经济师《房地产经济专业知识与实务》试卷中级试题及答案

经济师《房地产经济专业知识与实务》试卷(中级试题及答案一、单项选择题(共20题,每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)1.房地产市场的首要特性是()A.区域性B.交易复杂性C.供给滞后性D.不完全竞争性答案:A。房地产市场的首要特性是区域性,由于房地产的不可移动性,使得房地产市场具有强烈的地域特征,不同区域的房地产市场具有不同的供求状况、价格水平和发展趋势。2.下列不属于房地产投资优点的是()A.相对较高的收益水平B.能够抵消通货膨胀的影响C.投资数额巨大D.易于获得金融机构的支持答案:C。房地产投资的优点包括:相对较高的收益水平、能够抵消通货膨胀的影响、易于获得金融机构的支持、能提高投资者的资信等级等。投资数额巨大是房地产投资的缺点之一。3.房地产估价的市场法适用的对象是()A.具有交易性的房地产B.很少发生交易的房地产C.新近开发建设的房地产D.有独特设计需要的房地产答案:A。市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑等,则难以采用市场法估价。4.某宗房地产交易总价为30万元,其中首期付款20%,余款于半年后支付。假设月利率为0.5%,则该宗房地产在成交日期一次付清的价格为()万元A.29.29B.29.49C.29.59D.29.79答案:A。计算过程:首期付款=30×20%=6万元,余款=30-6=24万元。余款半年后支付,即6个月后支付,其现值=24/(1+0.5%)^6≈24/1.0303775≈23.29万元。因此,成交日期一次付清的价格=6+23.29=29.29万元。5.房地产开发项目的竣工验收工作由()组织A.建设单位B.施工单位C.监理单位D.设计单位答案:A。房地产开发项目的竣工验收是施工过程的最后一道程序,是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。竣工验收由建设单位组织,施工、设计、监理等单位参加。6.物业管理的核心是()A.设施管理B.环境管理C.资产管理D.服务答案:D。物业管理的核心是服务,物业管理企业通过为业主和使用人提供优质、高效、周到的服务,来满足他们的需求,从而实现物业管理的目标。7.房地产抵押贷款中,抵押物的价值评估一般由()进行A.银行自行评估B.借款人自行评估C.政府部门评估D.具有资质的房地产估价机构评估答案:D。房地产抵押贷款中,为了保证抵押物的价值足以覆盖贷款金额,银行通常会要求借款人委托具有资质的房地产估价机构对抵押物进行价值评估。8.某宗土地面积为1000平方米,容积率为2.5,土地单价为1500元/平方米,则楼面地价为()元/平方米A.600B.1500C.3000D.3750答案:A。楼面地价=土地单价/容积率=1500/2.5=600元/平方米。9.房地产市场调研中,通过收集二手资料进行的调研方法称为()A.文案调研法B.实地调研法C.定性调研法D.定量调研法答案:A。文案调研法又称二手资料调研法,是指通过收集、整理和分析已有的公开或内部资料,来获取房地产市场信息的调研方法。10.房地产开发企业为将房地产产品推向市场而进行的市场营销活动的起点是()A.市场定位B.市场细分C.目标市场选择D.产品开发答案:B。市场细分是房地产市场营销活动的起点,是企业选择目标市场和进行市场定位的基础。通过市场细分,企业可以了解不同消费群体的需求特征,从而为目标市场选择和市场定位提供依据。11.下列不属于房地产投资风险的是()A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.垄断风险答案:D。房地产投资风险主要包括政策风险、市场风险、财务风险、经营风险、自然风险、社会风险等。垄断风险一般不属于房地产投资的主要风险。12.在房地产估价中,收益法主要适用于()的估价A.新开发的房地产B.具有收益或潜在收益的房地产C.公共建筑D.政府办公楼答案:B。收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。13.房地产开发项目的项目资本金占项目总投资的比例不得低于()A.15%B.20%C.25%D.30%答案:B。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。14.物业管理招标中,评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的()A.1/2B.1/3C.2/3D.3/4答案:C。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。15.某房地产开发项目的总开发成本为5000万元,销售税费率为10%,期望成本利润率为20%,则该项目的目标销售价格为()万元A.6000B.6600C.6667D.7200答案:C。目标利润=总开发成本×成本利润率=5000×20%=1000万元。目标销售价格=(总开发成本+目标利润)/(1-销售税费率)=(5000+1000)/(1-10%)=6000/0.9≈6667万元。16.房地产市场中,“二手房”交易市场属于()A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.四级市场答案:C。房地产一级市场是指土地使用权出让市场;二级市场是指土地使用权转让市场和新建商品房销售(包括预售)市场;三级市场是指存量房地产交易市场,包括二手房买卖、租赁等。17.国有建设用地使用权出让的最高年限,居住用地为()年A.40B.50C.60D.70答案:D。