规划与建设：项目规模与发展蓝图

第一章项目建设规模及规划

一、总体规模

二、建设规划

（一）项目定位

构筑中老年人崭新日勺生活方式，使建筑与居者的精神生

活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休小区一进

修生活”日勺倡导，把小区构建为一种退休者的超级文化生活

园地，进而到达以全新退休方案处理养老问题的目日勺。

（二）规划规定

1.环境要园林化

幽雅的环境，让老人充足享有阳光，接触自然，广阔日勺

公共活动空间以及安全日勺娱乐、锻炼场所。

2.配套要完善化

小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮

局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋

牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

3.设计要人性化

平面设计要以便老人出行，不能有过多日勺台阶（有台阶

处应有对应日勺轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要保证担架及

轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯

踏步高度不不小于140mm,踏面宽度不不不小于300mm,坡

道坡度不不小于1/12,两侧要有扶手，每间隔200nl应设休

息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；多种开关、

按纽均采用大型号，防止老年人因视力下降而使用不以便；

入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之

设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和

规定。

4.生活要智能化

配置紧急呼喊对讲系统，安防系统，网络系统、消防系

统等保障老人安全。

5.户型要合理化

充足考虑不一样年龄阶段、不一样阶层、不一样居住人

数等时不一样居住规定，户型设计要个性化、合理化。

6.建筑要艺术化

在此居住日勺老年人均有较高日勺艺术品位和欣赏规定，对

应要有较高水平日勺建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产

生吸引力。

（三）小区构架

项目社辨别服务区、生活区、活动区、动力区、生态区、

景观区六大功能区。

服务区：服务区布置场区的北侧，布置有综合楼、餐饮

服务中心，综合楼内一层设有接待大厅、老年超市、银行、

旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、健身室、剪

发馆。二层设医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射

室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、观测室（临

终关怀室）、器材库。三、四层所有为全护理失能老人公寓。

五层为办公区，设经理室、对外联络部、财务部、后勤部、

信访接待部、人力资源培训部、大会议室等。

生活区：生活区布置在场区的东、西两侧部分，各布置

六栋老年公寓，接待全自理和半自理老人。活动区：活动区

布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天运动

场。景观区：布置在场区中部，设有花坛、凉亭、水系、景

观石、休息长廊。生态区：布置在场区日勺东南部，设果园、

蔬菜基地、暖棚。动力区：布置在场区东北部，设锅炉房、

二次加压水泵房、箱变、洗衣房、污水处理站，清水池、消

防泵房。

生活区的六栋公寓楼和综合楼之间，楼与楼之间，采用

连廊连通起来，使其成为有机日勺整体，便于老年人活动。

置关系。

三、建设内容

本项目老年公寓建筑按二星级原则建设，原则双人间：

每套56平方米，共1038套。

(1)生活区：老年公寓楼12栋，建筑面积60900平

方米。每栋七层，带电梯，精装修，建筑面积5075平方米,

占地725平方米(12.5米*58米)。共两种户型：

一是，原则二人间，每间开间3.6米，进深10米，套

内面积36平方米，走廊宽2.5米，每间建筑面积约56平方

米，每层12套。仓库一间20平方米，每栋每层设服务室，

共两栋。

二是，二居室，两室两厅一厨一卫，套内面积72平方

米，每间建筑面积102平方米，每层7套。共10栋。总床

位数=(7*2*7*2)床+(7*7*2*10)床=1316床，接待全自理

和半自理老人。

(2)综合楼，六层建筑,，带电梯，精装修、建筑面积

4800平方米，占地面积800平方米(12.5米*64米)，其中

底层裙房800平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老

年超市、银行、教室(会议室)、娱乐健身活动中心。二层

为医疗康复中心。三、四层为原则二人间公寓15间*2层=30

间60张床，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。

(3)动力区：建筑面积480平方米，占地面积480平

方米。锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方

米；液化气站120平方米，占地120平方米；洗衣房100

平方米，占地100平方米。

(4)后勤区：建筑面积692平方米，占地面积692平

方米。物业办200平方米，占地200平方米；门卫室(含小

区外部监控室)80平方米，占地80平方米；车库320平方米,

占地320平方米4.室外公厕92平方米，占地92平方米。

(5)生态区：建筑面积560平方米，占地面积13120

平方米。花房400平方米，占地400平方米；蔬菜大棚4个

720平方米，占地720平方米。蔬菜基地4000平方米，占地

4000平方米；果园8000平方米，占地8000平方米。

(6)总建筑面积59192平方米，建筑物占地面积12492

平方米。容积率0.6,总用地面积100050平方米(150亩),

建筑密度12.5%o

(7)其他

1.围墙：1400延长米，高2.3米透式铸铁围栏。

2.道路：24000平方米，6米宽抗压步道砖。

3.停车场：2023平方米，c20混凝土构造。

4.户外运动场：2023平方米，c20混凝土构造。

5.绿地：50000平方米，绿化率50%。

6.凉亭（含连廊）600平方米，防腐木构造。

7.埋地式污水处理装置一套。

8.室外给水管网。

9.室外采暖管网。

10.室外消防、浇灌给水管网。

11.室外排水管网。

12.室外燃气管网。

