房地产企业融资问题与对策研究

目录一、引言 房地产企业融资问题与对策研究摘要：在中国经济发展进入新时代的情况下，作为我国国民经济支柱的房地产企业的融资问题一直制约着我国房地产企业的健康发展，也影响了我国国民经济的发展。本文在阅读了大量国外文献和国内文献的情况下，结合国内外学者的研究成果，然后查询我国房地产企业的有关财务方面的数据，对其财务指标进行分析，得出了我国房地产企业存在着融资渠道单一、融资结构不合理和融资成本高的问题。然后进行了这些难题的原因分析，发现企业融资体系不健全、自我融资能力弱、国家政策限制是我国房地产企业产生融资问题的原因。最后对解决房地产企业融资问题、促进其持续健康发展提出了对策，我们应该完善企业融资体系、增强自我融资能力以及国家给予政策支持。关键词：房地产；融资问题；对策ResearchOnFinancingProblemsandCountermeasuresofRealEstateEnterprisesAbsrtact:WithenteringaneweraofChina'seconomicdevelopment,thefinancingproblemofrealestateenterprisesasthepillarofournationaleconomyhasalwaysrestrictedthehealthydevelopmentofrealestateenterprisesinChina,andalsohasaffectedthedevelopmentofournationaleconomy.Inthecaseofreadingalotofforeignliteratureanddomesticliterature,combiningtheresearchresultsofdomesticandforeignscholars,thencheckthefinancialinformationofChina'srealestatecompanies,andconcludesthattherearenarrowfinancingchannels,unreasonablefinancingstructureandhighfinancingcostinrealestateenterprisesinChina.Thenthecausesoftheseproblemsareanalyzed,anditisrealizedthattheenterprisefinancingsystemisnotveryperfect,theabilityofself-financingisweak,andthestatepolicyisidle,whicharethecauseofthefinancingproblemsofrealestateenterprises.Finally,weputforwardsomecountermeasurestosolvethefinancingproblemofrealestateenterprisesandpromotetheirsustainableandhealthydevelopment.Weshouldimprovefinancialmarkets,strengthenself-financingcapabilitiesandprovidepolicysupportfromthestate.Keywords:realestate;financingissues;countermeasures

一、引言（一）选题背景和选题意义1.选题背景随着中国新时代的经济发展发展阶段的到来，而且逐渐进入了“新常态”的阶段，经济增长展速度慢慢放缓。在这种新形势下，经济社会中的各个方面也都发生着转变，企业作为市场经济的主要参与者，是我国国民经济的支持，是整个市场中创造利润的重要力量，也是改善就业问题的关键。企业的健康发展推动着整个国家的发展，然而融资问题是企业发展过程中我们需要重点关注的环节，因为这是企业健康持续发展的关键。房地产企业是经济发展中的重要参与者，房地产企业的健康发展能够为我国市场经济增添一定的活力。近年来，随着我国经济发展进入“新常态”，房地产企业的成长似乎也进入了疲软状态。除此之外，为了对房地产企业的融资规模进行一定的管制，我国在必要时期会实施一些宏观政策，这也让房地产企业的融资压力加大。