《物权及其民法保护》-第十一章　所有权

第一节所有权概述一、所有权的概念和特征１.所有权的概念根据《物权法》第三十九条规定，所有权是指权利人对自己的动产和不动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权的一种，是所有权人在法律规定的范围内对属于自己所有的特定物全面支配和排他的权利。２.所有权的特征（１）所有权是自物权。所有权是所有人对自己所有之物享有的权利，而他物权是他人对所有人之物享有的权利。（２）所有权为完全物权。所有权人可以对其所有物进行一般的、全面的支配，包括占有、使用、收益、处分４项权能，内容全面、充实。除法律规定外，所有权人不受他人单方面限制，有充分的自由；而他物权则只能享有所有权中的部分权能。下一页返回第一节所有权概述（３）所有权为原始物权。所有权不是从其他财产权派生出来的，而是法律直接确认财产归属关系的结果。作为最完全的物权，所有权是他物权的源泉；而他物权是所有权权能与所有权分离的结果，是基于所有权派生出来的权利。（４）所有权具有弹力性。弹力性，又可称为归一性。所有权人可以根据自己的利益需要在自己的所有物上为他人设定他物权。他物权被设定后，即构成对所有权的限制，使所有权部分（甚至是全部）权能分离出去，处于不圆满状态。一旦他物权消灭，所有权就恢复其圆满状态。（５）所有权是永续性物权。所有权不罹于时效而消灭，对所有权存续期间的约定也是无效的；而用益物权、担保物权和债权都可以约定权利的存续期间。上一页下一页返回第一节所有权概述二、所有权的权能所有权的权能，是指所有权人为利用所有物实现对所有物的占有利益而于法律规定的范围内可以采取的各种措施和手段。所有权的权能可分为积极权能和消极权能两部分。所有权的积极权能是指所有权人在法律规定的范围内，对其所有的物可以主动行使的权能。所有权的消极权能是指当所有人的所有权受到他人不法侵害时，所有人依法享有的排除他人对所有权不法侵害的请求权。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此，所有权的权能包括４项权能：占有、使用、收益和处分。上一页下一页返回第一节所有权概述１.占有权能占有权能，是指所有权人对物的实际管领和控制的权能。占有权能虽然不是所有权人行使所有权的目的，但是它是权利人对物进行使用、收益和处分的前提。占有权能属于所有人。所有人可依其占有权能合法地占有所有物。在一定条件下占有权能也可以与所有权分离，属于非所有权人。非所有人的合法占有权能也受法律保护。所有人不能随意请求返还原物。当非所有人的合法占有被他人侵害时，非所有人同样可基于享有的占有权能请求返还原物。２.使用权能使用权能，是指权利主体对财产的运用，发挥财产的使用价值。使用权能是一项独立权能。使用权能与占有权能一样，通常由所有人享有，但也可以与所有人分离，而由非所有人享有。非所有人可根据法律的规定或与所有人的约定取得物的使用权能，并按法律规定或所有人约定的方式使用财产。上一页下一页返回第一节所有权概述３.收益权能收益权能，是指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。新增经济价值包括孳息与利用原物进行生产经营活动所产生的利润等。收益权能一般由所有权人自己行使，但所有权人也可以将收益权的一部分或者全部与所有权相分离，转让给他人享有。４.处分权能处分权能，是指依法对物进行处置，从而决定物的命运的权利。处分包括事实上的处分与法律上的处分。前者是指对物的实体形态进行的处分，导致物发生变形、改造、毁损等物理性状的改变，如改装汽车、拆掉房子等；后者是指通过法律行为对物进行处置，使得存在于物上的权利发生变动。法律上的处分既可以是转让物的所有权，也可以是在所有物上设定他物权，如在房屋上设立抵押权。法律上的处分与事实上的处分不同。上一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭一、所有权的取得《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”财产所有权的合法取得方式可分为原始取得和继受取得。（一）原始取得原始取得，是指根据法律的规定，因一定的法律事实财产所有权首次产生或者不依赖于原所有人的意志而直接取得所有权。原始取得所有权的方法主要有：下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭１.生产劳动生产劳动是人们使用工具通过劳动创造各种生产资料和生活资料的过程。生产的产品，无论是利用从自然界直接摄取的原材料，还是利用已经凝聚一定人类劳动的原材料加工制造的，其形体、使用价值和价值都不是生产前的原材料可以相比的。它是一种加入了生产者脑力劳动和体力劳动的新物。生产者通过生产取得产品的所有权。这是第一次产生的所有权，属于原始取得。２.收取孳息孳息，是指原物产生的收益。孳息所有权一般归原物所有人享有，但法律另有规定或者当事人另有约定时，由产生孳息时的原物合法占有人享有孳息的所有权。我国《物权法》第一百一十六条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭３.添附添附，是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成一种不能分离的新物财产。添附包括附和、混合和加工。之所以把添附作为取得动产所有权的一种方法，是因为：添附发生后，要使各物恢复原状已不可能；在经济上不合理，必须通过法律确认添附物的归属。