关于01项目南昌写字楼市场调查报告

PAGEPAGE１关于01项目的南昌市写字楼市场调查报告调查时间：2005年7月19日调查人员：郑林春、盛锡发、刘正文领队：郑林春意见整合：郑林春、盛锡发、刘正文撰写：刘正文1998年以后，特别是近两年以来，随着“中部崛起”的口号吹遍江西大地，南昌市“花园城市”以及“一江两岸”城市格局的逐步建设，南昌市出现了前所未有的飞速发展，尤其是南昌房地产市场更是出现了空前的跳跃式发展，这种发展令各界为之惊叹。南昌市居住理念改变了传统的房地产市场，理念的改变使房地产市场迅速复苏，一改以往低迷的走势，成为拉动经济发展的主导性、基础性行业。在经历了大幅度、高速度发展之后，南昌房地产市场的承接力出现了“拐点”。南昌房地产市场上新项目定位大都相似，推出的楼盘结构过剩严重，同质化的结构性矛盾越趋明显。然而，南昌商务楼市场却在相对的房地产“冷市”中热闹非凡，财富广场、地王广场精彩亮相；国恩宾馆、南方大厦拔地而起，将南昌商务楼市场推向一个新的台阶。南昌市商务楼市场起步于20世纪90年代初。一共经历了三代。第一代从90年代初到1997年，在这一阶段里，开发的商务楼特别广，大部公商务楼用地为行政办公用地，许多江浙、广东等沿海地区过来南昌经商的客户，几乎都是租用招待所，如林业厅招待所，铁路招待所等。然而，这些招待所档次较低，品质较差，配套与物业管理等也不是很好。而随着92年、93年海南等沿海城市的房地产泡沫经济的逐渐淡化与缓和，房地产市场又慢慢复苏起来了，以及许多跨国公司和国内知名企业入驻南昌，还有江西本土许多公司的成立，为南昌商务楼市场起了一个推动作用。他们不再满足于那些招待所，而是希望能够在一个舒适、安静、环境优美的地方办公，向商务楼提出了许多新的要求，因此第二代写字楼应运而生。一座座高楼拔地而起。如八一公园斜对面的江铃财务大厦、沿江路的华财大厦、北京西路的江信国际大厦、中山路的强威大厦、福州路的奥林匹克大厦和金昌利大厦等，填补了南昌商务楼市场的稀缺，然而这些商务楼建设周期长，而南昌市刚刚起步的商务楼市场出现了集中需求期，因此这就使得南昌商务楼市场在短期内形成了供不应求的局面。随着南昌房地产市场的进一步升温，商务楼市场步伐也在逐步加快，供需也在不断得增加，如站前西路的三星大厦、象山路的中山城、长运旁的洪城数码广场等也如火如荼的建设着。而且随着南昌“花园城市”的创建以及“投资江西”的火热进行，南昌市的基础建设、投资环境与日俱增。许多大型国际跨国公司、企业以及国内知名企业纷纷向南昌这块红土地进军，从福特、奔驰、麦当劳、肯德基等国际品牌到深圳万科、大连万达、上海绿地等国内知名企业纷纷进驻南昌，为南昌这块有着革命历史的红土地的建设奉献自己的一份力。就在南昌“花园城市”轰轰烈烈的进行的时候，中国入世成功了。而随着中国的入世以及国内外数之不尽的企业的涌入，如“沃尔玛”等公司的进驻，以及南昌本土许多公司的大幅度增加与壮大，对南昌市的商务楼市场又提出了新的挑战与机遇，他们需要更好的写字楼来办公，以此能够树立起自己的品牌，让人们相信他们的实力。同时南昌市写字楼的需求不断地增加，特别是功能齐全、设施完善、管理专业、能满足各种形态办公生活的新型商务楼更是炙手可热，可见第三代商务楼的建设迫在眉睫。在住宅市场到了顶峰之后，现在正慢慢得向理性发展之时，在这个时候，第三代商务楼问世了。坛子口的国贸广场、民德路与象山北路交汇处的南方大厦、火车站旁的国恩宾馆、中山路的地王广场以及八一广场北面的财富广场正紧张有序地建设着。作为南昌市第三代写字楼，有着她们自己独特的优势：区位地段的优势，楼盘档次与品质的提高，物业配套与物业管理的完善与加强等等。既然商务楼成为一个新的投资热点，对我们01项目而言，其开发的定位与之非常吻合，因此我们有必要对具有代表性的第三代写字楼进行一定的市场调查，加以比较，从中不难窥视出第三代写字楼的一些典型特征。