顾问项目管理手册

中海物业管理有限公司

ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

编号:WI/WG02

版本：C

顾问项目管理手册

编制：顾问管理部

审核：日期：

批准：日期：

文献受控章

声明：顾问部管理手册未经许可，不得翻印。

责任部门：顾问部

序号编号标题

1WI/GW02-001......................顾问项目驻场经理岗位职责

2WI/GW02-002......................机电设备顾问岗位职责

3WI/GW02-003......................安全保卫顾问岗位职责

4WI/GW02-004......................质量管理顾问岗位职责

5WI/GW02-005......................顾问项目工作流程图

6WI/GW02-006......................编制顾问管理工作计划

7WI/GW02-007......................考察建议

8WI/GW02-008......................配合楼宇销售

9WI/GW02-009......................提供征询指导

1()WI/GW02-010.....................与合作方的沟通

11WI/GW02-011.....................协助建立管理组织

12WI/GW02-012.....................对物业管理人员培训

13WI/GW02-013......................编制顾问项目物管方案

14WI/GW02-014......................入伙前的准备工作

15WI/GW02-015......................配合设备安装和调试

16WI/GW02-016.....................配合设备交接和验收

17WI/GW02-017.....................完善各项规章制度

18WI/GW02-018......................物业管理档案资料

19WI/GW02-019......................管理费测算与核算

20WI/GW02-020......................定期检查考评

21WI/GW02-021......................协助合作方注册物业公司程序

43WI/GW02-043......................项目情况登记表

44WI/GW02-044...........................驻场顾问节假日期间申请休假的有关规定

45WI/GW02-045...........................U盘及U盘资料管理制度

46WI/GW02-046...........................外派驻场人员须知

47WI/GW02-047...........................顾问团考察须知

斗转星移时光逝，数年风云弹指间，顾问管理创新业，继往开来谱新篇。

近年来的顾问物业管理，给我们此后的物业管理提供了许多创新的空间。未来的顾问事业是

一片绿茵，是一片沃野，是一片绿洲，需要我们去灌溉，需要我们去播种，需要我们去精心

哺育。

为了使顾问工作更加程序化、规范化，为合作方提供高水平、高质量的顾问服务，公司组织

人员编制了这本作业指导书，为驻场人员此后的顾问管理工作发挥指导和参考作用。

深圳市中海物业管理有限公司

顾问管理部

2023年2月19日

1.0认真研读、充足理解并严格执行我司与合作方签定的顾问协议（协议），保证顾问项

目达成协议约定的物业管理标准。

2.0结合本地实际和特点编制顾问实行计划并协助被顾问方编制物业管理方案，经常与合

作方进行沟通并保持良好的合作关系。

3.0运用我司物业管理优势，指导并协助合作方组建物业管理机构及平常运作，建立一支

高水准的管理队伍，使物业管理走向规范化。

4.0参与顾问项目的平常管理工作，并随时对管理服务工作进行检讨，积极向合作方提交

书面合理化建议，书面建议必须编号并同时向被顾问方开发商领导和物业公司领导各递一份,

