2025年全国土地登记代理人职业资格考试命题预测试卷及答案

2025年全国土地登记代理人职业资格考试命题预测试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记法》（2023年征求意见稿），不动产登记机构收到登记申请材料后，对属于登记职责范围、申请材料齐全且符合法定形式的，应当当场作出的处理是（）。A.不予受理并书面告知理由B.出具受理凭证C.要求补正材料D.启动实质审查答案：B解析：《不动产登记法》（2023征求意见稿）第23条规定，申请材料齐全且符合法定形式的，应当当场受理并出具受理凭证。2.某宗地因自然灾害导致部分土地灭失，权利人申请办理变更登记时，登记机构应重点核查的材料是（）。A.土地权属来源证明B.灭失部分的测绘报告C.利害关系人同意书D.抵押合同解除协议答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第26条规定，因不动产灭失申请变更登记的，需提交证实灭失的材料，测绘报告是关键证明。3.预告登记后，债权消灭且未在法定期限内申请登记的，预告登记失效。该法定期限为（）。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。4.农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，其土地登记类型为（）。A.国有建设用地使用权首次登记B.集体建设用地使用权首次登记C.宅基地使用权首次登记D.土地承包经营权首次登记答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第40条规定，集体建设用地使用权首次登记适用于集体土地用于非农业建设的情形。5.某企业以划拨方式取得的建设用地使用权申请抵押登记，登记机构需重点审查的是（）。A.抵押合同是否经公证B.是否已补缴土地出让金C.抵押权人是否为金融机构D.地上建筑物是否一并抵押答案：D解析：《城市房地产管理法》第32条规定，以划拨土地使用权抵押的，其地上建筑物应一并抵押，登记机构需核查房地是否一体抵押。6.异议登记申请人自异议登记之日起（）内不提起诉讼的，异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第84条规定，异议登记申请人未在15日内起诉的，异议登记失效。7.土地登记资料公开查询中，对原始登记资料的查询主体限制为（）。A.权利人B.利害关系人C.国家安全机关D.律师持法院调查令答案：C解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第7条规定，原始登记资料仅向国家安全机关、公安机关等特定主体开放。8.因继承取得不动产权利申请登记时，登记机构可以要求申请人提交的材料是（）。A.遗嘱公证书B.所有法定继承人的身份证明C.被继承人死亡证明D.放弃继承权的书面声明答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，继承登记需提交被继承人死亡证明、亲属关系证明等，其他材料可根据情况选择。9.土地登记中，“房地一体”原则的核心要求是（）。A.土地和房屋分别登记B.房屋所有权与土地使用权主体一致C.土地面积与房屋面积一致D.登记时间同步答案：B解析：《民法典》第356、357条明确，建筑物所有权与建设用地使用权需一并处分，主体须一致。10.某公司将一宗工业用地转让给另一家公司，申请转移登记时，登记机构发现原土地出让合同约定“限用于电子设备制造”，应重点核查（）。A.受让人是否具备电子设备制造资质B.转让价格是否低于市场评估价C.土地用途是否变更D.原出让金是否全额缴纳答案：C解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，改变土地用途需经出让方同意并办理变更手续，登记机构需核查用途是否符合原约定。11.不动产登记机构工作人员因重大过失导致登记错误，造成权利人损失的，赔偿责任主体是（）。A.工作人员个人B.登记机构C.登记机构的上级主管部门D.国家财政答案：B解析：《民法典》第222条规定，登记机构因过错造成损害的，应承担赔偿责任。12.集体土地所有权登记的权利主体是（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.乡镇人民政府D.县级人民政府答案：A解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定，集体土地所有权登记的权利人为村集体经济组织、村民小组等。13.预告登记的效力是（）。A.限制物权变动B.确认物权归属C.替代正式登记D.对抗善意第三人答案：A解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，即限制物权变动。14.土地登记中，“查封登记”的类型属于（）。A.权利登记B.限制登记C.更正登记D.异议登记答案：B解析：查封登记是为限制不动产处分而进行的登记，属于限制登记范畴。15.某宗地存在两个抵押权，第一顺位抵押权人同意放弃优先权，登记机构应办理（）。A.抵押权变更登记B.抵押权转移登记C.抵押权注销登记D.抵押权更正登记答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权顺位变更需办理变更登记。16.土地承包经营权首次登记的申请主体是（）。A.发包方B.承包方C.乡镇政府D.县级农业农村部门答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第52条规定，土地承包经营权首次登记由承包方申请。17.不动产登记电子证书与纸质证书的效力关系是（）。A.电子证书效力高于纸质证书B.纸质证书效力高于电子证书C.具有同等法律效力D.电子证书仅作备案，无法律效力答案：C解析：《不动产登记法》（2023征求意见稿）第38条规定，电子证书与纸质证书具有同等法律效力。18.某企业因破产清算申请土地使用权注销登记，需提交的关键材料是（）。A.企业章程B.破产清算组的成立文件C.法院破产裁定D.职工安置方案答案：C解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，因破产申请注销登记的，需提交人民法院的生效法律文书。19.土地登记中，“地役权”的登记类型属于（）。A.所有权登记B.用益物权登记C.担保物权登记D.限制物权登记答案：B解析：地役权是用益物权的一种，属于用益物权登记范畴。20.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第20条规定，除法律另有规定外，登记机构应自受理之日起10个工作日内办结。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.查封登记E.注销登记答案：ABCE解析：《不动产登记暂行条例》第3条规定，登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等，查封登记属于限制登记，非法定登记类型。