13.室外供电线路。

14.室外通讯线路。

15.室外有线电视线路（含地面接受设备）。

16.室外监控线路和设备（含紧急救援信号系统）。

17.室外温泉给水管网。

18.室外太阳能路灯系统。

一、功能设计

（-）老年公寓楼

户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少许兼

顾高端顾客。居室模式除别墅外，重要包括：一室一厅一厨

一卫、和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60卜『。

（二）老年活动中心

建设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、

从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不一

样规模、不一样内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅;

音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；秣息厅、茶室、小卖部;

与之相配合的尚有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅

助设施。

（三）老年大学

老年大学是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣日勺

学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员日勺爱好常

设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、

舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、

法学、现代科技等专题讲座，对应设不一样规模的多功能教

室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、

休息室、医疗急救室等辅助设施。

（四）户外活动场所

离退休后的老年人，对户外活动日勺需要较高，他们聚在

一起山南海北无所不侃，是老年生活日勺一大乐趣，在这里他

们驱散了孤单感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必

要日勺活动设施。

二、建筑设计

（一）出入口

1,设计原则

建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出

入口与否以便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前

是老年人常常聚会日勺地方，为老年提供阳面出入口，对其心

理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较轻易组织门内轮椅

回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至

迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规隹，

进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程减

少，有时老年人上下台阶甚至两脚同踏一种踏步面，常规台

阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必

要日勺。

2.设计规范：

（1）出入口内外留有不不不小于L5nlXL5m日勺轮椅回

旋面积。

（2）标志鲜明，易于识别。

（3）门前平台与室外地面高差不不小于0.40m,并采用

缓坡台阶和坡道过渡。

(4)缓坡台阶踏步踢面高不不小于120mm,踏面宽不不

不小于380nun,坡道坡度不不小于1/12。台阶与坡道两侧设

栏杆扶手。

(5)当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设

升降平台。

(6)出入匚顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡

道选用结实、耐磨、防滑日勺材料。

(二)过厅和走道

1.设计原则

老年公寓和活动中心过厅和走道，应具有轮椅、担架回

旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰日勺

老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶

可抓握，成为老人行动依赖日勺可靠安全工具。

2,设计规范

(1)户室内门厅部位应具有设置更衣、换鞋用橱柜和

椅凳的空间。

(2)户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离,

不不不小于0・50田，以保证轮椅回旋和门扇启动空间。

(3)户室内通过式走道净宽不不不小于1.20m。

(4)项目区公共建筑，通过式走道净宽不不不小于

1.80mo

(5)老年人出入经由日勺过厅、走道、房间不设门坎，

地面不设高差。

(6)通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处设640〜

50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧

墙面下部设0.35m高的护墙板。

(三)楼梯、坡道和电梯

1,设计原则

体现老年人体能心态特性日勺以便老年人使用的建筑，最

突出的一点就表目前楼梯设计上。楼梯设计与否合理，不仅

直接影响老年人使用与否以便，并且直接关系到老年人叫安

全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步

时需要，设置足够日勺宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比

较合用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生日勺

倾覆恐惊感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对

踏步边缘采用的警示性安全保护措施。

2.设计规范：

(1)老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不不不小于

1.20m,不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。

(2)缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不不不小于300mm.

