2026年土地估价师考试题及答案

2026年土地估价师考试题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在题后括号内）1.某宗国有建设用地使用权出让年限为40年，已使用12年，剩余使用年限为28年。经调查，该区域同类土地年净收益为120元/平方米，土地还原利率为5%，则该宗土地在估价期日的无限年期价格为（）元/平方米。A.2400B.2280C.2100D.20002.在城镇土地定级中，若某因子对土地质量的影响随距离呈线性衰减，其影响半径为1000m，样点距因子中心400m，则该因子对样点的作用分值为（）。A.40B.60C.100D.03.采用剩余法评估待开发土地时，若预计不动产售价为15000元/平方米，建筑安装工程费为4500元/平方米，专业费及不可预见费为建筑费的12%，开发周期2年，年利息率6%，销售税费为售价的6%，开发商利润率为15%，则该土地楼面地价最接近（）元/平方米。A.4800B.5200C.5600D.60004.某市基准地价更新中，对商业路线价采用“标准深度”法，标准深度为18m，路线价为20000元/平方米（单价指每平方米土地价格），某宗地临街深度为30m，按照“四三二一”修正规则，其平均深度修正系数为（）。A.0.7B.0.8C.0.9D.1.05.在农用地分等定级中，采用“因素法”时，下列因素中属于区位因素的是（）。A.土壤有机质含量B.灌溉保证率C.距中心城市距离D.田面坡度6.某宗土地面积为5000m²，规划容积率2.0，建筑密度40%，若建筑为均质裙楼+塔楼，裙楼占地全部满铺，塔楼基底面积与裙楼相等，则塔楼最大可建建筑面积为（）m²。A.3000B.4000C.5000D.60007.采用市场比较法评估时，若比较案例成交价格为8000元/平方米，经调查该案例交易时卖方承担应由买方缴纳的契税3%，则其正常交易价格应为（）元/平方米。A.7767B.8247C.8000D.81558.某宗土地采用收益还原法评估，年净收益A每年递增2%，还原利率r=6%，则其收益价格计算公式为（）。A.PB.PC.PD.P9.在城镇土地估价中，若某区域土地价格与人口密度呈显著正相关，则该关系最可能通过（）建立模型。A.多元线性回归B.对数线性回归C.主成分分析D.聚类分析10.下列关于基准地价内涵的描述，正确的是（）。A.基准地价是某一估价期日法定最高出让年限的宗地地价B.基准地价是区域平均地价，不包含土地开发程度修正C.基准地价可直接用于出让底价，无需修正D.基准地价是政府公布的区域平均地价，其价格对应“五通一平”开发程度11.某宗土地采用成本逼近法评估，土地取得费为120元/平方米，土地开发费为180元/平方米，利息率5%，开发期1年，计息期按均匀投入计算，投资利润率10%，则其土地成本价格为（）元/平方米。A.330B.333C.336D.33912.在路线价法中，若深度指数表采用“苏慕斯法则”，则深度为50英尺（约15.24m）临街地的深度指数为（）。A.90%B.88%C.85%D.80%13.某宗土地规划用途为居住，容积率为2.5，若采用剩余法评估，预计住宅售价为20000元/平方米，建筑安装成本为5000元/平方米，专业费8%，开发周期3年，年利息率6%，销售税费6%，开发商利润率18%，则该土地楼面地价最接近（）元/平方米。A.7200B.7800C.8200D.860014.在基准地价系数修正法中，若某宗地条件优于“标准宗地”，则其修正系数应（）。A.大于1B.小于1C.等于1D.无法确定15.某宗土地面积为3000m²，规划容积率3.0，建筑密度30%，若建筑为独栋塔楼，则其最大基底面积为（）m²。A.900B.1000C.1100D.120016.采用市场比较法时，若比较案例与估价对象区位差异较大，则应优先进行（）修正。A.交易情况B.市场状况C.区域因素D.个别因素17.某宗土地剩余使用年限35年，还原利率5.5%，若年净收益为100元/平方米，则其收益价格为（）元/平方米。A.1592B.1667C.1750D.181818.在城镇土地定级中，若采用“总分频率曲线法”划分土地级别，则土地级别界线应选在（）。A.频率分布最高点B.频率分布最低点C.频率分布突变点D.频率分布中位数19.