房地产项目管理现存问题及解决对策

I房地产项目管理现存问题及解决对策摘要伴随着国内房地产行业规模的逐渐扩大，不一样的房地产公司相互之间的竞争也就慢慢向着更为激烈的方向去发展，不过国内的国情在一定程度上决定了在未来的一段时间以内，房地产行业要想在现阶段的市场竞争中得到广大消费者们的一致认可，就一定要不断提升自己公司中的产品质量，确保自己公司的产品能够符合市场的要求，同时在成本控制方面能够合理的掌握，房地产公司只有展开更加积极的项目管理才可以使产品能够更加符合上述的几个要求，从这里也能够看出现阶段的市场需要房地产公司展开合理的项目管理方面的完善与创新。这篇文章主要对房地产行业公司的项目管理方面展开深度的分析，总结房地产项目管理主要的内容还有现阶段社会背景下现代项目管理的有关内容。关键词：房地产企业；项目管理；成本控制；市场竞争目录2055323481_WPSOffice_Level1一、房地产项目管理的分析 31689002895_WPSOffice_Level2（一）房地产项目管理核心 31632810219_WPSOffice_Level2（二）房地产项目管理的关键点 42095309367_WPSOffice_Level2（三）房地产项目管理的主要内容 51689002895_WPSOffice_Level1二、相关理论 51427687663_WPSOffice_Level2（一）工程项目管理 51311764110_WPSOffice_Level2（二）房地产施工阶段项目管理 5752276668_WPSOffice_Level2（三）房地产施工阶段项目管理特点 61277729187_WPSOffice_Level2（四）房地产施工阶段项目管理原则 61632810219_WPSOffice_Level1三、现有管理模式存在的问题 72105459556_WPSOffice_Level2（一）单一项目管理模式 7223222426_WPSOffice_Level2（二）大项目部管理模式 745382473_WPSOffice_Level2（三）常规多项目项目管理模式 8386529026_WPSOffice_Level2（四）工程项目总承包模式 8255307807_WPSOffice_Level2（五）相关的法律法规不够健全 82095309367_WPSOffice_Level1四、房地产项目管理模式优化方案 9285985543_WPSOffice_Level2（一）重视项目规划设计 9490619215_WPSOffice_Level2（二）做好项目的后期管理 91647425672_WPSOffice_Level2（三）培养德才兼备的项目管理团队 9776608533_WPSOffice_Level2（四）精细化开发过程控制 1054007665_WPSOffice_Level2（五）完善项目管理的相关法律法规 101427687663_WPSOffice_Level1五、结语 10前言：伴随着现阶段人们生活水平逐渐提升，民众对于居住的环境要求也就越来越高，不只是限制于户型的选择，同时对房产的配套设施、人文环境、房地产公司的规模提出了越来越高的要求。但是房地产公司自身处于国家严格的宏观调控制度之下，资金的获得以及房地产的功能定位，都在相关的制度之下展开了严格的限制。银行制度环境的紧张形势一直没有办法得到有效的缓解。对于上述的情况，房地产公司的发展与生存受到了非常多的挑战。一般情况下来说，房地产项目管理是独立的施工管理以及施工管理项目管理模式。这篇文章主要通过对于房地产公司的项目研究，得到实际的项目管理分析的现状，研究主要在现阶段房地产行业整体的环境下遇到的问题，另外找到这些问题的对策。分析现阶段这种类型的公司项目管理模式，在一个相似的发展时期为房地产公司提供有效的借鉴。