以下是国贸广场、国恩宾馆、财富广场、地王广场、南方大厦楼盘的部分楼盘档案以及指数表：（指数资料来自师大城建学院）楼盘档案案名地址均价物管费售楼电话国贸广场洪城路6号4016元/㎡3．6元/㎡·月6496099国恩宾馆站前路23号5300元/㎡1．8元/㎡·月6101188财富广场八一广场北侧5500元/㎡4元/㎡·月6238888地王广场中山路5700元/㎡3．8元/㎡·月6259999南方大厦民德路与象山路交界处3500元/㎡1元/㎡·月6766688楼盘指数表指标案名国贸广场国恩宾馆财富广场地王广场南方大厦地段67．51096．5价格986．5610周边环境76．5786交通7．571067市政78．51098．5物管510798装修896106配套81098．57建筑7．599．597总分6575．57574．566上面总指数为90分，从中可以看出，综合各方面分析，国恩宾馆指数最高，其次是财富广场，地王广场次之。下面我们来对各项指标进行比照分析：首先，我们从地段来看。有这么一句投资名言：第一是地段，第二是地段，第三还是地段，可以看出，区位是衡量一幢商务楼的档次是否具有投资价值的首选要素。从上面的指数来看，财富广场位居首位。原因很简单，八一广场是南昌人心目中的一块“圣地”，一直以来是商家必争的风水宝地，属于城市中心，是南昌城的标志。而财富广场正是地处于这块钻石领地，她将成为南昌市中心的标志性建筑。因此她所处的地段最好绝对无可争议。仅次于财富广场的是地王广场。地王广场位于中山路，处于南昌繁华商业中心区地段，人称“地王之地”，地理位置相当不错，而且与八一广场相隔不远，但是中山路属于单行道，道路不够宽阔，所以相对于财富广场来说要逊色一些。而国贸广场则位居最后。国贸广场位于洪城路与井冈山大道交汇处，地理位置较偏，加之周边配套以及交通较之其他楼盘来说要差一些，所以其档次也就低了一档。另外，国恩宾馆地处站前路，与火车站仅几步之遥，地段也相当不错；南方大厦则位于民德路与象山路交汇处，区位优势较之国贸广场还是有一些，但相当财富广场和地王广场来说则有所不及。其次，我们从价格方面来看。在这五幢商务楼里，最便宜的就是南方大厦，均价仅为3500元/㎡，相对地王广场的5700元㎡来说则是相差许多。当然，之所以如此便宜有它自身的原因，写字楼本身属于毛坯房，加上地理位置、周边环境不是很好，因此只能定这样一个价位，再高就可能会对销售产生很大的影响。而地王广场定价如此之高，也自有它的原因。首先地王广场地理优势明显，加之内部是精装修，以及它的完善的配套和高标准的物业管理，可以说是物有所值。另外，财富广场的均价也很高，为5500元/㎡，且还是毛坯房。主要是其地处市中心八一广场，地理位置绝佳，交通极为方便，市政设施以及良好的配套为之带来了很高的附加值。再次，从周边环境来看。五幢写字楼周边环境都还错。财富广场南面是八一广场，毗邻万达购物广场和沃尔玛购物广场，周边还有艺术剧院、丽华购物广场、百货大楼、江西饭店、江西宾馆、新华书店、新大地电脑城，与中山路商业街仅一路之隔，人民公园也近在咫尺。只是由于地处八一大道旁，过往车辆相当多，据统计，每日通过八一大道的公交车辆就有400余辆次，还有不计其数的出租车和私家车等，噪音污染比较严重；而地王广场地处南昌繁华商业中心区中山路，两面临湖，名胜古迹百花洲一览无遗。人称“地王之地”。环境非常优美，而且中山路属于单行道，过往车辆不是很多，所以噪音污染不怎么严重；国恩宾馆位于站前路，离火车站相当近，虽然环境不错，但是噪音污染却是相当的严重；另外，南方大厦处于民德路与象山路交汇处，中山路商业街和胜利路步行街与之相隔不远，而国贸广场位于洪城路，周边环境一般，不过值得一提的是其噪音较之其他商务楼来说要好许多。第四，从交通方面来看。