房地产企业、建筑企业营改增应把握的十个重点涉税问题

房地产企业、建筑企业营改增

应把握的十个重点涉税问题

主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔一〕价格里是否含税的区别1、营业税：价内税，即价格里含营业税，表现在发票上是价格和税金一起，以金额的形式登记在普通发票上。〔样式如下〕2、增值税：价外税，即价格里不含增值税，表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记。〔样式如下〕建筑业营业税普通发票样式增值专用发票样式

一、营业税、增值税的区别对房地产和建筑企业企业的影响及其应用

〔一〕价格里是否含税的区别3、营改增对房地产企业和建筑企业招标的影响：招投标合同中的投标价是否含增值税。即投标价分含增值税和不含增值税两种签订方法。例如，投标价1110万〔含增值税〕和1000万〔不含增值税〕，前者以1110万交印花税，后者以1000万交印花税。

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔二〕否进本钱的区别1、营业税进本钱2、增值税是否进本钱两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进本钱；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进本钱；

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔二〕否进本钱的区别3、是否进本钱对房地产企业和施工企业的影响。〔1〕对房地产企业的影响第一，“开发本钱”会计科目中不含增值税，而营改增前，“开发本钱”会计科目中含营业税或增值税。

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔二〕否进本钱的区别3、是否进本钱对房地产企业和施工企业的影响。〔1〕对房地产企业的影响第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔二〕否进本钱的区别3、是否进本钱对房地产企业和施工企业的影响。〔2〕对施工企业的影响第一，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔二〕否进本钱的区别3、是否进本钱对房地产企业和施工企业的影响。〔2〕对施工企业的影响第二，“工程结算”会计科目中不含增值税，而营改增前，“工程结算”会计科目中含营业税。

一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用

〔二〕否导致企业重复纳税的区别1、营业税：由于是不能抵扣，那么会导致企业重复纳税；2、增值税：由于增值税实行抵扣链条制，那么一般不会导致企业重复纳税。营改增后，房地产企业将取消土地增值税，将促使房价下降！

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择

〔一〕增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。〔二〕增值税纳税人的发票开具：1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择

〔三〕谁有资格开增值税专用发票：3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向非增值税纳税人和销售者个人，不可以开增值税专用发票。〔参见〈中华人民共和国发票管理方法〉〕4、一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过50万元〔含50万〕的标准贸易企业：年销售额超过80万元〔含80万〕的标准效劳企业：年销售额超过500万元〔含500万〕的标准二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择〔四〕增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》〔国税函[2009]617号〕：(1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、〔货物运输增值税专用发票〕和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择1、增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》〔国税函[2009]617号〕：(2)实行海关进口增值税专用缴款书〔以下简称海关缴款书〕“先比对后抵扣”管理方法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》〔包括纸质资料和电子数据〕申请稽核比对。二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣缺乏结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣缺乏结转下期继续抵扣财税[2013]106号附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第十八条规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时，其缺乏局部可以结转下期继续抵扣。二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择3、增值税专用发票丧失的处理《国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第19号〕第三、简化丧失专用发票的处理流程规定：

〔一〕一般纳税人丧失已开具专用发票的发票联和抵扣联：1、如果丧失前已认证相符的，购置方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丧失增值税专用发票已报税证明单》或《丧失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》〔附件1、2，以下统称《证明单》〕，作为增值税进项税额的抵扣凭证；

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择2、如果丧失前未认证的，购置方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和《证明单》留存备查。

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择〔二〕一般纳税人丧失已开具专用发票的抵扣联，如果丧失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丧失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。

〔三〕一般纳税人丧失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择

〔四〕房地产、建筑企业营改增后如何选择供给商实现节税的最优化。1、选择购置的最正确时机，实现资金的流动性效益。由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。案例分析甲企业增值税的纳税期限为1个月。2015年4月，其销项税额为100万元，购置固定资产以外的货物进项税额为83万元。2015年5月，其销项税额为100万元，购置固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2015年4月或5月购置一台价值为100万元〔不含增值税〕的设备来扩大生产，购置当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起3个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？案例分析

方案一：2015年5月购进设备2015年4月应纳增值税=100－83＝17〔万元〕2015年5月应纳增值税＝100－100－100×17%＝－17〔万元〕。本月不缴增值税，17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。案例分析

方案二：2015年4月购进设备2015年4月应纳增值税＝100－83－100×17%＝0〔万元〕2015年5月应纳增值税＝100－100＝0〔万元〕由此可见，2015年4月方案二比方案一少纳增值税17万元〔17－0〕，虽然方案二在2010年4月就支出了117万元〔100＋10017%〕购进设备，比方案一早支出了1个月，但是同样也会提前1个月获取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择

〔四〕房地产、建筑企业营改增后如何选择供给商实现节税的最优化。2、对供给商价格的选择：实践中，供给商分为一般纳税人供给商和小规模纳税人供给商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更廉价，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。

二、增值税发票的几个常识问题及供给商的最优选择

〔四〕房地产、建筑企业营改增后如何选择供给商实现节税的最优化。基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供给商：(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供给商低14个点是适宜的。〔2〕当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供给商低17个点是适宜的。

三、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素

〔一〕实际缴纳的增值税计算实际缴纳的增值税=工程结算价〔施工企业而言〕或销售收入〔房地产企业而言〕×11%-各类本钱×各类本钱对应的增值税进项税率该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。〔二〕各类本钱的结构分析1、房地产企业的本钱结构：〔1〕土地本钱：占开发产品总本钱的40%-60%

