房地产市场分析财务评价可行性研究

第1章绪论1.1项目背景据中国房地产信息网统计，2019年柳州市商品房总销售额47.42亿元，总成交面积486.3万平方米，房地产空间容量庞大，城中区位于柳州市中心，是占地面积较大的一个区，白莲飞机场位于此区，风景优美，拥有国家5A级景区，交通便捷，距离市较近，但是房价比市中心低很多，是近来柳州市购房顾客的首选之地。目前，柳州市的目标是以“东部经济区”为中心，严格管理有利发展机遇，充分利用自身地理利益，努力在市中心建设自己。在广西省东部。随着柳州市建设的扩大，居民收入的增加，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的观念正逐渐深入人心，以及中高住房作为人消费的新趋势。根据项目建设单位对住宅产品需求的研究，48%的人对住宅面积和结构不满意;90%的人对房屋的通风和照明不满意;40%的购房者消费意愿在三房、两厅、两间浴室中需求最高，对住房的需求也在增加。这就是为什么人们渴望进入高质量的住房是非常迫切的。人们对居住条件的追求已转移到一个广泛舒适的室内功能，一个标准，在科技含量方面，房子，不仅需要合理的规划，质量和安全，较低的建筑比例，支持居住小区，绿色率高，更好的栖息地，但考虑文化品味，改变空间，这样的"精品房"有良好的市场使用前景。该项目的实施符合人们的倾向，这是一座先进的住宅建筑，提高了柳州市的生活质量。柳州市在循环发展、多元化发展、生态开发、创新发展、全面发展、共同发展等方面提出了六项原则，着力调整和优化空间结构，加快经济转型，建设生态郊区，加强资源节约和环境保护，加快科教人员队伍建设步伐，促进公共服务水平的提高。深化和扩大改革，加强社会主义民主政策和精神文明建设，制定八项主要任务。因此，该项目的实施，应政府的要求，促进适应柳州市的主要骨架需求，改善城市功能，改善城市形象。1.1.2项目研究依据如下表所示：表1-1项目可行性研究依据柳州市规划局规划方案国家住建部对柳州市房地产相关政策国家房地产信息网发布关于柳州市房地产数据2006年国家发展改革委员会、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《黑龙江省建设项目资源节约管理规定》《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；《柳州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《黑龙江省建设项目资源节约管理规定》《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；《柳州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；国家、部、省、地区现行有关标准、规范；可行性研究报告编制的有关规范要求；建设单位提供的作为编制依据的数据和资料。关于柳州市华润房地产开发有限责任公司开发建设城中区居住区项目申报意见函。1.2项目概况1.2.1项目简介该项目位于柳州市城中区，是柳州市地段最繁华的一个区，该项目主旨为小区住宅，并且配套周边设施，因项目所在地为广西省，气候温暖适宜，风景优美，比较适合定居。图1-1项目所在地示意图柳州市交通便利，城市发达，地方道路四通八达，项目用地位于城中区建设日新月异，“三纵五横”主干道路网已经形成。柳州市的总供水能力能够满足日常需求。降雨排水，污染分流系统，城市电网的电力区域10KV，周围有打开和关闭的电力10MVA，中央区域供暖系统，城市中央供暖公司;气体来源网络的压力气体船的小组平均天然气供应天然气公司二级管道,通过引进、差异化,管道网络分支机构的支持,方便进入中国通信网络的信号是完全覆盖的,质量问题是明确的。电信网络运营商将光纤电缆连接到该市。1.2.2项目拟建地点孔雀城住宅小区建设项目拟建地点为广西省柳州市城中区。1.2.3项目建设规模与目标初拟项目名称为孔雀城，建设规模如下图所示:地上总建筑面积：208000㎡备注住宅地上建筑面积：176860㎡配套公建地上建筑面积：16640㎡地下建筑面积：35127.97.42㎡总户数：2180户，人口6976人（户均3.2人）停车位1550个容积率3.49绿化率40.5﹪项目总投资：万元91304.5资金筹措方式：所需资金采用自有资金加银行借贷方式项目建设期：2年表1-1建筑概况项目初步拟定的建设指标如下图所示：表1-2项目建设指标序号指标名称单位指标值备注1项目用地面积㎡74342.142总建筑面积㎡277933.392.1地上总建筑面积㎡2080002.1.1地上住宅建筑面积㎡1768602.1.2地上商业建筑面积㎡145002.1.3配套公建地上建筑面积㎡166402.2地下总建筑面积㎡69933.393绿化㎡25536.64道路及地面硬化㎡150005绿化率%40.56建筑密度%307容积率3.498总投资万元8.1工程费用万元8.2其他费用万元8.3基本预备费万元9建设期年21.2.4项目建设的必要性1.国民经济发展项目建设当前，中国经济是在一定时期内促进国民经济持续健康发展，扩大内需，优化消费结构，发展住房的重点部门之一。经济是国民经济。根据国家统计局的分析研究，房地产对经济的影响约为1.5-2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据有关政府机构的分析和预测，中国目前正从负担得起的住房向负担得起的住房转变，平均每个家庭都有一个功能齐全的基本住房包，住房消费占总消费的15%。2.增加劳动岗位，带动经济由于我国目前正在进行经济体制改革，一些劳动者在再就业中难免出现放缓和再就业，开辟就业渠道解决生活问题，就业已成为各级政府的当务之急。投资、消费和出口是国内经济增长的关键因素，因此，投资土地固定资产的总体政策是继续促进总投资的持续增长，缓解压力。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位[2]。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。第2章位置选择2.1场址建设条件2.1.1工程地质与水文条件柳州市区地形平坦，因其气候形成地阶阶梯式地貌，外部伴有熔岩特征；柳周北部半岛属于盆地地形，平均温度在7.2℃-10.4℃；夏季多雨，湿热，平均气温可达27.2℃-28.9℃；因夏季较长，雨水丰富，年总降水量1345㎜-1940㎜，可供植物生长，环境条件优越，城中区气候属南亚热带与中亚热带交替过渡气候带，全年日照时数1635小时，年积温6688℃，无霜期310－340天，极端高温为39.2℃，极端低温为-3.8℃，光、热、降水资源十分丰富。土壤主要有沙页岩红壤，第四纪红壤、河流冲积土[3]。森林谷峰，石灰岩孤峰平缓，山地较浅，主要是坡度很慢，从珠江到柳江的柳江干流，半岛周围的三河两岸人的体表温度都是冬暖夏凉独特的感觉。农业是城市的中心部分，由六个村民委员会，72个农村团体管理，森林总面积为31200亩，农业总人数为14052人。与我国北方相比，工程施工工期长，没有冬季停工期，可以全年施工；气候温暖湿润，适宜长期定居[4]。2.1.2交通条件该项目位于城中区，交通便利，乘坐6路、76路、84路车可以直达广西科技大学；也可乘坐公路汽车到达柳州市人民医院、万达广场等地。城中区是一个有着百年历史的商业中心，有着悠久的历史和传统，那里有很多商店和人。是整个城市中最大的城区，在的居民心中中享有很高的声誉。目前，市中心商业区是大型购物中心和酒店的聚集地，如武兴街和丽京酒店，由龙城路、解放路等私人街道支持。龙城路五一路主要销售数字产品高技术高附加值产品;解放路南有娱乐、娱乐和购物的功能。曙光路反映了旅游的历史文化遗产，如东门城塔。文化的商业特征;曙光街计划成为一个现代步行街，按照人们的传统购物特色。随着市行政中心东迁，城中区所辖河东新区将成为新的城市中心，为商品连锁零售业和房地产业提供了巨大的发展空间[5]。