房地产企业融资方式及风险分析

课题名称：房地产企业融资方式及风险分析摘要房地产行业是资金密集型行业，资金需求量较大。因此房地产企业融资渠道是否畅通对企业的生存至关重要。目前我国房地产企业融资渠道主要依赖银行贷款，其他融资渠道因各种限制未能充分发挥作用，融资体系的不健全为房地产行业带来了较大的风险隐患。本文通过对融资方式和风险的分析，从完善房地产金融体系、健全政策法律及提升房地产企业自身治理能力等方面对房地产企业提升融资能力提出了相关建议。关键词：房地产融资；融资风险；政策调控；融资方式优化目录TOC\o"1-3"\h\u一、房地产企业融资方式及现状分析 5（一）债权融资方式及现状 5（二）股权融资方式及现状 7二、房地产融资方式的风险分析 7（一）融资体系不健全加大资金风险 7（二）政策变化增加企业融资风险 8（三）经营风险及市场风险进一步加剧融资风险 9三、房地产融资方式优化路径 10（一）拓宽融资渠道，完善房地产金融体系 10（二）建立健全相关政策及法律体系，规范企业融资环境 10（三）完善企业自身治理能力，提高抗风险能力 11四、结论 11致谢 13参考文献 14房地产业是国民经济的支柱产业，对国民经济的带动作用明显。房地产业是典型的资金密集型产业，对资金的需求巨大，可以说资金是房地产企业的生命线，一旦房地产企业的资金链出现问题，企业的生存将会受到威胁。因此房地产企业如何合理融资，如何通过合理的融资方式组合降低融资成本，对企业的发展至关重要。一、房地产企业融资方式及现状分析房地产企业资金来源主要为自有资金及外部融资。自有资金是企业为生产经营活动所持有的，能自行支配且不需偿还的资金，通常来自股东投资及企业的利润。外部融资是企业为满足自身经营所需从外部渠道取得的资金，需支付利息并偿还本金的资金，该部分资金就是我们通常所说的融资，也是本文重点分析的范畴。外部融资方式主要包括债权融资及股权融资。（一）债权融资方式及现状债权融资是指企业通过借债的方式进行融资，债权融资获得的资金，企业需要承担相应的利息，并且在借款到期后要向债权人偿还本金。目前房地产企业债权融资的主要方式为银行贷款、房地产信托、房地产资产证券化、债券融资等。1、银行贷款商业银行贷款一直以来都是房地产融资的主要方式，贯穿房地产融资的全过程。在房地产项目建设阶段，房地产企业一般通过商业银行获取开发贷款作为项目建设资金。在销售阶段，房地产企业会与银行开展房地产按揭贷款合作，为购房者提供个人购房贷款，用于向房地产企业支付购房款。我国自实行住房制度改革以来，房地产领域的资金就主要通过银行贷款获得。目前房地产企业从银行获得贷款的方式主要有以下几种：（1）房地产开发贷款房地产开发贷款用于房地产项目建设，是房地产企业在银行融资的最主要方式。从进10年房地产开发贷款余额变动情况看，开发贷款月不断增长，10年间房地产开发贷款规模增加了近4倍。但在房地产调控的大背景下，银行的开发贷政策持续收紧，主要表现在：第一，贷款利率上升：房地产开发贷利率持续走高，从2016年大型国有房企可以以基准利率甚至下浮的情况下取得开发贷，但近年来，开发贷款利率普遍呈现上述态势。第二，额度收紧。房地产开发贷普遍采取额度管理的模式。一旦银行额度控制达到上限，将无法发放房地产开发贷款，因此导致部分企业难以取得贷款。第三，审批政策趋严。开发贷对借款企业的资质及项目情况的审核越来越严格，导致部分实力不强的企业难以取得开发贷款。年份2010201120122013201420152016201720182019房地产开发贷款余额（亿元）3132634880386304600056300656007110083000101900112200（2）并购贷款房地产并购贷款主要用于房地产企业间的并购项目。2015年以来，房地产并购无论是总规模还是在拿地金额方面，均有较快增长。主要原因是，房地产并购贷款可以在项目前期介入，同时可以绕过开发贷四证齐全才能放款的限制，并且在并购贷款后还可以申请房地产开发贷款。随着行业内中小房企逐步退出及贷款政策的逐步完善，并购规模增速回落，叠加并购贷申请和使用条件收紧，预计并购贷规模增速继续稳中回落。成本方面，由于并购项目风险更高、银行提供综合金融服务以及对放款行有较高的监管要求，并购贷成本较高。