（１）附合。附合，是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新的财产，对原物虽然尚能辨明，但无法分离，或分离后会减损新物的价值。（２）混合。混合，是指不同所有人的动产混杂在一起，融合成为难以区别分离的新物。就混合物的归属而言，如原物之间价值悬殊，则一般应由原物价值较大的一方取得所有权；如原物之间价值相当，则可由各方共有；如一方取得所有权，则应折价抵偿另一方。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭（３）加工。加工，是指一方利用他人财产附加自己的劳动，而使之成为新物或者使原物的价值发生了较大或者巨额的增加。就加工物的归属而言，一般应由原材料所有人取得所有权并给予加工人补偿；如加工创造的价值明显大于原物价值，则可由加工人取得加工物的所有权，但加工人应对原物所有人予以补偿。４.无主动产的先占取得先占制度由来已久，罗马法中就已经对其有所规定。目前我国立法上并没有明文规定先占制度。先占，是指已所有的意思，先于他人占有无主的动产，并因此而取得该物所有权的事实。先占人必须在事实上自主占有该物；所占有的物必须是无主的动产，并且占有人必须以所有的意思占有该物。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭５.善意取得善意取得，也称即时取得，是指无权处分人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得该标的物的所有权，原所有权人不得请求善意第三人返还原物，而只能请求无权处分人赔偿损失。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭６.拾得遗失物遗失物，是指他人丢失的动产，即动产的所有人、占有人因主观上疏忽或自然原因致失落它处而失去控制的物品。遗失物不同于无主物，亦不是所有人抛弃之物。遗失物必须是占有人不慎丧失占有的动产。７.国家强制国家从社会公共利益出发，直接通过法律规定、国有化、征收、征用、税收等强制手段取得国家所有权。例如，根据《物权法》《土地法》《森林法》《草原法》《矿产资源法》《水法》的相关规定，国家对矿藏、水流、海域、城市土地、自然资源，国家保护的野生动植物，无线电频谱资源，属国家所有的文物，以及国防资产、基础设施等享有国家所有权。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭（二）继受取得继受取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。继受取得所有权的方法主要有：１.转让转让，是指一方将其所有权转移给另一方所有，新的所有人从原所有人处取得所有权，包括买卖、互易、赠与。２.继承或受遗赠自然人死亡后，其生前所有的合法财产依法转归其法定继承人；如果生前立有合法有效的遗嘱或遗赠，则遗产转归遗嘱继承人或受遗赠人所有。继承人和受遗赠人取得遗产所有权，是以死者生前的财产所有权为根据的。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭二、所有权的行使和限制所有权的行使，是指所有人依法实现其所有权各项权能的行为。１.所有权的行使所有权的行使主要体现为所有人对占有、使用、收益和处分４项积极权能的主动行使。我们知道，所有权包括占有、使用、收益和处分４项积极权能。所有人既可以将这４项权能集于一身，统一行使，也可以将这４项权能中的若干权能与所有人分离，交由他人行使。当所有人的所有权受到他人侵害时，所有人还可以行使所有权的消极权能———请求权，依法排除他人对所有权的不法侵害。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭２.所有权的限制所有权的限制，是指所有人在行使所有权时受到一定的约束。其所有权的积极权能或者消极权能的一面或数面受到禁止或者限制。公法和私法规范均对所有权进行了必要的限制。（１）公法方面的限制。基于公共利益的需要，公法规定了对所有权的限制。这些限制主要表现为为了满足公共利益的需要，国家可以对所有权人的财产进行征收、征用、用途管制和流通管制等。（２）私法方面的限制。《民法通则》第七条规定，民事活动应遵守社会公德，不得损害社会公共利益。《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。由此可见，民法在坚持实行意思自治原则，保证所有人充分行使所有权各项权能的同时，也坚持以诚实信用原则对所有权行使做出一定限制。上一页下一页返回第二节所有权的取得、行使和消灭三、所有权的消灭所有权的消灭，亦称所有权的终止，即因某种法律事实而使所有人丧失其所有权。所有权消灭的原因可分为绝对消灭和相对消灭。绝对消灭，是指财产已不复存在。任何民事主体都不能再拥有对该财产的所有权，包括所有权客体消灭，以及所有权被抛弃。相对消灭，是指该财产的原所有人的所有权消灭了，但同时新所有人取得了该物的所有权，包括所有权被依法转让、所有权主体消灭，以及所有权被国家依法强制取得。上一页返回第三节各类所有权一、国家所有权１.国家所有权的定义和特征《物权法》第四十五条第一款规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有，即全民所有。”国家所有权，是指国家对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。