2.2选址原则2.2.1合法原则国家住建部要求不得未经市规划局非法在土地块上建设工程；建设通过柳州市规划局规划城区要求，向土地资源管理局经合法程序竞拍得此地块，并向城市规划局、档案馆备案，经许可方在地块上施工；与柳州市规划局规划协调一致，该地块为建设住宅小区，并符合相关功能要求，土地资源利用协调性较好；且项目位于城中区远离国家风景保护区，符合环境保护法要求[6]。2.2.2合理原则本项目选址，选线考虑到社会环境以及自然环境，在选线方面，建设项目靠近城市交通线方便材料及大型设备运输；选址方面考虑到人文环境要求，小区靠近学校、大型商场、医院；小区内设有小型娱乐活动区域，满足人们日常生活要求以及精神娱乐活动；建设该项目产生的废料、废气等排放，进行环境合理性评价。2.2.3安全原则住宅选址要选择在安全地带，远离大型化工厂、发电厂等排放有害物质的地点；住宅小区安保系统是否完善，人流和车流应该分流，物业管理是否全面，住户类型，是否能保障本小区居民人身安全，噪音污染、光污染对于人体来说是否符合国家标准，将必须从这些角度去考虑住宅小区的安全性，从而使安全系数达到最大化。2.3场址选择结论下面通过对柳州市几个区进行对比，选择出最佳地理位置柳南区：柳州地区还有一个柳州火车站，交通也很方便。拥有广西重要的零售商批发市场，国际贸易中心，香港贸易购物的新时代，第三产业的强势发展。还是一个新的工业区，产业水平较高；中铁、柳州物流园区位于此，物流十分便利。城中区：是柳州市政治、经济、文化、科技中心，第三产业占gdp比重在柳州市4城区中最高，河东新区为城中区下辖的一个新区，柳州市2008年启动的“十大工程项目”，有6项在城中区，所以城中区发展潜力巨大。柳北区：有广西最大的企业—柳钢，临近城中区，有柳州目前最大的小区—胜利小区，第二、三产业在不断增强，个人认为柳北区竞争力在城中区、柳南区和鱼峰区之后。鱼峰区：又大量的居住小区和风景区，工业较少，环境比柳北、柳南两个区好，目前鱼峰区的很多条路都在改扩建，长远来看鱼峰区的第三产业发展也会很好。柳东新区：柳东新区是指柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括官塘片区、阳和片区和雒容片区。

柳东新区是广西三大新区之一（另外两个是分别是南宁五象新区和桂林临桂新区），是未来柳州的第二城市中心，柳东新区规划用地面积135平方公里，其中城市建设用地面积82平方公里。

2020年柳东新区规划人口47万，同期柳州城市总人口达200万；规划期末2050年，柳东新区总人口70万。竞五个城区进行综合比较，认为城中区是最为适宜的地点。从交通环境周围配套设施来说城中区位列第一名拥有市人民医院、万达广场、广西科技大学等场所，对于满足人们衣食住行方面来说十分便利；市政府、人民法院都位居于此；五菱汽车厂位于柳南区，钢铁冶炼厂位于柳州北郊，城中区远离大型加工厂、冶炼厂，有良好的空气环境，也是柳州最为繁华的地段，因此本项目选址建设在柳州市城中区。第3章市场预测3.1国内经济发展形势我国经济发展面临形势更加复杂，虽然2019年开局良好，经济平稳运行，作为世界第二大经济体，供给需求结构进一步优化，股票、债券不断加强，风险逐步降低，随着中美贸易战争打响，对国内经济虽有打击，但我国工业体系完整，经济仍然呈稳步上升发展趋势，改革经济以上海、深圳等沿海城市为主，经济构架逐步完善，有成功的同时也伴随着风险，社会老龄化问题、外部经济环境趋紧，都是需要解决的问题，政府在宏观调控中指出：发展经济要稳中求进，包括稳定的货币政策和财政政策[7]。经济发展向好趋势不变，发展潜力巨大。2019年中国对外经济发展环境依旧不是很明朗。我们预计投资增速将加快，增速有所回落，保持平稳增长，出口增速回落，价格保持稳定，工业消费品价格差距将缩小，整体增速放缓。经济。与此同时，结构改革继续在稳定经济供给方面发挥进一步作用。鼓励民营企业发展和深化改革迹象，开放，有利于巩固企业信心。稳定就业、稳定金融、稳定外贸、稳定外商投资、稳定投资、稳定预期的政策将逐步发挥作用[8]。经统计审查，我国2019年与2013年-2018年，每年前三季度做比较，发现2019年相比于2018年经济有放缓的趋势，但整体趋于平稳，因此2020年经济形势还有待观望。图3-1国内生产总值3.22019年房地产发展趋势3.2.12019年商品房交易量2019年政府提出“住房不炒”，全面稳定房价根据国家统计局的数据，2019年1月至12月，全国房地产开发投资和销售总额为1.3219.4万亿元，同比增长9.9%。全国商品房销售15972.5亿元，增长6.5%，比1-11月下降0.8个百分点。商品房销售面积恢复负增长，打破连续两个月增长的趋势。据国家统计局统计，去年从1至12月，全国房地产投资销售总额13219.4万亿元，同比增长9.9%。商品房销售1597.25亿元，同比增长6.5%，1-11月下降0.8个百分点。商品房销售继续负增长，连续两个月出现增长。2019年1月至12月的累计增速为-0.1%，下降0.3个百分点[10]。2019年中国房地产开发投资额略有下降，这就体现了2019年房地产与之前比较有放缓趋势。但在各项经济指标中，房地产开发投资同比增长9.9%，接近两位数，仍然体现了房地产开发投资在全国经济控制中有不可替代的作用。预计到2020年，这一增速将进一步收窄，但不会下降。在基础设施投资方面，房地产开发投资的同比增速和相关比例将低于2019年[11]。根据国家统计局的数据，2019年商品房销售面积为1.715.58亿平方米，比上年下降0.1%，到2018年底增长1.3%。住宅销售增长1.5%[14]；值得注意的是，2019年全国商品房销售再创新高。商品房销售总量159.75亿元，增长6.5%，下降0.8个百分点，比上年下降5.7个百分点[12]。图3-122019年商品房销售面积及销售额2019年12月，全国商品房销售面积2.2653亿平方米，销售额20719亿元，增长率双双下降[13]。从中、西、东三个地区对比来看，中部地区，下降1.3%，东北地区下降0.8个百分点。西部地区表现较好，增长了0.6个百分点[13]。在被跟踪的重点城市中，一线城市从1月份的4.87%的增长到4月份的56.05%的增长中反弹，二线城市继续从1月份的7.07%的下降到4月份的51.94%的增长中恢复。1-4月，一、二线城市销售同比增长40.74%，二、三线城市销售同比增长22.59%，进入2019年印度夏季。虽然三、四线城市也有一定的改善，但总体上仍然比较薄弱。与去年同期相比，受跟踪的三四线城市从2019年1月的17.60%下降到4月的8.41%，增速低于一二线城市[14]。表3-12019年1—10月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）10960310.3其中：住宅8066614.6办公楼49881.6商业营业用房10987-7.6房屋施工面积（万平方米）8548829.0其中：住宅59880210.4办公楼361744.1商业营业用房97837-1.9房屋新开工面积（万平方米）18563410.0其中：住宅13693710.5办公楼581518.5商业营业用房15505-4.2房屋竣工面积（万平方米）54211-5.5其中：住宅38474-5.5办公楼2034-5.4商业营业用房6336-11.2土地购置面积（万平方米）18383-16.3土地成交价款（亿元）9921-15.2商品房销售面积（万平方米）1332510.1其中：住宅1171331.5办公楼2866-11.9商业营业用房7777-14.0商品房销售额（亿元）1244177.3其中：住宅10894810.8办公楼4107-11.5商业营业用房8559-13.4商品房待售面积（万平方米）49323-6.6其中：住宅22373-12.9办公楼36804.3商业营业用房13194-5.6房地产开发企业到位资金（亿元）1451517.0其中：国内贷款212887.9利用外资13163.2自筹资金469963.3定金及预收款491639.4个人按揭贷款2213714.13.2.2房地产投资占比据调查我国去年各地房地产投资情况如下图所示表3-22019年1—10月份各地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计1096038066610.314.6东部地区57615416518.410.8中部地区228221766210.014.4西部地区245881788115.725.0东北地区457934729.513.9由上图可知，2019年房地产坚挺力量还是东部发达地区，其次是中西部地区，东北地区最少，初步认为是东北地区一线城市较少，房地产购买吸引力不足的原因。