一、房地产项目管理的分析（一）房地产项目管理核心房地产开发公司主要的价值理论：产品市场定位、让企业得到进步、施工成本不断降低，提升销售利润，售后物业管理维修量不断降低以及维修需要降低等。房地产项目管理存在于房地产项目开发的整个期间。主要的目的是把产品规划以及设计的概念用于房地产项目当中，实行并且达成公司最终的发展战略，这样就能够进一步实现公司的品牌以及经济效应双赢，实现公司的不断发展与提升。房地产项目管理的主要核心是让公司从项目管理具有的传统理念，不断转变为在创建的期间，实现从质量、成本控制、进度都能够很完善的新型管理理念，创建成本进度、质量良性循环的项目管理工程。由于房地产项目管理不只是涵盖项目创建的施工管理，同样也涵盖着工程创建的前后不同时期。项目管理的创建涵盖着质量、进度以及成本在内的不同基本项目指标。质量是消费者最为重视的主要因素，同时也是公司对消费者的首要承诺，同时也是公司品牌创建的基础。不过质量高不是代表公司就没有办法得到好的经济收益，产品只要和现阶段的市场需求相符合，相应的利润空间也就会越来越大。在项目实行的期间，成本、进度以及质量这三个管理目标都是具有相互制约、相互影响的关系，不过主要的核心是质量目标。在实施的期间，当项目进度、成本控制以及质量控制出现了冲突的时候，应该优先保障产品的质量。另外的两个目标之间具有的冲突，就要通过项目的特点以及整体的环境去展开研究，通过不同的需要以及关注，去形成最好的效果。（二）房地产项目管理的关键点创建项目的这个工程是非常复杂的，合理的控制房地产项目中的调控、组织以及统筹是管理项目成本、进度以及质量的有效对策。主要的核心是对项目的创建、设计、规划、营销以及售后的协调。房地产创建项目管理的期间就是对工程中的质量、内容以及工程时间、目标的成本控制。房地产创建项目的成功主要是看能不能掌握以下的三点内容：对成本的控制。对于房地产开发最后的研究，是一种商业的行为，一个过程，利用相应的行动去形成升值。管理的主要目标是去控制项目成本。成本控制是贯穿于房地产项目开发的整个期间，对房地产市场的定位，对于项目的规划以及设计，设计成本控制在工程创建的期间，竣工决算，一直到完成维修成本控制期间的支付。前阶段项目设计、规划以及设计的重要内容就是成本的控制，成本控制工程创建的期间中是很难去控制成本的。对进度的管理。现代项目管理体系中的进度控制不只是施工之前的进度控制，同样还涵盖着施工阶段进度控制。施工以前的进度控制涵盖着对工程承包公司、监管公司的确定；施工期间中的进度控制涵盖着企业领导人员和承包公司、监管公司通过合同对工期的要去，还有不同的可行制度以及标准，通过施工现场客观条件一起去协商确定项目的总体进度。项目经理能够去提出相关的企业资本项目以及分包工程招标环节，提前做项目整体的过程控制。项目正式开始以后，就能够进入施工进度控制的环节中，就能够把总体施工计划分解成为季度计划、月计划还有周计划。领导人员定期去现场进行检查计划的完成程度，同时召开例会，去协调项目具体的实施时间。对质量的管理。从设计时期的质量控制，到实行期间中的施工质量控制都算是质量控制中的内容。总体来说的话，能够将质量控制分成推进项目展开三个时期的质量把控。（三）房地产项目管理的主要内容大型项目特别是房地产项目自身有着比较强的复杂性，工程创建的过程是需要通过多个部门去承担自己相应的工作同时积极去协同，形成一个比较完善的体系，其中涵盖着房地产项目施工管理公司、创建公司、咨询公司、监管公司还有后期物业管理公司等。房地产公司项目管理，是需要深化到整个管理过程当中的，管理需要涵盖投资主题在内的综合管理项目，项目的主体项目管理、项目管理机构，通过企业的要求，使用项目管理的方法以及合理的管理对策，为整个系统的运动过程，保障工程的质量、进度以及成本目标的实现。房地产创建项目管理的内容主要是通过对工程的质量、合同、进度、投资、安全和环境、信息的掌控还有施工现场的协调以及组织。