再加上，房地产企业本书身属于资金密集型企业，企业运行的整个过程都需要资金的大力支持，而且房地产项目的周期较长，这就造成了房地产企业的融资问题。我国房地产企业面临着一个重要的发展难题，即融资问题，发现并分析这个问题，最终解决这个问题，是我们目前的首要任务。2.选题意义（1）本文的研究有利于房地产企业更快更好地发展。找到我国房地产企业产生融资问题的原因，有利于促进房地产企业的健康发展。房地产企业作为国民经济发展的重要参与者，是国计民生的重要性行业，为社会提供更多就业岗位，改善民生，为国民经济发展增添活力。同时，国民经济快速发展也能反向促进房地产企业的发展。（2）本文的研究有利于房地产企业融资理论的发展。企业的融资问题，不仅是财务管理理论研究中的重要内容，也是国内外学者为了解决房地产企业实践问题而去重点研究的对象。最重要的是从我国房地产企业本身出发，再联系国内外优秀学者的理论，生成新一派的融资理论，这对我国房地产企业的融资问题的检测和解决理论具有一定借鉴意义。（二）国内外文献综述1.国外文献回顾资金是维持房地产企业生命力的源泉，融资对房地产企业的长期稳定发挥着至关重要的作用。与我国相比，欧美等发达国家房地产企业的发展走在世界前列，形成了较为成熟的房地产资本市场，其融资体系也更为完善。Lensink&Sterken（2006）研究认为，借款者可以通过选择投资的时间来将利润提到最高，对房地产企业的管理者在不确定的情况下进行战略投资决策提供了有效的帮助[1]。Greenbaimi（2008）研究表明，为获取更多的资金，房地产企业可以尝试与银行之间签订长期合同，有助于房地产企业的资金得到长期且稳定的补充[2]。Bredin（2011）提出，房地产企业应该将自身规模作为依据，建立与自身规模相适应且合理的融资模式[3]。Breuer（2012）从金融的角度出发，针对房地产企业的融资问题展开了探讨。然后提出了一些有关解决房地产企业融资问题的方法[4]。Archambaul（2012）通过研究指出，房地产信托融资模式能够很大程度上缩减房地产企业的融资成本。这有助于房地产企业持续发展以及保证资金链[5]。Wiilialn&Bradford（2013）指出，如果政府能为房地产企业进行信誉担保，那么房地产企业的信贷压力将会减小。这样也更能得到信贷机构的认可[6]。Okafor（2016）对房地产企业的融资问题进行了分层次的分析。他提出了政府应鼓励建立小额信贷金融机构的建议[7]。从上文国外学者的理论和实践中分析得出，国外学者们对房地产企业融资问题的研究比较完善，这对本文的撰写有积极的参考意义。2.国内文献回顾我国很多优秀学者也针对房地产企业融资方面的问题，展开了探索与研究。在借鉴国外的学术成果和先进理论的基础上，再从我国房地产企业的实际出发，我国的学者也有了较为一定的优秀理论。田海沂（2005）等研究认为，随着我国资本市场的发展，房地产信托、基金等新型融资方式将会成为房地产企业一种重要的融资方式[8]。陆明柱和项宏（2008）指出我国目前房地产企业的资金主要有贷款和自筹资金组成，资金来源较少[9]。巫文勇(2011)通过对我国房地产企业融资方式的研究，指出我国房地产企业融资可以吸取海外金融证券化的经验，制定出合适房地产企业自身情况的融资策略[10]。唐颖（2013）在研究国内房地产融资问题时指出，国家要完善房地产相关法律法规，提高信贷监管力度，保证房地产企业的信誉等级。这对房地产企业的融资问题起到缓解作用[11]。胡迎洁和张放放（2013）对我国房地产企业的发展形势进行了全面的分析，指出我国房地产企业面临着较大的融资压力[12]。石亚东（2015）从结构层面对国内房地产发展资金来源进行了分析，提出了国内房地产金融缺乏活力、严重滞后问题，并提出提速健全房地产金融立法，完善抵押贷款政策，增强银行监管部门的风险预控水平，完善抵押贷款政策，增强银行监管部门的风险预控水平，严格把控贷款额度等诸多建设性意见[13]。高立（2018）认为，房地产企业面临着激烈的竞争，相应的融资风险也在增加[14]。综上所述，我国国内对房地产企业的融资研究相比于欧美发达国家还不够成熟，许多理论问题还需要进一步地探究。3.国内外文献评价目前，欧美发达国家对于房地产融资的研究有了显著的成效，经过多年的理论完善，并结合成熟的证券市场和自由经济体制的经验，形成了较为完整的房地产企业融资理论体系。