三、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素

〔二〕各类本钱的结构分析1、房地产企业的本钱结构：〔2〕建安本钱：占开发产品总本钱的30%〔3〕其他本钱：占开发产品总本钱的30%2、建筑企业的本钱结构：〔1〕材料和设备费用：占合同本钱的60%-70%〔2〕人工费用：占合同本钱的20%-30%(3)建筑机械费用：占合同本钱的10%以下〔4〕其他本钱：占合同本钱的10%以下

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率

〔一〕涉及的税率《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》〔财税[2013]106号〕和《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税、建筑试点的通知》〔财税[2014]43号〕规定，有关营改增涉及的税率为：1、提供根底电信效劳，税率为11%〔即费用可以抵扣除11%〕。提供增值电信效劳，税率为6%。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率

2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备17%3、运输费用11%4、中介费:检测费用、会议费、参谋费、咨询费、广告费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用6%5、税务局代开发票3%。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》〔财税[2013]106号〕的附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第五十条规定：小规模纳税人提供给税效劳，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔二〕征收率《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》〔财税〔2014〕57号〕和《财政部国家税务总局关于局部货物适用增值税低税率和简易方法征收增值税政策的通知》〔财税〔2009〕9号〕规定：〔一〕纳税人销售自己使用过的物品，按以下政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易方法依照3%征收率减按2%征收增值税。

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率2、《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》〔财税〔2014〕57号〕和《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革假设干问题的通知》〔财税[2008]170号〕规定：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产〔以下简称已使用过的固定资产〕，应区分不同情形征收增值税：

〔1〕销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；

〔2〕2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易方法依照3%征收率减按2%征收增值税。

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔3〕2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照简易方法依照3%征收率减按2%征收增值税。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕第六条规定：纳税人适用按照简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按以下公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/〔1+3%〕

应纳税额=销售额×2%案例分析假设2015年10月1日开始实行房地产的营改增试点，某房地产营改增后被认定为一般纳税人，2015年12月发生两项业务，销售2013年购置的复印件一台，购置价值10000元，销售收款8000元;销售2015年11月购置的一套摄像机，购置价值20000元(不含税)，进项税额3400元已经抵扣，销售收款(含税)21060元。案例分析首先，销售2015年11月购进的固定资产，取得了增值税专用发票，符合抵扣条件，那么2015年11月销售款21060元应按照适用税率17%计算增值税销项税额。销售额=21060÷(1+17%)=18000(元)，增值税销项税额=18000×17%=3060(元)。会计处理如下：借：银行存款21060贷：固定资产清理18000应交税费——应交增值税(销项税额)3060。案例分析其次，销售2013年购进固定资产，因属于试点税改前业务，没有进项税额可以抵扣，参照《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)和《关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕的规定，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，“按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策”。案例分析一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用“按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策”，按以下公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/〔1+3%〕

应纳税额=销售额×2%

销售额=8000÷(1+3%)=7766.99(元);应纳税额=7766.99×2%=155.34(元)。案例分析会计处理如下：借：银行存款8000贷：固定资产清理7766.99应交税费——应交增值税155.34营业外收入77.67案例分析另外，根据国税函〔2009〕90号文件规定，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革假设干问题的通知》(财税〔2008〕170号)和《财政部、国家税务总局关于局部货物适用增值税低税率和简易方法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)等规定，适用按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。因此，试点一般纳税人销售自己税改前使用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔4〕《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》〔国家税务总局公告2012年第1号〕增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易方法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。

第一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。

第二、增值税一般纳税人发生按简易方法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔5〕《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕和《国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知》〔国税发〔1995〕87号〕固定业户〔指增值税一般纳税人〕临时到外省、市销售货物的，必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”回原地纳税，需要向购货方开具专用发票的，亦回原地补开。

对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3%的征收率征税。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔6〕《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第36号〕和《国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知》〔国税发〔1999〕40号〕规定：对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，应当按照3％的征收率征收增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。2.小规模纳税人〔除其他个人外，下同〕销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率3、纳税人销售旧货，按照简易方法依照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有局部使用价值的货物〔含旧汽车、旧摩托车和旧游艇〕，但不包括自己使用过的物品。四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔二〕一般纳税人销售自产的以下货物，可选择按照简易方法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下〔含5万千瓦〕的小型水力发电单位。2、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰〔不含粘土实心砖、瓦〕。

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5、自来水。6、商品混凝土〔仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土〕。一般纳税人选择简易方法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。

四、房地产和建筑企业“营改增”后各类本钱抵扣进项税涉及的税率和征收率〔三〕一般纳税人销售货物属于以下情形之一的，暂按简易方法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、寄售商店代销寄售物品〔包括居民个人寄售的物品在内〕；2、典当业销售死当物品；3、经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。五、房地产企业、建筑企业增值税的纳税地点财税[2013]106号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施方法》第四十二条 增值税纳税地点为：〔一〕固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县〔市〕的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。〔二〕非固定业户应当向应税效劳发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

五、房地产企业、建筑企业增值税的纳税地点〔三〕扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。基于以上政策规定，增值税纳税地点如下：1、实行总分公司制度的建筑企业，其增值税纳税地点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关。2、实行母子公司制度的企业，其增值税纳税地点为建筑企业子公司承建母公司中标工程所在地的税务机关。3、实行总公司直接管辖的工程公司制度的企业，其增值税纳税地点为总公司的公司注册地税务机关。4、房地产企业的增值税纳税地点在企业注册地的税务机关。六、增值税纳税义务时间《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》〔财税[2013]106号〕《附件1：营业税改征增值税试点实施方法》第四十一条规定：“增值税纳税义务发生时间为：〔一〕纳税人提供给税效劳并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供给税效劳过程中或者完成后收到款项。