2、房地产信托在国家“去杠杆”的政策背景下，对银行贷款投向房地产领域的资金规模进行限制，导致了企业通过银行贷款融资难度加大，在此种背景下，房地产企业必然要拓展新的融资渠道。房地产信托由于交易结构灵活，可根据房地产开发的各个阶段设计有针对性的融资方案，资金使用便利、融资规模大等特点，虽然资金成本相对于商业银行贷款偏高，仍迅速发展成为房地产企业的重要融资手段。2017年房地产信托已成为房地产企业融资的第二大渠道。房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，其期限灵活、操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本，但同时必须满足房地产项目四证相关要求。而有些股权信托，采用明股实债的方式来规避项目资本金要求，在合同中约定回购条款，同时约定固定收益，降低投资风险。近年来，随着国家房地产调控的趋严，对房地产信托业务的监管也逐渐加压，监管部门多次下文规范房地产信托业务。2017年12月银监会《关于规范银信业务的通知》强调房地产信托业务的合规性，禁止银行理财和信托资金违规流入房地产市场。2018年5月资管新规出台，限制资管产品多层嵌套、资金和资产期限错配，通道类信托规模持续收缩。之前火爆的房地产信托业务也逐渐降温，加之房地产企业融资难度加大，资金流紧张甚至断裂，导致房地产信托出现违约情况，也加大了信托公司的风险。为缓和信用风险，2018年7月，资管新规细则出台，在不超过资管新规框架的范围内，放松了过渡期内对非标的整改力度。信托规模下降的趋势有望缓和。3、房地产资产证券化房地产资产证券化把投资者对房地产的直接物权转化为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。其实质上是以房地产这种有形资产作担保，将房地产股本投资权益予以证券化。房地产资产证券化主要包括证监会主管ABS、交易商协会主管ABN两大类。ABS是房企资产证券化的主要发行产品。资产支持证券主要由四类底层资产：应付款、按揭贷款尾款、持有物业的租金或者增值额、物业费。房地产证券化可利用证券的流动性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性。同时可使资产的持有者分散，起到了分散风险的作用。房地产证券化也是在传统融资渠道受限，房地产企业创新融资渠道的背景下发展起来的，从2017年起开始快速增长。2018年4月，证监会、住建部联合印《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化。4、债券融资债券融资包括短期融资券、中期票据、企业债、公司债等。债券融资相对于银行贷款来说，发行金额较大，票面利率相对较高，市场化程度较强。对于大型房地产企业来说，是较好的融资方式。房地产企业债券发行在2015年、2016年发展较快。主要得益于这段时期房地产企业融资政策宽松。2016年10月开始，房地产企业发债政策收紧，调控升级、债券发行规模出现回落。2018年以来，在非标转标和租赁住房专项债影响下，房地产债券发行规模回升。由于监管趋严、信用政策偏紧等因素影响，2017年起债券融资成本出现上升趋势，随着2019年资金面宽松影响，发债成本也出现略微下降的趋势。（二）股权融资方式及现状股权融资是指企业股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资方式引进新股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息。股权融资包括公开市场发售（上市）和私募两种，大型房地产开发公司由于自身实力雄厚，可通过证监会的审查，实现上市，通过公开发行股票来进行融资。该方式募集资金金额较大，且无需偿还本金，可减轻减轻公司的资金压力。同时房地产企业上市后会完善法人的治理结构等，采用现代化的企业管理方式，有助于提升企业治理能力。但公司上市对自身要求较高，我国很多房地产企业达不到上市融资的门槛，因此很多企业无法直接上市。