不动产权籍调查技术方案(试行)

不动产权籍调查技术方案(试行)一、总体要求1.1编制目的为规范不动产权籍调查工作，保障不动产权属清晰、界址准确、面积精准，满足不动产登记及自然资源管理工作需求，依据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产权籍调查技术规程》（TD/T1001-2012）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（2021版）》《房产测量规范》（GB/T17986-2000）等法律法规及技术标准，制定本试行方案。1.2适用范围本方案适用于本行政区域内所有不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记等涉及的权籍调查工作，涵盖集体土地所有权、国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、林地使用权、海域使用权、房屋等建（构）筑物所有权、地役权、抵押权等各类不动产权利的调查，同时适用于历史遗留不动产登记问题补充权籍调查、权籍数据库更新调查等场景。1.3基本原则（1）依法依规原则：严格遵循权属认定、界址调查、测绘测算的法定要求，所有调查成果必须符合现行法律法规及技术标准，不得违反用途管制、生态保护红线、永久基本农田等管控要求。（2）成果复用原则：优先复用国土三调、集体土地确权登记、地籍调查、房产测绘、林权调查、海域使用权调查等已有合格成果，不得重复开展调查，减少权利人负担。（3）便民高效原则：优化调查流程，简化申请材料，对符合条件的企业、群众申请实行“即申即调”，不得违规收取调查费用。（4）权责一致原则：调查实施主体对成果的真实性、合法性、准确性终身负责，因调查成果错误造成权利人损失的，依法承担赔偿及相关法律责任。1.4工作目标到2025年底实现本行政区域权籍调查成果全覆盖，权籍数据库现势性达到95%以上，所有不动产登记业务全部调用标准化权籍成果，权籍调查业务办理时限压缩至10个工作日以内，历史遗留不动产权籍问题化解率达到90%以上。二、组织职责分工2.1市级自然资源主管部门职责负责全市不动产权籍调查工作的统筹协调、政策制定、技术指导、质量监督，统一布设全市域2000国家大地坐标系控制网，建立全市统一的权籍调查数据库及信息平台，组织开展作业单位信用管理，负责跨县级行政区域不动产权籍调查的指定管辖及成果认定，定期开展全市权籍调查成果质量抽检，抽检比例不低于每年全市调查项目总量的5%。2.2县级自然资源主管部门职责负责本行政区域内权籍调查工作的具体实施，受理权籍调查申请，开展权属审核，组织调处权属争议，负责权籍调查成果的验收及入库，监督作业单位工作质量，对本行政区域内所有调查项目抽检比例不低于10%，其中新供应土地、新建商品房首次登记、历史遗留问题项目抽检比例为100%，负责向社会提供权籍成果查询服务。2.3调查作业单位要求承担权籍调查的作业单位必须具备乙级及以上测绘资质（含不动产测绘、地籍测绘、房产测绘专业范围），近3年无测绘不良信用记录，参与调查的人员必须经过权籍调查技术及政策培训并考核合格。作业单位对调查成果的真实性、准确性、完整性承担主体责任，所有调查成果必须由注册测绘师签字确认后方可提交验收。2.4权利人职责配合调查人员开展权属核查、现场指界工作，提供真实、合法、有效的权属来源证明材料，不得提供虚假材料或隐瞒不动产权利限制（抵押、查封、预告登记等）信息，无正当理由拒绝配合指界的，承担相应的不利后果。三、前期技术准备3.1资料收集调查实施前必须收集以下资料：（1）权属来源资料：包括原有不动产权属证书（土地证、房产证、林权证、海域使用权证、土地承包经营权证等）、土地出让合同、划拨决定书、征收批复、建设工程规划许可证、竣工规划核实意见书、房屋竣工验收备案表、人民法院生效法律文书、公证文书、权属争议处理决定书、集体经济组织决议等。（2）测绘成果资料：包括全市域CORS站参数、等级控制测量成果、0.2米分辨率以上DOM影像、已有地籍图、宗地图、房产分户图、国土三调成果、集体土地所有权确权成果、宅基地确权成果等。（3）其他资料：包括不动产登记系统现有权利数据、国土空间规划用途管制数据、生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等管控数据，门牌号、地名等公共服务数据。