“双港新城”建设项目可行性分析报告

“第一章总论 31.1建设单位基本情况 3 4 1.4可行性研究结论 1.6报告提交银行 第二章市场分析 2.1**县地理位置现状 2.2**县经济发展现状 2.3**县房地产发展趋势 2.4**县消费群群体结构分析 2.5项目建设市场分析 第三章项目规划及自然条件分析 3.1规划定位及现状 3.2建筑设计 第四章项目建设进度及销售计划 4.1项目建设进度 4.2项目销售计划 第五章项目SWOT分析 5.1项目优势分析 5.2项目劣势分析 5.3项目机会点分析 5.4项目威胁点分析 第六章市场定位及项目评价 6.1项目形象定位 6.2项目客户定位 6.3价格定位 6.4方案评价意见 127.1项目总投资估算 7.2项目资金筹措及资金平衡分析 第八章财务评价及其效益分析 8.1收入估算 8.2财务盈利能力分析 8.3财务净现值及财务内部收益率 8.4财务清偿能力分析 8.5财务评价结论 第九章综合性评价结论及建议 9.1拟建方案的结论性意见 9.2项目风险及防范建议 3公司自成立以来，积极开拓房地产市场，发展房地产开发业务，已开发了公司坚持质量第一、信誉第一的思想，在施工过程严格按照《施工验收规范》操作，在每一道施工程序验收中，必须设计人员、质监人员、施工单位负责人、公司负责人到现场验收确认，然后进行下道工序，确保工程质量无隐患使用说明书》制度，确保质量跟踪服务，得到用户好评，所开发的商业门店促进了**县经济建设，并创造很多的就业岗位，对**的社会效益、经济效益做出4EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up7(),2)jpghjpghjpghjpgh5EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),1)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),1)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),1)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),，)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),9)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),1)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),70)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),5)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),万)6EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up9(),2)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up9(),.)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up9(),4)7其中：定金及预收款23119土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购臵费等的投资。该指标是按照商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正8发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房土地购臵面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土9EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up6(),2)全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进产拉动经济作用有所降低，而房地产又影响民生与民意政治影响大，但调控的手段与方法可能有些微调，但政策的方向不会转变。调控中最有可能出现的变化是银行会根据自己的资金信贷情况作出执行政策力度的微调，钱多贷不出去舆论中的反响，但中国房地产体制的不健康导致市场作用失灵，只能通过调控来找到经济发展、地方政府利益、开发商银行利益、百姓住房梦四者的相对平房价也具有垄断定价色彩，因而招拍挂以来地价带动房价涨幅远远大于百姓收入的涨幅，这也是房地产风险即泡沫已经在近期累积的根源。房地产开发用地打破地方政府的垄断，农村集体建设用地入场交易，才能改变中国房地产的局EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up10(),5)2.1**县地理位置现状精细化工、医药器械、造纸包装、轻工纺织、建筑建材、食品饮料、汽车零配**位于扬子准地台江汉沉降区江汉盆地西南部的凹陷构造带。境内地质构造一是沙市——资福寺——赤岸街隆起；二是金家场构造带，该构造带位于资EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),4)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up12(),0)2.2**县经济发展现状**县农业资源丰富，特色鲜明。全县属长江自流灌区，河渠密布，纵横交错；水利设施配套，抗灾能力较强；土壤多冲积土，养分含量高；农副产品众多，是国家优质商品粮、商品棉基地和湖北省“双低”油菜产业化示范县，盛全县拥有精细化工、医药器械、造纸包装、轻工纺织、建筑建材、食品饮北文龙实业有限公司、湖北天利来药业股份有限公司、荆安消防设备股份有限是因为有荆州的带动。在地理上是荆州的郊区县，在产业上要建成荆州的卫星2.3**县房地产发展趋势撑”为**县未来发展新思路，切实做到与荆州城区的全方位互动对接，在谋划县随着武荆高铁修建引领的一股投资热潮的不断升温，必将带量投资需求和消费需求。住房的货币化和住房的商品化改革的进一步加快，人们住房消费只有通过购买商品房才能得以满足，从而导致住房消费观念的质的转变，购买环境优美、生活方便、物有所值的商品房将成为购房的首选因素，**县目前有大的楼盘项目，可以满足大量的臵业投资需求。