二、房地产融资方式的风险分析房地产企业资金来源较为广泛，但仍以银行贷款为主，但随着国家坚定推行“房住不炒”的政策基调背景下，连续推出多伦宏观调控政策，使得房地产融资门槛不断提升。我国房地产金融市场建立相对较短，缺乏完善的融资体系和健全的法律制度，短期内难以建立规范的房地产金融体系，导致房地产企业融资过程中存在很多不确定性因素，也导致了很多潜在风险的出现。（一）融资体系不健全加大资金风险我国房地产市场发展时间较短，配套的房地产金融体系尚未完善，导致房地产企业融资途径相对较少，以银行贷款为主的融资体系，为房地产企业的融资带来了大量不确定性。主要表现在：1、银行贷款依赖度高随着国家去杠杆政策的不断加码，房地产企业从银行取得贷款的难度不断加大，利率也呈现上升趋势，增加了房地产企业的融资成本，加大了还款压力。由于房地产项目投资金额较大，投资回收期较长，一旦资金链出现问题，对房地产企业的经营将产生重大影响。目前房地产企业融资中，银行贷款占了很大比重，一旦房地产企业经营出现重大问题，在当前的融资结构下，房地产经营风险必将在一定程度上转嫁至银行，给金融安全带来了不利影响。2、融资周期不匹配导致还款压力大银行在发放房地产开发贷款时，期限一般不超过3年，用途限制较为严格，必须用于特定项目，且要求按照销售进度还款。但开发商在使用资金时，往往需要大量长期资金来进行项目的周转，与银行贷款的要求难以匹配。一旦开发商在开发过程中出现问题，往往会导致还款压力增加，贷款风险提升。一旦出现贷款逾期，企业的再融资能力将受到极大影响。3、贷款手续繁琐，续贷不确定性大随着监管政策趋严，商业银行对贷款，尤其是房地产企业的贷款审批更为严格，加强了对项目手续合规性、贷款用途合理性的审查，导致审批材料增加，审批流程加长，加大了房地产企业从银行获得贷款的难度，容易导致房地产企业获取资金不及时，影响开发进度。若房地产企业在贷款使用和还款时，一旦出现不符合银行管理要求的情况，在后续贷款时，往往难以审批，造成房地产企业续贷困难，为后续资金安全带来严重影响。4、容易引发企业盲目融资的冲动由于房地产业资金需求较大，但融资渠道相对单一，企业为了应对融资难题，往往会进行盲目融资，即不以项目本身资金需求和可行性为融资标准，而是以如何从银行融资为出发点，一旦有融资机会，将会尽可能多的进行融资，造成实际融资脱离项目需求，形成融资冲动，这种方式往往会对企业及银行带来较大的不确定风险。另外，中小型企业由于自身资信程度较低，很难从银行获得大额资金，即使能取得，资金成本也过高，进一步增大了中小型房地产企业的经营风险。直接融资比重偏低房地产企业直接融资方式主要有信托贷款、债券融资和上市融资等方式。其中上市融资是最佳的融资方式，但房地产企业上市难度较大，目前我国房地产企业超过5万家，但沪深两地上市公司仅125家，上市比例不足3%。房地产信托贷款及债券融资受监管政策及市场环境影响，在房地产企业融资中占比也呈现下降趋势。直接融资渠道的不畅通，造成了房地产金融市场无法形成多元化金融体系，难以有效分散风险。6、金融工具和产品创新不足我国房地产市场发展较晚，配套的房地产金融体系建立时间更短，加之国家政策对房地产市场调控，一定程度上限制了房地产市场金融体系的发展。房地产金融工具和产品创新难度较大，缺乏相应的政策环境和法律法规的支持，使得我国房地产金融服务水平和防范风险能力难以提升。同时为保证房地产市场的稳定，我国对外商投资房地产相关政策限制较多，导致境外资金难以大规模进入房地产市场，也在一定程度上限制了房地产利用外资的渠道，对借鉴境外成熟的房地产金融工具开展金融创新也造成一定的不利影响。（二）政策变化增加企业融资风险房地产行业作为关系国计民生的行业，一直以来都是国家政策调控的重点。国家政策变化对房地产企业经营、融资等各方面均会产生重大影响。1、政策变化导致融资环境变化我国房地产市场的兴衰很大程度上受到国家政策的影响。一旦政策出现变化，房地产企业就必须相应的调整经营方向和战略目标。而房地产融资的难以程度也会收到政策变化的影响。从房地产融资现状分析中也可以看出，政策宽松时，房地产企业融资途径相对较多，融资成本较低，难度相对较小，也是房地产企业快速发展的时期。但一旦政策收紧，房地产企业融资难度将大幅增加，同时伴随融资成本升高，会对企业的资金链带来较大压力，导致企业经营出现困难，甚至可能导致项目失败，企业破产等严重后果。