作范围图（二）标定区域划分按照《标定地价规程》（TD/T1052-2017）中标定区域划分的均质均价，管理便利，以及宗地完整原则，结合青神县城区发展现状与实地查勘，采取多种选取方法如土地等级归纳法和累加法等方法组合，确定本次青神县标定地价项目共划分14个标定区域，其中商服用地标定区域2个，混合用地（住宅兼容商服）标定区域7个，住宅用地标定区域1个，工业用地标定区域2个，公服用地标定区域2个。图4青神县标定区域布设图（三）布设标准宗地结合标定区域布设状况与实地查勘，在标定区域内，选取土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地，设立为标准宗地。本次青神县标定地价项目共选取14个标准宗地，具体如下表：青神县标准宗地布设一览表编号项目名称宗地位置土地用途土地面积（㎡）容积率1黉门丽景黉门外街混合用地（住宅兼容商服）1888.72.942万象五期青神县青衣大道混合用地（住宅兼容商服）5929.1423康苑世纪城青衣大道混合用地（住宅兼容商服）16725.082.44九号公馆青神县杨坡儿街9号混合用地（住宅兼容商服）60066.282.195强盛世家中岩路住宅用地6667.11.86御景华庭裕华街混合用地（住宅兼容商服）55842.527青神碧桂园青神县鸿化路南段168号混合用地（住宅兼容商服）18834.6828万象二期青神县城西安置街混合用地（住宅兼容商服）3832.251.969滨湖天街青衣大道以北商服用地7693.751.8110江湾神木园滨江大道南段商服用地6632.570.3911众泰精密铸造青神工业园区工矿仓储用地12447.1112德鑫航空黑龙镇高墩村3组工矿仓储用地57837.710.713康达骨科医院黉门外街82号公共管理与公共服务用地66391.6514成都艺术职业学院竹艺大道公共管理与公共服务用地254856.70.49表1青神县标准宗地布设一览表（四）标准宗地评估本次青神县标定地价项目标准宗地评估混合用地、住宅用地以及商服用地采用剩余法以及市场比较法进行测算，工矿仓储用地以及公服用地采用收益法以及成本法进行测算。测算结果如下表：青神县标定地价一览表编号项目名称宗地位置土地用途土地面积（㎡）容积率使用年限使用权类型标定地价（万元/亩）1黉门丽景黉门外街混合用地（住宅兼容商服）1888.72.94商业40年；住宅70年出让168.132万象五期青神县青衣大道混合用地（住宅兼容商服）5929.142.0商业40年；住宅70年出让149.133康苑世纪城青衣大道混合用地（住宅兼容商服）16725.082.4商业40年；住宅70年出让204.874九号公馆青神县杨坡儿街9号混合用地（住宅兼容商服）60066.282.19商业40年；住宅70年出让183.535强盛世家中岩路住宅用地6667.11.8住宅70年出让1536御景华庭裕华街混合用地（住宅兼容商服）55842.52商业40年；住宅70年出让136.937青神碧桂园青神县鸿化路南段168号混合用地（住宅兼容商服）18834.682.0商业40年；住宅70年出让122.938万象二期青神县城西安置街混合用地（住宅兼容商服）3832.251.96商业40年；住宅70年出让126.29滨湖天街青衣大道以北商服用地7693.751.81商业40年出让217.9310江湾神木园滨江大道南段商服用地6632.570.39商业40年出让96.4711众泰精密铸造青神工业园区工矿仓储用地12447.11.0工业50年出让13.6712德鑫航空黑龙镇高墩村3组工矿仓储用地57837.710.7工业50年出让10.0713康达骨科医院黉门外街82号公共管理与公共服务用地66391.65公服50年出让63.3314成都艺术职业学院竹艺大道公共管理与公共服务用地254856.70.49公服50年出让43.8表2青神县标定地价一览表我选取其中一个标准宗地“黉门丽景”为例，展示出测算过程。“黉门丽景”项目为已建成住宅兼容商业项目，所以选取剩余法和市场比较法两种方法测算。1.剩余法“黉门丽景”为已建成房产项目，所以可以通过市场上类似结构、规模、同种用途、相近成新度的不动产总价，扣减房屋现值及不动产交易过程中的税费，得到地价。