表3-32019年各类建筑类型占房地产投资比2019年1—12月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量比上年增长（%）房地产开发投资（亿元）1321949.9其中：住宅9707113.9办公楼61632.8商业营业用房13226-6.7房屋施工面积（万平方米）8938218.7其中：住宅62767310.1办公楼372523.9商业营业用房100389-2.2房屋新开工面积（万平方米）2271548.5其中：住宅1674639.2办公楼708417.1商业营业用房18936-5.6房屋竣工面积（万平方米）959422.6其中：住宅680113.0办公楼39231.0商业营业用房10814-3.9土地购置面积（万平方米）25822-11.4土地成交价款（亿元）14709-8.7商品房销售面积（万平方米）171558-0.1其中：住宅1501441.5办公楼3723-14.7商业营业用房10173-15.0商品房销售额（亿元）1597256.5其中：住宅13944010.3办公楼5329-15.1商业营业用房11141-16.5商品房待售面积（万平方米）49821-4.9其中：住宅22473-10.4办公楼38004.1商业营业用房13282-3.7房地产开发企业到位资金（亿元）1786097.6其中：国内贷款252295.1利用外资17662.7自筹资金581584.2定金及预收款6135910.7个人按揭贷款2728115.13.4国家宏观调控政策中央政府指出房地产宏观调控政策坚持“不炒楼房，一城市一政策，防止市场大起大落”，落实城市主体责任[16]，因城施策，稳定房价。根据央行发布《2019年第一季度中国货币政策执行报告》中指出，把握好货币政策，控制好房地产开发投资[16]，对于一、二线人口高密度型城市，国家严格控制房地产市场，2019年主要还是以限购为主。目前三、四线城市商品房购买力是交易市场上的主力，刚性需求为主[16]。从调控方式看，城市政府要抓紧调整住房和用地供应结构，积极探索推动供地主体多元化，有针对性地增加住房和用地有效供给，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[6]，切实履行好政府住房保障职能；合理确定主体责任内容和边界；合理确定城市政府主体责任的内容和边界需要分清中央与地方事权[6]。在房地产行业，我国采取宏观调控，争取使房地产行业健康发展，那么中央承担监测主体责任，建立全国统一的房地产市场监测体系。监测体系主要包括显性库存及其去化周期分析、潜在房地产供应量分析、需求预测分析、成交与价格走势监测、拆迁政策对房地产市场供求两方面影响、地方房地产调控主要政策、二手房市场走势、租赁房保障房建设情况、房价收入比、租售比、房地产金融等[17]。在监测系统中政府充当掌舵人的角色，既要把控正确方向，也不能矫枉过正，使房地产市场失去活力。要确保中央各部门各司其职，避免谁都参与调控、谁都不负最终责任的情况出现[6]。城市政府需要承担以下主体责任：（1）是牢固树立“四个意识”，提高政治站位，在把房价控制在合理水平，保障房建设、租购并举、坚持“房住不炒”等方面，实现中央下达的房地产发展和调控目标[6]。（2）是保障房地产市场监测体系有效运转，实时把握市场发展动态，及时上报数据与指标，为中央发展、调控房地产提供依据[6]。（3）是结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置[6]。（4）是切实加强资金管控，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严控购房购地加杠杆行为和大力整顿规范房地产市场秩序[6]。多措并举夯实主体责任政府在宏观决定中起着重要作用，纵观全局，政府的引导控制是经济健康平稳发展的关键，，也是房地产调控走向成熟定型的标志。政府要摒弃GDP政绩观，确立新政绩观和相关考核机制，不断规范作为土地和资金供应环节的政府行为，健全和完善以抑制投机为主脉的房地产市场规则，推进房地产市场健康发展长效机制建设[6]。只有坚持“房住不炒”定位，才能从根本上遏制房地产炒作之风，推动城市政府综合运用金融、土地、财税、投资等手段，抑制房地产泡沫，既在宏观上管住货币，又在微观信贷政策上支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房[6]。是要落实好一城一策、因城施策。“一城一策”“因城施策”是夯实城市政府主体责任的重要内容和基本要求，首先，要打破“一城一策”“因城施策”就是放松调控的思维定势[6]。当前社会上对房地产市场调控政策的变化十分敏感，个别城市的政策微调都可能被过度解读为调控放松，甚至演变成新闻热点。解决这类问题，一是要打破“一城一策”“因城施策”就是放松调控的思维定势，在保持政策连续性稳定性的基础上，给政策调整留出必要空间[6];二是政策出台前要充分沟通，出台后要及时宣传解读，避免社会过分解读和误读[6]。是建立房地产市场监测预警体系，对城市辖区房地产市场进行实时监测和定期评价，建立调控工作评价、考核和问责机制[6]。其目的是加强城市当局对房地产市场的监控。就目前而言，中国的房地产已经进入了多变的发展阶段，“新欺诈”时代已经过去，我们需要加强对房地产的市场监管，了解家庭的终结，及时了解房地产市场知识的变化，以便更好地适应当地条件，并考虑到城市的政治因素。在大城市和大城市中，区域一体化进程加快和政策便利化的背景下，城市群体和大都市地区的许多城市房地产不仅需求量更大，而且对城际联系产生了巨大影响，它变得很容易成为资本活动的对象。这些地区的城市政府需要密切关注本地房地产市场的供需关系及库存水平，加强对土地供给的微调[6]。3.52020年房地产市场预测1.总体稳定展望2020年，中国将继续实施促进消费的政策，消费增长有望加快。企业利润的逐步恢复、销量略增，价格逐步趋于稳定，起全国销售量维持在15万亿-16万亿之间，主要依靠经济发展较好的城市带动房地产市场。2.政策不变，特定时期宽松中央提出“住房不炒”基调不会改变，因城施策局部宽松，2019年释放许多户籍政策和人才政策，给予2020年很大空间，大环境上基调不会变，但在不同城市因不同发展策略，政策局部范围内略有不同[6]。3.调整供给结构，为受众谋福利鉴于住房投资水平低，中小型住房投资不足90平方米，中小型住房供应不足，鼓励地方当局开始：批准土地规划和供应中小型住房和中型住房，以提供中小型住房和中型住房。目前市面上经济适用房投资的比例较低，并且缺乏住房可预测性的预测，可以鼓励地方政府通过预期土地项目和服务来组织经济适用房发展项目，并可以考虑建立一个经济适用住房开发量在商品住房过程中的特定比例。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划[6]。增大对刚需性购买者的支持力度住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键[6]。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求[6]。