活动中心不不不小于320mm；踏面高度：公寓楼不不小于

150mm.活动中心不不小于130nlm。踏面前缘设高度不不小于

3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不不小于10mmo

(3)该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮

椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽

度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不不不小于1.50m,坡道

长度不不小于12.00%坡度不不小于1/12。坡道设计应符

合现行行业原则《以便残疾人使用日勺都市道路和建筑物设计

规范》(JGJ50)日勺有关规定。

(4)楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设持续

日勺栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木

料或手感很好的其他材料制作。

(5)本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大

楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，保证轮椅和急救担架

进出以便，轿厢沿周围离地0.90m和0.65m高处设介助安全

扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视

监控系统。

(四)居室

1.设计原则

(1)老年公寓日勺起居室、卧室和疗养室是老年人久居

日勺房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。

室外景观对老年人的心理健康也有影响，充斥阳光的卧室会

增长老年人的生活信心与活力。应为老年人发明优美的室外

景观，使老人心理获取环境日勺强力支持。

(2)老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者独身。

双人老年户常将起居室与卧室分设，而独身户常常是起居兼

卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活

空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌

小，尤其是对文化层次越来越高的老人，生活空间不适宜太

小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作缓慢，精

确度减少，也需要较宽松日勺空间环境。

(3)老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较

简朴。根据居住者日勺经济条件，提供不一样的面积选择自由

度。

(4)房间开间净宽在床端应具有轮椅回旋条件。

2.设计规范

老年公寓的起居室使用面积不不不小于14m2,卧室使

2

用面积不不不小于10mo老人疗养室、老人病房等合居型

居室，每室不超过三人，每人使用面积不不不小于6n

(1)老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m,宽度1.10m,

高度0.40〜0.45m；双人床：长度2.00m,宽度1.60%高

度0.40~0.45mo

(2)急救担架长度2.30m,宽度0.56m。

(3)轮椅应符合现行行业原则《以便残疾人使用日勺都

市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。

(4)家俱均用圆角圆棱、结实稳定、尺度合适、便于

扶靠和使用。

(五)居室厨房

1.设计原则

老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房。

2.设计规范

(1)供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用

面积不不不小于6.00m2,其最小短边净尺寸不不不小于

2

2.10mo

(2)厨房操作台面高不不不小于0.75〜0.80m,台面

宽度不不不小于0.50m,台下净空高度不不不小于0.60m,

台下净空前后进深不不不小于0.25m。

(3)厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40~1.50m；轮椅

操作厨房，柜底离地高度为1.20mo吊柜深度比案台应退进

0.25m。

(六)居室卫生间

1.设计原则

老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离

卧室越近越以便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中

心部位，可以使周围日勺老人都能以便地运用。公用卫生同厕

位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同步，还要考虑也声有

护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白

色最佳，不适宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁并且易于

随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不快乐日勺

联想。

2.设计规范

(1)老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，

临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具

轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。

(2)独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐

便器高度不不小于0.40m,浴盆及淋浴坐椅高度不不小于

0.40mo浴盆一端设不不不小于0.30m宽度坐台。

(3)公用卫生间厕位间平面尺寸不不不小于L20inX

2.00m,内设0.40m高日勺坐便器。

(4)卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m日勺

“L”形安全扶手或“rr形落地式安全扶手。贴墙浴盆日勺

墙面设置水平高度0.60m日勺“L”形安全扶手，水盆一侧贴

墙设安全扶手。

（5）卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。

冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。

（6）卫生间、厕位间设平开门，门扇向外启动，留有

观测窗口，安装双向启动日勺插销。

（七）居室阳台

L老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不不不

小于1.50m。

2.疗养室、老人病房设净深度不不不小于1.50m的阳台。

