【《北京市房地产发展现状及价格影响因素定性分析》3700字】

北京市房地产发展现状及价格影响因素定性分析目录TOC\o"1-3"\h\u17396北京市房地产发展现状及价格影响因素定性分析 1249831.1住宅价格的变动与现状 1120471.2相关影响因素的统计描述性分析 2187361.2.1政策影响 2210211.2.2经济发展水平 4216561.2.3人口因素 5194071.2.4收入水平 61.1住宅价格的变动与现状自1998年住房体制改革、福利分房终止后，房地产真正成为商品，房地产业在市场经济和国家政策调控的相互作用下发展起来。房地产业过快过热的发展造成了房地产市场的畸形，其主要矛盾是区域性房价不均、户型比例失衡、人均居住面积不均衡等问题。国家调控与产业畸形制约着我国房地产市场的健康发展。首都北京房价的区域性差异非常显著。如图1.1所示，2010年北京房价到达极大值点，由于北京市房地产市场“过快过热”发展，为了稳定房价，2010年到2011年中央严格调控，2011年首次迎来房价下跌，增长率为-9.5%。2011年时北京房价就是全国平均价格的234%，之后北京房价增速放缓，2010到2014四年间平均上涨只有0.78%，经历了一段平稳增长后，2014年到2017年，房价急速上扬。全国平均住宅价格1948元/m2增长到7614元/m图1.1住宅商品房平均销售价格（单位:元/平方米）2014年开始北京房价脱离全国平均房价趋势快速增长，2017年房价也首次破3万。而北京前四年每年房价平均只上涨0.78%，自2015年起的年均增长率为15.1%，远高于北京人均收入增长率和经济增长率。以上是北京商品房价格的变动现状。由于2020年全国平均销售价格还未公布，故数据只选取2009年至2019年。1.2相关影响因素的统计描述性分析1.2.1政策影响1998年住房体制改革，停止住房收入分配，逐步实施住房分配货币化。北京响应国务院号召，建立了首批经济适用房。为了从1993年的房价泡沫破裂阴影以及1997年的亚洲金融危机中恢复经济活力，央行多次降低人民币存款准备金率、住房公积金贷款利率和人民币贷款利率，实行积极的财政政策支持居民购房，降低相关税收费用并加大补贴力度。房价和国内生产总值迅速上升，扩张性政策效果良好。2001年我国加入世界贸易组织（WTO），更是对扩张性宏观调控起到推动作用。北京申奥成功更是引来各地炒房团来京购房炒房，房价涨幅迅速。为了扼制炒房哄抬房价和防范风险，人民银行禁止了零首付房贷。一系列利好政策影响下，房地产投资过热，房地产开发热潮从一线沿海城市转向内陆，房地产企业发展迅猛，外资成为房地产开发重要的融资通道。为此2003年下半年政府开始整治房地产市场。国土资源部叫停了别墅供地，央行颁布地产信贷业务管理通知，加强房地产贷款监管。2004年央行首次加息，上调了个人住房贷款利率，政府加大了土地市场的管理力度。2005年两次提出稳定房价的“国八条”，密集的调控政策仍然难以撼动房价涨势。2006年发布了促进产业健康发展的“国六条”等政策，内容包括加强地产税收管理、加大税收、调整土地供应结构等方式稳定和抑制房价的上涨。在紧缩调控下，整体房价增速放缓，但是对于北京等热门地区收效甚微。2007年土地有偿使用费翻倍、土地使用税额翻两倍，并严征土地增值税，加大了保障性住房力度。但新通过物权法规定《70年使用权期满自动续期》，极大的鼓励了居民对不动产的购买需求，之后的5次加息和14次上调准备金率都没能打击炒房行为，北京房价迅速上升。2008年美国金融危机爆发，全球经济衰退，国内经济受到波及，房地产市场转淡，房价和销售面积出现负增长，但房地产开发投资由于经济惯性保持了高增长水平，导致大量房屋中介倒闭。中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策，并开始实行“四万亿”计划。政策效果显著，扩大内需并增加投资，经济形势迅速好转，实现迅速复苏，拉动住房消费，推动房地产市场发展，同时低利率激发了大量投机行为，滋生房价泡沫，加剧房地产金融风险。2010年至2013年，国家及相关部委在金融、财税、土地、行政等方面出台一系列调控政策包括土地供应、住房结构、市场整顿、严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷、限制购买、提高首付比例和贷款利率等，为房价降温。政策影响下居民住房需求被抑制，扰乱了市场经济秩序，商品房库存量堆积，空房率大大增加，加剧了房地产市场的畸形发展。2014年起，经历了上一段紧缩政策后，中国进入经济新常态，地方财政收入放缓，政府财政压力加大，此外我国外汇储备流出严重，人民币对美元更是进入贬值通道，中国经济面临下行压力。