并规定合作方签收。

5.0对公司经营效益负责，按协议约定的时间、款数回收顾问费用。

6.0对分管项目管理服务质量和管理水平的提高负责，使被顾问方满意，做好培训、监督

检查及相关记录工作，跟踪贯彻完毕情况。

7.0负责协调内外关系（涉及：同发展商的沟通、同本地物业主管部门建立有效联系，解

决辖区内重大问题等），并将结果及时反馈给公司，在合作方允许的情况下，尽也许的参与

合作方工作例会，掌握项目动态，保证分管项目工作正常运作。

8.0按协议规定和项目情况完善IS09000工作手册，准时提供应被顾问方，并负责监督与

实行。

9.0跟踪贯彻顾问建议和顾问团每次考察建议的实行情况，对于影响到管理目的没有实行

的问题，应加大力度提请发展商贯彻，并将结果反馈给公司顾问管理部。

10.0积极了解本地房地产市场动态，做公司驻顾问本地的房地产信息员，协助公司

开拓本地物业市场。

11.0发扬中海“严格苛求、自觉奉献”的精神，求新务实，严于律己，以身作则,

树立起良好的人格力量，自觉维护中海的公司品牌。

12.0接受合作方的监督和批评意见，定期向公司顾问管理部和合作方报告工作进展

情况，每月28日前向顾问管理部提交下月工作计划和本月工作总结。

13.0负责对随行驻场顾问人员的管理和考察并传达公司的文献精神，指导督促他们

完毕管理目的。

14.0在协议期满时，负责办妥一切交接手续并向公司顾问管理部及合作方提交顾问

工作总结报告并交回建议书备份件汇总、领用资料和物品。

15.0准时完毕公司领导交办的工作。

1.0负责指导、组织顾问项目工程技术人员对供电配电系统、电梯、消防系统、给排水系

统、中央空调系统等机电设备的交接验收。

2.0负责对社区内所有设备设施的维修保养、更新换代等工作的研究、指导和管理工作。

3.0负责指导顾问项目编制工程、设备作业指导书，并有效运营。

4.0负责顾问项目技改项目的指导工作。

5.0负责指导监督、检查顾问项目设备安全运营等工作，发现问题及时解决并向顾问经理

报告。

6.0协助顾问经理完毕对管理层和操作层技术人员的培训和考核工作。

7.0对分管专业的管理服务质量和管理水平的提高负责，做好培训、监督检查及相关记录

工作，做到月有计划、跟踪贯彻顾问建议和考察建议的实行情况，并将结果反馈给顾问经

理。

8.0完毕顾问经理交办的其它工作

1.0协助合作方制定安全工作方案，并组织实行。

2.0贯彻贯彻公司安全工作作业指导书，协助合作方做好安全保卫工作。

3.0在驻场经理领导下组织召开员工安全工作例会，传达贯彻上级指示及精神。

4.0督导、检查合作方的安全保卫工作，发现问题及时向顾问经理报告。

5.0负责护卫员的安全教育、培训、考核工作，并定期组织实行和督查。

6.0对分管专业的管理服务质量和管理水平的提高负责，做好培训、监督检查及相关记录

工作，做到月有计划、跟踪贯彻顾问建议和考察建议的实行情况，并将结果反馈给顾问经

理。

7.0完毕顾问经理交办的其它任务。

1.0在顾问项目驻场经理的领导下，认真贯彻执行与合作方签订的协议，结合本地实际和

特点逐步建立质量管理程序。

2.0收集和整理物业管理资料和软件，按照中海管理模式结合本地特点逐步建立各项资料

和档案。

3.0对员工定期进行质量管理体系的系列培训，并对培训效果进行监督、检查和考核。

4.0做好质量记录，为公司未来的各项考评和质量体系认证做好充足的准备。

5.0及时向顾问经理报告工作进展情况，并对质量管理的建立和发展不断提出建议和改善

方法。

6.0协助和督促合作方积极消除管理缺陷，及时对平常运作进行指导，使管理工作规范

化。

7.0协议期满后，要写好工作总结，办妥一切交接手续。

8.0完毕顾问经理交办的其它任务

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协助编制社区物管，室

协助合作方选聘物管人员、组建队伍，并对物管人员进行相关培训

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协助合作方淅好入伙前的准冬丁作

指导并协助合作方做好物业的交接验收工作

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1.0顾问协议的签订标志着顾问工作的开始。公司商务部将《协议》复印件及委托方地

