物业移交与承接查验

PAGEPAGE17-第页共5页物业移交与承接查验什么是承接查验承接查验，是指开发商在新项目“竣工验收合格后”，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照“合同”的约定“代表全体业主”为防止接管物业出现严重“（质量）、数量、功能等等施工过程中产生的问题缺陷”，在以后的管理过程中能够引发业主广泛投诉，从而采取的替业主提前服务式的验收。这里面需要明确几个问题1、谁和谁是依据什么进行承接查验是开发建设单位与物业服务企业作为承接查验的主体，依据合同的约定，我们先说简单的，就是依据什么合同的问题，当然是前期物业管理合同，那么，我们以后有物业企业准备接管新小区的时候，签订前期物业服务合同的时候，就一定要把对小区的承接查验作为合同的一个重要内容，这样就能够让双方比较顺利的完成承接查验工作。现在在说承接查验的主体问题，刚才我说了，是开发建设单位与物业服务企业作为主体，但是，我们知道，物业服务企业是到小区服务的，他对小区的物业即没有产权，也没有使用权，他不应该具备主体资格的。既然不具备，他怎么就成主体了呢，因为啊，这个时候，具备承接查验的主体—业主委员会还没有成立呢，物业企业是什么啊，是提前服务式的验收。是替业主委员会做的工作，所以呢就产生了下面的两个问题。2、什么时间承接查验上面已经说了是在“竣工验收合格后”，为什么要在“竣工验收合格后”，才进行承接查验呢，因为我们不是行政管理部门，我们面对的是一个新建设的项目，他的工程质量如何是项目生命的根本，所以呢，他的前提必须是“竣工验收合格后”。没有这个前提，我们是不参与承接查验的。反过来说，就是我们所进行的承接查验项目，都必须是经过相关的职能部门竣工验收合格的。可能有人会说，人家已经竣工验收合格了，咱们还承接查验什么啊，3、物业企业承接查验什么上面已经说了，我们的承接查验是为防止接管物业出现严重“（质量）、数量、功能等等施工过程中产生的问题缺陷”。这我们可能就明白了吧，我们承接查验重点是数量和功能方面。比如吧，物业管理用房，我们不负责房屋的质量问题，但是，我们需要知道他是不是按照规划规定地点、面积配置的，是不是已经具备了使用功能，（水、电、气、暖），小区里面的路，是不是按照规划要求的宽度建设的，绿化是不是达到了规划的面积比例，等等，下面我还要具体说到的。这就是承接查验的概念和应该把握的几个关系问题承接查验的重要意义1、通过以顾客期望为中心的承接查验，对开发建设单位，可以更好地帮助开发建设单位把好质量关，维护企业的品牌；对物业公司，承接查验的好与不好，直接关系到今后管理工作的成败。吉林市的做法由于承接查验的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，吉林市是在建设项目办理商品房预售许可证之前，由开发企业到市物业办缴纳中总建筑面积建安费2%的物业维修保证金。具体的做法就是，开发企业办理商品房预售许可证之前，到市物业办出具前期物业管理合同、缴纳物业维修保证金、物业用房方框图、签订维修资金代缴代收责任书，由物业办出具《实施物业管理证明》方可办理商品房预售许可证。承接查验时应注意事项一般情况下，承接查验的工作计划要提前搞，要给正式的接管工作预留一段充分的时间，便于让开发企业有时间整改承接查验过程中发现的问题，不能把时间安排没有了，造成查出问题没有解决问题的时间了。具体时间安排，由地方物业行政管理部门与承接查验的两个主体根据项目建设进度情况确定。承接查验前的准备工作1、物业公司负责成立承接查验小组（1）物业公司总经理负责成立物业承接查验小组，并担任组长。成员包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员等。所有物业公司参加验收人员必须经过承接查验专业培训，并熟悉承接查验方案内容；（2）对承接查验小组人员进行明确的责任分工：（a）编制承接查验方案，制定各类项目承接查验的规范表单；（b）准备完善相关的检测工具、仪器等。2、地产公司负责成立物业移交小组（1）小组成员应包括：总经理、规划设计部门人员、施工管理部门人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业公司承接查验小组对接。（2）向物业行政管理部门提出承接查验时刻表，提供符合移交条件的物业，配合承接查验，对存在问题进行维修、整改。3、物业行政管理部门负责对承接查验进行指导，监督验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。物业项目承接查验的基本条件1、项目物业移交与接管的前提条件（1）水、电、天然气、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件；（2）各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；（3）楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；（4）卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件；（5）所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；（6）单体建筑已通过市质检部门验收。物业项目承接查验的内容1、图纸资料的验收，包括各类建设、安装图纸，地下管网图纸，产权项目、工程、各类设施、设备的维护及使用资料、业主资料等；一般情况下，文件资料应提前于其它项目完成验收，验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取。验收完毕填写相关记录2、物业、设备用房的验收，包括物业管理房、门卫房、车辆管理房、配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房等。3、供电设备的验收，包括电气线路、照明器具、避雷、高压柜、电梯；4、空调系统的验收，包括冷冻机组、风机盘管、循环泵自动系统等；5、供暖、水、卫、消防的验收，包括管道、水表、水箱、卫生器具、水泵、消防设施等；6、土建工程的验收，包括主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修；7、附属工程及其它室外工程的验收，包括明沟、散水、化粪池及室外管道等。8、锅炉房的验收包括，锅炉辅机系统配套设施，设备等；物业承接查验的标准说明：本标准的制定依据建设部建标(1991)第69号《建设部房屋承接查验标准》。是企业的，我没有认真的研究，在这里就是探讨1、主体结构部分（1）外墙无明显裂纹，不渗水。（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、公共楼面地面楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3、天台天沟、落水口畅通完好。隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。4、楼梯、扶手钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。楼梯无裂缝、无表皮剥落5、卫生间、厨房、外阳台卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒返水和渗漏现象。卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。6、棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。墙面块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。7、门、窗门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。高档装饰门装饰完整。8、电气系统照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。开关安装牢固、开关灵活、接触良好。电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于8Ω/KV。9、智能化系统窗磁门磁报警灵敏。紧急按钮灵活。可视对讲图像声音清晰。10、配套系统有线电视已开通，收视良好。门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。11、给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。下水、雨水排水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。12、供配电系统变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。电气联动正确。配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范。强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。13、暖通系统各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活.排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。管道的管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。14、中央空调系统中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。15、电梯系统电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。梯门开启顺畅，无刮阻现象。电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。16、消防系统消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。消防箱标识清楚、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验，功能均正常。室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。自动喷淋系统，应在符合《自动喷水灭火系统设计规范》，在消防控制室内操作启、停泵，水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与"119"的通话试验。上述功能正常，语音清