某宗土地采用剩余法评估，若开发完成后商业用房售价为30000元/平方米，建筑安装成本为8000元/平方米，专业费10%，销售税费6%，开发商利润率20%，则该土地可承受最高楼面地价为（）元/平方米。A.13600B.14200C.14800D.1540020.下列关于土地估价报告的描述，错误的是（）。A.土地估价报告应由两名以上土地估价师签字B.土地估价报告有效期自估价期日起不超过1年C.土地估价报告应加盖估价机构公章D.土地估价报告无需附估价师资格证书复印件21.某宗土地面积为2000m²，规划容积率2.5，若采用市场比较法，选取三个比较案例，经修正后比准单价分别为8000、8200、8100元/平方米，则估价对象楼面地价最可能为（）元/平方米。A.8100B.8133C.8150D.820022.在农用地估价中，若采用“年纯收益倍数法”，倍数一般取（）。A.3～5B.5～8C.8～10D.10～1523.某宗土地采用收益还原法评估，若年净收益为120元/平方米，还原利率4.5%，收益年递增率2%，则其收益价格为（）元/平方米。A.4000B.4286C.4500D.480024.在基准地价更新中，若原基准地价公布时间为2020年，2026年进行更新，则其更新期日一般设定为（）。A.2020年1月1日B.2025年12月31日C.2026年1月1日D.2026年6月30日25.某宗土地规划用途为商务办公，容积率为5.0，若采用剩余法评估，预计写字楼售价为25000元/平方米，建筑安装成本为6000元/平方米，专业费8%，开发周期4年，年利息率6%，销售税费6%，开发商利润率16%，则该土地楼面地价最接近（）元/平方米。A.10800B.11200C.11600D.1200026.在土地估价中，若采用“特征价格法”，则其理论基础为（）。A.地租理论B.均衡价格理论C.边际效用理论D.生产费用理论27.某宗土地剩余使用年限30年，还原利率5%，若年净收益为150元/平方米，则其收益价格为（）元/平方米。A.2308B.2436C.2500D.263228.在市场比较法中，若比较案例成交日期与估价期日相差18个月，该区域土地价格月环比上涨0.4%，则其市场状况修正系数为（）。A.1.073B.1.076C.1.080D.1.08329.某宗土地采用成本逼近法评估，若土地开发周期为2年，开发费均匀投入，年利息率5%，则利息计算公式为（）。A.利B.利C.利D.利30.下列关于土地估价师职业道德的表述，正确的是（）。A.可以接受委托方私下给予的超额报酬B.可以泄露委托方商业秘密C.应独立、客观、公正执业D.可以迎合委托方高估或低估要求二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将所有正确选项的字母填在题后括号内，漏选、错选、多选均不得分）31.下列属于土地估价原则的有（）。A.替代原则B.预期收益原则C.贡献原则D.最高最佳使用原则E.谨慎原则32.在市场比较法中，交易情况修正的内容包括（）。A.关联交易B.急买急卖C.税费转嫁D.融资条件E.区位差异33.下列关于收益还原法的表述，正确的有（）。A.未来收益应持续、稳定B.还原利率应包含风险补偿C.收益价格与还原利率呈反向变动D.收益价格与收益期限无关E.收益递增率不得超过还原利率34.基准地价系数修正法的主要修正因素包括（）。A.期日修正B.容积率修正C.用途修正D.年期修正E.开发程度修正35.下列关于剩余法的表述，正确的有（）。A.适用于待开发土地B.需预测开发完成后的不动产售价C.需扣除开发成本、利息、利润、税费D.无需考虑开发周期E.结果表现为楼面地价36.在城镇土地定级中，下列属于基础设施条件因素的有（）。A.供水保证率B.排水通畅度C.供电保证率D.供气保证率E.距火车站距离37.下列关于成本逼近法的表述，正确的有（）。A.适用于新开发土地B.土地取得费包括征地补偿费C.土地开发费包括场地平整费D.利息按全额、全期计息E.利润按全部投入计算38.下列关于路线价法的表述，正确的有（）。A.适用于商业临街地B.需编制深度指数表C.需进行宽度修正D.需进行容积率修正E.需进行年期修正39.在土地估价报告中，应披露的内容包括（）。A.估价目的B.估价期日C.估价方法D.