母公司招投标取得土地给未来成立的工程公司〔法人单位〕开发的问题。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准〔试行〕》〔国土资发[2006]114号〕“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。六、增值税纳税义务时间取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税效劳完成的当天。

〔二〕纳税人提供有形动产租赁效劳采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

〔三〕纳税人发生本方法第十一条视同提供给税效劳的，其纳税义务发生时间为应税效劳完成的当天。

〔四〕增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

六、增值税纳税义务时间基于以上规定知道：第一，房地产企业和建筑企业在收到预收账款时，增值税纳税义务时间为收到预收账款的当天。第二，先开具发票的，为开具发票的当天。第三，施工企业与房地产企业进行工程结算，增值税纳税义务时间为工程结算书签订之日。但是，如果未收工程款，分两种情况：一是如果工程结算书中没标明未来收款的时间，那么增值税纳税义务时间为工程结算书签订之日；如果工程结算书中标明未来收款的时间，那么增值税纳税义务时间为工程结算书中标明未来收款的时间。

七，营改增后，房地产、建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件

〔一〕票款一致1、销售方、收款方、发票开具方必须是同一个单位；劳务提供方、收款方、发票开具方必须是同一单位。2、大额交易必须是公对公转账交易，而不能现金交易，但支票和汇票背书结算除外。七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件3、票款一致的核心：三流统一《国家税务总局关于加强增值税征收管理假设干问题的通知》〔国税发【1995】192号〕第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否那么不予抵扣。”七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件3、票款一致的核心：三流统一基于此规定，货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以平安抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致，必须保证票款一致！案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析〔1〕案情介绍云南省某房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，合同金额为1000万元〔不含增值税)，材料费用为800万元〔不含增值税)，劳务费用为200万元〔不含增值税)。该建筑装修公司向材料供给商采购材料，价款为800万元，为了节省税负，建筑装修公司通知房地产公司向材料供给商支付材料采购款800万元，材料供给商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票，工程完工后，建筑装修公司与房地产公司进行工程结算，结算价为1000万元，房地产公司支付建筑装修公司200万元劳务款，建筑装修公司开具增值税专用发票200万元〔不含增值税)给房地产公司。案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析房地产公司财务人员将材料供给商开具的800万元普通增值税发票和建筑装修公司开具的200万元增值税专用发票进开发本钱。结果在进行增值税抵扣时，税务部门不同意材料供给商开具房地产公司800万元的增值税专用发票在增值税销项税前扣除。请分析800万元的增值税专用发票为什么不能在增值税销项税前抵扣。案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析〔2〕涉税分析《国家税务总局关于加强增值税征收管理假设干问题的通知》〔国税发【1995】192号〕第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否那么不予抵扣。”案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析根据此规定，如果房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，那么装修公司必须对施工过程中所耗的建筑装修材料依法缴纳增值税。因此，本案例中的建筑装修公司与房地产公司签订包工包料合同，结算价为1000万元，应该给房地产公司开具1000万元的增值税专用发票。而案例中的房地产公司向材料供给商支付800万元货款与材料供给商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票；建筑装修公司向房地产公司收取200万劳务款，开具200万元增值税专用发票，虽然满足票款一致，但与合同不匹配。案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析因为房地产公司没有向材料供给商采购材料，即房地产公司与材料供给商没有签订材料采购合同，房地产公司是替建筑装修公司支付材料采购款的，材料是建筑装修公司采购的〔建筑装修公司与材料供给商签订800万元的采购合同〕，800万元增值税专用发票理所当然应该由材料供给商开给建筑装修公司，建筑装修公司应该全额开票1000万元增值税专用发票给房地产公司。所以房地产公司和建筑装修公司虽然票款一致，但不符合三流统一〔房地产公司缺乏800万元的物流，建筑装修公司800万元的物流，缺乏800万元资金流和票流〕。案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析〔3〕分析结论企业在经济交易活动中，票据开具必须与合同保持匹配，必须保证资金流、票流和物流〔劳务流〕相互统一。

七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件

〔二〕增值税销项发票上的开票人与增值进项发票上的开票人必须是同一单位〔三〕增值税发票自开票日起180天之内必须到当地税务部门进行认证。〔四〕增值税发票开具必须与交易合同相匹配，具体含义分析如下：

七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件

合同与票据开具相匹配：如果票据开具与合同不匹配，那么要么开假票，要么虚开发票。“合同与发票开具相匹配”有两层含义：一是发票记载标的物的金额、数量、单价、品种必须与合同中约定的金额、数量、单价、品种相一致；二是发票上的开票人和收票人必须与合同上的收款人和付款人或销售方和采购方或者劳务提供方和劳务接受方相一致。案例：房地产企业电梯采购中的发票开具1、某房地产企业与电梯供给商签订采购合同，合同约定：电梯价款100万元，电梯供给商免费提供安装。这种合同约定的发票如何开？答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票2、某房地产企业与具有安装资质的电梯生产供给商签订采购合同，合同约定：电梯价款100万元，安装费用10万元。这种合同约定的发票如何开？答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票和一张10万元11税率的增值税专用发票。案例：房地产企业电梯采购中的发票开具3、某房地产企业与具有安装资质的电梯生产供给商签订两份合同：一份是采购合同，合同约定电梯价款100万元；一份是安装合同，合同约定安装费用为10万元。这种合同约定的发票如何开？答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票和一张10万元11税率的增值税专用发票。