2、去库存、去杠杠政策加大融资风险2016年国家出台的房地产去库存相关政策，实行宽松的货币政策在一定时期内对房地产去库存的效果比较显著，但也为房地产市场后续发展埋下了隐患。在去库存背景下，无论是房地产企业和购房者均较容易从银行等途径获得融资，房地产投资者建立了政府救市的预期，进而产生了房地产价格上涨的预期。大量资金涌入房地产市场，在推高了房地产价格，完成了去库存目标的同时，也累积了金融风险。短期内房地产企业及购房者均加大了杠杆，导致房地产价格出现快速上涨。但房地产价格的单方面上涨并不能持续，一旦房地产价格出现波动，将产生较大的金融风险。而紧随去库存政策之后，国家又出台了去杠杆的相关政策，去杠杆政策的出台，是国家在看到房地产价格出现了过快上涨，企业和居民杠杆率快速上升的背景下出台的，符合当时的市场环境。但加杠杆容易，去杠杆难。尤其是在房地产融资主要依赖银行贷款的情况下，去杠杆会导致房地产销售下滑，进而冲击房地产开发商的资金链，造成银行不良贷款增加，将房地产经营风险扩散至金融体系。3、相关政策、法律体系不健全我国房地产市场发展时间较短，相关的政策、法律体系不健全，导致房地产金融存在一定的风险。现有的法律、法规及制度不能适应当前房地产金融市场的发展。国家虽连续出台房地产调控政策，但缺乏相应的实施细则及配套措施，导致调控政策难以落实。房地产企业难以根据相应的政策及时调整经营策略，导致经营困难，进而引发金融风险。（三）经营风险及市场风险进一步加剧融资风险1、房地产企业经营不善房地产是资金密集型行业，企业对资金需求量较大，且房地产项目开发周期一般为2-3年，时间较长，加大了房地产企业经营的不确定性。在企业经营较好的情况下，利润可覆盖融资成本，企业还本付息情况较好，融资也比较便利。但企业经营情况如果出现恶化，资金周转出现困难，可能出现融资款项无法归还，将会给企业资金链带来较大影响，融资风险将凸显。2、企业抗风险能力较差我国房地产企业过分注重经营业绩，缺乏完善的风险预警机制，在市场环境好的时候，过分追求业绩增长和规模扩张，一旦政策和市场环境出现变化，难以快速应对，往往导致陷入经营困境，抵御风险的意识和能力不足。3、资金周转能力不足由于房地产开发周期相对较长，导致资金占压时间较长、占用资金量较大。同时受后续销售影响，若出现销售不利，则资金周转压力将进一步加大。由于这种不确定性的存在，导致了投资方在投资房地产时，更为谨慎，也进一步造成了融资压力的加大。同时由于过度依赖银行等外部资金渠道，一旦融资环境恶化，自有资金不足，难以维持正常的资金周转，造成流动性不足，进而形成违约，导致自身信用受损，再融资难度进一步加大的恶性循环。4、房价持续上涨引发市场风险房价持续上涨会引发市场风险，进一步传导形成金融风险。近年来，虽然国家不断进行调控，但房地产价格仍保持上涨态势，一旦房价上涨超过了居民购买力，会造成供求失衡，导致房地产库存积压，引发市场经营风险，产生房地产泡沫。若出现此种情况，势必会对房地产企业资金周转产生不利影响，进而引发金融风险。三、房地产融资方式优化路径（一）拓宽融资渠道，完善房地产金融体系1、建立多元化组合融资模式房地产行业的资金密集属性，决定了行业的发展叶重依赖金融支持。我国目前的房地产融资渠道主要是银行信贷，但随着金融去杠杠政策的不断推进，房地产企业从银行融资难度越来越大，就要求企业必须探索新的融资渠道，选择更加多元化组合的融资方法。降低对银行的依赖程度，以便降低企业的融资风险。企业应避免使用单一方式进行融资，应根据自身特点和需求，选择多种融资组合来分散风险。2、设立专门的金融服务机构我国目前房地产企业贷款主要依靠商业银行，缺乏与房地产企业融资相适应的金融机构。为解决融资难，同时避免金融风险扩散，国家应当培养一批对房地产企业有足够了解的专业性金融人才，设立专业的房地产金融服务机构。有利于在有效控制风险的基础上，为房地产企业提供便利的融资服务，促进房地产金融的发展。3、大力拓展直接融资渠道拓展多元化的房地产融资渠道，尤其是直接融资渠道，有利于分散房地产金融风险。首先，推动房地产信托及信托投资基金的发展，完善信托市场相关制度，使信托基金规范参与房地产开发。