在荆州市市区2.4**县消费群群体结构分析EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),工)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),5)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),1)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),0)ghjpghjpghjpghjpEQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),，)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),6)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),8)接近退休，子女已在**县县城找到工作，这部分人士也是迫切需要在**县臵业次为目前消费者最欢迎的户型，与前期相比，对80-100平方米的两房一厅需求消费者喜欢的楼盘特点是宁静，其次为自然、温馨、成熟，而树和水是他EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up11(),6)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up11(),3)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up11(),，)潜在购房群体对毛坯房和简单装修的需求比例下降，而对发展商提供多种**县消费者对楼盘的喜好很大程度上取决于去现场的感觉。光秃秃的园林2.5项目建设市场分析所建住房多为福利性住房或自建房，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。随着市场的不断消耗以及投放市场的房地产开发量的迅急增加，市场转为买方市EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),，)教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，且居住人群素质较高，尽显城市繁华，是成熟的居住社区，区域特**县城区目前的住房因房屋面积狭小、配套条件差等各方面原因，多数都随着居民文化素质的提高和社交范围的增广，人们迫切需要换购“三小一大”型住房，这也会导致房屋的需求增加。第三章项目规划及自然条件分析本项目就是要摒弃这些概念,与其它项目有所差异。本项目的营销就是以更高的姿态入市，一出手便彰显不凡，这才足以匹配本项目在区域内的地位。项目在入生活方式的诉求，让每一个到售楼部的顾客者感受本项目的尊贵生活，跳出地块选址位于旧城区，整个用地呈不规则四边形。总用地面积49086.88平方米。位于主城区，交通便利，内外联系方便。周边市政设施完善，水电气均EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),“)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),”)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),目)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),4)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),9)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),0)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),8)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),6)根据地块的特殊设计要求，并结合现代居住行为以及住户市场需求，建筑设计时按照住宅的类型与标准，采用以多层为主。套型面积以三房二厅、二房形成良好的穿堂风。住宅设计中满足中高档住户的基本居住功能要求：食寝分离、动静分开，从而保证居住行为的私密性。户内以厅为中心，厅和主要卧室本方案在建筑空间形态中，注重塑造小区建筑群的整体结构，力图创造优美、舒适并丰富有新意的居住空间。从整体到造型，为居住者提供高质量、高住宅建筑设计立意上与规划精神相呼应，立面风格以现代建筑为基调，保持简洁又内涵丰富的造型特色。配以凸窗、出挑阳台、线脚、价值变化的屋顶第四章项目建设进度及销售计划“双港新城”项目拆迁、规划设计等前期工作已完成，①该项目地块的可塑性很强，地块平整，分组团进行小区绿化，小②项目所处地段地势用地开阔，使项目能够更加合理规划布局，对项目今③本项目环境、配套等定位较高，以高性价比的优势确定销售定位⑥户型经过反复论证，既符合人居要求，亦符合市场需求（基本户①近年来**县地方经济出现加速发展的局面，工业园的建成运营、武荆高速铁路的开通、市县对接，必将给**县带来新的发展机EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),二)EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up13(),，)5.4项目威胁点分析②项目规划设计上，特别是景观、配套上都是一个整体，其开发建设要求本项目规模较大，为使项目能够在长时期内保持强劲之市场竞争力及吸引这就必然要求本项目无论在总体规划、各方面的设计包装、配套设施、装修标准、物业管理等方面，充分体现超前的生活模式概念，使楼盘在激烈的竞争中取胜，树立项目独特的个性特色。现时人们购房臵业强调环境质素，在本项目中，环境质素、项目规划包括住宅的层次感和商业网点的配套，都是重要之特色卖点，故而形象包装上要重点体现。希望通过对项目的特色宣传，强化一个购买行为表现：二次及多次臵业，小房换大房的，提升居住品质的，进城工商户、企事业单位的中高层管理者、效益较好的企业职工、各乡镇在职或退休的行政官员也占有一定的比例，荆州市养老居民以及外省外地区居民也可列宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。由于项6.4方案评价意见良好的标识性和优美的景观资源等开发优势，应该充分发挥走生态、健康、环保的升级换代路线，走产品差异化路线。另一方面，还要注重从产品本身的规划设计、内在品质、物业管理、职能化设施、节能环保技术和材料等方面塑造差异化产品，注重内部计划及产品自身特色设计，同时转换劣势，规避风险，抓住机会，利用专业优势，控制产品，以中高端产品、中档价位占领市场。综第七章投资估算与资金筹措⑤在开发经营期内，市场行情及政府政策会出现利好面，出现不可1200根据计算得出的“双港新城”项目资金筹措情况说明，项目拟从以下三个12000070第八章财务评价及其效益分析销售收入与税金估算表（单位：万元）1