但是，我们对于欧美发达国家的经验要严加辨别，因为美国的次贷危机引发了全球性金融危机，欧美的经验也不全适用于我国。而我们在房地产融资理论不够成熟的情况下，结合实际情况和市场发展趋势，制定合理的融资方针。二、房地产企业的融资问题融资即一个企业的资金筹集的行为与过程。房地产企业从自身的经济活动及资金的运用情况出发，针对房地产企业本身发展的需要，经过科学的规划和决策，通过一定的渠道采用的一定的方式，利用内部积累资金或着外部资金供给者筹集资金以保证经济运营活动的一种行为[15]。一般来说，企业的融资方式氛围两大类，即内源融资和外源融资。内源融资支持企业运营的重要部分，主要包括企业自有资金和预收账款。外源融资主要包括银行贷款、股权融资、企业债券、信托融资和海外融资等方式，这也是企业融资能力的一种体现，但同时有对企业的经营有着一定的制约作用。（一）融资渠道单一房地产企业本身需要大量资金支持。先融资拿地，再开发建设，最后成品，这诸多步骤的进行都需要资金的大力支撑。但是，现阶段，债券融资、股票融资、信托融资等方式所占比重较小，而银行贷款在我国房地产企业的融资金额中占非常大的比例，这就出现了银行贷款成为房地产企业融资的大头的情况。因为银行贷款占大部分比重，所以我国房地产企业的融资渠道主要集中银行的贷款。在这样较为单一的融资渠道成为了我国房地产企业面临的主要融资问题之一。表1选取了六个房地产企业作为代表，首先，这六个代表企业都属于上市公司，其财务信息披露较为准确可以看出；其次，这六个企业的规模有大有小，而且有一定的发展历史。从下表1中可以看出，在2019年，我国代表房地产企业的融资方式主要依赖银行贷款，在下表中，我国代表房地产企业来自银行贷款这一融资渠道的资金占到了百分之四十到百分之六十左右，融资规模占了融资资金的一半甚至以上。而企业债券、股权融资和信托贷款等融资方式占比较小。因此，从整体上来说，我国房地产企业融资渠道以银行贷款为主，融资的渠道较为单一。虽然我国房地产企业资金的主要提供者是银行贷款，但是这种单一的融资渠道不利于我国房地产企业的长期发展和持续发展。一方面，如果房地产企业的融资过度依赖于银行贷款，会导致房地产企业的资产负债率较高，容易诱发各种风险，使得房地产企业在拿地开发销售的运营链条中受到较大的局限。另一方面，近年来，我国房地产企业的发展受国家的宏观政策影响较大。倘若国家根据市场发展而改变宏观政策，例如提高银行准备金率、实施货币紧缩政策，加紧对房地产企业的调控，那么这将会让房地产企业的融资难度加大，很有可能让房地产企业在运营过程中的资金链断裂，危及企业的项目开发甚至生存与发展。当前发展阶段，我国大多数房地产企业在融资过程中过度依赖于银行贷款，不利于我国房地产企业的持续发展，也不利于我国房地产市场的稳定发展。表SEQ表格\*ARABIC12019年我国代表房地产企业融资渠道构成银行贷款占比海外债券海外债券：包括优先票据、高级票据等海外债券：包括优先票据、高级票据等境内债券境内债券：包括公司债券、资产支持证券、短期融资券等境内债券：包括公司债券、资产支持证券、短期融资券等非标债权非标债券：即非标准债权融资，包括信托贷款、委托贷款等非标债券：即非标准债权融资，包括信托贷款、委托贷款等万科集团59%14%12%15%金科集团62%2%19%17%金地集团45%7%44%4%中南建设49%1%20%30%世茂房地产43%21%26%10%雅居乐55%16%15%14%数据来源：根据公司公告整理（二）融资结构不合理融资结构是指在房地产企业融资的过程中，通过不同的融资渠道和采用不同的融资方式所取得的资金之间的有机构成及其比重关系[16]。根据企业资金来源的划分方式不同，会产生不同的融资结构的表现形式。其表现形式有：一是根据资金来源的不同划分，可以分为内源融资和外源融资；根据融资双方的不同关系划分，可以分为直接融资和间接融资；根据资金偿还期限的不同划分，可以分为短期融资和长期融资；根据资金所属权的不同划分，可以分为权益资本和负债资本[17]。从表1的信息中可以得出结论，银行贷款、企业债券和信托贷款的融资方式占了大部分比例，而这几种融资渠道都属于外源融资，内源融资占比却比较低。从下表2中的信息可以看出，我国房地产企业的资产负债率在近四年来维持在百分之七十到八十左右。正是因为内源融资和外源融资比例的不协调，才出现了资产负债率较高的情况，因此，融资结构不合理也是我国房地产企业的主要融资问题之一。