完善房地产信贷政策，防止金融风险面对一些城市房地产贷款的逐步兴起，从房地产房地产贷款到预定抵押贷款，信贷部门需要加强抵押贷款的审批，监督和管理信贷，以有效规避风险。r住房贷款风险：减少不良贷款的比例。为了解决虚假收入证明的问题，金融机构可以配合税务部门批准个人缴纳的所得税。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现[6]。房地产融资模式多元化为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化[6]。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力[6]。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力[6]。提倡“租、购”并举模式在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展[6]。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧[8]。第4章柳州市房地产市场分析4.1柳州市社会经济情况发展4.1.1柳州市主要经济产业1.汽车行业柳州市是一个工业化程度很高的城市，经过多年发展，汽车行业成为柳州市一大支柱产业。在整车企业的拉动下，柳州已形成较为完整的汽车零部件配套产业链[8]。上汽通用五菱本地配套率超过50%，东风柳汽本地配套率超过40%。涌现出柳州五菱、广西方盛、柳新冲压件等一批随整车企业快速发展起来的本地零部件企业的同时[8]，联合电子、耐世特、上海延锋、福耀玻璃、玲珑轮胎等一批国内外知名零部件企业相继在柳州设立生产基地[8]。2.机械产业机械产业是柳州市三大支柱产业之一，以工程、建筑机械、空压机等产品为代表[18]。柳工是世界工程机械50强、中国机械500强企业，轮式装载机销量保持国际第一，是我国目前唯一的“土方机械行业国家级工程技术研究中心”[18]，是我国土方机械行业科研开发、技术创新和产业化示范的重要基地。欧维姆预应力锚具国内市场占有率排名第一，其技术开发中心在全球同行占有重要地位[18]。柳南装备制造产业示范基地是“国家新型工业化示范基地”。3.冶金产业柳州市冶金工业在全国具有较好的排名，有色金属冶炼、钢铁冶炼作为其特长，是中国500强企业；拥有冶金研究所，钢铁产量居国内前列，近几年在冶炼方面技术创新，产业结构升级方面做出很多努力，为我国同样类型企业做出示范。柳州冶金工业的发展将以产品的差异化和高级化为核心，优化产品结构。有色金属产业将通过技术和资金的引进，扩大产品领域，增加产品附加值，促进行业的深入发展。4.轻工产业柳州市轻工业一直以来发展的很好，有糖果制造业、制药业金嗓子喉宝、螺狮粉加工厂，这些都是人们耳熟能详产品，备受追捧，5.旅游产业柳州市属于亚热带气候，风景如画。旅游产业带来的收益位居广西第三，政府大力推进旅游产业的发展，将旅游文化延申到田园，大力弘扬非物质文化遗产；在发展旅游产业的过程中，同时也保护环境；使柳州市成为绿水蓝天般的城市。4.1.2人均收入和消费情况2019年柳州市城乡人均收入为37358元，农村居民可支配收入14715元[18]，2019年，柳州市居民消费价格（CPI）比上年上涨3.1%，涨幅比上年同期扩大0.6个百分点[18]。分类别看：2019年柳州市调查的八大类商品和服务同比价格呈“六升二降”。其中，食品烟酒类价格上涨7.9%、衣着价格上涨4.9%、居住价格上涨2.5%、教育文化和娱乐价格上涨0.1%、医疗保健价格上涨1.3%、其他用品和服务价格上涨2.3%[18]；生活用品及服务价格下降0.9%、交通和通信价格下降3.2%[18]。国民经济平稳较快增长。初步核算，全年地区生产总值2010.05亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%[18]。其中，第一产业增加值159.29亿元，增长5.0%；第二产业增加值1274.93亿元，增长11.6%，其中工业增加值1166.65亿元，增长11.0%[18]；第三产业增加值575.84亿元，增长7.6%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为7.9%，第二产业增加值比重为63.4%，第三产业增加值比重为28.6%[18]。居民消费价格基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨1.9%。其中食品价格上涨3.9%。图4-1柳州市2019年人均消费情况财政收入稳定增长。全年财政收入285.06亿元，比上年增长9.6%，其中公共财政预算收入125.12亿元，增长10.2%，其中税收收入86.59亿元，增长8.0%[18]。公共财政预算支出240.58亿元，增长8.8%[18]。4.2柳州市房地产分析4.2.1柳州市2019年房地产市场开发量柳州根据《十三五规划》要求，大力完善基础设施建设，今年，柳州分期66块，其中18套溢价优惠，是大多数价格最低的交易的主流。2019年柳州土地市场共挂牌76个地块，总供应面积5632.92亩，溪地块3-19地块上市后再次成功挂牌出让，交易面积5317.36万亩，有18种是低价出售的48个佣金。1月，2018年停工完成，两个较小的地块被关闭。2月挂空，3月开盘时年温高，成功售出11包，10包备用价格，融化了122.3%的高溢价，以一个新的柳东地区网站，创造黄金九元政府。4月，土地市场崩溃，绿城楼的价格被柳北村白沙接管。同时，柳东新区、组装型建设用地第一部分成功搬迁。柳东爱琴海商业广场地块、阳和工业新区再度出让宅地也成了5月热门话题[19]。表4-22019年5月柳州市土地竞拍情况序号12地块编号G（2019）52号G（2019）54号宗地位置阳和工业新区V-4-1地块阳和工业新区W-4-2-2地块成交价40023.4813299.3产业类型工业用地工业用地出让方式二类工业、汽车修理业二类工业、其他电工器材制造业容积率不大于2.0且不小于0.8不大于2.0且不小于0.8出让年限20年20年出让年限挂牌挂牌出让面积993330竞得人广西国鸿驾驶员培训有限公司广西皖星电缆有限公司6月份柳州祥云盛世地产以8046元/㎡购入鹧鸪江桥头地块，柳州再迎光明地产新进品牌房企，土地热度高涨。7月份土地降温，5家房企陪跑大唐，以60%溢价强势再布局柳东新区曙光大道[19]；东城安居将双仁屯棚户区改造项目收入囊中。8月份东城安居以0.65亿底价拿下雒容镇片区38.13亩地块，用于盘古安置[19]。表4-22019年6-8月份土地开发情况序号1地块编号P（2019）14号宗地位置阳和工业新区L-10-2、L-11-1、L-12-1、L-12-2号地块出让面积（平方米）115161.78土地用途城镇住宅用地、零售商业用地、商务金融用地容积率不大于2.47且不小于1.50出让年限城镇住宅用地70年、零售商业用地40年、商务金融用地40年挂牌成交价（万元）54700竞得人柳州市瀚丰房地产开发有限公司9月份“金九”真金，房企疯狂拿地，融峰3095元/㎡竞得柳南首宗装配式宅地，北城将3宗地块共908.75亩纳入囊中，其中1宗712亩地位于北部生态新区[19]。10月分供应量骤降，仅出让桂柳路1宗112.24亩地块。龙光以楼面地价5589.6元/㎡，溢价率33.17%拿下[19]。11月份挂牌4宗地，其中2宗因故暂停出让，成交31.66亩科研用地及7.47亩公共设施用地[19]；华润以仅比底价多100万的超低溢价率成交河东665亩滨江地块上架，包含了住宅、商业、金融、旅馆各类土地性质，俨然在独凳山片打造一座新城[6]。