考房地产评估师试题及答案

考房地产评估师试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共10题）1.房地产评估中，最常用的方法是（）A.成本法B.收益法C.市场比较法D.假设开发法2.某宗土地面积为1000平方米，土地单价为1500元/平方米，则该宗土地总价为（）A.100万元B.150万元C.200万元D.250万元3.以下不属于房地产特性的是（）A.不可移动性B.独一无二性C.易变现性D.寿命长久性4.房地产评估的时点原则是指（）A.评估结果与评估目的时间一致B.评估结果与评估作业时间一致C.评估结果与评估基准日时间一致D.评估结果与市场状况时间一致5.用成本法评估房地产时，房屋的折旧不包括（）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧6.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入B.有效毛收入C.扣除运营费用后的收入D.实际收入7.市场比较法中，可比实例的成交日期与估价时点相差不宜超过（）A.1年B.2年C.3年D.4年8.假设开发法中，开发完成后的房地产价值一般是通过（）来求取。A.市场比较法B.成本法C.收益法D.长期趋势法9.某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，预计该房地产正常情况下每年可获得净收益20万元，资本化率为10％，该房地产的收益价格为（）万元。A.185.18B.192.85C.196.56D.200.0010.房地产评估机构资质等级分为（）A.一级、二级、三级B.A级、B级、C级C.甲级、乙级、丙级D.高级、中级、初级二、多项选择题（每题2分，共10题）1.房地产评估的基本方法有（）A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.长期趋势法2.影响房地产价格的因素主要有（）A.自身因素B.环境因素C.人口因素D.经济因素E.社会因素3.房地产的权益包括（）A.所有权B.使用权C.租赁权D.抵押权E.地役权4.房地产评估的目的主要有（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产征收D.房地产保险E.企业改制5.成本法中，房地产开发成本包括（）A.土地取得成本B.勘察设计和前期工程费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.开发期间税费6.收益法中，确定资本化率的方法有（）A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.复合投资收益率法D.投资收益率排序插入法E.累加法7.市场比较法中，选取可比实例应符合的要求有（）A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.成交价格为正常价格D.成交价格为市场价格E.交易类型与估价目的吻合8.假设开发法适用于（）A.待开发的土地B.在建工程C.可装修改造的旧房D.可改变用途的旧房E.已建成的房地产9.房地产评估报告的内容通常包括（）A.封面B.目录C.致估价委托人函D.估价师声明E.估价结果报告10.房地产评估机构应遵守的职业道德有（）A.独立B.客观C.公正D.保守秘密E.诚实守信三、判断题（每题2分，共10题）1.房地产评估是对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。（）2.同一宗房地产在不同的评估目的下，评估结果可能不同。（）3.成本法适用于评估新开发的房地产，不适用于评估旧有房地产。（）4.收益法中的收益是指房地产的实际收益。（）5.市场比较法中，可比实例的数量越多越好。（）6.假设开发法中，开发期包括前期和建造期。（）7.房地产的折旧年限与土地使用年限无关。（）8.房地产评估报告必须由注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章。（）9.房地产评估机构可以同时接受利益冲突双方的委托进行评估。（）10.房地产评估的价值类型包括市场价值、投资价值等。（）四、简答题（每题5分，共4题）1.简述房地产评估的基本原则。答：房地产评估基本原则有合法原则，评估要符合法律法规；最高最佳使用原则，以最优利用方式评估；替代原则，类似房地产价格相互牵制；估价时点原则，评估结果对应特定时间；独立、客观、公正原则，保证评估结果真实可靠。2.简述市场比较法的操作步骤。答：先搜集交易实例，再选取符合条件的可比实例，接着对可比实例价格进行交易情况、市场状况和房地产状况修正，最后将修正后的价格综合确定估价对象的价格。3.简述成本法中房地产重新购建价格的求取思路。答：有两种思路。一是房地合估，模拟开发过程，计算土地取得成本、开发成本、管理费用等之和；二是房地分估，分别求取土地和建筑物的重新购建价格，再相加得到房地重新购建价格。4.简述收益法的适用条件和局限性。答：适用条件是房地产有收益或潜在收益且可量化，收益和风险能用货币衡量。局限性在于纯收益和资本化率难准确确定，不适用于无收益或收益不稳定的房地产。五、讨论题（每题5分，共4题）1.讨论房地产市场波动对房地产评估的影响。答：市场波动使房地产价格不稳定。上涨时，评估值可能提高，影响抵押价值和转让价格；下跌时，反之。还影响评估方法运用，如市场法中可比实例价格难选，收益法中收益预测和资本化率确定更复杂。2.讨论如何提高房地产评估的准确性。答：要提高评估准确性，评估人员需加强专业学习，提升业务能力；严格遵循评估规范和流程，保证操作严谨；广泛搜集市场数据，提高数据质量；运用多种评估方法相互验证，减少单一方法的偏差。3.讨论房地产评估在房地产税收中的作用。答：为税收提供依据，合理确定税基，确保税收公平。准确评估能避免税收流失和纳税人负担不合理。可根据不同房地产类型和用途评估，使税收政策更科学，促进房地产市场健康发展。4.讨论房地产评估行业面临的挑战和机遇。答：挑战有市场环境变化快、数据难获取且质量参差不齐、评估技术需不断更新、行业竞争激烈。机遇在于城镇化推进、房地产市场多元化发展、金融创新等带来更多评估需求，新技术应用也提升评估效率和质量。答案一、单项选择题1.C2.B3.C4.C5.D6.C7.A8.A9.B