址、联系人电话等以书面形式移交顾问管理部。由此开始，《协议》的执行即由顾问管理部

负责组织安排。

2.1顾问管理部接手《协议》后，应及时与委托方取得联系，如项目在深圳地区的应先与

联系人会面，初步了解该项目的整体规划、工程施工进度计划、计划售楼时间、计划入伙时

间及当前的工程进展情况等，商定顾问团赴现场考察的时间。针对该项目实际情况及合作方

的规定，结合协议条款，制定出具体的顾问管理工作计划（如项目的驻场经理已到位，此项

工作计划编制应以驻场经理为主，顾问管理部协助完毕），以利于日后的顾问管理工作。

2.2制定工作计划应注意以下几点：

2.3从全局出发，通盘考虑。尽量将每项应做的工作都作出详尽的安排，分步贯彻。

2.4切合实际。顾问计划将作为日后工作的依据，应符合工程的进展情况及合作方的规

定。

2.5重点突出、条理清楚。计划应使合作方一目了然，对每项工作做到心中有数，以便于

互相配合，提前做好准备工作。

2.6适当考虑合作方的规定。在不违反《协议》基本条款的前提下，可对一些项目的执行

时间作出部分调整。

1.0对于合作方临时提出的关于设计方案、设备选型、物业管理法规等方面的征询规定，

应及时回复。

2.0在制订计划时，应注意配合顾问费用的收取。

3.0考察建议是顾问项目已一项重要工作，也是委托方考察我司物业管理水平的重要环节,

对于日后工作的顺利开展将起到关键性的作用。考察建议是顾问团在考察、熟悉社区的基本

情况之后，本着为合作方节省投资，方便日后管理的原则，以书面形式向合作方递交的考察

报告。

4.0考察的次数和时间要依据协议约定和项目实际情况进行组织安排，也可考虑合作方的

规定，就某些专业方面的问题不定期的进行考察，提出建议。

5.0一般来说，签约后合作方都会规定我方尽快赴项目现场进行考察、开展工作。我司要

待对方首期顾问费支付到位后再进行考察。在顾问团赴现场之前，顾问管理部应先与合作方

商定考察时间，并发函规定对方提前准备好相关的图纸、资料等。

5.1考察事项由顾问管理部组织安排，一般需要以下相关专业资深专家参与：土建、给排

水、电气、电梯、智能化、消防、安全、清洁、园艺绿化、会计等，如已拟定该项目驻场顾

问的，驻场顾问也应参与。现场考察，重要是通过观看项目模型、阅读相关图纸资料、询问

与本专业相关的一些问题等方式，了解项目的规划意图、设计内容和规范，拟定项目档次，

协助合作方对管理档次进行定位。对于合作方提出的问题，如当时能拟定，应及时解答，如

当时不能拟定，应告知对方待回公司研究后以书面形式给予答复。

5.1.1考察团回到公司后，通过研读、消化、理解合作方所提供的项目方案、可行性研究报

告、初步规划方案、设计施工图等相关图纸资料，结合考察中所了解的实际情况提出切实可

行的建议。考察建议内容重要涉及：

5.1.2从有助于节省项目投资、方便日后管理出发，各专业提出建议。

5.1.3考察整体工程进度，对工程阶段性实行进度计划提出建议。

5.1.4建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求。

5.1.5设备机房的环境、通风是否满足有关标准规定。

5.1.6对住户室外空调机安放位置、冷凝水的排放解决等问题的建议。

5.1.7根据社区规划规定，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议。

5.1.8设备设计、施工建议，其中涉及：系统设计方案、设备选型等。

5.1.9对管理用房的位置、面积、布局、装修标准等问题的建议。

5.1.10根据国家和行业标准，对电梯安装设计及配套设施提出合理化建议。

5.1.11从消防设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议。

5.1.12根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局

不合理导致人力浪费等），提出纠正及修改建议。

5.1.13给排水专业从收集相关原始资料、规划方案、设计图纸等方面，提供修改补充

意见。

5.1.14审查园林、植物设计方案、图纸，对不利于以后物业管理的问题提出调整建

议。

5.1.15从治安管理、员工生活、社区文化活动等需要提出修改建议。

5.1.16根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准建议。

5.1.17根据本地物业管理法规、政策及中海物业长期以来的物管经验对合作方的管理

模式、岗位设立、人员配备等提出建议；

5.1.18对会所的规模、结构、配套项目、装修格局、标准、面积分派、器材选配及经

营模式等提供征询和建议。

5.2.1从业主、住户使用的角度，提出专业建议

5.2.2从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。

5.2.3用电负荷是否满足现代家庭需要。

5.2.4住户门是否有明显标记。

5.2社区（大厦）是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。

5.3.1从智能化的角度，提出专业建议：

5.3.2考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实行进度计划；

5.3.3针对合作方对智能化二程的规定，对原智能化系统设计提出合理化建议，并根据当前

市场情况，提出增长智能化功能的建议；

5.3.4根据合作方的最终规定提出智能化系统设计方案，方案规定功能完善、先进，设计合

理、实用；

5.4.1协助合作方对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面拟定最

优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

5.4.2从环保角度，提出专业建议：

5.4.3根据我司在给排水、供电、垃圾解决等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议；

5.3根据会所增设的项目及社区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保角度，提

出建议。

6.0从创建优秀社区的角度，根据优秀物业管理社区的考核评选标准，提出专业性改善建

议。

7.0总之，对