案例：房地产企业电梯采购中的发票开具4、某房地产企业与电梯生产供给商签订采购合同，合同约定价款为100万元，同时该房地产企业与电梯供给商的全资子公司——电梯安装公司签订安装合同，合同约定安装费用为10万元。这种合同约定的发票如何开？答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票和一张10万元11税率的增值税专用发票

七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件

〔五〕抵扣增值税进项税额的抵扣凭证必须符合国家允许抵扣的规定《中华人民共和国增值税暂行条例》〔中华人民共和国国务院令第538号〕第九条规定：“纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”

七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备的条件

《中华人民共和国增值税暂行条例》〔中华人民共和国国务院令第538号〕第十条规定，以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：〔一〕用于非增值税应税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；〔二〕非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；〔三〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；〔四〕国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；〔五〕本条第〔一〕项至第〔四〕项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。

八、房地产、建筑企业营改增后的合同节税签订技巧

〔一〕合同节税的三大原因1、合同与企业的账务处理相匹配，否那么，要么做假账；要么做错账；2、合同与企业的税务处理相匹配，否那么，要么多交税；要么少交税；3、合同与企业发票开具相匹配，否那么，要么开假票；要么开虚开发票。

八、房地产、建筑企业营改增后的合同节税签订技巧

〔二〕合同控税的具体签订技巧1、劳务合同的签订技巧2、采购合同的签订技巧3、广告合同的签订技巧4、总分包合同的签订技巧一、劳务派遣合同的涉税风险及控制〔一〕劳务派遣工的最新法律规定1、劳务派遣的相关规定：用工单位《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号第二条，劳务派遣单位经营劳务派遣业务，企业〔以下称用工单位〕使用被派遣劳动者，适用本规定。依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会以及民办非企业单位等组织使用被派遣劳动者，依照本规定执行。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制1、劳务派遣的相关规定：用工单位

要注意的是，《规定》中用工单位的适用范围排除了国家机关、事业单位、社会团体，也就是说国家机关、事业单位、社会团体采用劳务派遣用工模式使用编外人员时，可以不受诸如用工比例不超10%等规定的限制。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制2、劳务派遣的相关规定：用工范围和用工比例《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号〕第三条，用工单位只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上使用被派遣劳动者。〔三性岗位使用劳务派遣工〕

前款规定的临时性工作岗位是指存续时间不超过6个月的岗位；辅助性工作岗位是指为主营业务岗位提供效劳的非主营业务岗位；替代性工作岗位是指用工单位的劳动者因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间内，可以由其他劳动者替代工作的岗位。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制2、劳务派遣的相关规定：用工范围和用工比例《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号〕第三条和《中华人民共和国劳动合同法》〔中华人民共和国主席令第七十三号〕第66条规定：用工单位只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上使用被派遣劳动者。〔三性岗位使用劳务派遣工〕

前款规定的临时性工作岗位是指存续时间不超过6个月的岗位；辅助性工作岗位是指为主营业务岗位提供效劳的非主营业务岗位；替代性工作岗位是指用工单位的劳动者因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间内，可以由其他劳动者替代工作的岗位。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制2、劳务派遣的相关规定：用工范围和用工比例《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号〕第四条，用工单位应当严格控制劳务派遣用工数量，使用的被派遣劳动者数量不得超过其用工总量的10%。前款所称用工总量是指用工单位订立劳动合同人数与使用的被派遣劳动者人数之和。计算劳务派遣用工比例的用工单位是指依照劳动合同法和劳动合同法实施条例可以与劳动者订立劳动合同的用人单位。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号〕第五条，劳务派遣单位应当依法与被派遣劳动者订立2年以上的固定期限书面劳动合同。第六条，劳务派遣单位可以依法与被派遣劳动者约定试用期。劳务派遣单位与同一被派遣劳动者只能约定一次试用期。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行《中华人民共和国劳动合同法》〔中华人民共和国主席第65号令〕第五十八条劳务派遣单位是本法所称用人单位，应当履行用人单位对劳动者的义务。劳务派遣单位与被派遣劳动者订立的劳动合同，除应当载明本法第十七条规定的事项外，还应当载明被派遣劳动者的用工单位以及派遣期限、工作岗位等情况。

一、劳务派遣合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行劳务派遣单位应当与被派遣劳动者订立二年以上的固定期限劳动合同，按月支付劳动报酬；被派遣劳动者在无工作期间，劳务派遣单位应当按照所在地人民政府规定的最低工资标准，向其按月支付报酬。第五十九条劳务派遣单位派遣劳动者应当与接受以劳务派遣形式用工的单位〔以下称用工单位〕订立劳务派遣协议。劳务派遣协议应当约定派遣岗位和人员数量、派遣期限、劳动报酬和社会保险费的数额与支付方式以及违反协议的责任。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号〕第七条劳务派遣协议应当载明以下内容：

〔一〕派遣的工作岗位名称和岗位性质；

〔二〕工作地点；

〔三〕派遣人员数量和派遣期限；

〔四〕按照同工同酬原那么确定的劳动报酬数额和支付方式；

〔五〕社会保险费的数额和支付方式；

〔六〕工作时间和休息休假事项；

〔七〕被派遣劳动者工伤、生育或者患病期间的相关待遇；

〔八〕劳动平安卫生以及培训事项；

〔九〕经济补偿等费用；

〔十〕劳务派遣协议期限；

〔十一〕劳务派遣效劳费的支付方式和标准；

〔十二〕违反劳务派遣协议的责任；

〔十三〕法律、法规、规章规定应当纳入劳务派遣协议的其他事项。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：跨地区劳务派遣的社会保险