为了提速经济清除房地产库存，房地产俨然成为我国国民经济重要支柱，只能靠刺激房地产市场拉动经济上行。除北上广深，大部分限购城市都取消了限购政策，央行持续降息，国家也出台了财税优惠政策激励房地产市场发展一线城市房价和销售面积迅速上涨。紧接着北京协同发展战略的提出，吸引了大量北京刚需购房者，投机行为也死灰复燃，环京地区房出现飞速上涨。十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，“住房不炒、住有所居”的基本定位。2018年新增了大量限价商品房和共有产权住房，从供给侧缓解了北京房地产市场的供需矛盾。北京房价受紧缩政策效果不明显，但扩张性政策却出现过激反应，除了房地产投机炒房的原因，臃肿的城市功能也造成了北京常驻人口的逐年攀升。北京市也在五年规划中不断对人口规划调控政策做出调整，从“十二五”的人口规模调控逐渐转向“十三五”的人口疏解。通过一定的行政手段，对产业结构作出调整，疏解非首都功能，将非首都性产业外迁，以期望疏解这部分的从业人口。疏解行动侵害了部分商户的权益，以大红门附近为例，在疏解一年之后，部分商场开始偷偷招商，商户大量回流，数量甚至比疏解前更甚。政府在补偿调整工作上还有待加强，疏解整治促提升行动是一个漫长且艰难的过程，一定要做好相关的配套工作，保证疏解合理有序的进行。1.2.2经济发展水平图1.2全国与地区人均生产总值国家（或地区）经济发展的水平，可以从其规模（存量）和速度（增量）两个方面来进行衡量。绝对经济规模常用国内生产总值（GDP），相对规模指标中最常用人均国内生产总值。在经济发展速度方面，最常用的指标是“GDP增长率”。如图1.2是北京地区与全国人均生产总值折线图。2000年我国人均GDP仅为7942元，北京人均GDP为24122元，是全国平均水平的3-4倍。到2017年全国人均水平是59201元，北京人均GDP分别为128994元，是全国人均的2.18倍。北京与全国生产总值的差额逐渐拉大，但是增长速度全是略小于全国平均水平的。说明高生产总值阶段的经济提速逐渐放缓。但不可否认的是经济发展水平还是稳高于全国平均水平。而房地产价格的高低与经济发展水平有直接关系，当经济发展水平不高时，大家对住房的需要就会有一定影响，经济发展水平不好，在一定程度上意味着失业人数的增加，基本消费需求都满足不了的情况下，更不要提对住房的需要了，此时，房价便会下降，而当经济发展水平繁荣时，意味着百姓收入提高了，社会各个行业发展良好，此时对住房的需求便会提上日程了，需求增大，结合供需理论，房价自然会上升图1.3北京市地区生产总值和全社会固定资产投资（单位:亿元）根据图1.3，给出的是北京市2003年到2017年的北京市地区生产总值和固定资产投资，比较发现，北京市的经济发展水平是逐年提高的，2003年的地区生产总值仅为5267.2亿元，到2017年增长到29883亿元，查询到2019年更是增长到35445亿元。而全社会固定投资资产也保持着逐年增加的趋势，这写都表明着，社会经济发展繁荣，投资持续加大，给房地产价格上涨提供了坚实的背景基础。1.2.3人口因素2017年最新数据表明，北京市首次出现了户籍人口负增长。由图1.4可知，以北京市为例，2017年北京市常驻人口比2016年末减少2.2万人；查阅资料补充知道，常住外来人口比2016年末相比减少11.2万人，占总人口的比重降幅0.6%。全市户籍人口比2016年末减少1.7万人，降幅3%。图1.4北京市地区常驻人口数和常驻人口自然增长率（单位:万人，%）结合图1.5以及第六次人口普查公报显示，2010年到2017年，65岁及以上老年人由170.9万人涨到237.6万人，总人口占比由8.7%上升到10.5%。a）2006年b）2017年图1.5北京市2006年与2017年人口年龄结构分布图（单位:万人，%）而15至64岁适龄劳动人口比例却逐年下降，所占比例由82.7%回落到78.6%。人口总抚养比从21%上升到27%，劳动年龄人口负担压力增大。北京长期处于超低生育水平，1991年北京市人口出生率下降到10%以下，之后就没有在超过这一比例，1998年到2006年期间只有5.5%左右，是出生率目前最低水平。之后出生率有所回升，“全面二孩”政策实施后，出生率进一步增长，2017年到达9.06%，但仍未超过10%。在世界各国中处于超低生育水平。而北京市人口死亡率基本保持不变，一直稳定在5%左右。北京市早己步入老龄化社会，且老龄化程度不断加深，北京人口负担愈发严重。1.2.4收入水平国家的经济发展状况会直接影响到房地产行业，因为经济的持续发展与否与人民的收入情况挂钩，收入代表着消费者购买能力，地区的收入水平和房价也是有一定关系的。北京一直是我国高收入水平地区，随着居民收入的增加，可以用于住房的支出也随之增加，进而激活住宅市场，使房价不