3.2设备及系统准备所用测量设备必须经过法定计量检定机构检定合格且在有效期内，精度要求如下：GNSS接收机静态测量平面精度不低于±(2.5mm+1×10⁻⁶D)，RTK动态测量平面精度不低于±(1cm+1×10⁻⁶D)；全站仪测角精度不低于2″，测距精度不低于±(2mm+2×10⁻⁶D)；手持测距仪精度不低于±1.5mm。所用权籍调查信息系统必须符合自然资源部《不动产权籍数据库标准》要求，支持不动产单元自动编码、面积自动核算、成果自动入库功能。3.3控制网校核调查前必须对作业区域内的基础控制网进行校核，等级控制点平面点位中误差超过±5cm、高程中误差超过±2cm的，不得直接使用，需重新布设控制网。图根控制测量精度要求：图根点相对于等级控制点平面点位中误差不超过±5cm，高程中误差不超过±2cm，建成区图根点密度不低于16个/平方公里，郊区及农村区域不低于8个/平方公里，图根点必须设置临时或永久标识，保存测量记录。四、权属调查实施4.1宗地权属调查4.1.1宗地划分与编码宗地按照“权属独立、界址清晰、使用范围明确”的原则划分，集体土地所有权宗地按集体经济组织权属范围划分，国有建设用地使用权宗地按土地供应范围划分，宅基地宗地按农户实际使用且符合宅基地审批范围划分，共用宗地按同一权属范围内全体权利人共有范围划分，跨行政区域的宗地由共同上级自然资源主管部门指定管辖，按主要坐落区域编制宗地代码。不动产单元编码严格执行28位编码规则，保证全市域范围内唯一，无重码、错码、漏码。4.1.2权属核查比对收集的权属来源资料与不动产登记系统现有数据，核实权利人身份、权属性质、权利期限、用途、权利限制等信息，权属来源资料与登记系统不一致的，要书面说明原因，涉及权属变化的要补充相关证明材料，对没有合法权属来源的宗地，需由县级以上人民政府出具权属认定意见后方可纳入调查范围。4.1.3界址调查调查人员提前3个工作日向相关权利人送达《指界通知书》，明确指界时间、地点及需携带的材料。指界人必须具备合法资格：自然人权利人需本人到场，无法到场的需出具经公证的委托书；法人或非法人组织权利人需出具法定代表人身份证明及授权委托书；共有宗地需全体共有人或委托的共同代表到场指界。界址无争议的，由指界人、调查人员共同在《地籍调查表》界址签章栏签字确认；界址存在争议的，要现场拍摄影像资料，标注争议范围，告知当事人向县级以上人民政府申请权属争议调处，调处完成前暂停后续调查工作。违约缺席指界的，按以下规则处理：一方缺席的，界址线由到场指界人与调查人员共同确认，调查成果自送达缺席方之日起15日内未提出书面异议的，视为认可；双方均缺席的，由调查人员依据权属来源资料、历史使用现状、历史影像资料划定界址线，公示15日无异议的视为生效。4.2房屋等建（构）筑物权属调查4.2.1房屋单元划分房屋单元按“幢-层-套（间）”层级划分，具备独立使用功能、有明确权属界限的空间可划分为独立房屋单元，地下车位、储藏室、经营性地下空间符合规划要求且具备独立使用条件的，可单独划分为房屋单元，人防工程、公共配套设施需单独划宗或单独标注，不得纳入业主共有分摊范围。4.2.2权属核查核对建设工程规划许可证、竣工规划核实意见书、房屋预售许可证、拆迁安置协议等资料，确认房屋的权利人、规划用途、房屋性质（商品房、保障性住房、农房等），对超出规划审批范围的建（构）筑物，需由综合行政执法部门出具处理意见后方可纳入调查范围，违法建（构）筑物不得纳入合法产权面积。4.2.3界址确认房屋界址按外墙勒脚以上结构外围水平面积确定，共有墙体明确共有份额，独用墙体标注为独用，房屋共有部位（楼梯间、电梯井、公共门厅、设备间等）的分摊范围需在小区内公示7日，无业主提出异议后方可确定分摊规则。4.3其他不动产单元权属调查林权调查需核实林地承包合同、林权证、林木采伐许可等资料，确认林地所有权、使用权及林木所有权、使用权，公益林需标注生态保护等级；海域使用权调查需核实用海批复、海域使用权证等资料，确认用海类型、用海期限、用海范围；土地承包经营权调查需核实承包合同、发包方证明等资料，确认承包方身份、承包期限、耕地地力等级。五、测绘技术要求5.1基准要求所有测绘成果统一采用2000国家大地坐标系，1985国家高程基准，高斯-克吕格3度分带投影，中央经线根据作业区域所处经度确定，不得采用地方坐标系或其他非法定坐标系，确需转换坐标系的需经市级自然资源主管部门批准，转换参数误差不超过±2cm。5.2界址点测量城镇建成区、工业用地、商业用地等权属争议高发区域的界址点执行一级精度要求：界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过±5cm，相邻界址点间距中误差不超过±3cm；农村宅基地、农用地、郊区区域的界址点执行二级精度要求：点位中误差不超过±7.5cm，相邻界址点间距中误差不超过±4.5cm；海域使用权界址点点位中误差不超过±1m。