我国《民法通则》第七十三条规定：“国家财产属于全民所有。国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”国家所有权本质上既是全民所有制的法律体现，也是社会全体成员共同占有社会生产资料的一种所有制形式。国家所有权的特征体现为：下一页返回第三节各类所有权（１）国家所有权的主体具有单一性。国家所有，即全民所有，由国家代表全民行使所有权。国家所有权的主体只能是国家，是具有唯一性的，但由于国家是一个抽象概念，因此需要由国务院和地方各级人民政府出面来代表。（２）国家所有权客体具有广泛性。国家所有权的客体具有广泛性。（３）国家所有权具有法定性。国家不能凭借其享有的公权力任意规定国家所有权客体的范围。国家所有权的产生、内容和运作程序都是法定的。２.国家所有权的行使国家所有权同样具有占有、使用、收益、处分的积极权能，但因为国家所有权主体具有特殊性，所以在行使上也具有特殊性。在我国，国家所有权主要以３种方式实现：上一页下一页返回第三节各类所有权（１）由国家直接行使其所有权。《物权法》第四十五条第二款规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。”原则上，国有财产由国务院代表国家行使所有权，但我国幅员辽阔，国家财产数量巨大，因此在国务院代表国家行使所有权的同时，地方人民政府等部门可以依照法律行使有关权利。（２）依法授权国家机关和国家举办的事业单位行使。《物权法》第五十三条规定：“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。”《物权法》第五十四条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”国家可以通过此种方式依法将所有权的部分权能分离出去，充分发挥国家财产的效用，以获取最佳社会效益和经济效益。上一页下一页返回第三节各类所有权（３）国家通过履行出资人职责，享有出资人权益实现其所有权。《物权法》第五十五条规定：“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”中央政府和地方政府分别代表国家履行出资人责任。中央政府和地方政府通过各自设立的国有资产管理委员会，代表国家履行出资人职责和权益。其中，所谓“国家出资的企业”，不仅包括国家出资兴办的企业，也包括国家控股、参股有限责任公司和股份有限公司等。上一页下一页返回第三节各类所有权３.国家所有权的保护除所有权的一般性保护规定外，国家所有权还受到法律特别保护。《物权法》第五十六～五十七条规定，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏国家所有的财产。履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让，合谋私分，擅自担保，或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。上一页下一页返回第三节各类所有权二、集体所有权集体所有权是指劳动群众集体对依法所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。《民法通则》第七十四条规定：劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有。集体所有的财产受法律的保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏，或者非法查封、扣押、冻结、没收。１.集体所有权特征集体所有权，又称劳动群众集体组织所有权，是指集体组织对其动产和不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。与国家所有权比较，集体所有权具有下列特征：上一页下一页返回第三节各类所有权（１）集体所有权的主体是劳动群众集体组织。集体组织所有权的主体是劳动群众集体组织。集体组织的成员个人对集体所有的不动产和动产都不享有所有权。农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。（２）集体所有权的客体可以是除法律规定属国家专有财产外的其他财产。根据《物权法》第五十八条规定，集体所有的财产主要包括：①法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。②集体组织所有建筑物、生产设施、农田水利设施等。③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施。④集体组织所有的其他不动产和动产，如机器设备、仪器仪表、交通运输工具等。上一页下一页返回第三节各类所有权２.集体所有权的行使和保护一般集体所有权的各项权能都是由集体组织自己行使的，但是根据生产和经营活动的需要，某个集体组织也可以将其所有权的权能转移给他人行使。《物权法》对集体所有权的行使和保护做出特别规定：（１）行使集体所有权时，下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：①土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；②个别土地承包经营权人之间承包地的调整；③土地补偿费等费用的使用、分配办法；④集体出资的企业的所有权变动等事项；⑤法律规定的其他事项（《物权法》第五十九条）。