22.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料有（）。A.不动产权属证书B.土地出让合同C.建设工程符合规划的材料D.房屋已经竣工的材料E.抵押权设立证明答案：BCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，首次登记需提交土地权属来源材料（如出让合同）、规划验收材料、竣工材料等，不动产权属证书是登记后取得的，抵押权证明非首次登记必备。23.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.存在尚未解决的权属争议C.申请登记的事项与权属来源材料不一致D.申请人提交的身份证明过期E.利害关系人对登记提出异议答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第22条规定，不予登记情形包括权属争议未解决、权利超过期限、申请与权属来源不一致等；身份证明过期可补正，异议需经审查。24.土地登记中，“更正登记”的启动方式包括（）。A.权利人申请B.利害关系人申请C.登记机构依职权D.法院判决E.仲裁裁决答案：ABCDE解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第79-80条规定，更正登记可由权利人、利害关系人申请，或登记机构发现错误后依职权启动，也可因法院、仲裁生效法律文书启动。25.集体土地所有权登记的主体包括（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇集体经济组织E.县级人民政府答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定，集体土地所有权登记主体为村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡镇集体经济组织。26.预告登记的适用情形包括（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋租赁E.建设用地使用权转让答案：ABCE解析：《民法典》第221条规定，预告登记适用于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的请求权，租赁属于债权，不适用。27.土地登记资料查询中，查询人可以申请复制的材料包括（）。A.不动产登记簿B.宗地图C.原始登记凭证D.他项权利证书E.地籍图答案：ABCE解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第15条规定，查询人可复制登记簿、宗地图、原始凭证、地籍图等，他项权利证书由权利人持有，不可复制。28.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的有（）。A.只能由本集体经济组织成员申请B.需提交宅基地批准文件C.超面积部分不予登记D.可以单独抵押E.继承取得的宅基地可登记答案：ABE解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，宅基地使用权由本集体成员申请，需提交批准文件，继承可登记；超面积按地方规定处理，非一律不登记；宅基地使用权不得单独抵押。29.不动产登记机构的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估E.对登记申请进行实质审查答案：ABCE解析：《不动产登记暂行条例》第18-19条规定，登记机构职责包括查验材料、询问、如实登记、必要时实地查看，不包括评估。30.下列情形中，需要办理土地使用权注销登记的有（）。A.土地使用权期限届满未续期B.因公共利益需要收回土地C.土地灭失D.土地使用权转让E.抵押权实现答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，注销登记适用于权利消灭情形，如期限届满、收回、灭失等；转让办理转移登记，抵押权实现办理抵押权注销，非土地使用权注销。三、案例分析题（共60分。请根据案例内容，按要求作答）案例一（30分）2024年5月，甲公司通过出让方式取得某市A地块（工业用地，面积50亩），并于2024年6月办理了国有建设用地使用权首次登记。2024年12月，甲公司与乙公司签订《土地使用权转让合同》，约定将A地块转让给乙公司，转让价格为8000万元。乙公司按约定支付了首付款4000万元，但未办理转移登记。2025年3月，甲公司因资金链断裂，将A地块抵押给丙银行，借款5000万元，并办理了抵押权登记。2025年5月，乙公司发现甲公司已抵押土地，要求甲公司继续履行转让合同并办理登记，甲公司以“未办理转移登记，土地仍属甲公司”为由拒绝。乙公司遂向法院起诉，同时申请了异议登记。问题：1.甲公司与乙公司的土地转让合同是否有效？说明理由。（5分）2.乙公司未办理转移登记，是否取得A地块的土地使用权？说明理由。（5分）3.甲公司将A地块抵押给丙银行的行为是否有效？说明理由。（5分）4.乙公司申请的异议登记是否影响丙银行的抵押权？说明理由。（5分）5.若法院判决甲公司应协助乙公司办理转移登记，登记机构应如何处理丙银行的抵押权？（10分）答案：1.有效。根据《民法典》第215条，当事人之间订立的不动产物权转让合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。甲、乙公司的转让合同符合法律规定，合法有效。2.未取得。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让需经登记才发生效力。乙公司未办理转移登记，未取得A地块的土地使用权。3.有效。甲公司是登记的土地使用权人，有权处分该土地。丙银行基于对登记簿的信赖办理了抵押权登记，符合善意取得条件，抵押权有效设立。4.不影响。异议登记仅暂时限制登记名义人处分物权的效力，但不否定已登记的物权。丙银行的抵押权已办理登记，异议登记不影响其合法效力。5.登记机构应先注销丙银行的抵押权登记，再办理乙公司的转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第81条，法院判决转移登记的，登记机构应依判决办理。但因土地已抵押，需先解除抵押或由乙公司代为清偿债务消灭抵押权后，方可办理转移登记。若乙公司愿意代为清偿，可与丙银行协商，由丙银行申请抵押权注销登记，登记机构在注销后办理转移登记；若乙公司不愿清偿，需通过法院执行程序优先清偿丙银行债务，剩余部分用于履行转让合同。案例二（30分）某村村民张某（户主）于2005年经批准取得宅基地120㎡，建造房屋3间。2010年，张某将房屋卖给同村村民李某，未办理宅基地使用权转移登记。2020年，李某将房屋翻建为2层小楼，面积150㎡。2025年，该村因城中村改造启动拆迁，张某以“宅基地使用权未转移”为由，主张拆迁补偿款归其所有，李某则认为自己是实际权利人，双方发生争议。问题：1.张某与李某的房屋买卖合同是否有效？说明理由。（5