根据资本结构最优化的理论可以得出，任何企业在融资的过程中都应以内源融资为主，外源融资为辅。原因在于，内源性融资对企业的资本形成具有较低成本的特点，是企业生存的支持与发展的底气。如果内源融资是融资的主要来源，那么企业的资金自主性较大，也更安全。而外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，若是其占比较大，企业的资金自主性较小且资金来源不稳定，那么企业可能会面临着巨大的财务风险和经营压力，需要及时进行调整。我国房地产企业在整个经营链条中，首先要具备强大的经济实力来购买土地资源进行开发，然后制定合理的发展计划来改造土地和建设房地产项目，最后进行销售来资金回笼，这整个过程需要资金的不断投入，需要稳定的内源融资的支持。然而，我国大多数房地产企业的融资资金大部分都不是依赖内源融资，其融资结构不合理。表22015年至2018年我国房地产企业资产负债情况单位:万元资产合计累计折旧本年折旧负债总计所有者权益资产负债率2015年55196805513265200459660824287298986123238156577.70%2016年62573370233658292064049944897503217135983380778.30%2017年72223601833909382165717615712748483150961170079.10%2018年85272053724358863990458916743333639178382976479.10%数据来源：国泰安数据库（三）融资成本高融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，具体可以划分为资金的筹集成本和资金的使用成本两个部分[18]。融资成本是企业经营活动中必须考虑的要素。一般来说，企业的融资成本越低，对企业越有利，能够减少财务支出，提高盈利能力，从而提高企业的竞争力。从表3我国代表房地产企业的融资成本指标可以得出，我国房地产企业的融资成本大概在百分之五到百分之七之间，再结合表4我国代表房地产企业的有息债券余额，通过代表房地产企业的融资成本指标的比率与有息债券余额的乘积可以得出其融资成本是很高的。由于我国房地产市场受国家政策的影响较大，如果国家实行紧缩性货币政策，房地产企业的融资成本显著上升。而且对于一些信用等级较低的房地产企业，加上本身有较大的经营风险，其融资成本增加得更为明显。由此看来，融资成本高也是我国房地产企业融资过程中有待解决的重要问题之一。表32019年我国代表房地产企业的三个融资成本指标对比综合融资成本综合融资成本：统计口径为全部借款，按照借款占用时间加权一般借款资本化率一般借款资本化率：以一般借款为计算范围（不含专门贷款），按照借款占用时间加权计算融资成本计算融资成本：通过利息支出与有息负债余额的比率计算参考文献[1]RobertLensinkAndSterken.CorporateFinancingandInvestmentDecisionWhenFirmsHaveInformationThatInvestorsDoNotHave.JournalofFinancialEconomics，2006，13:56-57.[2]Greenbaum.LargesharehoHDersandcorporatecontrol[J].PoliticalEconomy，2009(95)：599-617.[3]BredinD&Muckleyc.AnemergingequilibriumintheEUemissionstradingscheme[J].EnergyEconomics,2011,33(2):353-362.[4]BreuerW&NadlerC.RealestateandrealcstatefinanccasarcscarchfieldanintcrnationaloverviewULJoumalofBusincssEconomics.,2012,82(1):5-52.[5]LouisArchambaul.ForeignInvestors:AnUnexpectedFinancingSourceinaContractingRealEstateMarketplacc,RealEstateFinance,2012(3):6-8.