房地产创建项目的管理体系主要是通过以下的部分组成：成本管控体系、风险管控体系、质量和安全管控体系、计划管控体系、工程技术管控提携、标准化管控体系。二、相关理论（一）工程项目管理对于工程项目管理来说，第一个就是工程的工艺，包括安全技术管理和施工运行项目管理。编制施工方案，一定要正确的控制工程施工的安全，让施工的人员仔细的观察图纸，并且要对图纸有正确的理解和认识。对于施工的方法要好好的把握，对于那些会影响施工的问题一定要进行良好的控制，要把工程的变动条件控制在可以掌握的发内之内，要能够确保工程的施工安全。对于安全的检查一定要按照工程安全的检查程序和步骤进行，只有这样的话，才可以保证工程的施工安全，另外，对于施工过程中要用到的一些材料和一些施工措施和施工的方法等应提前制定有效的控制方法和措施，这样可以避免问题的发生，就算是问题真的出现了之后，也不会应为没有准备好措施而延误工程的进程。因此，加强对施工过程中各项环节各项安全的监控，可以在一定的程度上保证工程的安全。（二）房地产施工阶段项目管理对于施工阶段安全来说，主要的内容指的是在房地产的施工阶段中，控制安全的一系列管理活动。项目安全要求，包括设计文件，工程合同和各种安全标准。项目管理的目的是为顾客提供满足顾客需求的高安全产品和服务。主要的额要求是控制在施工阶段的过程中，保证出现的所有因素都是合格的，包括施工阶段的过程中出现的材料，工序等。保证施工阶段的安全也是保证工程的安全，这样也可以让工程尽快的投入到使用中去，让工程更加的符合使用的标准。对于房地产的项目管理来说，主要可以体现在三个方面：第一个是施工阶段的方案，一定要符合施工阶段内容；第二个是在施工阶段的时候，制定的施工阶段标准；第三个是在施工阶段的过程心中出现的不合理的程序，对其要进行及时的解决。（三）房地产施工阶段项目管理特点对于房地产来说，从刚开始的设计到最后的完工，进行使用，整个过程中都会涉及到安全的管理。因为项目管理是整个工程管理中最为重要的部分，在施工阶段的过程中，一定要按照规范进行施工阶段，否则就会影响施工阶段的安全。在施工阶段的过程中，会涉及到很多的环节，这些环节也使得工程的项目管理变得复杂，因为，施工阶段的时间比较长，而且施工阶段的环节也比较多，这样就会使得工程的项目管理不是很容易，因为，影响的因素比较多。首先来说，就是施工阶段的地形，虽然在施工阶段之前就对地形就行过考虑，但是毕竟是纸上谈兵，真的到实际中之后，就会出现之前没有想到的问题，比如，水文地质的问题，还有就是地下水突然出现的问题，这些都会影响施工阶段的进度。其次，就是工程施工阶段中用到的材料，在施工阶段过程中，由于短期的建筑材料，人造材料数量不足，投资资金不能投入，建设可能会停止。最后，出现一些不可抗力因素。例如，在恶劣天气下，地震的不可抗力因素造成了施工阶段的影响。另外，在施工阶段过程中，每个环节都是由联系性的，为了实施下一道工序就必须做好上一道工序，施工阶段管理在建设上有着非常明确的隐蔽性，如果不及时发现上一道工艺安全问题，在后续过程中发现此问题会给施工阶段带来一定的影响，反过来会对施工阶段安全构成威胁，造成安全隐患。（四）房地产施工阶段项目管理原则房地产施工阶段的项目管理原理就是指导和控制某组织与安全有关的彼此协调的活动。它通常包括安全方针和安全目标的建立、安全策划、安全保证和安全改进。因此，项目管理可进一步解释为确定和建立安全方针、目标和职责，并在安全体系中通过诸如安全策划、安全控制、安全保证和安全改进等手段来实施的全部管理职能的所有活动。安全是建筑本身的真正生命，也是社会关注的热点。在科学技术日新月异和经济建设高度发展的今天，房地产的安全关系到国家经济发展和人民生命财产安全。因此，房地产项目管理工作尤为重要，但是，在建筑施工阶段过程中，任何一个环节、任何一个部位出现问题，都会给工程的整体安全带来负面的影响，甚至是严重的后果。一是坚持安全第一的原则。