（1）不动产总价：不动产总价等于住宅总价、商业总价和车位总价之和，其中：住宅总价=住宅建筑面积×住宅单价商业总价=商业建筑面积×商业单价车位总价=车位数量×车位单价首先选取同档次的最具可比性的其中三个楼盘作为比较实例，选取的三个比较实例住宅单价分别为3045元/m²、2974元/m²和2995元/m²，商业（临街底商）单价分别为4136元/m²、3897元/m²、4048元/m²，取三个比较实例住宅和商业售价的算术平均值作为不动产总价中住宅和商业的评估结果：住宅单价：(3045+2974+2995)÷3=3000元/㎡（取整到十元位）住宅总价：4696.8×3000÷10000=1409.04万元（取整至百元位）商业单价：(4136+3897+4048)÷3=4030元/㎡（取整到十元位）商业总价：860.03×4030÷10000=346.59万元（取整至百元位）不动产总价=1409.04+346.59=1755.63（万元）（2）房屋现值房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋折旧总额房屋重置价=建筑面积×重置成本根据青神县类似建筑安装工程的普通造价水平，并参考《四川省工程量清单定额》，在综合分析“黉门丽景”项目建筑物的结构、层高和配套设施等相关因素基础上，取该项目的综合重置成本为2730元/平方米房屋重置价=5556.83×2730.00÷10000=1517.01（万元）根据估价对象建成年代、使用、维护状况、更新改造状况，结合实地查勘，得出估价对象的成新率为75%。房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=1517.01×75%=1137.76（万元）（3）交易税费在房地产交易过程中支出的费用主要有增值税及附加、手续费、宣传费等税费，税率一般为房地产开发完成后价值的一定比率计算。增值税及附加=不动产交易价格÷（1+5%）×5.50%=1409.04×5.50%÷(1+5%)+346.59×5.50%÷(1+5%)=91.96（万元）土地增值税：住宅用房免征，商业、办公、车位用途房地产按7%的比例进行征收，即不动产交易价格×土地增值税率；土地增值税=不动产交易价格×土地增值税率=346.59×7.00%=24.26（万元）销售广告宣传及代理费：按总价的4-8％计，本次评估取住宅广告宣传及代理费取5%,商业广告宣传及代理费取5%即不动产交易价格×广告及代理费比例。销售广告宣传及代理费=不动产交易价格×广告及代理费比例=1409.04×5.00%+346.59×5.00%=87.78（万元）由上述交易税费计算方式最终计算出估价对象交易税费如下：交易税费=91.96+24.26+87.78=204.00（万元）综上所述，总地价=1755.63-1137.76-204.00=413.87（万元）估价对象土地面积为1888.70平方米，则单位面积地价=总地价÷土地面积=413.87÷1888.70×10000=2191（元/平方米）估价对象试算价格所设定的使用年期为住宅用地70年，商服用地40年，与估价对象现状条件不一致，除此以外，现状条件与设定条件均一致，故仅需进行使用年期修正。根据使用年期修正公式：式中：K--年期修正系数r--土地还原率n--住宅70年，商业40年m--住宅用地剩余使用年限为56.03年，商服用地剩余使用年限为26.03年将各项数字带入上述公式，计算出：K1=(1-1/(1+6.80%)^70)/(1-1/(1+6.80%)^56.03)=1.0155K2=(1-1/(1+7.60%)^40)/(1-1/(1+7.60%)^26.03）=1.1118则K1×84.52%+K2×15.48%=1.0304估价对象设定条件下地面单价如下：=2191×1.0304=2258（元/平方米）2.市场比较法本次市场比较法选取三个类似土地交易案例为比较案例，详见下表:项目估价对象比较实例一比较实例二比较实例三位置黉门外街子健路杨坡儿街东面民生路用途住宅用地(兼容商服用地15.48%)住宅用地住宅用地(兼容商服用地20.00%)住宅用地(兼容商服用地20.00%)面积(㎡）1888.7813.3460066.2818834.68面积（亩）2.831.2290.1028.25交易时间2020年1月1日2017年7月12日2018年10月9日2019年5月9日土地使用年限住宅用地56.03年、商服用地26.03年住宅用地70.00年住宅用地70.00年、商服用地40.00年住宅用地70.00年、商服用地40.00年交易方式/拍卖拍卖拍卖交易情况正常价格正常交易正常交易正常交易交易价格(元/㎡）/1869.002914.001858.00容积率2.941.802.202.00土地开发程度宗地外“六通”、宗地内“场平”宗地外“六通”、宗地内“场平”宗地外“六通”、宗地内“场平”宗地外“六通”、宗地内“场平”交易内涵成交价按土地面积表3估价对象与比较实例基础信息表根据市场比较法的基本公式，一般需编制地价指数、用途、容积率、土地权利等修正体系。