[6]Willialn&Bradford.Thegovernanceofexchanges:members'cooperativesversusoutsideownership[J].OxfodRevicwofEconomicPolicy,2013,12(4):53-69.[7]OkrfodBN.InvestigatingtheProblemofRealEstateFinancinginNigeria:AStudyofUnitedBankofAfrica,Awka[J].2016.[8]田海沂、金名、赵晓蕾.房地产金融[M]，中国人民大学出版社，2005：106-107[9]陆明柱和项宏.房地产企业融资、上市状况及案例分析[J].中国房地产金融,2008(5):16-19.[10]巫文勇.房地产融资现状及发展走向[J].经济纵横，2011：30-32[11]唐颖.中国房地产企业融资渠道多元化研究[D].南京大学,2013.[12]胡迎洁和张放放.未来房地产企业发展方向分析——以万科企业股份有限公司为例[J].经济视角,2013(1):17-23.[13]石亚东.我国房地产开发资金来源结构状况分析[J].中央财经大学学报,2005,(10):60.[14]高立.房地产企业融资风险研究[J].财会学习,2018,(18):10.[15]郜文堂.房地产企业融资问题及对策研究[D].硕士学位论文，山西大学，2016.[16]李梦洁.B房地产企业融资问题研究[D].郑州大学,2017.[17]冷莹.我国房地产企业融资问题研究[D].华中师范大学,2017.[18]郜文堂.房地产企业融资问题及对策研究[D].山西大学,2016.[19]郭笑飞.N房地产公司融资问题研究[D].西北农林科技大学,2015.[20]黄汉.HD房地产企业融资问题研究[D].黑龙江八一农垦大学,2015.万科集团6.48%6.48%6.17%金科集团5.43%5.43%5.87%金地集团6.13%6.42%6.65%中南建设5.38%5.87%5.56%世茂房地产4.91%4.91%5.36%雅居乐7.06%7.38%7.13%数据来源：公司公告、安信证券研究中心表SEQ表格\*ARABIC22019年我国代表房地产企业的债务余额单位:亿元万科集团金科集团金地集团中南建设世茂房地产雅居乐有息债券余额22539669326861155936数据来源：公司公告、安信证券研究中心三、房地产企业产生融资问题的原因（一）企业融资体系不健全在我国房地产行业融资活动中，银行贷款是其中最重要的渠道之一，也正是因为银行贷款的融资金额占据了房地产企业融资总金额的大部分才造成我国目前房地产企业融资渠道单一。我国房地产企业其他融资渠道的筹集金额占比较低与我国房地产企业融资体系不健全有很大的关系。基于大多数融资渠道的安全性，其对房地产企业的信用要求比较高，而我国房地产企业在对资金密集需求的大环境下，由于长期处于资金的短缺状态，再加上自身融资体系不健全和管理方面的不足，因此房地产企业的信用状况会影响房地产企业的融资情况。尽管我国代表房地产公司作为大型房企，在社会信用方面相对较好，但也存在地产行业整体信用较低、国家和社会公众不太信任的情况。现阶段，我国房地产企业融资体系不健全，信用低即意味着信贷风险大，因而融资多元化发展的道路走的并不通畅。我国房地产企业的融资体系不健全主要表现在以下两个方面：第一，企业没有形成完善的融资管理体系。如果没有完善的融资管理体系融资流程，那么企业在融资活动中可能难以抵御融资风险带来的危害。第二，尚未形成良好的融资信用体系。在国际房地产金融市场中，其房地产企业进行融资时，拥有多元化融资渠道和丰富的融资产品。在发达国家的房地产市场，房地产企业进行融资时不仅可以通过贷款、信托、债券、股票等常见的融资方式，也可以通过房地产基金、期权等金融衍生品进行融资，甚至还可以通过住房金融债券、抵押贷款证券化等方式进行融资，这在于美国建立了较为完整的融资信用体系。正因为我国房地产企业的融资体系不健全，难以获得对信用要求高的信贷，所以目前我国房地产企业融资渠道单一。（二）自我融资能力弱随着我国房地产市场的发展和崛起，房地产企业的数量不断增加，大量企业涌入房地产市场。