上一页下一页返回第三节各类所有权（２）对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权（《物权法》第六十条）。（３）集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。（４）集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人做出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。上一页下一页返回第三节各类所有权三、私人所有权１.私人所有权的内涵私人所有权，是指私人依法对其所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。私人所有权主要包括自然人所有权、企业法人所有权和社会团体所有权等。私人所有权和过去法律规定的个人所有权的内涵不同。其外延大于个人所有权。私人所有权是以所有制为标准进行划分的。其主体不仅有自然人个人，还有私人投资设立的具有法人资格的独资企业、合伙企业。私人所有权的客体也不限于生活资料。根据《物权法》第六十四条的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产、动产享有所有权。上一页下一页返回第三节各类所有权２.私人所有权的行使和保护私人所有权的行使包括占有、使用、收益和处分４项积极权能。行使私人所有权时应当遵守如下原则：①所有权的行使必须合法；②所有权的行使必须遵守社会公德；③所有权的行使必须遵守诚实信用原则，不得滥用权力。四、侵犯所有权的民事责任在民法上，侵犯所有权是一种最常见的侵权行为。我国《侵权责任法》规定，侵害他人财产权益，应当依法承担侵权责任。上一页下一页返回第三节各类所有权不法侵害他人财产所有权的行为主要包括以下几种情况：①非法占有他人的财产，如盗窃、抢占他人的财产，非法扣押、查封、没收他人的财产，没有任何法律根据占有不属于自己的财产等；②非法毁损他人的财产，如破坏他人的房屋，烧毁他人的林木，损坏他人的物品等；③妨害财产所有人依法行使财产使用权、收益权，如阻碍他人收获自己土地上的庄稼或果园的果实，在他人门前堆放垃圾、污物，妨害他人使用自己的房屋等；④对他人财产的安全造成危险，如在他人建筑物根基边挖坑取土，危及他人建筑物的安全等。上一页返回第四节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权概述１.业主的建筑物区分所有权的定义与特征《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条规定了业主的建筑物区分所有权制度。建筑物区分所有权在我们的生活中多体现为物业法律关系。随着城市的现代化发展，城市物业加速发展，物业纠纷也日益增多。为了正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释于２００９年１０月１日起施行。下一页返回第四节建筑物区分所有权２.建筑物区分所有的法律关系业主的建筑物区分所有的法律关系，总体看来是一个所有权的关系，反映的是特定建筑物的归属关系和利用关系。它是指经由民事法律规范调整的就建筑物的部分单独所有、共有部分共有和管理等问题在各个业主间产生的社会关系。业主的建筑物区分所有的法律关系在内容上主要体现为４个方面：（１）专有关系。专有关系解决的是特定业主对其专有部分的权利、义务关系。专有关系具有相对独立性，对外可以独立存在。其性质就是独立的所有权关系。这是产生另外３个方面关系的基础和前提。（２）共有关系。共有关系，是指业主对于建筑物的除专有部分以外的其他部分所享有的共同使用、共同维护、共同受益的共有权利和义务关系。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权（３）管理关系。管理关系，是指全体业主对该建筑物的共有部分的权利、义务关系。它首先体现为每位业主均有权作为成员与其他业主结为团体行使相关权利，承担义务。其次体现为业主以代表业主团体的代表机构的决议为意思表达行使管理权。业主有遵守决议的义务。（４）相邻关系。相邻关系虽不是建筑物区分所有权的当然内容，但是其必然结果。它是各业主因其专有部分而在相互之间形成的权利的延伸和限制。因此，在业主的建筑物区分所有的法律关系中，相邻关系是不容回避的重要内容之一。３.业主的建筑物区分所有的构成条件构成建筑物区分所有，应该具备两个方面的条件：（１）建筑物能够区分所有。作为区分所有权客体的建筑物，不仅应该客观存在，而且必须在构造上、使用上都具有独立性。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权（２）建筑物事实上已经被区分所有。构造上和使用上的独立性，仍是经济意义上的独立。只有通过登记才能体现为法律上的独立。换言之，只有通过登记，建筑物才能使被分割的各个部分在法律上形成为各个所有权的客体。二、专有权１.专有权的定义和性质建筑物区分所有权的专有权，简称为专有，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。专有权既是建筑物区分所有权的核心权利，也是具有主导性和决定性的主导权利。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权２.专有权的效力（１）专有人的权利。