表4-3柳州市2019年9-10月土地竞拍使用情况序号1234地块编号P（2019）22号P（2019）23号P（2019）24号P（2019）25号宗地位置柳东新区九子岭西侧A18地块柳东新区职教园东侧A-2-2、A-4-2地块柳东新区曙光大道西段南片区B-1-3、B-5-1地块柳江新城区柳江大道以南C地块出让面积（平方米）42293.1466908.9956796.8615824.76土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地、商服（商业）用地零售商业用地、旅馆用地、商务金融用地容积率不大于1.3且不小于1.0不大于2.5且不小于1.52.33且不小于1.50不大于3.0且不小于2.0出让年限70年70年商服用地40年，城镇住宅用地70年40年出让方式挂牌挂牌挂牌挂牌成交价（万元）3170050300432007580竞得人南宁招商汇天房地产开发有限公司广西盛享碧桂园地产有限公司广西唐润投资开发有限公司柳州展鸿置业有限公司今年各城区土地供应两级分化明显，河东、柳北、柳东土地供应链逾千亩，河东以1663.86亩登上供地“王者”宝座。下面是各个区2019年土地竞得量如表4-4所示：表4-42019年柳州市各区土地竞得量柳南、柳江土地供应不到10宗，面积仅百亩。鱼峰土地市场爆冷，年内仅供应51亩地。河东区2019年成功出让土地15宗1663.86亩，占总成交面积31.29%，成交金额911589万元，占总成交金额45.45%。6月份祥云盛世以8046元/㎡拿下鹧鸪江桥头地块，成为年内“地王”。今年年底河东推出独凳山片665亩滨江地块，引起了业内热议。柳北区2019年表现亮眼，成功出让土地12宗1572.87亩，占总成交面积29.57%，成交金额282512万元，占总成交金额14.09%。今年柳北土地供应量在各城区中排行第二，北部生态新区推出712亩地块，占据了柳北年内供应量的半壁江山。北部生态新区的开发，将一定程度上打破柳北片区楼市僵局。

柳东新区2019年土地挂牌宗数为六区之首，成功出让土地22宗1431.32亩，占总成交面积26.91%，同比去年下降19.51%，成交金额521590万元，占总成交金额26.01%。柳东新区今年土地供应量有所下降，土地市场热度不减。上半年融创、招商、大唐等外来房企齐聚柳东，加上部分地块用于科研用地、教育用地、文化用地等，柳东新区配套将逐步完善[19]。总的来说，2020年住房供应相对明确。柳东新区今年的土地供应不是最大的，但从容量上看，它仍然是土地供应之王。柳东新区作为一个发展中城区，更有可能大面积转移土地。2019年，有4块地超过100亩。今年上半年，苏纳克购置了172公顷土地，用于建设荣功亭项目，年底联发购置了236公顷土地，为阳河区注入了新的血液。今后，洋河在外观上将保持新的面貌。新柳东县房地产市场。4.2.2柳州市2019年商品房交易量1.柳州市2019年房地产市场调查2019年，全市房地产开发投资完成395.08亿元，比上年增长14.6%，增速比2018年提高0.3个百分，房地产开发投资较快增长2019年柳州所有成交的住宅中，其中100万到200万价位房子成交数量最多具体情况如下表所示：表4-5柳州市各价位商品房成交量及占比总价成交量占全市商品房成交比80万以下904332.48%80-100万797328.64%100-200万969734.83%通过表中我们可知，目前房地产市场上最受欢迎的是中等价位商品房，那么我们此次开发过程中中也是以100-200万价位的商品房为主，以此为主打其他户型作为补充来开发房地产。在此次调查中为了探究柳州市房地产市场活力，必须从宏观投资角度去看待，2019年，全市房地产开发投资完成395.08亿元，比上年增长14.6%，增速比2018年提高0.3个百分，房地产开发投资较快增长。具体如下图所示：图4-5柳州市房地产开发投资增速房地产投资有多种构成成分，在楼盘开发的时候，资金的投入量是能否进行下去的关键，下面图表整理了各类型工程的资金投入量：表4-6各类型工程资金投入比构成类型投资金额（亿元）增长百分比（%）建筑工程投资230.7521.1安装工程投资30.319.1设备工器具购置投资6.02229.0其他费用投资128.002.7在房地产市场当中，不知有住宅类型的商品房，还有其他类型的房产，商业用途，用于投资的，下表是各类型房产资金投入量占比：表4-7各类型房产在投资占比按用途分投资金额（亿元）增长比（%）商品住宅投资299.6919.0办公楼投资15.30133.6商业营业用房投资41.075.3其他投资39.039.22.房地产市场存在的问题（1）资金短缺，尽管该市2019年的财务状况与去年基本相同，但与去年同期相比增长率显着下降，反映出公司的财富发展始终而且比金钱更困难，开发商面临财务压力。2019年下半年房地产开发投资增长速度和建筑面积住房新水平表明了下降的重要原因。（2）商品房供应仍存在结构性矛盾。从一些与商品房相关的指标来看，存在结构性矛盾，如商品房供应不足90平方米。2019年，全市90平方米以下房屋销售比上年增长1.8%。从投资的角度来看，一个建筑面积，一个新的建筑面积，一个完整的指示性区域。其他90平方米以下，增长率也相应下降。21.7%、2.0%、57.9%和14.8%。90平方米以下中小户型供应还不够充足，供给的结构性矛盾依然存在[9]。3.对策建议（1）房地产融资渠道的扩展，在现有渠道的基础上建立和多元化的融资渠道，不仅将有助于筹资，而且将有助于风险多元化。一方面，消毒的加速，提供快速销售，金钱的回报，另一方面，公司可以要求其合作伙伴降低风险和成本。此外，将建立多层次的建筑融资体系，建立并加强类似的法律体系以支持这些措施。（2）优化住房供应结构，满足不同需求，努力形成结构合理、供求平衡的供求模式。我们应高度重视我国城市住房市场目前的结构性供给和需求不平等，建议开发商转变观念，理性发展，同时，确保人们当前的需求，展望未来，用不同的想法和策略来处理销售困难。（3）灵活运用相关政策，满足刚性需求适当协调相关政策，扩大有效需求，加速人口城市化以进行户口登记，并促进非居民人口的形成，以购买住房或租赁期望或长期需求。注意塑造社会心理期望，确保刚性和改善的需求，发展租赁住房市场，鼓励投资者购买商品房，成为租赁市场的供应来源。4.3柳州市房地产市场特点（1）房地产开发投资持续增长，且增速与市场需求的增长呈良性发展关系。（2）增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。（3）商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。（4）城中区房价在12000—15000左右，性价比较高，高薪阶层更愿意选择在城中区买房。（5）产品建筑设计水平好，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，具有非常明显的优势。第5章城中区房地产市场分析5.1城中区2019年经济发展情况想了解城中区房地产市场购买力，先从城中区经济发展状况入手。初步核算，2019年城中区地区生产总值392.28亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%[19]。表5-1主要产业增长情况产业类型增加值（亿元）增长比（%）第一产业1.22.5第二产业139.857.4第三产业增251.178.5三次产业结构为0.6:35.7:64.0。根据广西地区生产总值（GDP）核算制度和第四次全国经济普查结果，柳州市统计局对2019年柳州生产总值初步核算数进行了修订。主要结果为：2019年城中区生产总值最终核算数为354.67亿元[11]。日常生活必需品及各生产行业，经济增长量如下表所示：表5-2各类食用品年产量产业类型产量（吨）与上年增长比（%）粮食产量9120.7%蔬菜及食用菌产量93253.2园林水果789.62.1全年肉类30140.5水产品1881.1表5-3各主要支柱行业经济增长量行业类型增长比（%）与前季度相比增幅比（%）工业7.47.2烟草制品业11.610.5通用设造业9857.9汽车制造业4536.2化学原料和化学制品制造业-45-32资质等级内建筑业总产值完成332.24亿元，比上年增长8.8%[11]，其中：建筑工程产值总完成305.38亿元，增长7.6%，安装工程总产值完成24.66亿元，增长27.2%[11]；社会消费品零售总额同比增长6.2%。