3.阳台栏杆扶手高度不不不小于1.10m,采用封闭式阳

台。阳台板底或侧壁，设可升降时晾晒衣物设施。

4.供老人活动日勺屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙

护栏高度不不不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度

不不不小于0.60m。

（八）门窗

1.建筑物公用外门净宽均不不不小于1.10mo

2.老年公寓、别暨日勺户门和内门（含厨房门、卫生间门、

阳台门）通行净宽均不不不小于不80m。

3.起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观测日勺

Iio

4.窗扇镶用无色透明玻璃。启动窗口设防蚊蝇纱窗。

(九)室内装修

L建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在

1.80m高度如下做与墙体粉刷齐平日勺护角。

2,居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味日勺

装修材料。

3.地面，尤其是楼梯踏步、平台，不适宜选用黑色或显

深色面料。黑色在视觉上届退后色，尤其是对于老年人会产

生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光

普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调整速度较

慢，会使眼睛难以适应，更增长了投足恐惊心理。此外，黑

色也是沉没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是

一种失去但愿丧失信心日勺色彩，对老年人不利。

因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平

整、防滑材料，并符合下列规定：

(1)楼梯踏步面平整防滑无障碍，界线鲜明，不采用

黑色、显深色面料。

(2)居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。

(3)居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有LOOm

以上的贮藏空间。

（十）建筑设备与室内设施

L公寓楼采用地热供暖，每户均有卫生间、厨房、橱柜、

电视、电风扇、电热水壶，并设置太阳能热水供应设备、温

泉水系统、宽带和紧急救护系统。

2.老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年

入睡眠又常伴有鼾声，因此良好时隔声处理和噪声控制，应

格外予以注意。多人同居会互相影响、有碍健康。因此，老

年公寓以单人居室、双人居室为主，少许安排三人居室。老

年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。容许噪声

级不不小于45dB,空气隔声不不不小于50dB,撞击声不不

小于75dBo

3.建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台

设灯光照明。

4.老年人居室夜间通向卫生间时走道、上下楼梯平台与

踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处设足部灯光照明。

5.起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插

孔离地高度为0.60~0.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔

离地高度为0.80-l.00mo

6.起居室、卧室设闭路电视插孔。

7.厨房设燃气泄漏报警装置。

8.电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为

1.00〜1.20mo

9.公寓楼每户均设，居室及卫生间、公共卫生间厕

位旁均设紧急呼救按扭。

10.老人院床头设呼喊对讲系统、床头照明灯和安全电

源插座。

三、建筑构造设计

（一）重要根据

1.《岩土工程详细勘察汇报》；

2.《建筑构造可靠度设计统一原则》GB50068-2023；

3.《建筑构造荷载规范》GB50009-2023；

4.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2023；

5.《混凝土构造设计规范》GB50010-2023；

6.《砌体构造设计规范》GB50003-2023；

7.《建筑抗震设计规范》GB50011-2023；

8.《建筑设计防火规范》GB50016-2023；

9.《都市居住区规划设计规范》；

10.《住宅设计规范》GB50096-2023；

11.《高层民用建筑设计防火规范》；

12.《住宅建筑设计原则；

13.现行有关专业设计规范、规定等。

（二）构造材料

L地震设计及荷载取值

抗震设防烈度：7度

框架抗震等级：三级

建筑抗震设防类别：丙类

建筑构造安全等级二级

基本风压：0.55KN/m2,

基本雪载：0.4部/痛

楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫2.OKN/m2，楼梯3.5KN/m2,

室内地沟3.5KN/m2,不上人屋面0.5KN/m2,上人屋面

22

2.OKN/m,挑出阳台：2.5KN/mo

设备顾客及附属用房按需要取值。

2.构造材料

舲强度等级：基础垫层C10,基础C20,其他构件C25

—C35o

钢筋：I级钢fy=21OKN/m2o

II级钢fy=31OKN/m2o

III级钢fy=400KN/m2

墙体：砖混构造±0.00如下采用240mm厚原则新型承重

砖墙。框架构造填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤

灰空心砌块。

构造：框架沟造采用现浇钢筋舲梁、板、柱。

基础：采用在下钢筋就独立基础及墙下钢筋条形基础。

（三）构造选型

1.公寓12栋楼，建筑长58米，宽12.5米，六层建筑,

层高3米，展开面积为725平方米，为钢筋混凝土框架构造。

2.综合楼，建筑长64米，宽12.5米，五层建筑，一、

二层层高3.3米，三、四、五层层高3米，展开面积为800

平方米，为钢筋混凝土框架构造。综合楼裙房（餐饮）建筑

长64米，宽12.5米，层高4.2米，单层钢筋混凝土框架构

造。展开面积800平方米。

3.锅炉房和二次加压水泵房、消防水池消防泵房，长20

米，宽18米，层高4.2-7米，钢筋混凝土构造，展开面积

360平方米。

4.其他建筑，所有单层，砖混构造，层高3.0米。

（四）建筑物一览

序

面积构造层高占地面

号名称层数备注

(m2)类型（m）积（m2）

1公寓1号楼4350六层框架3.0725介助半自理

2公寓2号楼4350六层框架3.0725老年公寓

3公寓3号楼4350六层框架3.0725

4公寓4号楼4350六层框架3.0725

5公寓5号楼4350六层框架3.0725

6公寓6号楼4350六层框架3.0725

7公寓7号楼4350六层框架3.0725全自理老年

8公