《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”由此可见，专有权人对其专有的标的物具有完整的占有、使用、收益和处分的权能。在不危及建筑物安全和不损害其他专有人合法权益的前提下，专有权人对专有部分行使专有权，不受任何人干涉和妨害。（２）专有人的义务。与独立建筑物不同，专有人的专有部分与其他专有人的专有部分紧密结合，使得各个建筑物区分所有人间联系更加紧密。因此，他们也必须承担较多的义务。第一，不得违反使用目的。建筑物在规划、建设时即因不同的使用目的和用途而有不同的要求。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权第二，不得滥用权利。业主基于对专有部分享有的专有权可以对专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利，但是业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第三，不得侵害共有部分。共有部分是整个建筑的有机组成部分。专有人基于专有权而享有对共有部分的共同使用和收益权。与此同时，专有人也因此负担了对共有部分维护的积极义务和不得侵害的不作为义务。第四，准许进入专有部分的义务。在其他业主因维修、养护其专有部分或者是管理人因维护、修缮共有部分且必须进入本人专有部分时，业主应当予以容忍，准许其进入专有部分。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权三、共有权１.共有权的概念建筑物区分所有人对共有部分的共有权，简称共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分享有的财产权利。共有权从属于其专有权。２.共有权的客体共有权的客体，即区分建筑物的共有部分，是指区分所有人所拥有的专有部分以外的建筑物其他部分。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权（１）法定共有部分。根据《物权法》的规定，关于共有部分的范围包括：①建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；②建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；③建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房（如屋顶或地下室、电梯、消防设备、走廊、水塔、下水道等），属于业主共有；④占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（２）约定共有部分。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。通过买卖、附赠取得车位、车库的，买受方或获赠方取得所有权；而通过租赁取得车位、车库的，承租人取得使用权；约定为业主共有的，则为共有。但是，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权３.共有权的效力共有权所包含的权利与义务具有独立性。业主对共有部分享有使用和管理的权利，同时也必须负担遵守管理约定，缴纳费用等义务。而且，即使业主放弃其共有权，对共有物的义务仍需履行，并不因此而免除。正如《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权四、共同管理权１.共同管理权的内涵业主的共同管理权，也可以称为业主的成员权，是指业主基于专有部分的所有权而对业主的共同财产和共同事务的管理权。管理权是专属于业主的权利。它以专有部分的所有权为基础，是针对共有财产和公共事务的权利。共同管理权的行使可以基于一定的组织进行。《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”业主大会是业主的自治组织，是由全体业主组成，对共有部分行使管理权的最高机构。业主大会选举产生业主委员会，作为业主大会的执行机构。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权２.业主共同管理权的内容《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上一页下一页返回第四节建筑物区分所有权五、建筑物区分所有中的侵权行为及其民事责任当权利人的建筑物区分所有权受到侵害时，应当承担相应的民事法律责任。侵害可能来自其他区分所有权人、开发商或者第三人。权利人应当根据不同的情况采取相应的救济措施。当专有权人对专有物行使专有权遇有争议或侵害时，享有专有权确认请求权，返还原物请求权，消除危险、排除妨害请求权，以及损害赔偿请求权等救济性权利。根据《物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。上一页返回第五节相邻关系一、相邻关系的定义与特征１.相邻关系的定义相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，依据法律规定在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利、义务关系。相邻关系中，一方的权利称为相邻权。相邻权是不动产所有权和使用权的扩张，属于行使不动产所有权与使用权所必需，不是独立的物权。