《劳务派遣暂行规定》〔人力资源和社会保障部令第22号〕第十八条，劳务派遣单位跨地区派遣劳动者的，应当在用工单位所在地为被派遣劳动者参加社会保险，按照用工单位所在地的规定缴纳社会保险费，被派遣劳动者按照国家规定享受社会保险待遇。

第十九条劳务派遣单位在用工单位所在地设立分支机构的，由分支机构为被派遣劳动者办理参保手续，缴纳社会保险费。劳务派遣单位未在用工单位所在地设立分支机构的，由用工单位代劳务派遣单位为被派遣劳动者办理参保手续，缴纳社会保险费。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：跨地区劳务派遣的社会保险《中华人民共和国劳动合同法》〔中华人民共和国主席令第七十三号〕第六十三条被派遣劳动者享有与用工单位的劳动者同工同酬的权利。用工单位应当按照同工同酬原那么，对被派遣劳动者与本单位同类岗位的劳动者实行相同的劳动报酬分配方法。用工单位无同类岗位劳动者的，参照用工单位所在地相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。劳务派遣单位与被派遣劳动者订立的劳动合同和与用工单位订立的劳务派遣协议，载明或者约定的向被派遣劳动者支付的劳动报酬应当符合前款规定。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制〔二〕劳务派遣企业的涉税风险一是一些劳务派遣公司对外虚开发票，使用假发票，开具“大头小尾”发票隐匿收入。二是一些劳务派遣公司虚构实际支付给劳动力的工资和保险，或虚构劳务业务，从而按差额计算营业税，造成税款巨额营业税和所得税的流失。三是一些劳务派遣公司通过只与局部劳动者签订合同，用往来账户支付人员工资等手段，成心混淆职责，逃避缴纳养老保险费义务。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制〔三〕涉税风险控制策略1、劳务派遣单位收入本钱费用确实认原那么劳务派遣企业应以向用工单位收取的全部价款〔包括代收转付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金等〕确认收入。劳务派遣企业支付给被派遣劳动者合理的工资和为被派遣劳动者缴纳的社会保险费和住房公积金等，只有符合企业所得法及相关规定，才可以税前扣除。劳务派遣企业应为每个被派遣劳动者独立开设银行账户，支付给被派遣劳动者货币形式的报酬，通过银行等金融机构转账方式支付的方可税前扣除。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制〔三〕涉税风险控制策略2、劳务派遣单位加强营业税或增值税的扣除范围和扣除凭证管理劳务派遣企业在计算营业税或增值税时，允许扣除的范围包括：〔1〕支付给被派遣劳动者的工资。〔2〕为被派遣劳动者上交的社会保险费和住房公积金。〔3〕劳务派遣企业应以为被派遣劳动者通过银行等金融机构实际支付的工资凭证、社会保险费和住房公积金缴纳凭证及其他合法有效凭证作为扣除凭证。

一、劳务派遣合同的涉税风险及控制〔三〕涉税风险控制策略

3、用工单位支付劳务费，取得劳务费发票进行税前扣除时，还应符合以下条件：

〔1〕劳务派遣企业应依法与被派遣劳动者签订定劳动合同。〔2〕劳务派遣企业依法与被派遣劳动者的用工单位签订定劳务派遣协议，用工单位和被派遣劳动者之间没有劳动雇佣关系。〔3〕劳务派遣企业按规定为被派遣劳动者支付工资、福利、上缴社会保险费和住房公积金。〔4〕用工单位不得在税前扣除被派遣劳动者工资、社会保险费和住房公积金等各项费用。

一、劳务派遣合同的涉税风险及控制4、劳务派遣企业的发票开具

劳务派遣企业向用工单位收取全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张发票中注明。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制例如，《天津市地方税务局天津市国家税务局关于企业所得税税前扣除有关问题的公告》〔天津市地方税务局天津市国家税务局公告2013年第1号〕第二条规定：企业接受外部劳务派遣用工的税前扣除问题

用工企业接受外部劳务派遣用工，实际支付的工资薪金在劳务派遣企业开具的发票中单独注明并单独归集的，准予和其实际发生的工资薪金总额合并，作为计算职工福利费、职工教育经费和工会经费(以下简称“三项费用”)扣除的基数。劳务派遣企业不得以被派遣员工工资为基数，计算列支“三项费用”。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制5、劳务派遣工的会计核算《企业会计准那么第9号——职工薪酬》(财会[2014]8号)第三条规定：职工，是指与企业订立劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职工，也包括虽未与企业订立劳动合同但由企业正式任命的人员。

未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，但向企业所提供效劳与职工所提供效劳类似的人员，也属于职工的范畴，包括通过企业与劳务中介公司签订用工合同而向企业提供效劳的人员。基于此规定，用人单位支付的劳务派遣工的人工费用在“应付职工薪酬”科目核算。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制6、建筑劳务派遣合同的节税技巧：劳务派遣单位派遣劳动者应当与接受以劳务派遣形式用工的单位订立劳务派遣协议。劳务派遣协议应当约定：派遣岗位和人员数量、派遣期限、劳动报酬和社会保险费的数额与支付方式以及违反协议的责任。劳务派遣企业向用工单位收取全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张发票中分别注明。一、劳务派遣合同的涉税风险及控制〔四〕民工工资的涉税风险控制技巧1、民工工资的涉税风险民工工资的涉税风险是民工工资的工资表列出的民工工资不可以作为工资本钱在税前扣除，作为“工程施工——合同本钱——人工费用”在税前扣除需要符合一定的法律手续。