按销售单位所在地分，城镇增长6.2%,乡村增长12.5%[11]；批发业销售额同比增长6.8%，零售业销售额增长7.0%，住宿业营业额增长14.0%，餐饮业营业额增长14.0%[11]。固定资产投资（不含农户）比上年增长9.6%，其中，项目投资增长55.7%，房地产投资下降14.4%。商品房销售面比上年增长8.9[18]%。居民人均可支配收入45260元，比上报增长7.2%，其中城镇居民人均可支配收入45342元，增长7.2%，农村居民人均可支配收入24835元，增长9.2%[18]。5.2.1城中区独特地理位置城中区位于柳州市中心地带，四面被柳南区、鱼峰区、柳北区环绕，柳江绕城而过，拥有10余万人口，占地面积达77.675㎡。是柳州市商品贸易中心、文化教育中心、行政管理中心。历史悠久，有为词人柳宗元兴建的柳侯祠。城中区地貌多以平原孤峰、海拔低的丘陵为主，地势低缓；矿产资源十分丰富，达9种之多；全年降水量极多，水资源丰富，平均径流量3.976亿m³，可用于农作物灌溉等用途。具有2100多年历史的历史文化名城柳州，人文历史资源十分丰富[11]。在城中区辖区内有为纪念唐宋八大家之一的柳宗元而兴建的柳候祠,内存韩(俞)文、柳(宗元)事、苏(轼)书而成的"荔子碑"(亦称"三绝碑")[11]；有明代柳州八贤之一的刑部左侍郎张羽中墓[11]。有明代东门城楼；还有清代西来寺历史遗迹[6]。柳州自古就有"桂中商埠"之美称,城中区第三产业蓬勃发展,拥有工贸大厦、五星商厦等一大批高质量、商档次的商业网点和专业批发市场[11]。区内商贾云集,贸易发达,已形成良好的投资交易氛围。第三产业已经成为城中区经济的支柱,在三次产业中，三产比例达77%[11]，城中区有良好的文化基础设施和浓厚的文化氛围。市桂剧团、彩调团、科技中心、艺术中心、广电中心、体育中心等大型文娱场所和科教基地都分布在辖区[11],区内还分布有广西工学院、柳州高级中学,市第十二中学、景行小学等学校[11]。第6章项目市场调查分析6.1项目调查情况分析6.1.1项目的SWOT分析1.项目开发优势（S）（1）交通：交通便利，公交线路多，地铁站多，距白莲飞机场车程较近。（2）金融配套：项目附近有农行、建行等商业性银行。（3）教育配套：广西科技大学、文苑小学、十六中学。（4）医疗配套：柳州市人民医院。（5）娱乐配套：万达广场2.项目开发劣势（W）（1）位于市中心，生活环境相对不安静。（2）中高档商品房较多，竞争压力大。（3）商品房密度较大，人口较聚集。3.项目开发机会（O）（1）本项目位于市区，市政府主要规划区域，城市化繁华程度较高，增值潜力较大（2）随着城市设施的转移和人气的日益普及，一些处于边缘的开发商将进来，土地价格将实现更高的增长。4.项目开发威胁（T）（1）开发人员为提高产品质量而竞争，尽管产品的形状是无止境的，但可以看出，这一竞争地位的领域的未来将是非常严肃的。（2资周期长，初始投资规模大，受政策和市场影响较大。融资风险和市场风险相对较高。6.1.2项目的对策分析以上分析了本项目开发的优势、劣势，外部环境既能提供机会，也会带来的威胁。开发商要避免外部环境的威胁，充分利用自身的优势，利用外部环境提供的机会克服项目劣势。具体采取的策略可以从四个方面考虑：SO、ST、WO、WT，现仅就其中一种（ST）进行分析如下[6]：（1）本项目还处于正在设计阶段，建议开发商可以利用广告牌投放广告，发挥开发商的优越知名度最大化宣传本项目,尽可能的让顾客了解这个项目。该项目有着良好的配套设施,优良的周边环境，这是对建设项目的最好宣传。（2）项目前期投资大，受货币、房地产政策影响巨大，所以华润地产有限公司应加强与政府和银行的合作，争取能够得到最大的前期投资资金。（3）要加快楼盘开发速度，提高规划中配套设施的落实程度，降低购买可能性较大顾客的流失。（4）借鉴其它成功楼盘的经验，作为参考，作为高档住宅小区，要有自己特色，能够6.2市场分析结论与开发建议在汲取信息渠道多样化的时代，顾客总能在通过各种各样的方式获取房地产信息，开发商应按照项目自身特点进行宣传，使客户能够更快速、更准确的获取房地产信息。50%以上的顾客获取信息的方式通过亲朋好友介绍，足以可见开发商的知名度对于商品房宣传是很重要的因素，所以开发商一定要提高公关力度宣传，着手于品牌建设，提高本企业的信誉度和知名度，提高产品的知名度、美誉度，让老客户带来源源不断的新客户。另一方面，互联网在广告宣传活动中地位日渐突出。如何运用各类媒介和载体，抢到目标客户的注意目光，是房地产广告业者值得加以深入研究的问题[6]。1．价格：总价70－110万受欢迎根据调查，大部分工薪阶层都喜爱70-110万的房价，可以想见一是房价必须在购买者的可承受范围之内；二是付款方式，选择分期和按揭的人最多，首付最多在50万以内。从这两方面综合分析，在顾客可承受范围内90万左右的商品房较受欢迎。2．户型：三室、四室备受青睐调查结果显示，二室、三室的需求明显增加，分别占36.9%和60.2%%[6]，而对面积的要求仍以90－120㎡为主，这可以预见，90㎡-120㎡的户型将是今后一段时间柳州市的消费热点。但是同时我们更要考虑到国家相关的政策法规，应当提高小户型的面积，尤其是90㎡以下的户型的面积。3．楼型：高层、小高层、喜爱者居多随着生活水平的逐渐提高，人们对景观楼层的需求逐渐增多，高层、小高层电梯房颇受喜爱。而消费者由于价格和习惯等原因愿意购买高层，其受选率33.06%。为了缓和市场供求的矛盾，小高层中成为市场调和的产物，本次调查中小高层的受选率达21.36%[6]。4.心理因素：配套设施、产品质量、物业管理最受关注除了以上因素外，客户最关注的问题是配套设施、产品质量。开发商应该规范制造程序。在配套设施方面，开发商应该高度重视这个环节，随着生活质量的提高，越来越多的消费者都对住房的周边环境提出了相当严格的要求[6]。其中医院、幼儿园金融服务网点等基本配套必须满足外，顾客也希望提升绿化率，即希望将来自己的小区内环境良好，有更高的生活品质。6.3产品定位6.3.1功能定位本项目住宅小区的物业类型主要是推出高层和小高层，结合国家的相关的条文规定[6]，加大各栋楼之间间距，保证所有楼层均能采光充足。据调查资料显示，建筑面积在90-120㎡的最受顾客的欢迎，户型主要为两室二厅、三室二厅和四室二厅。同时，调查结果显示刚需购买者比较心仪90㎡以上的大户型，所以在户型的设计中，充分考虑到了购买者的这种消费喜好，适当的增加大户型的住宅，由于购买目的多样化，充分考虑人性化需求，户型主要设计成面积在89㎡-128㎡的二室二厅和三室二厅的中户型，满足祖孙三代同居要求，也有一室一厅满足年轻顾客生活要求，这就可以满足不同消费者的消费爱好。6.3.2形象定位本住宅项目是柳州市新建项目，周边在建的同类型住宅小区颇多，为了吸引顾客购买力，据此提出项目的形象定位为：柳州市的“最美柳江，山水天下”，名为孔雀城住宅特色小区。6.3.3价格定位根据对城中区其他小区均价调查，价格多为12000元/㎡-15000元/㎡，结合本项目规划优势及地理优势，价格暂定为13500元/㎡较为合适。6.3.4客户定位定位的原则：（1）对项目所在区域地块比较喜爱，追求新型小区规划的顾客；（2）拥有中高收入的购买者，对生活保密性较高的客户；（3）追求高品质生活的，对交通便捷偏重较大的，喜爱性价比较高产品客户。目标客户定位：（1）项目附近的中高收入家庭；（2）柳州市各企业具有高收入水平的管理阶层人员；（3）较高收入的医生、大学教授等；（4）有意对房地产进行投资的投资商人；（5）附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要。（6）政府公务员，有稳定的经济收入，福利待遇高。（7）从外地到本地经商的个体经营户。第7章项目建设条件7.1项目用地情况该项目环境良好，气候宜人，地势平缓，交通便捷，适合居住，于此同时项目所处的地块决定其将会有相当大的升值潜力。