但是由于自身积累不足或者自有资金不足，这些企业的自我融资能力较弱，只能依靠大量举债、贷款进行购买建设用地、开发建设项目，最后等销售回笼资金之后再偿还，而销售回笼资金很大一部分也来自银行贷款，最终导致房地产企业资产负债率过高、流动比率和速动比率较低，而且企业的现金比率较低，影响了房地产企业的融资结构[19]。从表5的信息中可以得出，我国代表房地产企业的财务指标，流动比率、速动比率、现金比率较低。流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力，而下列代表房地产企业的流动比率都小于二比一，其短期偿债能力较弱；速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，下表中有些企业的速动比率小于1，证明其偿还负债的能力较弱；现金比率也是考察企业的变现能力时所运用的指标，2018年我国代表房地产企业的现金比率较低。而且其资产负债率高达百分之八十五左右。从这些财务指标的分析中，可以看出，我国房地产企业利用自有资金来融资的能力弱，即自我融资能力较弱。在企业将自有资金转化为投资的过程中，房地产企业不仅能获得自有资金所产生的投资收益，而且其资金自主性较大，不容易受到金融机构的牵制。因此房地产企业的自我融资能力是影响我国房地产企业融资结构的重要因素。如果房地产企业能够增强自由融资能力，那么企业经营发展的压力会减轻不少。综上所述，房地产企业自我融资能力弱，融资资金大部分来源于外源融资，这就影响了房地产企业的融资结构。表52019年我国代表房地产企业财务指标分析流动比率速动比率现金比率资产负债率万科集团1.1307380.4258730.1255250.843591大悦城1.3226041.3216640.0815710.819059金科集团1.4491490.3830880.1735970.837841金地集团1.4380230.6958020.2394620.869887中南建设1.1664360.4013010.0747090.907693世茂房地产1.3752680.4641850.2211050.849572雅居乐1.2918510.6592640.2340340.787578数据来源：根据国泰安数据库、公司年报整理（三）国家政策限制我国房地产企业在融资方面深深受到国家宏观政策的影响，并且这个因素已经成了我国房地产企业融资方面的重要因素，主要表现在以下两个方面：一是国家对国有银行信贷进行管理，直接或间接地提出对房地产企业的信贷政策，这会使房地产公司企业的融资规模缩小；二是对于公司债券、股票融资等方式进行严格的管理，由于这些融资方式会影响市场经济的环境，因此都必须接受国家的严格管制，而也正是这种非常严格的管制下，我国房地产企业的融资成本变得更大。从下表6中的政策可以看出，国家政策很大程度影响了我国房地产企业融资的难度，在一定程度上使得我国房地产企业融资规模缩小、融资成本增大。近年来，随着房地产市场的发展和繁荣，房地产成为我国市场中的大热项目。由于房地产企业属于资金密集型企业，在建设的过程中对企业具备现金的条件要求较高，所以许多房地产企业的自有资金不足会向银行进行融资，希望房屋通过销售后的销售回款能够将贷款还上[20]。如果市场上过多资金都流入房地产企业，那么国家会采取一定的控制措施，来达到市场平衡的效果。例如，国家实行紧缩性政策，国内存贷款利率上调，房地产企业的融资成本将会上升。由此看来，国家的政策因素，是影响我国房地产企业融资成本的重要因素。表62019年我国房地产融资相关政策时间文件发布部门影响3月4日《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》银保监会年初为本年房地产企业融资收紧定下基调，强调将严格控制贷款资金流入实体领域而非房地产领域5月17日《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》银保监会对具体的违规资金流入途径做出具体处罚，融资政策收紧比以往更为细致7月12日《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》发改委收紧海外融资渠道，进一步对房企融资进行收紧，国家打压房地产行业泡沫的意志8月8日《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知