在三方控制的过程中，工程监理机构贯彻三大工程安全控制的基本原则，在项目施工阶段过程中要坚持“百年计划，安全第一”的原则，二是坚持以人为本的原则。在项目安全控制中，以人为本。第三，要对公车中会出现的问题进行预防；第四，要根据合同保证工程的安全；第五，要有良好的职业道德。三、现有管理模式存在的问题（一）单一项目管理模式实施单一项目管理的企业一般情况下规模是不大的，工作人员主要在十五人以内，部门的设置都是一名经理为主，一到两名职员为辅，管理模式人员办事效率较高，能够具有指挥领导的作用。单一项目管理模式最主要的问题是项目管理具有很强的随意性，管理能力是和个人的素质息息相关的，这样的话就会很难展开专业化以及规范化。单一项目管理模式还有一个比较关键的问题就是即使可以在一定程度上去降低管理的成本，不过在管理费用的降低并不是说工程质量得到了控制，同时也不代表成本获得了控制，实际的结果都是相反的。这样的管理模式一般情况下都是要求比较高的，要去各部门的领导人员具有很强的工作能力，同时也要掌握全面的知识能力，项目正产运转时不会出现问题，不过在需要同时处理大量的事务时，在管理上是非常容易就产生漏洞的。（二）大项目部管理模式大项目部的管理模式因为自身结构的问题，具有的主要问题是在工作上的权力平衡。在管理矩阵公司中，由于没有明确的领导人以及负责人，工作界面就会变得模糊很难去界定。同时项目经理因为要去争夺资源而出现没有必要的冲突，公司本身也要在多个项目之间实现质量、成本以及进度的平衡，这是矩阵管理模式具有的两个缺点。项目和项目之间资源的调整总是会致使项目领导之间有着不一样的意见，这就不符合命令统一性的原则，当他们接受到部门领导人以及项目领导人的指令不一样的时候，一般情况下就会感到不知所措，不知道应该去听谁的。（三）常规多项目项目管理模式多项目管理模式在一定程度上也具有相应的问题，在工程部管理下的项目组模式当中，项目组管理的范围相对来说是比较窄的，很容易致使二线部门之间的服务水平不够，最后的结果就是工期上的延误以及费用上的索赔，这样的管理模式就是我们非常常见的工期延误以及成本失控的关键因素之一，这样的负责制约对房地产公司是很难得到竞争优势的；项目企业管理模式不但要在内部进行完善，具有相应的独立性，同时还要自负盈亏，不过在决策方面非常容易出现自主经营和上级控制之间的问题。同时因为多个职能机构在重复设置，不但存在资源浪费的情况，同样又很难形成信息共享。对于组织结构来看的话，项目企业的管理模式具有和单一项目管理模式相似的性质。（四）工程项目总承包模式项目总承包的合同管理的优点是在于范围比较清晰，同时投资控制也比较方便，总承包单位的协调工作量相对来说比较少。不过总体设计时期以及施工时期相互重叠，对于进度控制。缺点管理是很难去掌握的，不但是很难规避承包商危机，同样也很容易致使更多的合同纠纷；选择总承包公司，项目创建公司对项目质量标准以及功能需要并不容易完全准确以及完整的描述。国内以及国际上的一些约定都是不同的。就好像：国际上大的承包商一般情况下没有自己的施工队，总承包后都是通过不同专业分包给专业分包商。而国内则规定：有着总承包能力的公司，在取得总承包任务以后，要独立完成相关的工程，不能够分包，这样的话对于国内的施工总包的管理是有一定的影响的。（五）相关的法律法规不够健全现如今，我国虽然制定了相关的法律法规，但是针对于项目管理的法律法规还不够完善，还不能应对当今市场经济下不断变化的建筑行业的管理和有效控制，有许多的法律法规没有涉及到项目管理方面，出现了法律盲区，在实际的工作中有无法可依或执法不严的现象，有部分不法分子钻法律的空子，造成违法行为，影响着建筑行业的发展，也影响着建筑行业工程造价的真实性和有效性，同时也不利于我国法律法规的建设。四、房地产项目管理模式优化方案（一）重视项目规划设计决策立项以后的房地产项目，在规划设计上都是后期项目开发创建的重中之重，工作的成果和房地产项目的创建质量、投资的回报以及效益是息息相关的。