政府和国家应该积极扶持和培养一些正规的信托企业机构，使之发展成为一条可靠的房地产融资渠道。其次，对现有的股票融资政策进行适度调整，放宽房地产企业融资限制，优化二级市场准入制度，促进房地产企业上市融资。第三，完善现有房地产债券市场相关配套政策，适度放宽限制条件，加大长期债券的发行额度，鼓励有条件房地产企业通过发行债券等方式募集资金。第四，稳步推动房地产资产证券化，发展壮大房地产产业投资基金，优化房地产资产配置，起到分散风险，拓宽融资渠道的作用。4、适度引进外商投资适当引入外商投资能有效拓宽房地产企业的融资渠道，分散房地产金融风险。从政策层面放宽外商投资房地产行业的限制，引导企业引进外资。鼓励房地产企业主动拓展自身融资渠道，以多种方式引进外商投资。但在引入外商投资时，应充分考虑房地产的特殊性，房地产时关系国计民生的行业，引入外资的同时应注意风险，避免外资的恶意炒作等行为发生。完善配套政策，合理利用外资，促进房地产业健康发展。（二）建立健全相关政策及法律体系，规范企业融资环境要想建立良好地融资环境，必须有健全的政策和法律体系，才能从根源上解决问题，为房地产金融市场的发展创造有利条件。1、实施差异化的信贷政策房地产政策受地域和市场影响较大，信贷政策普适性较差。因此应该根据各地的经济发展水平和房地产市场状况因地制宜的制定相应的货币政策和信贷政策。针对房地产价格上涨过快的热点城市要加大调控抑制投资需求。对于去库存压力较大的三四线城市应根据当地情况制定相关配套政策，促进库存的有序消化，避免出现系统性风险。微观层面上，要通过信贷政策，引导企业积极参与租赁住房建设，形成租售并举的市场格局，促进房地产市场健康发展，避免政策激进引发金融风险。2、确保融资政策的准确性政策制定要考虑政策生效存在滞后性，我们在制定信贷政策时一定要有前瞻性，避免信贷政策出台后，因市场环境变化导致政策失效甚至出现反作用。3、加强配套法律体制的改革我国现在的法律体系还存在缺陷，在房地产企业融资选择过程中，并没有健全的法律文件进行指导和约束，造成融资混乱的局面。进一步完善房地产方面的法律法规，将有利于规范房地产行业融资。例如投资基金法等法律缺失，导致房地产企业通过投资基金方式进行融资，缺乏相应的法律依据，融资风险较高。相关法律体系健全后，将很大程度上引导房地产企业开展多元化融资，拓宽融资渠道。4、完善房地产开发企业的信用体系建立完善的房地产开发企业信用体系是防范房地产金融风险的有效途径。通过建立完善的信用体系，加大对违法违规房地产开发企业的震慑力度，鼓励企业诚信经营，合规发展。同时完善的信用体系有利于金融机构评估企业资信情况，减少银行与企业的信息不对称情况，有利于优质房地产企业拓宽融资渠道，防范金融风险。（三）完善企业自身治理能力，提高抗风险能力“打铁还需自身硬”，房地产企业要想获得金融机构青睐，拓宽融资渠道，必须加强自身治理能力建设，提升自身经营能力。1、建立健全的财务制度健全的财务制度是取得融资的前提条件。金融机构在审核企业融资资格时，财务制度是否健全是重要的衡量指标之一。企业只有建立了有效的财务制度，并加强潜在风险的防控，才能从根本上降低融资风险。健全的财务制度，有利于经营者掌握企业经营情况及资金情况，在选择融资方式时，更有针对性的进行选择。同时健全的财务制度有利于企业合理使用资金，有效防控潜在风险。2、合理开展融资规划企业在进行融资时，应立足自身经营，针对自身项目做好可行性研究及风险评估工作，在企业长远发展规划及战略规划下做好自身的融资安排，确定合理的融资金额和融资计划，金额过大会增加融资成本，过小则会造成资金风险。还要选择合理的融资方式，银行贷款、发行股票或债券以及上市融资等，各种方式都有对应的优缺点，企业要综合考虑资金需求和融资成本等问题，理性地进行融资选择，实现效益最大化。3、加强资金周转能力房地产资金周转快慢直接关系到企业资金安全，融资到位只是开始而不是结束，后续资金能否有效周转才是项目成功的关键。企业在制定开发计划时，要充分考虑项目运作情况，加快资金周转和回流。同时制定合适的销售策略，加强销售回款的管理，提高资金使用效率，降低融资风险。4、建立风险预警体系房地产企业要加强融资风险控制意识，加强企业自身资金管理能力和市场判断能力，通过