房产证办理流程

房产证办理流程

1、确定开发商己经进行初始登记

开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。依据《商

品房销售管理方法》第34条的规定，房地产开发企.业应当在商品房交付

运用之日起60日内，将其须要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地

房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20〜60

日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始

登记的状况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己

的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤

其是开发商办理初始登记的最终期限以与办理完毕后的“与时通知义

务”等，明确不与时办理应当担当的赔偿责任。

2、到管理部门领取并填写《房屋（地）全部权登记申请表》

申请表填写之后须要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成

的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商

询问，房产证应当在哪个部门办理，然后干脆向该部门询问，省去奔波之

苦。

3、拿测绘图（表）

由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此

是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘

表，或者带身份证干脆到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面

积进行测绘。

4、领取相关文件

在前面询问相关部门时，确定要明确须要领取哪些必要的申请文

件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。

填写好的申请表须要请开发商审核并盖章。

5、缴纳公共修理基金、契税

公共修理基金一•般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经

起先由银行代收公共修理基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。

须要留意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必需保留好缴纳凭证,

这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房

产证。

6、提交申请材料

材料主要包括以下几种：

(1)盖章的申请表；

(2)房屋买卖合同；

(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算

的确认书；

(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份；

(5)专项修理资金专用收据；

(6)契税完税或减免税凭证；

(7)购房者身份证明(复印件核对原件)；

(8)房屋共有的提交共有协议；

⑼银行的提前还贷证明。

7、依据规定时间领取房产证

确定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并依据上面通知

的时间领取房产证。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需细致

核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信

息。

2、个人所得税：（税率交易总额设或两次交易差的20%卖方缴纳）征收条

件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。假如两个条件同

时满意可以免交个人所得税；任何一个条件不满意都必需缴纳个人所得

税。注：假如是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则须要以纳税保证金

形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部

分退还纳木兑保证金，详细退还额度依据两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的

依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房

（不包含非住宅类房产）。

另注：假如所售房产是非住宅类房产则不管什么状况都要缴纳个人所得

税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的状况，个人所得税也

必需征收差额的20%

3、印花税：（税率遥买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

4、契税：（基准税率3%实惠税率1.3%和1%买方缴纳）

征收方法：依据基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足

90平的一般住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平（包

含90平）的一般住宅则缴纳交易总额的1.5%c

注：首次购买和一般住宅同时具备才可以享受实惠，契税的实惠是以个人

计算的，只要是首次缴契税都可以享受实惠。若买方购买的房产是非一般

住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%o

5、测绘费：L36元/平米

总额二1.36元/平米*实际测绘面积（08年4月后新政策房改房测绘费标

准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144

平米以上收400元）一般说来房改房都是须要测绘的，商品房假如原产权

证上没有济南市房管局的测绘章也是须要测绘的。

6、二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元

/平米

7、登记费：

（工本费）80元共有权证:2。元。

所需材料：

⑴地税局须要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在

同一个户口本上还需供应结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、

网签买卖协议一份、房产证复印件一套（假如卖方配偶已经去世还须要派

出所的死亡证明一份）

⑵房管局须要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证

明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表

O

注：房改房过户时须要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但运用了其工