将估价对象与三个比较实例的相关因素条件指数相比，便可得出各种比较因素的关系和修正系数表，具体见下表：项目比较实例一比较实例二比较实例三交易价格（元/㎡）186929141858交易时间100/95100/97100/98交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限97.16/10097.16/10097.16/100土地用途103.23/100103.23/104.17103.23/104.17商服繁华程度100/100100/98.5100/98.5道路通达度101/100101/101101/100公交便捷度102/101102/100102/100基础设施完善度102/101102/101102/100公用设施完备度100/100100/100100/100环境条件98.5/10098.5/10098.5/100人口状况100/101100/100100/100面积99/9999/99.599/100形状100.5/100.5100.5/100.5100.5/99.5地形101/100101/100101/100地质100.5/100100.5/100100.5/100距公交车站距离103/103103/101.5103/98.5小区配套状况98/10098/10298/101其他规划限制条件100/101100/101100/101容积率120.9/97120.9/106120.9/100比准价格（元/㎡）243333132365表4比较因素条件系数表由上表可知，选取的三个比较实例价格较为接近，展现出了估价对象的价格水平，所以取三个实例的平均值作为市场比较法的评估结果：估价对象地价＝(2433+3313+2365)÷3=2704（元/平方米）市场比较法同剩余法一样，需将现状条件地价修正到设定条件地价，需要完成使用年期修正。据前述，使用年期修正系数为1.0304，则：估价对象设定条件下地面单价=2704×1.0304=2786（元/平方米）按照《标定地价规程》，两种测算方法结果应取其算数平均值：地面地价：(2258+2786)×0.5=2522（元/平方米）因为1万元/亩=15元/平方米，所以2522元/平方米=168.13万元/亩通过上述分析、测算，可确定估价对象“黉门丽景”作为出让混合用地（住宅兼容商服用地）的土地使用权市场价格为：评估面积：1888.70平方米（合2.83亩）地面单价：2522元/平方米（合168.13万元/亩）楼面地价：858元/平方米总价：476.33万元大写：肆佰柒拾陆万叁仟叁佰圆币种：人民币图5青神县城区标定地价成果图以上就是确定标定地价成果的主要工作流程，在整个青神县标定地价项目中，作业单位充分利用计算机高效和准确的特点，极大提高了工作效率，展示出了许多值得其他作业单位借鉴的地方。例如图6，图7，作业单位通过Excel表格，把土地评估中常用方法以宏的形式编制好，在将各标准宗地基本信息录入表格后，通过编制好的宏进行宗地价格的测算，避免了人工测算的不准确。除此之外，《标定地价规程》规定：每一宗标准宗地需要两个土地估价师背靠背单独评估，并由这两名估价师出具该宗地的估价报告。在青神县标定地价项目中，作业单位运用到了计算机的优势，开发了一款软件，能够根据评估师的估价结果生成宗地估价报告，这是整个青神县标定地价项目中的一个典型的值得称赞的地方，不仅提高了效率，还避免了繁杂的程序。由此可见，我国要建立完善标定地价体系，需要计算机的大量参与。图6青神县标定地价测算表图7青神县标定地价估价师测算结果表六、我国建立标定地价体系的建议（一）加快建立标定地价体系的速度我国当前的公示地价体系与国外相比较存在明显的差异。尽管标定地价和基准地价都是我国政府规定必须定期更新公开的土地公示地价,但我国目前绝大多数城镇尚未建立标定地价体系，加速建立健全我国的标定地价体系，基准地价、动态监测和标定地价各尽其能、相互侧重、互为补充，共同构建我国的公示地价体系。（二）颁布相应的法律法规目前，邻近的两个国家日本和韩国都有标定地价相关法律，日本有《地价公示法》，韩国也有《土地价格