国有建设用地使用权出让的最高年限按用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。18.房地产投资信托基金(REITs)的主要特点不包括()A.流动性好B.分散投资C.高杠杆性D.税收优惠答案:C。房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其主要特点包括:流动性好、分散投资、专业管理、税收优惠等。高杠杆性不是REITs的主要特点。19.影响房地产供给的首要因素是()A.房地产价格B.土地价格C.建筑成本D.政策因素答案:A。影响房地产供给的因素主要有房地产价格、土地价格、建筑成本、建筑技术水平、开发商对未来的预期、政策因素等。其中,房地产价格是影响房地产供给的首要因素,在其他条件不变的情况下,房地产价格越高,房地产供给量越大;反之,房地产价格越低,房地产供给量越小。20.在房地产开发项目可行性研究中,项目财务评价的主要目标是考察项目的()A.盈利能力和清偿能力B.盈利能力和抗风险能力C.清偿能力和抗风险能力D.盈利能力、清偿能力和抗风险能力答案:A。项目财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系,分析、计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算财务指标,考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况,据以判断项目的财务可行性。二、多项选择题(共10题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)21.房地产市场的特性主要包括()A.区域性B.交易复杂性C.供给滞后性D.不完全竞争性E.易于变现性答案:ABCD。房地产市场的特性主要包括:区域性、交易复杂性、供给滞后性、不完全竞争性、与金融市场关联度高、受政策影响大等。房地产由于不可移动、价值量大等特点,其变现性较差,故E选项错误。22.房地产投资的优点有()A.相对较高的收益水平B.能够获得税收方面的好处C.易于获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀的影响E.投资回收期短答案:ABCD。房地产投资的优点包括:相对较高的收益水平、能够获得税收方面的好处、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级等。房地产投资通常投资数额大、投资回收期长,故E选项错误。23.成本法估价中,建筑物折旧的类型主要有()A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧E.物理折旧答案:ABC。成本法估价中,建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损,其类型主要有物质折旧(physicaldepreciation)、功能折旧(functionaldepreciation)和经济折旧(economicdepreciation)。会计折旧是会计核算中的概念,与成本法中的折旧含义不同;物理折旧与物质折旧含义相同,属于重复选项。24.房地产开发项目的主要程序包括()A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.物业管理阶段答案:ABCD。房地产开发项目的主要程序包括:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。物业管理阶段是房地产开发项目完成后的运营管理阶段,不属于房地产开发项目的主要程序。25.影响房地产需求量的因素主要有()A.房地产价格B.消费者收入水平C.消费者偏好D.消费者对未来的预期E.房地产开发成本答案:ABCD。影响房地产需求量的因素主要有:房地产价格、消费者收入水平、消费者偏好、消费者对未来的预期、相关房地产的价格、政策因素等。房地产开发成本是影响房地产供给的因素,故E选项错误。26.房地产估价的基本原则包括()A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.替代原则E.谨慎原则答案:ABCD。房地产估价的基本原则包括:独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;价值时点原则;替代原则。谨慎原则是房地产抵押估价应遵循的特殊原则,不属于一般房地产估价的基本原则。27.房地产金融的主要业务包括()A.房地产抵押贷款B.房地产开发贷款C.房地产信托D.房地产保险E.房地产投资咨询答案:ABCD。房地产金融是与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称,其主要业务包括:房地产抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险、房地产证券化等。房地产投资咨询属于房地产中介服务业务,故E选项错误。28.物业管理的基本内容包括()A.房屋修缮管理B.环境卫生管理C.公共秩序维护管理D.消防管理E.房地产中介服务管理答案:ABCD。物业管理的基本内容包括:房屋修缮管理、环境卫生管理、公共秩序维护管理、消防管理、车辆交通管理、绿化管理、物业档案管理等。房地产中介服务管理不属于物业管理的基本内容。29.房地产开发企业的资质等级分为()A.一级资质B.二级资质C.三级资质D.四级资质E.五级资质答案:ABCD。