监督业主大会工作制度

PAGE监督业主大会工作制度一、总则（一）目的为规范业主大会的运作，保障业主的合法权益，促进物业管理区域的和谐稳定发展，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本公司/组织实际情况，制定本监督业主大会工作制度。（二）适用范围本制度适用于本公司/组织所管理的各类物业管理区域内的业主大会相关活动及工作监督。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵循国家法律法规和行业标准，确保业主大会工作合法合规开展。2.公开公正原则业主大会的召集、召开、决策等过程应公开透明，保障业主的知情权、参与权和监督权，公正对待每一位业主。3.民主协商原则充分尊重业主的意愿，通过民主协商的方式解决物业管理区域内的重大事项，促进业主之间的和谐共处。二、业主大会的组织架构与职责（一）业主大会业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构，依法代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作。2.职责召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）业主代表1.业主代表由业主推选产生，代表部分业主参与业主大会相关事务。2.职责收集和反映所代表业主的意见和建议；参与业主大会会议的讨论和决策；协助业主委员会开展工作，维护所代表业主的合法权益。三、业主大会的召集与召开（一）召集主体1.业主委员会负责召集业主大会会议。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主的提议，在规定时间内组织召开业主大会会议。2.专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且人数占业主总人数过半数的业主可以自行召集业主大会会议，但应当提前告知业主委员会，并提交召集业主大会会议的书面报告。业主委员会应当在接到报告后[X]日内，将会议时间、地点、内容等主要事项在物业管理区域内显著位置公告，并协助召集人做好会议的组织工作。（二）召开条件1.定期会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。一般每年至少召开[X]次，具体时间由业主大会议事规则确定。2.临时会议有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分面积占建筑物总面积20%以上且人数占业主总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。（三）会议通知1.业主委员会召集业主大会会议的，应当于会议召开[X]日前将会议时间（具体到年月日时分）、地点、内容、议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，并同时告知全体业主。2.采用书面形式通知的，应当由业主本人签收；业主本人无法签收的，可以由其同住成年家属签收；业主委托他人签收的，应当出具书面委托书。业主委员会可以通过在物业管理区域内张贴公告、在业主微信群发布通知、向业主发送电子邮件等方式进行通知，但应当确保通知能够有效送达业主。3.召开业主大会临时会议的，应当在会议召开[X]日前将会议通知送达全体业主。（四）会议形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且人数占业主总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。（五）会议记录1.业主大会会议应当做好记录，由业主委员会指定专人负责记录会议内容、讨论情况、表决结果等。会议记录应当真实、准确、完整，并妥善保存。2.会议记录应当包括以下内容：会议时间、地点、主持人、记录人；出席会议的业主人数、专有部分面积占建筑物总面积的比例；会议议程；业主发言要点；讨论、审议事项及结果；表决情况（包括赞成、反对、弃权的业主人数及专有部分面积占建筑物总面积的比例）；其他需要记录的事项。四、业主大会的决策与表决（一）决策事项范围业主大会决定本物业管理区域内的下列事项：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；8.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）表决规则1.业主大会决定上述第1、2、3、4项规定的事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且人数占业主总人数过半数同意。2.业主大会决定上述第5、6、7项规定的事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占业主总人数三分之二以上同意。3.业主大会决定其他事项的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且人数占业主总人数过半数同意。4.业主大会采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。业主在规定时间内未反馈意见的，视为弃权。但未反馈意见的业主专有部分面积应当计入表决的建筑面积总数。（三）投票方式1.现场投票业主可以在业主大会会议现场进行投票表决。业主大会会议现场应当设立投票箱，由业主本人或者其委托代理人将表决票放入投票箱。投票箱应当在会议现场显著位置摆放，并安排专人负责监督投票过程。2.书面投票业主可以通过填写书面表决票的方式进行投票。书面表决票应当按照业主大会议事规则的规定格式制作，明确表决事项、表决意见及投票人签名等内容。业主应当将书面表决票在规定时间内送达业主委员会指定的地点。业主委员会应当安排专人负责接收书面表决票，并对表决票的有效性进行审核。3.电子投票在符合相关法律法规和技术规范的前提下，可以采用电子投票方式进行表决。电子投票系统应当具备身份认证、投票记录、结果统计等功能，并确保投票过程的安全、公正、透明。业主可以通过手机APP、微信公众号等方式登录电子投票系统进行投票。业主委员会应当在业主大会会议召开前，对电子投票系统进行测试和调试，并向业主提供电子投票操作指南。（四）计票与唱票1.投票结束后，应当及时进行计票和唱票。计票人和唱票人应当由业主大会会议主持人从业主中指定，计票人和唱票人应当在业主大会会议现场公开进行计票和唱票工作。2.计票人应当对所有投票表决票进行逐一核对、统计，计算出赞成、反对、弃权的票数及专有部分面积占建筑物总面积的比例。唱票人应当按照计票结果，高声宣读每一张表决票的表决意见。计票和唱票过程应当有专人进行记录，并由计票人、唱票人、监票人签字确认。3.计票结果应当当场公布，并由业主大会会议主持人宣布业主大会的表决结果。业主大会的表决结果应当符合本制度规定的表决规则，否则该次业主大会会议所作的决定无效。五、业主大会决议的执行与监督（一）决议执行1.业主大会作出的决定，业主委员会应当及时组织实施，并将实施情况在物业管理区域内显著位置公告。2.对于业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的，业主委员会应当按照规定程序与新的物业服务企业签订物业服务合同，并监督原物业服务企业做好交接工作。3.对于业主大会决定筹集、使用专项维修资金的，业主委员会应当按照相关法律法规和政策规定，及时办理专项维修资金的筹集、使用手续，并定期向业主公布专项维修资金的使用情况。4.对于业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施的，业主委员会应当按照规定程序办理相关审批手续，并组织实施改建、重建工作。在实施过程中，应当充分听取业主的意见和建议，确保改建、重建工作符合业主的利益和意愿。（二）监督措施1.业主委员会应当定期向业主公布业主大会决议的执行情况，接受业主的监督。业主有权查阅业主大会会议记录、决议及执行情况等相关资料。2.业主对业主大会决议的执行情况有异议的，可以向业主委员会提出书面意见。业主委员会应当及时进行调查核实，并将处理结果书面告知业主。3.本公司/组织有权对业主大会决议的执行情况进行监督检查。发现业主大会决议的执行存在问题的，应当及时要求业主委员会进行整改，并将整改情况报告本公司/组织。4.对于违反法律法规、业主大会议事规则或者管理规约的业主大会决议，本公司/组织有权依法向人民法院提起诉讼，请求撤销该决议。六、业主大会与相关方的关系（一）与物业服务企业的关系1.业主大会通过选聘和解聘物业服务企业，决定物业服务合同的签订、变更和终止事项，对物业服务企业的服务质量进行监督和评价。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并接受业主大会和业主委员会的监督。物业服务企业应当定期向业主大会和业主委员会报告物业服务工作情况，及时处理业主的投诉和建议。3.业主大会与物业服务企业之间应当建立良好的沟通协调机制，共同解决物业管理区域内的问题，促进物业管理工作的顺利开展。（二）与社区居民委员会的关系1.业主大会应当积极配合社区居民委员会的工作，共同维护物业管理区域内的社会秩序和环境卫生。2.社区居民委员