2025年度东莞写字楼市场报告-

2025年1*

注:

人口为2024年末常住人口数据,

其他数据为2025Q3累计值;部分数据暂未从公开渠道获取。来源:当地统计局2.0%3.4%5.8%0.4%5.5%5.5%

4.1%3.6%9,318.94,688.76,418.19,620.811,959.915,537.823,265.727,896.4-50.0%-49.2%-24.5%-4.5%-24.8%1,057.1

897.2

535.0

969.9

1,061.71,380.91,897.81,799.036,29862,32656,33149,36268,46266,1954.4%3.6%5.0%1.9%5.1%6.0%4.6%6.6%城镇居民人均可支配收入(元)社会消费品零售总额增长率地区生产总值(亿元)房地产开发投资增速2024年人口

(万)第三产业增长率-

2

22.4%滨海湾新区东莞市灵犀岛开发建设有限公司2025年第三季度商务金融用地

(C2商业

金融业用地)32,888.41.22≤1.02025WG011长安镇OPPO广东移动通信有限公司2025年第一季度商业用地

(C2商业金融

业用地)33,001.43.26≤1.292025WG002商业用地

(C2商业金融业用地)来源:东莞市公共资源交易中心东莞市柏宇实业投资有限公司2025年第四季度2025WG020莞城街道-

3

38,365.70.52≤1.5CUSHMAN&WAKEFIELD|CLIENT’S

NAME800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000202320242025(100,000)

净吸纳量

空置率60%55%50%45%40%35%30%25%20%42.7%0同比同比同比↓↓80604020020212022202320242025注1:本页数据聚焦中心城区甲级写字楼市场。租金为位于中层的甲级写字楼平均租金面价,按建筑面积计算,并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算;注2:新供应及吸纳量为年内累计指标;来源:戴德梁行研究部注:

此表为年度指标。人民币

平方米/月10020212022mm新增供应新增供应,净吸纳量和空置率主要市场指标平均租金水平-

551,927,61077,336.448.2国际商务区44.737.4%南城总部基地48.539.1%其他45.043.0%总存量1,927,610平方米注:本页数据聚焦中心城区甲级写字楼市场。租金为位于中层的甲级写字楼租金面价,并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算;

:

戴德梁行研究部鸿福路

49.3

46.6%四大核心区域行

-

6

6500,000400,000300,000200,000100,00002026F2027F2028F注:本页统计聚焦中心城区甲级写字楼市场。

:

戴德梁行研究部n

国际商务区

w

南城总部基地n其他未来供应

(2026-2028)平方米600,000行

-

7

7中天大厦鸿福路宝鹿跨境电商寰宇汇金中心T7南城总部基地卓建生态环境集团有限公司寰宇汇金中心T9南城总部基地东莞提迪凯沿感智能科技有限公司寰宇汇金中心T8南城总部基地东莞光元控股有限公司恒兆中心南城总部基地深圳市千宇速派跨境物流有限公司东莞分公司,2.2%,3.9%,4.5%TMT,24.2%,4.5%,4.5%,

5.1%,

5.6%

,15.2%,5.6%,

6.7%

,14.6%民盈国贸中心T2

鸿福路盈科东莞律师事务所主要租赁交易租赁成交

:

戴德梁行研究部注:以成交宗数计-

8

8概况•2025年

,东莞中心城区暂未有新甲级写字楼投入使用

,

存量维持在192.8万平方米企业租赁办公场所的新增需求持续疲软,整体办公租赁市场维持激烈竞争局面,多数业主继续通过下调租金的方式来提升项目的竞争力

,以期

获得企业青睐。2025年,中心城区甲级写字楼平均租金同比2024年进一步下降7.8%至每月每平方米48.2元,降幅较2024年有所放缓

•市场租赁活动主要来自存量租户的贡献,以价换量的策略驱动企业从老旧物业升级搬迁至优质楼宇,存量甲级写字楼的空置面积也因此得以继续去化

2025年全年,

中心城区甲级写字楼净吸纳量达到7.7万平方米,是2024年的5.7倍,带动空置率同比回落4.0个百分点至42.7%

其中,南城总部基地、国际商务区空置率的降幅分别为7.3个百分点4.8个百分点,

在2025年末均回落至40%以内。值得一提的是南城总部基地净吸纳量占中心城区的比重高

达62.3%,

意味着新供应带来竞争压力的同时也在逐渐吸纳企业入驻•从租赁企业的行业性质来看,

以数量计,TMT行业占比24.2%,新材料、

云计算、软件开发、

通讯卫星等行业的公司均有租赁活动;商贸及零售行业占

比15.2%

服饰、家具、医疗用品公司均有贡献;专业服务业占比14.6%,

以律所、企业人力/财会服务提供商

、广告设计公司

、赛事组织服务商为主

2025年前11月

,

东莞外贸进出口总额保持14.3%双位数同比高增幅,

1.4万亿

的规模创历史同期新高,稳居全国第五,

电商平台供应链服务、

货运代理、船舶租赁等出海相关需求增长为写字楼租赁市场带来需求亮点。展望•未来三年,预计中心城区将有105.2万平方米的甲级写字楼陆续投入使用

,其中

,

国际商务区的占比为73.0%

目前部分来自金融专业服务业的公司已在该区域开始询租,预计来年企业办公场所需求将向该片区延伸

•2025年前三季度,东莞第三产业增加值同比增速进一步上升至4.4%,

较2024年全年的增速提升了2.3个百分点,亦从2024年落后全市地区生产总值增速2.5个百分点逐步拉近至仅相差0.1个百分点,表明整体服务业呈现稳步增长趋势商务空间以完善的办公设施设备配套灵活的租赁条件为优势吸引企业入驻

2025年,

留意到市场上部分商务空间企业注册数量有所增加,局部行业向好发展有望提振他们对办公空间扩容需求。•根据

《东莞市国土空间总体规划

(2021-2035)

》

,

东莞将持续优化"—主两副、六片区城镇空间结构,因此,

除了以行政文化金融商贸公共服