一、劳务报酬合同涉税风险防范的签定技巧2、税收风险控制策略按照《企业会计准那么》的规定，针对农民工发生的人工费也属于“职工薪酬”，同时要按照《劳动合同法》的规定，为他们购置社会保险等。但记入“应付职工薪酬”核算的建筑工人的工资薪金应该同时具备以下条件才可以在税前扣除：该建筑工人与企业有雇佣或任职关系，属于企业的在册员工；企业与建筑工人签订了《劳动合同》；企业按照规定为该建筑工人购置了社会保险；以工资表形式支付建筑工人的工资薪金，按规定代扣个人所得税。

一、劳务报酬合同涉税风险防范的签定技巧2、税收风险控制策略但凡不同时具备以上四个条件的，均不得列入“应付职工薪酬”核算。一般来说有三种情况：〔1〕与劳务公司签订劳务派遣合同，向劳务公司支付建筑工人工资薪金，劳务公司向建筑施工企业开具劳务费发票；〔2〕支付建筑工人劳务报酬时，按照规定代扣劳务报酬的个人所得税，并在主管税务机关代开劳务费发票。一、劳务报酬合同涉税风险防范的签定技巧2、税收风险控制策略〔3〕工资表进劳务本钱需具备以下条件：企业与每一位民工签订劳务合同或劳务协议；收集每一位民工签字的身份证复印件；有每一位民工签字并按手印的工资表清单；有每一民工的考勤记录清单。企业财务必须把工资支付到每一位民工的名下：在银行给每一位民工开户，或者工程部的财务人员给每一位民工发现金。按照建筑合同中的工程规模在工程所在地一次性缴纳个人所得税。二、采购合同的涉税签订技巧〔一〕签订采购合同时，合同中的违约金不能跟销售额挂钩根据国家税务总局《关于商业企业向货物供给方收取的局部费用征收流转税问题的通知》〔国税发[2004]136号〕文件规定，对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩〔如以一定比例、金额、数量计算〕的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税，应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金÷〔1+所购货物适用增值税税率〕×所购货物适用增值税税率。二、采购合同的涉税签订技巧文件最后还规定，其他增值税一般纳税人向供货方收取的各种收入的纳税处理，比照本通知的规定执行。因此，采购方自供货方取得的与购销货物相关的违约金收入，假设其金额计算依据与商品销售量、销售额挂钩〔如以一定比例、金额、数量计算〕的，应按照上述文件的要求，属于平销返利行为，冲减当期增值税进项税金；假设其金额计算依据与商品销售量、销售额无关的，就采购方取得的违约金，不缴纳增值税。案例分析：采购合同中与销售额挂钩的违约金的涉税分析〔1〕案情介绍B公司向A公司采购W货物，增值税税率17%，A公司未能按照合同约定时间提交货物，合同约定：A公司应按照此次购销额的10%向B公司支付违约金50000元，请分析涉税本钱。案例分析：采购合同中与销售额挂钩的违约金的涉税分析〔2〕涉税本钱分析根据国税发[2004]136号文件的规定，采购方自供货方取得的与购销货物相关的违约金收入，假设其金额计算依据与商品销售量、销售额挂钩〔如以一定比例、金额、数量计算〕的，应按照上述文件的要求，属于平销返利行为，冲减当期增值税进项税金。在本案中，B公司当期应冲减进项税金7264.96元〔5000/1.17*17%〕。B公司的账务处理如下：借：银行存款50000元贷：营业外收入42735.04元应交税费——应交增值税〔进项税额转出〕7264.96元。案例分析：采购合同中与销售额挂钩的违约金的涉税分析〔3〕修改合同内容节税如果B公司在签定采购合同时，在采购合同中约定：销售方A公司支付的违约金与商品销售量、销售额无关，即如果A公司违约，那么必须向B公司支付违约金50000元，B公司当期不冲减进项税金7264.96元〔5000/1.17*17%〕，这样可以节省增值税7264.96元〔5000/1.17*17%〕。B公司的账务处理如下：借：银行存款50000元.贷：营业外收入50000元。〔4〕分析结论采购方在签定采购合同时，对销售方支付的违约金必须在合同中注明与商品销售量、销售额无关，这样可以节省增值税。二、采购合同的涉税签订技巧〔二〕必须在合同中明确发票条款：1、发票开具的时间2、发票开具的类型：增值税专用发票还是增值税普通发票3、如果获得开具汇总的专用发票,那么必须要求供给商提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供给税劳务清单》,并加盖财务专用章或者发票专用章。国税发[2006]156号第十二条一般纳税人销售货物或者提供给税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供给税劳务清单》〔附件2〕，并加盖财务专用章或者发票专用章。

二、采购合同的涉税签订技巧〔二〕必须在合同中明确发票条款：4、在合同中必须明确如果采购方丧失增值税专用发票发票联和低扣联,那么必须向采购方提供专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丧失增值税专用发票已报税证明单》或《丧失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》。

二、采购合同的涉税签订技巧《国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告》〔国家税务总局公告2014年第19号〕三条规定：如果丧失前已认证相符的，购置方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丧失增值税专用发票已报税证明单》或《丧失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》〔附件1、2，以下统称《证明单》〕，作为增值税进项税额的抵扣凭证；5、在合同中明确如果供给商提供的增值税发票是假的或虚开的，被相关政府部门查出，一切责任由供给商承担。