根据《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业的资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。30.土地增值税的征税范围包括()A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物及其附着物D.转让集体土地使用权E.转让地下建筑物及其附着物答案:AC。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。出让国有土地使用权不属于土地增值税的征税范围;转让集体土地使用权是违法行为,不征收土地增值税;转让地下建筑物及其附着物,如果地下建筑物及其附着物附着于国有土地使用权之上,则属于土地增值税的征税范围,否则不属于。本题中E选项表述不明确,故正确答案为AC。三、填空题(共10题,每空1分,共10分)31.房地产具有______和______双重属性。答案:经济属性;社会属性(或:商品属性;资产属性)32.房地产市场调研的核心内容是______和______。答案:市场需求;市场供给33.收益法估价中,资本化率是______与______的比率。答案:房地产的净收益;房地产的价值(或:预期收益;资本价值)34.房地产开发项目的“三通一平”是指______、______、______和场地平整。答案:水通;电通;路通35.物业管理投标的程序一般包括:获取招标信息、______、______、参加开标、评标和中标。答案:项目评估与风险防范;准备投标文件四、判断题(共10题,每题1分,正确的打“√”,错误的打“×”)36.房地产的独一无二性使得房地产市场上没有完全相同的房地产交易。()答案:√。房地产的独一无二性,也称为独特性、异质性,是指由于房地产所处的地理位置、交通条件、周边环境、建筑结构、朝向、楼层等方面的差异,使得每宗房地产都具有与其他房地产不同的特点,因此房地产市场上没有完全相同的房地产交易。37.房地产投资的流动性比股票投资的流动性强。()答案:×。房地产投资由于房地产价值量大、不可移动等特点,其变现过程相对复杂,所需时间较长,流动性较差;而股票投资具有交易便捷、变现迅速的特点,流动性较强。因此,房地产投资的流动性比股票投资的流动性弱。38.市场法是房地产估价中最常用、最主要的方法之一,其理论依据是替代原理。()答案:√。市场法又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理,即在同一个房地产市场上,具有相同使用价值的房地产,其价格应该趋于一致。39.房地产开发项目的竣工验收是房地产开发项目建设过程的最后一个环节。()答案:√。房地产开发项目的竣工验收是施工单位完成工程设计文件和合同约定的各项内容后,由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的检验,是房地产开发项目建设过程的最后一个环节,验收合格后,项目方可投入使用。40.物业管理企业与业主之间是一种平等的民事合同关系。()答案:√。物业管理企业与业主之间是通过签订物业服务合同确立的平等的民事合同关系,双方的权利和义务在物业服务合同中明确约定。41.房地产抵押贷款的抵押率是指抵押贷款金额与抵押物评估价值的比率。()答案:√。抵押率又称贷款价值比,是指抵押贷款金额与抵押物评估价值的比率,它是衡量抵押贷款风险的重要指标。抵押率越高,说明贷款金额占抵押物评估价值的比例越大,银行承担的风险越大;反之,抵押率越低,银行承担的风险越小。42.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。()答案:√。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。43.房地产供给曲线是一条向右下方倾斜的曲线。()答案:×。在其他条件不变的情况下,房地产价格越高,房地产供给量越大;反之,房地产价格越低,房地产供给量越小。因此,房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。44.房地产投资信托基金(REITs)只能投资于房地产开发项目。()答案:×。房地产投资信托基金(REITs)的投资范围广泛,不仅可以投资于房地产开发项目,还可以投资于已建成的商业地产、写字楼、公寓、工业地产等各类房地产资产。45.土地增值税实行四级超率累进税率。()答案:√。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。五、解答题(共2题,每题15分)46.某宗房地产交易,买卖双方在合同中约定,买方付给卖方2500元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算该宗房地产的正常成交价格。答案:设该宗房地产的正常成交价格为V。由题意可知,该房地产的买方实际付出价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费+应由卖方缴纳的税费=V+V×5%+V×7%=V×(1+5%+7%)=V×1.12。又已知买方付给卖方的价格为2500元/平方米,即买方实际付出价格为2500元/平方米。因此,V×1.12=2500,解得V=2500/1.12≈2232.14元/平方米。所以,该宗房地产的正常成交价格约为2232.14元/平方米。47.某写字楼的建筑面积为10000平方米,土地使用年限为40年,从2010年1月1日起计。该写字楼于2012年1月1日建成投入使用,预计尚可使用年限为38年。现在需要评估该写字楼在2015年1月1日的市场价值。经调查,该写字楼所在区域类