北京工业大学耿丹学院《不动产估价》2025-2026学年期末试卷

北京工业大学耿丹学院《不动产估价》2025-2026学年期末试卷

一、单项选择题（总共10题，每题3分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入括号内）1.不动产价格通常有上下波动，但从长期来看，会呈现出（）趋势。A.上升B.下降C.平稳D.无规律2.决定不动产供给的首要因素是（）。A.不动产开发成本B.不动产市场价格C.不动产开发技术水平D.不动产开发商对未来的预期3.某宗不动产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类不动产的资本化率为8%，则该宗不动产的收益价格为（）万元。A.100B.80C.64D.504.用市场法评估不动产时，选取的可比实例数量一般为（）个。A.1-2B.2-3C.3-10D.10个以上5.某建筑物建成于2000年，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。经实地勘察，该建筑物正常使用，维护保养较好，确定成新率为80%。则该建筑物的剩余经济寿命为（）年。A.30B.40C.50D.606.不动产估价程序的第一个步骤是（）。A.受理估价委托B.确定估价基本事项C.编制估价作业方案D.收集估价所需资料7.某宗土地面积为1000平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑物面积为2000平方米，建筑物重置价格为1200元/平方米，成新率为80%，则该宗不动产的总价为（）万元。A.200B.240C.320D.4008.收益法中，净收益是指（）。A.潜在毛收入减去运营费用B.有效毛收入减去运营费用C.潜在毛收入减去空置和收租损失D.有效毛收入减去空置和收租损失再减去运营费用9.市场法中，可比实例房地产状况调整的内容不包括（）。A.区位状况调整B.实物状况调整C.权益状况调整D.交易情况调整10.某宗不动产在现状下持续经营的价值为500万元，假定对该不动产进行重新装修后的价值为600万元，装修费用为50万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失为5万元。则该宗不动产的最佳更新改造时机为（）。A.立即进行更新改造B.半年后进行更新改造C.1年后进行更新改造D.2年后进行更新改造二、多项选择题（总共5题，每题5分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请将其编号填入括号内。错选、少选或多选均不得分）1.不动产的特性包括（）。A.不可移动性B.独一无二性C.寿命长久性D.价值量大E.用途多样性2.影响不动产价格的社会因素有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.居民收入水平3.成本法中，不动产价格构成中的开发成本包括（）。A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.开发期间税费4.市场法中，选取可比实例应符合的要求有（）。A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点D.可比实例的成交价格应尽量为正常价格E.可比实例的规模应与估价对象相当5.收益法适用的不动产类型有（）。A.住宅B.写字楼C.商店D.餐馆E.游乐场三、判断题（总共10题，每题2分，请判断下列各题的对错，用“√”表示正确，用“×”表示错误，并将其填入括号内）1.不动产价格与一般物品价格的一个重要区别是不动产价格易受交易者个别因素的影响。（）2.当不动产的供给大于需求时，其价格会上升。（）3.收益法中的资本化率等同于报酬率。（）4.市场法评估不动产时，可比实例的成交价格必须是正常成交价格。（）5.用成本法评估新开发的不动产时，成本法中的土地取得成本就是土地出让金。（）6.建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）7.不动产估价报告经审核合格后即可交付委托人。（）8.运用市场法评估不动产时，可比实例的区位状况调整可以采用直接比较调整和间接比较调整。（）9.收益法中，运营费用包含房地产抵押贷款还本付息额。（）10.当房地产市场不景气时，成本法的测算结果（不考虑外部折旧）往往会偏高。（）四、简答题（总共2题，每题20分，请根据题目要求回答问题，要求语言简洁明了，条理清晰）材料：某城市有一宗待估不动产，该不动产为商业用途，占地面积为1000平方米，建筑物建筑面积为3000平方米。目前该区域类似商业不动产的市场租金水平为每月每平方米50元，空置率约为10%，运营费用占有效毛收入的30%。该不动产的土地剩余使用年限为40年，建筑物经济寿命为50年，已使用10年。当地同类不动产的资本化率为8%。1.请简述收益法评估该宗不动产价值的基本思路和步骤。2.计算该宗不动产的年净收益、收益价格。五、案例分析题（20分，请根据所给案例，分析回答问题，要求分析准确，逻辑严密）材料：有一宗位于市中心的写字楼，占地面积为1500平方米，建筑面积为10000平方米。该写字楼建成于2015年，当时的建造成本为每平方米5000元，土地取得成本为每平方米8000元。经过多年运营，该写字楼目前的市场租金为每月每平方米80元，空置率为5%，运营费用占有效毛收入的35%。该写字楼所在区域的土地价格近年来呈稳步上升趋势，预计未来每年土地价格上涨率为5%，