〔三〕采购合同中材料费用与运输费用的节税技巧第一、如果采购方要获得销售方开具的材料款和运输费用一起的17%的增值税专用发票，那么在合同中必须注明“运输费用由销售方承担，将材料运输到采购方指定的地点”或“供给方免费将材料运输到采购方指定的地点”的条款。不能有“价格含运输费用”或“运输费用是多少”的字样。第二，如果销售方A指定承运人C将材料运输到采购方B指定的地点，运输费用由销售方A代收代付，承运人C将运输增值税专用发票开给采购方B抵扣11%的进项税金，那么必须在销售合同中注明：销售方A指定的或委托的承运人C的名称，同时要注明运输费用由采购方承担，销售方A代收代付运输费用给C。否那么C一开运输增值税票给B是虚开发票。〔如以下图所示〕二、采购合同的涉税签订技巧

二、采购合同的涉税签订技巧

二、采购合同的涉税签订技巧三、工程款增值税纳税义务时间的合同签订技巧法律依据:《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》〔财税[2013]106号〕《附件1：营业税改征增值税试点实施方法》第四十一条规定：“增值税纳税义务发生时间为：〔一〕纳税人提供给税效劳并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供给税效劳过程中或者完成后收到款项。

三、工程款增值税纳税义务时间的合同签订技巧取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税效劳完成的当天。

〔二〕纳税人提供有形动产租赁效劳采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

〔三〕纳税人发生本方法第十一条视同提供给税效劳的，其纳税义务发生时间为应税效劳完成的当天。

〔四〕增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

三、工程款增值税纳税义务时间的合同签订技巧签订合同技巧:第一、在建筑合同中特别注明工程款结算支付时间,如果建设合同中约定的工程款支付时间到了,没有全部支付工程款,应该在工程结算报告中约定未支付剩余局部工程款的时间。第二，在BT建设合同中，必须在政府回购协议中约定回购款支付时间。

四、总承包合同的节税签订技巧

总承包方要抵扣分包方的增值税，那么在签订总分包合同时必须同时具备以下条件。第一，分包方必须是选择具有建筑资质的建筑企业；第二，分包方必须是一般纳税人企业；第三，如果分包方是个人，那么必须到主管税务部门开具增值税发票，只能抵扣3%。第四,总分包之间配合费(协调费)问题.第五,总分包之间的违约金问题.

五、房地产企业用房屋抵工程款，建筑企业将房地产企业用来抵工程款的房屋抵供给商材料款的合同签订技巧

第一，在三方欠款均相等的情况下，合同签订如下：房产企业与建筑企业、材料供给商签订三方债务归还协议，协议约定：由房产企业将抵债商品房直接销售给材料供给商，材料供给商将房款汇给房产企业，房产企业收材料供给商房款后再汇给建筑企业归还债务，建筑企业收房产企业欠款后再汇给材料供给商归还债务。

五、房地产企业用房屋抵工程款，建筑企业将房地产企业用来抵工程款的房屋抵供给商材料款的合同签订技巧

第二，在三方欠款均不相等的情况下，合同签订如下：房产企业与建筑企业、材料供给商签订三方债务归还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供给商是买方，建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供给商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠建筑企业的工程款，而且用于抵建筑企业拖欠材料供给商的材料款。同时，建筑企业与材料供给商签订债务重组协议，约定：材料供给商免除向建筑公司应收材料款与建筑企业代替材料供给商支付给房地产企业的购房款的差额局部债务。案例：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的合同签订技巧建筑企业欠材料供给商1200万元，房地产企业欠建筑企业1000万工程款，由于房地产企业无归还能力，经双方协商，房地产企业与建筑企业签订偿债协议，以其公允价为1000万元抵其拖欠建筑企业1000万元的债务；而建筑企业与材料供给商协商，签订偿债协议，用房地产企业抵偿其拖欠材料供给商的1200万元，如以下图所示，是那么应怎样纳税筹划？案例：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的纳税筹划技巧

材料供给商建筑企业房地产企业欠1000万欠1200万案例：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的纳税筹划技巧(1)筹划前的税收本钱房产企业销售房屋给建筑企业，建筑企业又把房屋销售给材料供给商，视同两次销售，要交纳两次税收。(2)纳税筹划方案在三方欠款均相等的情况下，纳税筹划方案如下：房产企业与建筑企业、材料供给商签订三方债务归还协议，协议约定：由房产企业将抵债商品房直接销售给材料供给商，材料供给商将房款汇给房产企业，房产企业收材料供给商房款后再汇给建筑企业归还债务，建筑企业收房产企业欠款后再汇给材料供给商归还债务。案例：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的纳税筹划技巧

房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程款时，要视同销售处理，房地产公司和施工方应该分别给对方开具发票。即房地产公司给材料供给商企业开具销售不动产发票1000万，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给建设方(房地产企业)开具建筑安装发票1000万，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。材料供给商开销售发票1000万给建筑企业。案例：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的纳税筹划技巧

(2)纳税筹划方案在三方欠款均不相等的情况下，例如本案例的纳税筹划方案如下：房产企业与建筑企业、材料供给商签订三方债务归还协议，协议约定：房地产企业是卖方、材料供给商是买方，建筑企业是付款方。建筑企业代替材料供给商支付给房地产企业的购房款1000万，用于抵房地产企业拖欠建筑企业的1000万工程款。同时，建筑企业与材料供给商签订债务重组协议，约定：材料供给商免除建筑公司200万元材料款。案例：以房抵工程款，抵工程款抵材料款的纳税筹划技巧