相邻各方在对各自的不动产行使所有权或使用权时，基于物权的排他性难免要发生冲突，从而使得相邻各方在行使自己的所有权或者使用权时产生不便。法律设立相邻关系制度的目的就是通过对相邻不动产所有权或使用权进行适当限制或延伸，尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，解决他们因行使各自权利而发生的冲突，以维护不动产相邻各方利益的平衡。下一页返回第五节相邻关系２.相邻关系的特征从权利的角度看，相邻关系称为相邻权。它的实质是一方权利人为给他方提供必要的便利而受到的权利的限制，以及另一方因依法取得便利而享有的权利的延伸。相邻关系的特点变现为：（１）相邻关系的主体是两个或两个以上不动产所有人或使用人。（２）相邻关系的产生是由于主体所有或者使用的不动产相邻。（３）相邻关系的客体不是不动产，而是不动产权利所体现的利益，即各方在行使不动产所有权或使用权时互相给予方便所追求的利益。（４）相邻关系的基本内容是相邻一方要求他方为自己行使不动产所有权或使用权提供必要的便利的权利和他方应当给予必要便利的义务。上一页下一页返回第五节相邻关系二、各种相邻关系１.因用水、排水产生的相邻关系《物权法》第八十六条规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”根据该条规定，对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。任何一方都不得改变水流的自然流向，或堵截、独占水流。一般按由近及远、由高至低的原则依次灌溉使用。水源的开发利用，各方应共同协商，不得因此影响邻地使用，破坏原有水源。对自然流水的排水，应当尊重自然流向。不动产权利人应当为相邻权利人排水提供必要的便利。上一页下一页返回第五节相邻关系２.因通行产生的相邻关系《物权法》第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地，但相邻权利人因通行等生产、生活上的需要必须临时或长期通过其土地的，不动产权利人应当提供必要的便利，因此给不动产权利人造成损失的，应当由对方适当补偿。如果在一方所有或者使用的建筑物范围内，有历史形成的必经通道，则所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞通道而影响他人生产生活的，他人有权要求排除妨碍或者恢复原状；但是如果有条件另开通道，则可以另开通道。上一页下一页返回第五节相邻关系３.因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系《物权法》第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。因此，相邻一方因修建施工、架设电线、埋设管道等需要临时占用他人土地、建筑物的，他人应当允许，但占地方应选择对他人损失最小的方案，并按照双方约定的范围、用途和期限使用。施工完毕后应及时清理现场，恢复原状。因此给他人造成损失的，占地一方应给予适当补偿。安设方对安设管线应负有防止损害的义务。因安设管线致人损害的，安设方依法承担赔偿损失的民事责任。上一页下一页返回第五节相邻关系４.因通风、采光产生的相邻关系《物权法》第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。相邻一方在建造建筑物时，有必要为他人提供通风、采光和日照的便利，并不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。如果违反有关规定，对他人造成影响，则受害人有权要求停止损害、恢复原状或赔偿损失。５.保护环境产生的相邻关系《物权法》第九十条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”相邻一方修建厕所、粪池、污水池，或堆放腐朽物、有毒物、恶臭物、垃圾等有害物质时，应当与相邻一方生活居住的建筑物保持一定距离，或采取相应的防范措施，防止对相邻一方造成污染。上一页下一页返回第五节相邻关系６.相邻防险关系《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地，建造建筑物，铺设管线，以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”相邻一方在自己的土地上挖水沟、水池、地窖、水井和地基等时，必须注意保护相邻方的安全，不得动摇邻人的地基，损害邻人的建筑物。一方的建筑物有倒塌危险，严重威胁对方的人身、财产安全时，对方有权请求采取措施排除危险来源，消除危险，以防止损害的发生。上一页下一页返回第五节相邻关系三、处理相邻关系的原则《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”根据这一规定，处理相邻关系的基本原则是：１.有利生产、方便生活的原则有利生产、方便生活、充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所在。因此，在处理相邻关系时，应当从有利生产、方便生活出发，最大限度地维护各方利益。２.团结互助、公平合理的原则相邻各方在行使所有权或使用权时，应当相互协作，兼顾邻人利益。当发生争议时，应本着互谅互让、团结互助精神协商解决；协商不成，由有关机关或人民法院解决。处理相邻关系应当兼顾双方利益，公平合理地解决问题，避免激化矛盾。上一页下一页返回第五节相邻关系３.