房地产项目的规划设计一定要站在能够适应市场需要的目标上，从功能定位、标准制定以及传承、经济效益优化等不同的层面展开综合分析。设计的产品除了分析最后消费者的承受能力以外，同样还要分析到地段、户型、面积、居住风格等不同的因素，最终形成有效的设计方案。想要实现这样的目标，开始就要创建以及设计公司的沟通、特别是设计领导人员的沟通渠道，实现整个项目规划设计期间和设计单位展开密切的深度的沟通；另外要意识到项目领导人员对规划设计的重视程度和项目整体成本控制有所关联。规划设计时期的成果物（规划设计时期预算以及施工预算编写）必须要全面、准确，可以为项目的风险控制以及管理提供有效的帮助。（二）做好项目的后期管理良好的物业管理服务能够较快的树立开发商的形象、提升房地产产品的销售速度，并且在实际意义上最大限度的维护消费者的利益。房地产企业在项目初期就要积极和主动的与相关单位(物业管理公司)沟通，为地产项目物业管理所需配备必要设施、设备进行充分的考虑和支持。当风险的发生不可避免时，可以通过购置保险的方式，将项目的过程风险进行转嫁，的重大事故购置保险所产生的少量成本增加，对房地产项目开发过程中所发生自然灾害等情况的发生，是一种有效的规避。（三）培养德才兼备的项目管理团队项目管理在建筑业起着不可替代的作用，项目管理主要以合理有效的利用资源为主要宗旨，防止资源过度浪费为目标，提前预算建筑某某工程的总体费用。这是一门综合性的学科，工程造价对于政策、技术、和经济实践都有着很强的作用，想要做好工程造价的有效管理就必须具备一只德才兼备，业务精良的项目管理团队，顺应市场的变化。在如今市场经济高速发展的今天，要加强对于项目管理人员的在教育，使他们跟上市场的变化。在建筑施工过程中，要严格控制变更，不可随意更改早期设计，造成项目管理的不合理利用，避免出现先干活、后改变的现象出现，防止超出预算，有效的控制工程造价的有效管理。在建设的过程中按不同的阶段多次进行计价，确保项目管理工作的有效合理性。每个工作人员严格遵守行业规范，共同保证工程造价的未来发展。精心培养一支有些的项目管理专业的技术人员。努力提升整个行业的综合素质。（四）精细化开发过程控制质量永远都至关重要的，地产项目也是如此。质量目标的制定、质量管理的规划必须要在项目前期进行介入。在以往的质量管理过程中，质量往往被狭隘的定义为了施工材料的质量鉴定、施工工艺的鉴定等，而越来越多的观念认为质量管理不再局限于不出错，而是在有限的资金条件下，能够达到最佳的使用标准。质量管理的规划，就是确认一系列的质量目标，通过执行必要的管理过程、协调必要的管理资源，用以实现地产项目特定的质量目标。质量管理规划的有效落实，来自于对施工人员有明确目的性的技能培训，来自于对项目干系人员质量意识的培养，来自于整个项目管理组织中质量管理体系的建立和确认，来自于地产公司项目管理制度的建立与健全。（五）完善项目管理的相关法律法规随着社会的发展进步，我国加入WTO之后，市场经济的体制得到了巩固和完善，但是也冲击着项目管理的行业发展，我国要建立并完善相关的法律法规，保证一切建筑行业的都在法律的保护和监督下进行，使项目管理在管理上有法可依，依法行政。不会出现无法可依的状态，建立一个项目管理健全的法律体系，实现有效管理。并有效控制合理的项目管理。做好工程造价的宣传工作，使员工和管理人员意识到项目管理模式的重要性，并结合实际情况，制定关于项目管理的相关制度，作出明确的规定，并在实际工作中深度贯彻执行，保证法律法规和公司制度的有效实施。结语我国在改革开放之后，房地产行业飞速发展，房地产行业对项目管理的要求也越来越高，加强工程的有效管理至关重要，工程的有效管理关系着经济和技术等多方面的发展，建筑企业都想在保证质量的前提下，降低项目管理的成本，这是当今社会房地产行业所面临的问题，有效的项目管理直接提升了公司的经济效益。房地产行业是我国国民经济发展的重要行业，保证房地产的质量，也促进了国民经济的