房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程款时，要视同销售处理，房地产公司和施工方应该分别给对方开具发票。即房地产公司给材料供给商企业开具销售不动产发票1000万，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给建设方(房地产企业)开具建筑安装发票1000万，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。材料供给商开销售发票1200万给建筑企业。建筑企业在财务上做“营业外收入”200万，材料供给商在财务上做“营业外支出”200万.九、营改增后的房地产企业实现节税的8种发票开具技巧〔一〕建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧

1、营改增之前的开票技巧建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具营业税建安发票。

〔一〕建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧《中华人民共和国营业税暂行条例》〔中华人民共和国国务院令第540号〕第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么》〔财政部国家税务总局第52号令〕第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。”

〔一〕建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧

同时，《财政部国家税务总局关于营业税假设干政策问题的通知》〔财税[2003]16号〕文件还规定：“单位和个人提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”根据以上规定，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，是一种价外费用，必须向房地产公司开具建安发票。

〔一〕建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金的发票开具技巧

2、营改增之后的开票技巧营改增之后，建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、材料差价款和赔偿金依据税法的规定，也是一种价外费用，必须向房地产公司开具增值税专用发票。

〔二〕房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧

1、营改增之前的开票技巧《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》〔国税函[2010]220号〕第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

〔二〕房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么》〔财政部国家税务总局第52号令〕第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务〔不含装饰劳务〕的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

〔二〕房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧

基于以上法律政策分析，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开建安发票给房地产公司开发票。

〔二〕房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用的发票开具技巧

2、营改增之后的开票技巧营改增之后，由于质量保证金和建筑企业施工所用的水电费是一局部，所以，房地产企业扣留质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用时，建筑企业必须将质量保证金和从工程款中抵扣的水电费用一起开增值税专用发票给房地产公司；如果业主是非房地产企业，那么必须向非房地产企业开增值税普通发票。〔三〕挂靠工程中的发票开具技巧

营改增之前，建筑行业中挂靠工程的开具发票流程一般如下：〔三〕挂靠工程中的发票开具技巧

营改增之后，建筑行业中挂靠工程的开具发票技巧如下：

〔四〕房地产企业从工程结算款中扣留施工企业罚款的发票开具技巧

〔五〕施工企业与房地产企业已经办理工程进度结算未收到的结算工程款的发票开具技巧

1、如果施工企业与房地产企业已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中明确了未来收款的时间，那么等待到今后收到工程款时，给房地产企业开增值税专用发票，只针对已经收到的工程款局部开增值税发票给房地产企业。2、如果施工企业与房地产企业已经办理工程进度结算未收到的结算工程款，在工程结算书中没有明确未来收款的时间，那么给房地产企业开全额结算款的增值税专用发票。

〔六〕营改增前已经完成的工程结算未收的工程款于营改增后收到工程款的发票开具技巧

在建筑业实行营改增后，根据新问题新政策，老问题老政策的方法，营改增前已经完成的工程结算未收的工程款于营改增后收到工程款的，必须向房地产企业继续开具建筑业营业税发票。〔七〕房地产企业售房送彩电、冰箱的发票开具技巧营改增后，房地产企业售房送彩电、冰箱实质上发生了捆绑销售行为，没有发生视同销售行为。例如，谋房地产公司卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。本钱50万。〔七〕房地产企业售房送彩电、冰箱的发票开具技巧根据国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一〔有偿〕等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。其账务处理如下：〔1〕借：银行存款100万贷：主营业务收入——房屋90万主营业务收入——家电、家俱10万

〔七〕房地产企业售房送彩电、冰箱的发票开具技巧〔2〕借：主营业务本钱——房屋50万主营业务本钱——家电、家俱10万贷：库存商品——家电、家俱10万开发产品——房屋50万其发票开具是在一张增值税普通发票上，分别注明：房款90万，家电、家俱10万。

〔八〕房地产企业售后回租中的发票开具技巧

根据财税[2013]106号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，试点纳税人提供融资性售后回租效劳，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。融资性售后回租效劳中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。〔八〕房地产企业售后回租中的发票开具技巧房地产企业、建筑企业融资租赁公司销售合同1000万租赁合同（还本付息1200万）〔八〕房地产企业售后回租中的发票开具技巧《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》〔国家税务总局公告2010年第13号〕第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”〔八〕房地产企业售后回租中的发票开具技巧但要注意地方的一些规定，《四川省国家税务局关于增值税假设干事项的政策指引》〔四川省国家税务局2014年10月1日〕第四条、关于融资租赁售后回租业务开具发票问题。融资租赁售后回租业务中，承租方将有形动产出售给融资租赁企业,不征收增值税，其收到的有形动产价款向融资租赁企业开具普通发票，可作为融资租赁企业差额征税的抵扣凭证。〔八〕房地产企业售后回租中的发票开具技巧融资租赁纳税人提供有形动产融资性售后回租业务效劳，向承租方收取的全部价款和价外费用，应向承租方就有形动产本金开具普通发票，承租方索取增值税专用发票的，仅就按规定扣除后的销售额余额开具增值税专用发票。承租方为个人需开具普通发票，可向主管国税机关申请代开。〔八〕房地产企业售后回租中的发票开具技巧房地产企业、建筑企业融资租赁公司开1000万普通增值税发票（不纳增值税）1000万普通增值税发票或收据和200万增值税专用发票十、营改增后的