尊重历史和习惯的原则《物权法》第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”历史上已经形成的相邻状况，以及当地长期形成的处理相邻关系纠纷的习惯已经为公众所接受，因此法院处理相邻关系时也应充分尊重历史和习惯。上一页下一页返回第五节相邻关系四、相邻关系中的侵权行为及其民事责任在相邻关系中，如果相邻一方的权利受到侵害，则可以通过追究侵权人的民事责任获得救济。《物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行，以及铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。由于相邻关系的类型复杂多样，不同种类的相邻关系纠纷除适用《民法通则》和《物权法》的规定外，还应当分别适用其他相关法律规定，如：在因保护环境而产生的相邻关系纠纷中，适用《侵权责任法》第六十五条的规定———因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。上一页返回第六节共有一、共有定义和特征１.共有的定义共有，是指两个或两个以上的权利主体对同一不动产或者动产共同享有同一所有权。共有的主体称为共有人，共有的客体称为共有物，而各共有人之间的权利、义务关系则称为共有关系。根据《物权法》第九十三条的规定，共有包括按份共有和共同共有。２.共有的法律特征共有的法律特征是：（１）共有的主体不是单一的。共有的主体不是单一的，而是两个或两个以上的自然人、法人或其他组织。（２）共有的客体是特定独立物。在共有关系存续期间，共有物不能被分割为各个部分，由各个共有人分别享有所有权，而是必须由各个共有人共同享有所有权，各个共有人的权利及于共有物全部。下一页返回第六节共有（３）共有的内容具有双重性。对内，各共有人对共有物按照各自份额或平等地享有权利，承担义务；共有人对所有权的行使，不能完全独立，要受到其他共有人利益的制约。对外，共有人作为一个单一权利主体与他人发生权利、义务关系。二、按份共有１.按份共有的概念和特征按份共有，又称分别共有，是指两个或两个以上的人按照份额对同一不动产或者动产享有所有权。按份共有的特征为：（１）按份共有人对共有物的权利、义务存在一定份额。各共有人对共有物的份额称为应有份。其份额可以相同或者不同，具体数额是在共有关系产生时共有人就应当明确的。各个共有人按照各自的份额对共有物享有权利并分担义务。上一页下一页返回第六节共有（２）按份共有人的权利、义务及于共有财产的全部。无论按份共有人对共有物享有的份额多少，各共有人的权利并非局限于其份额，而是及于共有物的全部。（３）按份共有人对其应有份额享有分别所有的权利。按份共有人有权将自己的应有份额分出或者转让，除非共有人另有约定。２.按份共有的内部关系在收益方面，对于按份共有物的占有、使用、收益，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。在管理方面，共有人按照约定管理共有物；约定不明的，各按份共有人都有管理共有物的权利和义务。上一页下一页返回第六节共有３.按份共有的外部关系在对外关系上，共有人承担连带债务，但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债务关系的除外。在共有人的内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权，承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。４.按份共有人的优先购买权（１）按份共有人优先购买权的定义。《物权法》第一百零一条规定了按份共有人享有优先购买权。所谓按份共有人的优先购买权，是指按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。上一页下一页返回第六节共有（２）按份共有人优先购买权的适用对象。《物权法司法解释（一）》第九条规定，共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。该条是对《物权法》第一百零一条的解释，解决了司法实践中“适用对象”的问题。因为“继承、遗赠等原因”发生权利主体变更，不是“转让”，而是属于非法律行为取得物权，因此不在按份共有人优先购买权的适用范围之内。例外情况是，如果按份共有人之间另有约定，即约定于权利主体因继承、遗赠等原因发生变更时，其他共有人可主张优先购买权，则依其约定。《物权法司法解释（一）》第十三条又对此进一步明确：按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据《物权法》第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。上一页下一页返回第六节共有（３）按份共有人行使优先购买权的条件。根据《物权法》第一百零一条规定，其他按份共有人能够行使优先购买权的条件是在“同等条件下”。此处的“条件”，是指购买份额的合同条件。根据《物权法司法解释（一）》第九条的规定，判断是否为同等条件，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。（４）优先购买权的除斥期间。按份共有人的优先购买权为形成权。《物权法司法解释（一）》第十一条对按份共有人优先购买权的除斥期间进行了详细规定。（５）按份共有人对优先购买权的行使。《物权法司法解释（一）》第十二条规定，按份共有人向共有人之外的人转让其