估价结果E.估价师对结果的不确定性说明40.下列关于土地估价师继续教育的表述，正确的有（）。A.每年不少于20学时B.包括面授和网络培训C.学时累计三年有效D.未达学时予以警告E.伪造学时证书注销执业资格三、判断题（共10题，每题1分，共10分。请判断下列说法是否正确，正确的填“√”，错误的填“×”）41.土地估价报告一经出具，估价机构对结果永久负责。（）42.市场比较法中，比较案例数量不得少于3个。（）43.收益还原法中，还原利率越高，土地收益价格越低。（）44.基准地价更新周期不得超过5年。（）45.剩余法评估结果不受开发周期影响。（）46.成本逼近法中，土地增值收益是指土地开发带来的价值增加。（）47.路线价法中，深度指数越大，宗地价格越高。（）48.土地估价师可以在两个以上估价机构同时执业。（）49.农用地估价中，年纯收益倍数法适用于流转价格评估。（）50.土地估价报告有效期可以超过1年，但需说明理由。（）四、计算题（共3题，共40分。请列出计算过程，结果保留整数）51.（本题12分）某宗国有建设用地使用权面积4000m²，规划容积率3.0，规划用途为住宅，剩余使用年限65年。经调查，该区域同类住宅年毛租金收入为900元/平方米，年运营费用率25%，土地还原利率5%，房屋还原利率7%，建筑物重置价4000元/平方米，经济耐用年限50年，残值率0。请采用收益还原法评估该宗土地在估价期日的总地价。52.（本题14分）某宗待开发土地面积5000m²，规划容积率4.0，规划用途为商业办公，开发期3年，预计开发完成后写字楼售价为28000元/平方米，建筑安装工程费6500元/平方米，专业费及不可预见费为建筑费的10%，年利息率6%，销售税费为售价的6%，开发商利润率18%，开发费均匀投入。请采用剩余法评估该宗土地可承受最高总地价及楼面地价。53.（本题14分）某市2020年公布的商业路线价为25000元/平方米（标准深度18m，标准宽度1m），现需评估一宗临街商业地，临街宽度20m，临街深度30m，形状规则，矩形，面积600m²。经调查，该市深度指数采用“四三二一”规则，宽度修正系数：宽度>15m，每增1m，单价递减1%；期日修正：2020年至2026年商业地价月环比上涨0.35%；年期修正：该宗地剩余使用年限38年，土地还原利率6%，标准年限40年。请评估该宗地在2026年6月30日的总地价。【答案与解析】一、单项选择题1.B2.B3.B4.B5.C6.B7.B8.B9.A10.D11.B12.B13.B14.A15.A16.C17.A18.C19.B20.D21.B22.B23.B24.D25.B26.B27.A28.B29.B30.C二、多项选择题31.ABCD32.ABCD33.ABCE34.ABCDE35.ABCE36.ABCD37.ABCE38.ABC39.ABCDE40.ABDE三、判断题41×42√43√44√45×46√47√48×49√50√四、计算题51.解：（1）年毛租金=900元/m²年净收益A=900×(1−25%)=675元/m²（2）建筑物现值：年折旧=4000/50=80元/m²房屋净收益=建筑物现值×房屋还原利率设房屋现值为V，则房屋净收益=V×7%土地净收益=675−0.07V（3）土地价格P：土地剩余年限65年，建筑物剩余经济寿命50年，收益期限按建筑物50年计算。土地年净收益=675−0.07VV=4000−80×t，t=0时V=4000但建筑物现值应折现：年折旧80元/m²，50年折旧完毕，则建筑物现值=4000元/m²（重置价）土地年净收益=675−4000×7%=395元/m²土地总价=395/5%×[1−1/(1+5%)^50]×4000×3=7900×0.908×12000=7900×0.908×12000=86174400元≈8617万元52.解：（1）建筑面积=5000×4=20000m²（2）开发完成后总售价=28000×20000=5.6×10^8元（3）建筑安装费=6500×20000=1.3×10^8元专业费等=1.3×10^8×10%=1.3×10^7元合计成本=1.43×10^8元（4）利息：土地利息=P×[(1+6%)^3−1]=0.191P建筑费利息：均匀投入，计息期1.5年1.43×10^8×[(1+6%)^