高居第一的是财富广场。由于它所处的地段绝好——八一广场，南昌市的中心，其交通是相当的方便，有主干道八一大道，南京西路以及中山路，还有北京西路，这些构成了四通八达、方便快速的交通网络，交通极为方便。而其他几幢商务楼相对财富广场来说就要差了一些了。地王广场处于中山路，而中山路是单行道，且不够宽阔，交通有所不便；国恩宾馆位于前站路，天佑路也在那里，交通较为方便，火车站就在不远之处；国贸广场地处洪城路，过去不远就是南昌大桥，周围还有井冈山大道，解放西路，所以说其交通还是比较便利；南方大厦位于民德路与象山路交汇处，叠山路也在此，这几条路成了南方大厦的主要交通网。第五，从市政设施来看。财富广场名正言顺地位居首位。因为她处于南昌市的中心，市政设施当然相当的好，水电、交通等都是非常完备。而地王广场、国恩宾馆、南方大厦都处于老城区，市政设施与财富广场一样，也是相当完善。只有国贸广场地理位置稍微偏僻一点，市政设施也就较差一些。水电、交通也就没有那么完善和方便。第六，从物业管理来看。位居首位的是国恩宾馆，因为国恩宾馆的物业管理是属于四星级酒店式服务，秘书式商务服务，保姆式家政服务，采用的是智能化管理，而且价格也较便宜，只需1.8元/㎡·月，属于物有所值。财富广场、地王广场以及南方大厦，它们的物业管理也相当不错，可以称得上是酒店式服务，还有智能化管理，只是价格各有不同，有高有低，最便宜的是南方大厦，仅需要1元/㎡·月，其次是国恩宾馆，价格为1.8元/㎡·月，最贵的是财富广场，需要4元/㎡·月。另外，国贸广场比另外几幢商务楼开发的要早，所以其物业管理较之其他的商务楼来说就要差一些，而且价格又比较贵，为3.6元/㎡·月。第七，从装修方面来看。由于地王广场采用的是精装修，所以就理所当然位居第一；国恩宾馆采用的是粗装修，屈居第二；而国贸广场也采用了部分简装修，为自己的交房标准提高了一些；而财富广场和南方大厦都是毛坯房，基本上没什么装修，因而比起地王广场的精装修来是相差甚远。第八，从配套方面来看。国恩宾馆采用的是四星级酒店式的配套，智能化的系统设施，如楼宇自动化系统、通讯自动化系统、消防自动化系统、办公自动化系统以及保安自动化系统，另外还有完善的会所配套，还有150个车位供业主使用，全力打造四星级宾馆服务配套。财富广场有两层商务会所，会所拥有大型多功能会展中心、高级商务中心、健身中心、网球场、室内外游泳池、桑拿洗浴中心、美容美发中心、中西餐厅、酒吧以及咖啡厅等康乐设施。面积约为3000平方米，此外还包括一个近3700平方米的超大面积空中花园。另外还有近5000个车位提供给业主使用。而地王广场也有一系列的配套设施，设施相当完备，还有一个超大型的空中会所，里面配有各种休闲娱乐设施，站在会所里面，可以将南昌市的美景尽收眼底。还有3000多平方米的空中花园。另外，地王广场还配有240个车位，供业主泊车使用。南方大厦的配套也较完善，会所提供各种娱乐休闲设施，但里面的绿化没有多少，只有一点点空中花园。第九，从建筑方面来看。财富广场、国恩宾馆、地王广场的建筑风格有些相似，其中财富广场和国恩宾馆都是采用双塔楼造型。财富广场下面一至五层是裙楼，上面三十层则是双塔楼，其中有五层是楼盖，外墙采用的是全玻璃幕墙，给人一种非常气派的感觉。国恩宾馆一至八层为裙楼，九至二十八层为塔楼，外墙采用的也是玻璃幕墙。国贸广场和南方大厦的建筑相对于另外三幢商务楼来说就要稍逊一筹。从上面九项指标综合来看，在这五幢商务楼中，国恩宾馆指数最高，主要是因为国恩宾馆的四星级物业管理服务以及配套设施，为国恩宾馆添色不少。其次是财富广场，有着其钻石般的地段、完善的市政设施以及快速便捷的交通网络，使得她放射出自己独特的光芒。指数最低的是国贸广场，主要源于她的区位较差，物业管理的落后，使得她的总体指标较低，也就造成了档次下降。