项目用地的测量土地梯田是长方形土地，项目周边项目比较大，自然环境较好，土壤通常比较宜人，设计上没有每一个外观和压抑，利用原始地形地貌的自然形态形成复杂的自然形态。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB137-90中建设规模或类型（人数）规定，人均建筑面积（平方米/人）约30平方米；建筑密度22.4%[6]。因此,关于土地资源的使用,该项目符合国家要求在土地资源保护领域,根据当地的条件,经济适用,使用完整合理的科学的规划、计划的原则,充分满足合理使用土地的需要。7.2项目建设市政配套条件据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通一平，水、电、电讯、天然气，具体要求如表7-1所示：表7-1水、电、通信基本要求类型具体要求供、排水：接市政供、排水。接市政供、排水供电：区内供电可向供电局申办道路：。小区紧邻高速公路电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。同时，小区的网络配套设施也会相对较完善天然气小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施第8章项目进度安排8.1项目进度安排依据1建筑安装工程工期定额2孔雀城住宅小区规划方案8.2项目进度实施安排为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2020年7月开工，至2022年6月竣工，总工期2年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示：表8-1施工进度表时间任务2020年7月至12月2021年1月至12月2022年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计工程一期工程二期绿化工程第9章项目规划、建筑设计建议9.1项目总体规划建议建设规划的总体构想符合"人类住区和谐发展"的主题。它创造了美丽的现代建筑和精品店，符合时代的精神，并与周围的建筑。同时，由于社会经济的发展，人们的审美观念也发生了变化，对现代功能环境和技术、材料结构的要求也提出了更高的要求，因此建筑风格和社区形态都对此给予重视，以不受传统风格影响或限制的方式，提出采用反映时代和21世纪建筑氛围的现代紧凑构图。在整体布局方面总结出如下要求：1.基于市场开发预定项目开发周期为2年，在规划设计中既要立足现有条件，又要着眼于未来建设，充分体现可持续发展的策略，因此在规划设计中必选要充分调查市场情况后，再进行设计。2.与环境相融合总体规划中应使本项目与周边环境融合，尤其要注意项目建设完成后的视觉效果是否与周边环境融洽，不显突兀。突出环境设计的宗旨，加大小区植被覆盖率，使地块发挥最大效用，突出小区的整体特色。3.人车分流小区的顾客定位是高收入的阶层，停车泊位，按文件规定住宅不少于0.5车位/户，商业办公按0.6车位/户，建议在小区出入口，要做到人车分流并且规划好停车位。4.合理布局在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭”的尺度序列[6]，综合考虑内外交通，公共设施，物业管理，环境保护，技术经济要求，合理布局[6]，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境[6]。9.2住宅建筑设计建议根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。具体总结出如下指标：表9-1建筑基本要求1.套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；2.平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3.房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；4.根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5.合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6.管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；7.设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8.垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；9.住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10.有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则。11.住宅的设计要适度超前，是指功能要求、质量要求的适度超前，要求相关设计人员考虑到未来生活方式和需求的变化。如果能做到这点，那么我们的产品将肯定会受欢迎，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。12.住宅设计应充分体现“以人为本”的原则设计理念应遵从“以人为本”，站在住户的角度上，去设计小区的功能分区，将“动”、“静”两方面分开，洁污分开，尤其要注意儿童居室，一定更加细致完善。要“以孩子为本”，每一户型内部布置儿童房，符合儿童成长要求。13.古典风格本项目位于柳州市，是山水文化名城，因此住宅小区的建筑风格为古典式风格，俯瞰整个柳江。14.户型设计多样化包括室内布局的多样化，建筑面积大小多变、房屋布局多变等。另外室内设计时应尽量依照如下标准：表9-2住宅建筑建议标准一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90建筑面积55~6570~8085~90100~120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25主卧室12~16双人次卧室12~14单人卧室8~10厨房≥6餐厅≥8卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120KWH/月负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A电源插座小居室2~3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动30~70LX卧室、书写阅读150~300LX床头阅读75~150LX管厅、厨房50~100LX卫生间20~50LX楼梯间15~30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB楼板≤75~65dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃夏季＜28℃卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2h~冬至日1h表9-1住宅建筑建议标准9.3小区配套设施建议1.建立娱乐会所娱乐功能的多样化逐渐成为住宅小区档次的标志之一，建议建设一个多功能娱乐会所，内部设有健身房、读书室、娱乐室、游泳馆等休闲活动设施。2.智能服务随着互联网时代到来，智能化服务是住宅小区未来发展的必然趋势，本小区采用智能一体化服务，可视电话形门铃，背景广播系统、整个小区实行24小时全方位监控，保障居民人身安全。3.供水供电为各户自行创建独立水表、电表、燃气表，利用小面积净水系统，确保消费者生活中的水质。4.