龄，假如是在房改之后则须要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，

则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确

认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原舛。

二、赠与过户

1、费用：免征营业税和个人所得税，但是须要增加⑴公证费40元/平米

*产权证面积⑶契税的征收不论房产什么状况都须要征收全额契税其

他费用和正常过户都一样

2、所需材料：⑴公证处须要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、

买方身份证复印件一份，产权证复印件一套⑵不须要经过地税局干脆可

以过户。⑶房管局须要材料同正常过户基本一样只不过还须要公证书原

件一份。

三、继承房产交易过户

1、继承房产的费用有：⑴公证费40元/平米*产权证面积⑵继承公证费

80元/单放弃继承公证80元/人（注：继承的房产再次转让出售时个人所得

税依据所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话

就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。）

2、所需材料：

⑴公证处须要原产权人的死亡证明、产权证复印件和全部当事人的身份

证、户口本复印件一套。⑵房管局须要材料和正常过户基本一样，只是还

须要公证书一份。

（注：继承的难点在于公证全部的继承人都放弃继承，这样就要求证明当

事人即为全部继承人并且都自愿放弃继承权。）

四、析产

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，依据确定的标准，

将共同财产予以分割，而分属各共有人全部。最常见的是夫妻之间的析产,

一般会有婚内析产和离婚析产两种状况。过程是先到公证处做析产公壬再

到房管局办理过户手续。除其他材料外还须要离婚协议书或者法院判决书

复印件。

二手房交易税费计算方法：

买方：

1、契税：成交价或评估价（高者）Xl.5%（商用用房或大于144平米

的税率为3%）

2、交易服务费：建筑面积（平方米）X3元

3、交易印花税：成交价或评估价（高者）X0.05%

4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

卖方：

1、交易服务费：建筑面积（平方米）X3元

2、交易印花税：成交价或评估价（高者）X0.05%

3、土地出让金：成交价或评估价（高者）X1%4、解困房：成交价或评

估价（高者）X1%

5、商品房：土地出让金按基准地价X3%X未交土地出让金的建筑面

积

6、分摊费用：成交价/总面积X分摊面积X10%（10楼以下）；成交价/总面

积X分摊面积X20%（10楼以上）

7、个人所得税：成交价或评估价（高者）X1%（房改房自用满五年，且是唯

一生活用房的免征）

8、营业税与附加税：成交价或评估价（高者）X5.5%（房产证或购买时契

税完税证未满五年）

买房主要交契税卖方要交营业税、个人所得税要是通过中介的话

上下家都要交1%的中介服务费

一、立即要回报，穷人心态

（1）每遇到一个机会他们总是看到机会中的困难，总说不！

（2）总想一夜暴富，简单得到的东西决不是有价值的，有价值的东

西决不会让你轻而易举得到，奥运会冠军是一夜成名的吗？他们只不过是

在竞赛中得到了人们对他们训练成果的确定而已罢了！《富爸爸商学院》

中说，在美国凡中彩票超一百万的，五年后他们的生活还不如以前。

二、不自律

1、不愿变更自己的旧有的思索方式

人与人之间最根本的区分就是思索方式的差别，我们要想成为胜利

人士，就必需先变更我们的思索方式，然后变更我们的行为方式，做一件

事你光看到困难，你连想都没想能胜利，你会成那不成了奇迹？旧有的

思索方式：立即要回报、穷人心态、遇到困难就放弃，持之以恒的力气是

无坚不摧的！IH有的行为方式：看电视、喝酒、无聊的应酬、打牌、下棋……

2、喜爱在背后争论别人

这种人被我们称为闲人，对这样的话我们不听不说不传，即便争论的

话是对的对你也没一点好处！

3、常常埋怨、行为消极

人不行能是完备的，或多或少的存在缺点，只要不是原则问题，我们

要看他们好的一面，更重要的是你不能老是看到别人的缺点，即便你的埋

怨是对的，你也不要埋怨，因为胜利者绝不埋怨，埋怨者永不胜利！

4、拒绝学习、拒绝变更

二十一世纪这个世界最显著的三个特怔是：速度、多变、危机，我

们的对策是：学习、变更、创业，你学的越快，你变更的速度越快，你胜

利的也就越快。当今企业的竞争其实就是人才的竞争，人才的竞争就是

学习力的竞争。现在是与狼共舞的时代，你要想胜利，你首先得成为一条

狼！现在的富翁，再过五一十年有80%将走向破产，你要想胜利，你必需

学习学习变更二胜利。

三、常常被心情所左右

世界上多少的悲剧、多少的恐惊都是人与人之间不能容忍发生的，有

些人遇到一点事就火冒三丈，怒发冲冠

胜利的五大因素中第一大因素就是能够限制自己的心情，其次大就是

健康，第三是时间管理，四是财务管理，五是良好的人际关系。

处理好人际关系的三大秘诀:

关切别人赛过关切自己;

三不三多，即不指责、不埋怨、不指责，多赞美、多表扬、多包涵；

是擅长倾听、擅长沟通！无知而热忱赛过博学而冷漠！

第一种人，糊里糊涂，终其一生，日复一日，年复一年，既无目标，也

无追求，吃喝拉撒睡之间，走到终点。

其次种人，时而醒悟，时而糊涂，一会儿雄心万丈，一会儿同流合污,

几经起落，最终，自认平凡，仰天长叹：“此生运气太差，假如有下辈子,

定当如何如何。”

第三种人，除去少不更事和老糊涂两个阶段，在人生阶段，在人生旅

程的关键时段，始终头脑醒悟、目标明确、行动有力。不用多说，大家也

知道，他们的人生最终价值，也最有收获。

第一种人，我们忽视不计，因为他不想有所成就，谁也不能强迫他做

什么，他也没有变更生命历程的欲望。我们探讨的议题是，其次种人如何

进步为第三种人，即帮助那些想胜利的人，找到一个行之有效的方法。

一生中真正有效的时间不多，做事业的黄金时间，基本可以确定为

25-55岁。25岁前是受教化和打算时间；55岁后，基本上要退出历史舞台。

所以，人生的根本问题可以界定为：如何利用有效的30年时间，获得人

生的最大收益。

资源（时间和精力）是有限的，经不起拦霍，须要科学规划，小到一

家公司，大至一个国家，都有十年规划、五年安排和年度安排。

我们一辈子的有效时间大致可以看成30年，就是说，可以制订6个

五年安排。一般而言，人生轨道有一些规律性的东西。

第一个五年安排，一般要解确定位问题。我究竟是什么样的性格，有

什么特长？我想成为什么样的人？哪个行业适合我？我应当再什么位置

上发展？

在这个阶段，主要是走向社会，通过实践活动，相识自己和社会。尽

快地给自己一个精确合理的定位。

其次个五年安排，要在行业中站住脚，获得一个初始的位置，解决基

本的生活问题，有一个安定的心态，渐渐积累各种资源，包括学问、技能、

阅历和人脉关系等。

第三个五年安排，就要成为单位的骨干、行业的专家，获得较高的位

置，有确定实力，可以调动许多资源，找到做事业的感觉。并且淘到第一

桶金，房子、车子问题应当全部解决，有胜利人士的感觉，并获得社会认

可。

到了40岁，进入第四个五年安排。这时候，要上的台阶是从小康到

富有，必需进入社会的精英阶层，在单位中，要进入决策层，在行业中，

要有影响力，正是纵横樨阖、呼风唤雨之时。