而南方大厦总体指标也不是很好。另外，地王广场也有其独特的优势，相信在现代商务楼中也是一大亮点。另外，我们再来看看现代商务楼的定位以及其他的一些方面。第一、定位，第三代写字楼的定位都相当高，打造高档写字楼，都打出自己的品牌，想一举成为南昌市的标志性建筑。如财富广场定位就是要打造南昌市中心的地标建筑，而地王广场也在全力打造自己的品牌；国恩宾馆则打造出四星级酒店，利用四星级酒店的服务和配套来推出自己的写字楼。第二、卖点，可以说现代写字楼都有自己独特的卖点，在这五幢商务楼中，各自都有独具特色的卖点，如财富广场的地段优势——黄金地段、钻石领地，交通的便捷，市政设施配套的完善等就是她的主卖点；地王广场主要是精装修，在现代商务楼中，精装修写字楼仅此一幢；而国恩宾馆则是拿出其智能化的物业管理以及四星级的配套设施服务；国贸广场以及南方大厦则主要是在价格方面做文章，因为她们在其他方面无法与财富广场、地王广场、国恩宾馆相比拟。首先，就销售情况而言，在这些商务楼中，销售情况都还不错，首先是因为南昌市的商务楼正处于发展阶段，需求空间很大。另一方面就是她们各自都有自己独特的优势和特点。在这些写字楼中销售情况最好的就是财富广场，从推出到现在，已经销售了其绝大部分；其次是国贸广场，因为她开发得比另外几幢要早一些，所以销售得也就较好；地王广场和国恩宾馆也相当不错，相信在南昌这个商务楼需求较大的市场里，能够销售地相当好。然而，南方大厦的销售情况有些不尽如人意，主要是由于市场竞争如此激烈，而其自身的条件难以比得上另外几幢商务楼，使得她在短时期内销售不是很好，但随着南昌市商务楼市场的发展以及商务楼需求的增加，相信销售前景也是一片大好。从以前种种分析可以看出，南昌市的商务楼市场正在快速发展，前景一片看好。需求量非常大，特别是南昌“花园城市”建筑步伐的加快以及南昌招商引资力度的加大，使得南昌商务楼市场的发展步伐也在加快。目前南昌市内还有相当一部分公司“驻扎”在那些灰暗的新村、偏远的住宅里，他们放着正规的写字楼不用，偏偏在简陋的住宅里办公，竟是为了省钱。但是，随着市场的发展，竞争的激烈，那些住在简陋的住宅里办公的公司为了能在市场上有一席之地，肯定也会顺应潮流，住进豪华、宽敞的现代高档写字楼。这样看来，南昌市商务楼市场前景一片看好，发展潜力非常大，投资环境相当优越。相信在今后一段时期内会是商务楼发展的春天。附：南昌市主要写字楼一览表项目概况

名称电话项目地址发展商项目介绍国贸广场6420120井冈山大道938号国贸广场有限公司、巨成实业有限公司由商务区、建筑区、酒店区组成。部建筑面积19万平米。中山城写字楼6773399南昌市民德路266号不详大厦共有12层，1~4层由太平洋购物广场全部买下，5~12层为中档写字楼，约有100套左右写字楼财富广场62011116238888南昌市中心八一广场北测江西华特实业发展有限公司两栋高层将建成全新概念的商务楼，即引入“三S”概念的第三代商务楼，其中，“SVO”为服务式写字楼；“SOHO”为小型生活化办公室；“SVA”为服务式公寓。华江大厦3805770江西省南昌市枫林大道17号清华科技园内清华科技园（江西）发展有限责任公司主体建筑共十层，总建筑面积2.6万米。华财大厦66901256690199江西省南昌市沿江中路19号江西华财实业投资公司始建于1993年，占地约5亩，建筑面积为25700多平方米，楼高27层，是一座集办公、餐饮、客房、停车等为一体的综合性商务大厦。江信国际大厦63044986304499北京西路88号江西国际信托投资股份有限公司是南昌市第一栋标准写字楼三星大厦64103066412318站前西路西段289号（锦峰大酒店旁）零首付，一次性付款购房可获3万元优惠，按揭购房可获1万元优惠地王广场6259999中山路孺子亭畔江西福泰房地产置业有限公司国际公寓彰显