为了满足市民的日常需要，兴建公共大厦，兴建小型超级市场、以社区为中心的学校、药房及其他公共建筑，充分反映多功能社区生活。9.4环境艺术设计建议本小区功能定位为中高档小区，景观、绿化率也应十分重视，在保障房屋质量，整体布局规划以外，必须越来越重视其环境，规划小区内园艺，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，渴望”小桥流水人家“般诗意的居住环境。开发商在进行整体规划设计和室内室内设计的同时，不仅考虑到地块的周边环境，更要注重小区内的环境艺术设计，可以聘请风景园林类设计师对小区园艺、风景进行统一规划，以期达到较好的环境效果。第10章节水节能措施10.1设计依据本建筑小区谨遵环保节能方面的要求，竭力保证绿化施工，遵守条例如下表所示：表10-1环保相关法律依据《中华人民共和国节约能源法》《广西省节约能源条例》《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-2016）《广西省公共建筑节能设计标准》(DBJ-T45-042-2017)《居住建筑节能设计标准》(DBJ45/029-2016)其他节能减排的法律法规。10.2节水措施10.2.1施工节水通过对柳州市供水及使用材料进行调查，总结出节水方案具体方式如下表：表10-2施工节水1.本项目给水管拟采用三型无规共聚丙烯（PP-R）代替冷、热镀锌钢管。排水管拟采用硬聚氯乙烯（UPVC）塑料排水管道代替砂模铸造铸排水铁管。2.项目将对雨水和中水进行集中收集，作为绿化灌溉的用水，减少对水的消耗。3.本项目将采用变频供水，提高水资源的利用率。4.项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。5.该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。6.加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。7.使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。10.2.2用户使用节水进行逻辑规划和社区水环境建设以确保安全。有效的供水，废水处理，日常系统使用，水保护。为了确保水资源的可持续开发和利用，必须改善社区的生态环境。确保水质等于污水，可持续储水，可靠的水压，处理后的雨水或生活废水的处理以及用于各种目的（例如水）的再利用自制混合料，水质必须符合国家规定的适当标准，以确保水的安全生产。评估及评估社区用水及水质的使用情况，并提供市民用水评估的详细资料。提出合理的配水方案、水质保修方案和水量。最有效地利用水资源，减少社区的废水排水，并实施适当的社区用水周期。为所有用户提供足够的水压力和压力，以便持续供应符合其他卫生要求的饮用水、消防用水和家庭用水;及时收集社区指定地点的废水和雨水。（1）收集雨水，在一定限度内补充社区水，改善天花板，规划地表水流，避免雨水泛滥，在受损环境中洗涤。充分利用雨水减少城市水资源。收集雨水后，经过适当的处理和重新利用市政用水。为了保护社区的绿色水域，景观迷失方向，改善社区水域的分布，改善水质和景观效率。景观水应作为循环系统放置，并应与二次水系统结合使用，以优化设计以确保水质，提高水效率。建议创建更少的绿色社区（如果有）并减少草坪面积，尤其是寒冷的草坪面积：应将绿水用于雨水或将生活垃圾作为绿水再利用以节约用水并通过自然渗透补充地下水。（2）大力推广节水设备的使用，不断提高用水效率。请勿使用至少9升的厕所。记录：（不使用铸铁水龙头;各种用水情况，您可以选择自动延迟类型（车辆延迟关闭）、水文类型、光电感应类型和浮口的往复设置;手重量、脚线和线丝由弯头操作;自动关闭电源线（自闭和关闭）;抛出电源线，如关闭陶瓷流胶带；节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。10.3节能措施该项目在设计，建造，验收和评估新建筑技术，新工艺和新材料以及系统的运行和管理方面，执行国家，工业和黑龙江省制定的建筑物的节能标准。建筑能源。建筑设计采用简单的几何形状，减少了立面上不必要的腹部移位，并达到了在较小面积内节能的目的。提供外墙保温，屋顶节能的新型屋顶保温，保温材料，门窗节能，塑料框材料的选择，钢，中空玻璃。具体总结要求如下表所示：表10-3节能措施总结要求本小区采用绿色建筑理念，从整体规划出发，遵循国家环境保护局要求，结合州柳州市湿热气候及熔岩地理环境，重视利用周边自然环境，外形采用低碳环保涂料，减少光辐射作用，也减少能量排放。采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷。采暖方式为地暖在建筑采暖入口处设置热量计量装置；在建筑中需要采暖的房间安装分户室内温度调控装置；建议采用地源热泵等成熟的节能技术，采用地源热泵为主、集中供热辅助的采暖方式；除卫生间采用机械通风外，其余房间均考虑采用自然通风。可再生利用已经成为设计的风尚，太阳能热水器、地热能、风能、可用于污水处理、淡水技术、太阳能源泵技术，建议与相关能源设计师、环境保护设计师共同设计方案。道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后半灯制。采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。在变电室设集中无功功率自动补偿装置。采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。制定节电管理制度。第11章环境影响评价11.1场址环境条件本项目位于柳州市城中区，地基地势平缓，丘陵区块狭窄，带状长，底土缓慢，平均高度约115.03米。在城市的西边，露台的最高点，这被减少到两边。本地高度的差异差别很大。斜坡的方向主要是2-4度，并有许多相邻的建筑物。在目前的房地产开发过程中，趋势一直是注重园艺建模和推广健康住房，但目前当地的景观更关注喷泉、广场等“园林绿化”而不是振兴。一种"只注重视觉效果，但不营造一般氛围的软景观，并创造了一个分层的景观体系，而设计师也密切关注景观感的层次，小人们会看高楼大厦，从而减少了绿色建筑41%的大小建成后将恢复，提供良好的环境，在人类环境和唯一的人道主义控制方面的感觉，更少的污垢。11.2影响环境因素分析本项目为住宅小区项目。环境保护的主要来源是固体废物，废气，污水，噪声和光污染。固体废物主要涉及项目建设过程中的建筑垃圾，建筑工人生活垃圾和项目建成后居民装修的建筑垃圾以及平时居民垃圾；光污染主要产生于小区景观装饰所使用的幕墙。如下将是各种影响因素：1.施工噪音根据噪声污染源分析，由于施工现场的噪声源主要在各类高噪声施工发动机中，这些发动机的单体积一般超过80dB，施工的每个阶段都有大量的设备交互操作。内部位置与占用规模有很大差异，因此很难计算建筑工地的确切噪声。根据工厂的施工量，根据经验计算阶段，昼夜的声级显示每个施工阶段在表中。表11-1各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55施工扬尘通过分析施工阶段施工阶段的环境影响，施工过程中的主要污染是噪声和粉尘，以减少应进行的污染：在施工现场，建筑材料的堆放和混凝土的混合应保持稳定，在安装挡风玻璃时应采取定位和措施防止灰尘。在施工期间，内燃机和烟雾较少的车辆减少了废气污染，建筑道路经常保持清洁和潮湿，以减少轮胎和路面接触造成的粉尘污染，而车辆必须减少运行速度;；高噪音水平的操作，如混凝土混合和建筑车辆的进出口，应尽量远离住宅楼宇，建筑应尽量宽，以减少颠簸的噪音。减少建筑噪音对居民生活的影响;施工过程中不要发出大响或爆炸噪音。会议不不宜半夜举行，当人们还在那里时，起重设备的噪音符合环境的要求。3.废水、废气污染本工程是房地产开发项目因此废弃产生极少，但在施工过程中，需要用到很多化学涂料，在施工过程中还有许多材料需要现场搅拌，所以产生废水、废气较多，