界址点测量优先采用RTK实测或全站仪极坐标法，每个界址点观测2次，两次观测较差不超过2cm的取平均值作为最终成果，界址点坐标保留3位小数，界址点号按宗地统一编号，与地籍调查表、宗地图标注一致。5.3地籍图测绘城镇区域地籍图比例尺为1:500，农村区域为1:1000，林权调查为1:2000，海域使用权调查为1:10000。地籍图需标注宗地界线、界址点号、地类编码、房屋轮廓、道路、水系、门牌号、地名等要素，地类编码严格执行《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（2021版）》，地籍图地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm，相邻地物点间距中误差不超过图上±0.4mm。5.4房产测绘房屋建筑面积测算严格执行《房产测量规范》（GB/T17986-2000）要求，层高≥2.2m的永久性结构房屋计算全部建筑面积，封闭阳台计算全部面积，未封闭阳台计算一半面积，层高<2.2m的架空层、储物间、挑廊等不计算产权面积。共有建筑面积按幢为单位分摊，分摊规则需经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意后方可实施。房屋面积测算中误差要求：建筑面积≤100㎡的，中误差不超过±0.6㎡；100㎡<建筑面积≤500㎡的，中误差不超过±1㎡；建筑面积>500㎡的，中误差不超过±2㎡。5.5其他测绘要求林地面积测算误差不超过±1%，海域使用权用海面积测算误差不超过±1%，地下建设用地使用权测绘需明确地下空间的起止高程，界址点标注三维坐标，面积按水平投影面积计算。六、成果管控与应用6.1成果整理权籍调查成果分为纸质成果和电子成果两类，纸质成果包括：权籍调查申请书、权属来源证明材料复印件、地籍调查表、房屋权属调查表、界址点成果表、宗地图、房产分户图、权籍调查报告、质量检查记录、验收意见，所有纸质成果签字盖章齐全，按不动产单元装订成册，保存期限为永久。电子成果包括：矢量图形数据、属性数据、纸质成果扫描件，数据格式符合《不动产权籍数据库标准》要求，不动产单元编码唯一，属性信息完整，无逻辑错误。6.2质量检查权籍调查成果实行“三级检查”制度：（1）作业单位自检：检查比例100%，重点核查权属来源合法性、界址签字完整性、测量精度合规性、面积计算准确性，自检不合格的不得进入下一环节。（2）作业单位互检：由不同项目组交叉检查，检查比例不低于30%，重点核查权属争议区域、历史遗留问题区域、高层建筑物的调查成果，互检不合格的退回整改。（3）主管部门抽检：县级自然资源主管部门对提交的成果进行抽检，抽检比例不低于10%，新供应土地、新建商品房首次登记、历史遗留项目抽检比例100%，抽检不合格的全部退回作业单位整改，整改后重新检查，连续3次抽检不合格的作业单位纳入本区域测绘信用黑名单，2年内不得承担本行政区域权籍调查业务。6.3成果汇交验收合格的权籍调查成果，作业单位需在10个工作日内提交至县级自然资源主管部门，县级主管部门在30个工作日内完成数据入库，更新至不动产权籍数据库及不动产登记信息平台，每季度将更新成果汇交至市级自然资源主管部门，市级主管部门每年年底前将全市权籍成果汇交至省级自然资源主管部门。6.4成果应用所有不动产登记业务必须调用权籍数据库中的正式成果，无合法权籍成果的不得办理登记；权籍成果同时用于国土空间规划编制、用途管制、土地供应、土地征收、执法监察等自然资源管理工作；权利人可持身份证明查询本人名下的不动产权籍成果，司法机关、行政机关可持法定文书查询相关权籍成果。权籍成果有效期为5年，超过5年的不动产申请登记时，需重新复核界址及权属现状，发生变化的及时更新成果。七、特殊情形处理7.1历史遗留权籍问题处理对无合法权属来源的土地、房屋，符合《关于加快化解不动产登记历史遗留问题的意见》要求的，由县级人民政府组织相关部门出具权属认定意见，作为权籍调查的合法依据；对原有界址资料缺失的，可依据2009年以来的历史影像资料、相邻权利人无异议的指界结果确定界址；原有测绘成果精度符合现行要求的，直接复用，不得要求权利人重新测绘、承担费用。7.2权属争议处理调查过程中发现权属争议的，第一时间暂停调查，向双方当事人出具《权属争议告知书》，引导当事人向县级以上人民政府申请权属争议调处，凭生效的权属争议处理决定书、人民法